人民法院提醒二手房交易的法律風(fēng)險(xiǎn)十大典型案例(編輯修改稿)
2025-05-21 22:09 本頁面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 判令小何償付李先生逾期辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記的違約金八千元。從買方角度來看，在簽訂合同前要事先了解該房屋的來源、性質(zhì)及是否滿足上市交易的條件；從賣方角度來看，亦應(yīng)當(dāng)在房屋出售前完善相關(guān)上市手續(xù)，從而保證雙方簽訂的合同能夠順利履行。 案例七：警惕代理房案情介紹2010年3月23日，旅居國外的周女士委托孫先生代為出售其位于西城區(qū)西便門東里的一處房屋，委托范圍為賣房手續(xù)的前期事宜，周女士本人4月9日到京，將持所有原件材料親自辦理房屋買賣正式手續(xù)，過戶及房款事宜由本人親自辦理。3月27日，趙先生在某地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的居間服務(wù)下，與孫先生就涉案房屋簽訂了《北京市存量房屋買賣合同》，約定房屋總價(jià)款為185萬元。合同簽訂當(dāng)日，趙先生向?qū)O先生支付了10萬元定金。4月9日，周女士回國后認(rèn)為孫先生無權(quán)代理房屋的正式簽約及收取定金事宜，并且房屋成交價(jià)格明顯過低，因此未作出追認(rèn)表示，拒絕履行合同。趙先生遂起訴至我院要求確認(rèn)就涉案房屋簽訂的房屋買賣合同無效；孫先生雙倍返還其定金；某地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司退還中介費(fèi)；周女士、孫先生及某地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司共同賠償其房屋差價(jià)損失。法官說法關(guān)于代理權(quán)限及過錯(cuò)責(zé)任，我院認(rèn)為周女士明確表明其于4月9日回國，并持所有原件材料親自辦理房屋買賣正式手續(xù)，由此可知，孫先生并未取得代理周女士簽訂正式房屋買賣合同的授權(quán)，且周女士回國后并未做出追認(rèn)，因此孫先生與趙先生的簽約行為應(yīng)屬于越權(quán)代理，周女士并無過錯(cuò)，房屋買賣合同對(duì)周女士不發(fā)生效力；某地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司作為專業(yè)機(jī)構(gòu)，在未充分審查委托書權(quán)限的情況下，即指導(dǎo)趙先生與孫先生簽訂房屋買賣合同，并最終導(dǎo)致合同因?qū)O先生無權(quán)代理而被確認(rèn)無效，負(fù)有重大過錯(cuò)；而趙先生對(duì)授權(quán)委托書未充分審查，也負(fù)有一定的責(zé)任。最終判決趙先生與孫先生簽訂的房屋買賣合同無效，孫先生返還趙先生定金，某地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司退還趙先生中介費(fèi)，孫先生和某地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司賠償趙先生部分房屋差價(jià)損失。實(shí)踐中，由于房屋產(chǎn)權(quán)人行動(dòng)不便、身處國外、工作繁忙等原因，經(jīng)常出現(xiàn)委托代理人代簽房屋買賣合同的現(xiàn)象。但是行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立的合同，未經(jīng)被代理人追認(rèn)，對(duì)被代理人不發(fā)生效力，由行為人承擔(dān)責(zé)任。遇到此種情形，購房人一定要提高警惕，要求代理人提供委托書，并在合同中明確約定因無權(quán)代理導(dǎo)致合同無效時(shí)，代理人所要承擔(dān)的違約責(zé)任，同時(shí)盡量要求代理人出示房產(chǎn)證原件及業(yè)主身份證明等，防范代理人無權(quán)代理，或者業(yè)主因房?jī)r(jià)上漲而以不知情為由主張合同無效。案例八：慎選在租房案情介紹2013年5月19日，李先生與梅先生簽訂房屋租賃合同，約定李先生將其所有的位于西城區(qū)椿樹園的一處房屋租給梅先生，租期自合同簽訂之日起至2014年5月19日，租賃到期后，雙方又將租賃合同續(xù)簽至2015年5月19日。2014年12月6日，李先生在北京某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司的居間服務(wù)下，將涉案房屋出售給楊先生，房屋總價(jià)款為300萬元。同日，李先生、楊先生、中介公司簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》，約定關(guān)于租房事宜，李先生收到全部房款后退還楊先生1萬元租金，楊先生保證租戶住到2015年6月1日?，F(xiàn)梅先生以李先生出售訴爭(zhēng)房屋侵犯了其承租人優(yōu)先購買權(quán)為由訴至本院，要求李先生賠償損失10萬元。庭審中，李先生稱梅先生知道賣房事宜，因?yàn)橘u房期間都是梅先生帶著中介看房，梅先生起訴的真正原因僅僅是要求免費(fèi)多住一段時(shí)間。法官說法梅先生作為房屋承租人，在李先生出售房屋時(shí)，確實(shí)享有以同等條件下優(yōu)先購買的權(quán)利。我院經(jīng)審理認(rèn)為，結(jié)合北京某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司帶人看房的證人證言，以及李先生與梅先生在看房當(dāng)日及涉案房屋買賣合同簽訂之日的通話記錄，認(rèn)為梅先生對(duì)涉案房屋出售事宜應(yīng)當(dāng)是知情的，而且梅先生并未提供證據(jù)證明其提出過購買涉案房屋，在此情況下，李先生將涉案房屋出售給他人的行為并未侵害梅先生的優(yōu)先購買權(quán)，最終判決駁回了梅先生的訴訟請(qǐng)求。需要提醒的是，實(shí)踐中不少二手房在出售時(shí)是處于出租狀態(tài)的，雖然本案經(jīng)審理認(rèn)為涉案房屋的出售行為并未侵害承租人的優(yōu)先購買權(quán)，但是為了避免以后交房發(fā)生糾紛，買房人在購房時(shí)還是要認(rèn)真核查租賃合同期限、主體等信息，要求租戶出具放棄優(yōu)先購買權(quán)的聲明書等材料。案例九：了解拍賣房案情介紹2008年遼寧某證券公司被中國人民銀行行政關(guān)閉，資產(chǎn)抵償給銀行，其中包括沈陽市某地的一處房屋。后人民銀行委托A公司進(jìn)行資產(chǎn)打包拍賣（A公司是北京市西城區(qū)的一家企業(yè)），B公司通過拍賣購得了這些房產(chǎn)。2014年，B公司將其中一處房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給岳先生，岳先生按照合同約定支付了全部購房款，但是在過戶時(shí)出現(xiàn)問題，由于原房屋產(chǎn)權(quán)人遼寧某證券公司已經(jīng)注銷，B公司又不是房屋的產(chǎn)權(quán)人，當(dāng)?shù)胤抗懿块T無法為岳先生辦理過戶，無奈之下岳先生將A、B兩公司訴至我院請(qǐng)求配合完成過戶手續(xù)。 法官說法本案中的焦點(diǎn)問題是岳先生購得了拍賣房屋，但是無法辦理過戶。涉案房屋的原產(chǎn)權(quán)人遼寧某證券公司已經(jīng)被行政關(guān)閉，法人相應(yīng)被注銷，不再具備民事主體
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