【文章內(nèi)容簡介】 成本時考慮地下建筑面積前期費用政策性規(guī)費%可行性論證費5%設(shè)計、勘察費40%三通一平20%小計%建安成本住宅8,1,100%含綠化、道路等車庫2,1,800%合計10,1,430%管理費用50%其它費用20%銷售費用1,180%含代理費用、廣告費用財務(wù)費用61%按6000萬貸款計算不可預(yù)見費50%總計26,3,420%項目利潤估算2銷售收入測算產(chǎn)品形態(tài)面積價格售價(萬元)多層624035000車位(個)500600003000總銷售收入2利潤測算項目利潤估算表指標名稱估算值總投資凈利率%預(yù)計可銷售面積(平米)，含地下車庫76,403預(yù)計銷售總值(萬元)34,202銷售凈利率%預(yù)計總成本(萬元)26,133營業(yè)稅金及附加(萬元)1,813毛利潤(萬元)8,069土地增值稅750毛利率%利潤總額(萬元)5,505所得稅(萬元)1,376凈利潤(萬元)4,129項目敏感性分析項目三項值敏感性分析指標名稱悲觀值預(yù)計值樂觀值總成本27,44026,13324,826銷售價格4,2534,4774,701銷售額32,49234,20235,912毛利潤5,0528,06911,086凈利潤2,2994,1295,960毛利率%%%總投資凈利率%%%銷售凈利率%%%悲觀設(shè)定:總成本上升5%,均價下降5%；樂觀設(shè)定:總成本下降5%,均價上升5%盈虧平衡分析盈虧平衡銷售面積=開發(fā)成本+管理費用+財務(wù)費用[1(稅率+銷售費用率)]單價=23574+382+420[1(%+4%)]*4928=60030 盈虧平衡單價=(開發(fā)成本+管理費用+財務(wù)費用)/銷售面積1(稅率+銷售費率)=(23574+382+420)/694031(%+4%)=3872 方案二：合院疊墅洋房（配置電梯）為主，適量聯(lián)排別墅項目總投資估算總投資估算表成本項目總金額(萬元)單方成本（元）占總投資比例備注土地費用12,1,571%，考慮地下建筑面積前期費用政策性規(guī)費%可行性論證費5%設(shè)計、勘察費40%三通一平20%小計%建安成本住宅10,1,350%含綠化、道路等車庫2,1,800%合計12,1,680%管理費用50%其它費用20%銷售費用1,180%含代理費用、廣告費用財務(wù)費用61%按6000萬貸款計算不可預(yù)見費50%總計28,3,670%項目利潤估算2銷售收入測算產(chǎn)品形態(tài)面積價格售價(萬元)疊墅洋房499226500聯(lián)排別墅124818500車位(個)500600003000總銷售收入2利潤測算項目利潤估算表指標名稱估算值總投資凈利率%預(yù)計可銷售面積(平米)，含車庫76,403預(yù)計銷售總值(萬元)46,058銷售凈利率%預(yù)計總成本(萬元)28,043營業(yè)稅金及附加(萬元)2,441毛利潤(萬元)18,015土地增值稅3,403毛利率%利潤總額(萬元)12,171所得稅(萬元)3,043凈利潤(萬元)9,128項目敏感性分析項目三項值敏感性分析指標名稱悲觀值預(yù)計值樂觀值總成本29,44528,04326,641銷售價格5,7276,0286,329銷售額43,75346,05648,359毛利潤14,30818,01521,718凈利潤6,9319,12811,324毛利率%%%總投資凈利率%%%銷售凈利率%%%悲觀設(shè)定:總成本上升5%,均價下降5%；樂觀設(shè)定:總成本下降5%,均價上升5%盈虧平衡分析盈虧平衡銷售面積=開發(fā)成本+管理費用+財務(wù)費用[1(稅率+銷售費用率)]單價=25483+382+420[1(%+4%)]*6028=48076 盈虧平衡單價=(開發(fā)成本+管理費用+財務(wù)費用)/銷售面積1(稅率+銷售費率)=(25483+382+420)/694031(%+4%)=4176 七、項目可行性評價結(jié)論方案一：結(jié)論：項目可行。 投資估算匯總表：項目總投資項目總銷售產(chǎn)值毛利潤凈利潤毛利率總投資利潤率26133萬元34202萬元8069萬元4129萬元23．59%15．8%通過項目風(fēng)險分析的結(jié)果研究項目的可行：2在本方案中,項目可售住宅面積為62403平米，地下車庫約14000平米，可售總面積約為76403平米。盈虧平衡面積為60030平米，%，項目就會不盈不虧。(對銷售速度有較高要求)2在本方案中,本項目的盈虧平衡銷售價約為3872元/平方米，即在本次測算基礎(chǔ)（4477元/平方米）％左右。在此種條件下項目能保證收回全部投資。該價格為都江堰房地產(chǎn)市場低端項目售價，市場風(fēng)險非常低。方案二：結(jié)論：項目可行。投資估算匯總表：項目總投資項目總銷售產(chǎn)值毛利潤凈利潤毛利率總投資利潤率28043萬元46058萬元18015萬元9128萬元39．11%32．55%通過項目風(fēng)險分析的結(jié)果研究項目的可行：2本項目可售住宅面積為62403平米，地下車庫約14000平米，可售總面積約為76403平米。盈虧平衡面積為48076平米，%，項目就會不盈不虧。2本項目的盈虧平衡銷售價約為4176元/平方米，即在本次測算基礎(chǔ)（6028元/平方米）％左右。在此種條件下項目能保證收回全部投資。該價格為都江堰房地產(chǎn)市場中低端項目售價，市場風(fēng)險非常低。綜上所述：結(jié)合市場及地塊特性，從利潤最大化出發(fā)，建議優(yōu)選方案二。項目在施工進度與資金控制上保持正常運作；政府對周邊商業(yè)服務(wù)設(shè)施、基礎(chǔ)配套設(shè)施有整體規(guī)劃及時到位；工程建設(shè)能按計劃順利進行；本項目單位工程竣工驗收符合國家相關(guān)驗收標準，項目綜合驗收能順利通過政府規(guī)劃部門和其他相關(guān)職能部門的驗收，項目能及時交付使用。政府的相關(guān)政策、房地產(chǎn)市場、經(jīng)濟環(huán)境保持穩(wěn)定的發(fā)展趨勢，沒有大幅波動；則項目是切實可行的，且能實現(xiàn)利潤最大化。附:樓盤都江堰在售樓盤詳表 尚溪河畔 項目調(diào)研表總體概況開發(fā)單位星月項目地址幸福大道內(nèi)二環(huán)柏條河畔 87111777占地面積54畝建筑風(fēng)格簡歐產(chǎn)品形態(tài)聯(lián)排別墅，小高層（10層）建筑面積66000平開盤時間預(yù)計20107物管費待定容積率開工時間20103總戶數(shù)496綠化率30%竣工時間　車位數(shù)近1：1產(chǎn)品類型中高端代理機構(gòu)泰達戶型配比戶型面積戶型形式套數(shù)比例銷售率總價區(qū)間C1套三平層204．5%　　C2套三平層204．5%　　D1套二平層14030%　　D2套三平層14030%　　E1套二平層409%　　E2套三平層409%　　E3套二平層6013%　　排號1萬，可指定房源，額外優(yōu)惠1萬銷售情況住宅均價預(yù)計5000銷售率　朝向差價　層差　一期均價　二期均價　三期均價　商鋪均價　銷售率　經(jīng)營種類　租金情況　經(jīng)營情況　項目分析項目定位地中海風(fēng)情洋房項目賣點或優(yōu)劣勢柏條河畔，市中區(qū)；別墅部分臨路，且社區(qū)無別墅級配套。周邊配套及環(huán)境學(xué)府路名校云集 嶺秀都江 項目調(diào)研表總體概況開發(fā)單位精誠房產(chǎn)項目地址幸福大道中段內(nèi)二環(huán)學(xué)府路666號柏條河畔 67623966/87128866占地面積90畝建筑風(fēng)格簡歐產(chǎn)品形態(tài)別墅，多層，小高層（11層）建筑面積110440平開盤時間物管費，容積率開工時間地震前總戶數(shù)1022綠化率40%竣工時間201010車位數(shù)630產(chǎn)品類型中高端代理機構(gòu)　二期戶型配比戶型面積戶型形式套數(shù)比例銷售率總價區(qū)間套二77—8650%套三100—12850%銷售情況住宅均價4900銷售率95%朝向差價層差30一期均價二期均價三期均價商鋪均價銷售率經(jīng)營種類租金情況經(jīng)營情況項目分析項目定位簡歐風(fēng)格濱河社區(qū)項目賣點或優(yōu)劣勢柏條河畔，近市中區(qū)周邊配套及環(huán)境學(xué)府路名校云集 都江之春 項目調(diào)研表總體概況開發(fā)單位寧江機床項目地址都江堰市觀景路（金葉賓館旁）80112777 80113777占地面積107畝建筑風(fēng)格現(xiàn)代產(chǎn)品形態(tài)獨棟/聯(lián)排/疊拼別墅，小高層（精裝小戶）建筑面積5