【文章內(nèi)容簡介】 ，100㎡以上的需求量相對較大。同樣，投資者對于開間、進深的要求基本對應(yīng)于其所選擇的面積大小。對本項目所在地的商鋪，有 %的投資者最高能接受 6000 元/m 2以下的價格，%的投資者最高能接受 6000～7000 元/m 2，%的投資者可接受 7000 元/m 2以上的價格。2． 2． 2 供 給 市 場 分 析根據(jù)我們的市場調(diào)查，某房地產(chǎn)供給市場的基本情況如下：1．一般供給市場現(xiàn)狀調(diào)查近期某市在售樓盤統(tǒng)計數(shù)據(jù)：（1）銷售均價某市銷售均價：普通住宅： 2987 元/m 2 寫 字 樓：4782 元/m 2 商 鋪 類： 6873 元/m 2 公寓別墅：4379 元/m 2 城西銷售均價：普通住宅： 2728 元/m 2 寫 字 樓：4193 元/m 2 商 鋪 類： 6657 元/m 2 公寓別墅：3312 元/m 2 資料來源：西宇信息網(wǎng)（2）樓盤區(qū)域分布城西人家地產(chǎn)項目可行性研究報告. 通過市場調(diào)查，我們了解到某樓盤在各區(qū)域分布狀況：城南樓盤項目占總項目的 29%；城內(nèi)項目占總項目 14%；城北項目所占比例為 14%；城西所占比例為 20%；城東為 14%。如圖所示：圖 5 現(xiàn) 有 樓 盤 區(qū) 域 分 布32%16%17%20%15% 城 南城 東城 內(nèi)城 西城 北（3）物業(yè)類型及總投資比例表 23 物業(yè)類型投資比例分布物業(yè)類型 住宅 寫字樓 商鋪 別墅總投資比例 46% 18% 27% 9%（4）現(xiàn)售房產(chǎn)類型及面積 近期房地產(chǎn)市場在售樓盤戶型主要表現(xiàn)為二居室、三居室、四居室、復(fù)式結(jié)構(gòu)、獨院別墅等。大戶型樓盤占很大一部分比例，主要集中在 120~150 m2。見下表表 24 現(xiàn)有戶型面積分布戶型面積60 m2 以下 60~80m2 81~100 m2 101~120 m2 121~150 m2 151~180 m2 181~150 m2 250 m2 以上所占比例3% 8% 10% 18% 23% 18% 10% 10%由表 24 可知，某房地產(chǎn)市場中小戶型樓盤較少，而大戶型樓盤趨于飽和。2．一般供給市場預(yù)測某市住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展主要受房地產(chǎn)開發(fā)公司對國家政策變化的預(yù)期和對需求市城西人家地產(chǎn)項目可行性研究報告.場的預(yù)期等因素的影響。（1）開發(fā)商對國家政策變化的預(yù)期開發(fā)商對國家政策的變化有積極的預(yù)期和消極的預(yù)期兩種可能，積極的預(yù)期可能導(dǎo)致開發(fā)商增加投入，而消極的預(yù)期可能導(dǎo)致開發(fā)商減少投入，從而最終影響市場供給總量。開發(fā)商對國家政策的預(yù)期是影響房地產(chǎn)市場供給的一個重要因素，開發(fā)商對國家政策的變化的預(yù)期有時會在很大程度上決定一個項目是否開發(fā)。目前，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，開發(fā)商普遍持樂觀態(tài)度。同時國家大力規(guī)范房地產(chǎn)市場，對具有雄厚資金實力和實戰(zhàn)經(jīng)驗的開發(fā)商來說，也是一展宏圖的大好時機。（2）開發(fā)商對住宅需求市場的預(yù)期房地產(chǎn)開發(fā)商對需求市場的預(yù)期是影響房地產(chǎn)市場供給的另一個重要因素，開發(fā)商對需求市場的預(yù)期偏好，市場供給量就會增大，反之，則會減小。從以往某市住宅的供求情況來看，以多層為主，供給保持穩(wěn)定增長；小高層自推出以來很受歡迎，但數(shù)量有限；高層和別墅項目近期雖然有增長，但整體數(shù)量較少。多層和小高層住宅價位符合某市居民目前的購房水平，已建成項目的銷售情況都較為順利，高層亦存在一定的市場容量，因而需求市場不會有大的波動，未來很可能在原有的需求水平上有一定幅度的增加。別墅類項目由于國家停止了其土地供應(yīng)，預(yù)期未來需求量得到釋放，目前已開發(fā)或正在開發(fā)的別墅和城市近郊聯(lián)排別墅項目銷售行情看漲。各房地產(chǎn)開發(fā)商對需求市場的預(yù)期將是積極的。由此推斷，某市多層住宅和小高層住宅的市場供給量在未來的一段時間內(nèi)會有所增加，形成多層、小高層、高層均衡發(fā)展的態(tài)勢，別墅供給遠期將會下降。（3）開發(fā)商對商鋪需求市場的預(yù)期城西現(xiàn)在的開發(fā)主要集中為住宅，寫字樓、商鋪和別墅等物業(yè)類型還是缺項或開發(fā)量較小，伴隨著大規(guī)模居住面積的開發(fā)，居住組團的形成，為了滿足居民的正常工作與生活，周邊商業(yè)配套設(shè)施的完善勢在必行，從而促進居住區(qū)周圍的商業(yè)物業(yè)需求量上升、價格增長。3．典型供給分析（1）城西典型高層、小高層住宅城西高層和小高層住宅在過去的幾年取得了較大的發(fā)展，形成供需兩旺的局面。城西典型高層、小高層住宅供給情況：1）旭景碧澤園項目地址：某市丈八北路建筑類型：高層/小高層城西人家地產(chǎn)項目可行性研究報告.現(xiàn)房/期房：期房項目均價：2780 元/m 22）漢城小區(qū)項目地址：漢城路遠東一中對面建筑類型：高層/小高層現(xiàn)房/期房：期房項目均價：2700 元/m 23）偉基大廈項目地址：某市南二環(huán)西段西關(guān)機場新區(qū)內(nèi)建筑類型：高層期房/現(xiàn)房：期房項目均價：3200 元/m 24）怡景大廈項目地址：玉祥門外廣場向西 500 米大慶路(南側(cè))與勞動路交匯處建筑類型：高層期房/現(xiàn)房：現(xiàn)房項目均價：2680 元/m 25）蔚藍印象項目地址：某市大慶路 11 號建筑類型：小高層期房/現(xiàn)房：期房項目均價：3200 元/m 26）新興港灣項目地址：某市勞動路 123 號建筑類型：高層/小高層期房/現(xiàn)房：期房項目均價：3200 元/m 27）晨光御苑項目地址：某市西關(guān)正街 175 號建筑類型：高層期房/現(xiàn)房：期房項目均價：3400 元/m 28）都市綠洲項目地址：某市大慶路與勞動路交匯處建筑類型：高層城西人家地產(chǎn)項目可行性研究報告.期房/現(xiàn)房：期房項目均價：3000 元/m 29）世紀春天項目地址：某市豐鎬東路喜來登大酒店對面建筑類型：高層期房/現(xiàn)房：期房項目均價：2900 元/m 210）西城芳洲項目地址：某市西二環(huán)南段 18 號建筑類型：高層/小高層期房/現(xiàn)房：期房項目均價：3200 元/m 2（2）某市典型商鋪分析項目周邊商業(yè)氛圍不足，除大慶路家樂超市外沒有較典型的商業(yè)樓盤，因此在這里更多的是考慮該區(qū)商業(yè)樓盤均價。大慶路家樂建筑面積：12901 平方米租賃價格：700 萬/年層 數(shù)：1 層現(xiàn)房/期房：現(xiàn)房2． 3 項 目 自 身 因 素 分 析 （ SWOT 分 析 ）2． 3． 1 項 目 優(yōu) 勢 分 析根據(jù)項目目前所具備的物業(yè)特點、結(jié)合城西區(qū)的空白點及本項目的具體實際，本項目具備以下幾大優(yōu)勢：1．地理優(yōu)勢項目所在地擁有十分成熟的交通、地理、人文環(huán)境，政府對西城的改造和規(guī)劃讓西城的市政配套設(shè)施齊全。由于離市中心不到 20 分鐘路程，出行比較方便而且是連接西寶高速公路主干道。大慶路萬米綠化帶、環(huán)城公園、玉祥門主題廣場、大型雕塑等營造一個濃厚居住環(huán)境。2．區(qū)位優(yōu)勢西城形成了比較著名的輕工業(yè)區(qū)，這里的輕工業(yè)市場比較健全、成熟。在一定程度上形成一個以土門為中心的小型 CBD 商務(wù)區(qū)。在這里有西電公司、法士特齒輪城西人家地產(chǎn)項目可行性研究報告.廠、利君制藥、某市儀表廠、玉祥門批發(fā)市場、玉林汽配件市場、汽車銷售市場等，形成以批發(fā)為主銷售為輔的市場格局。尤其是某咸陽一體化發(fā)展的經(jīng)濟戰(zhàn)略，使得這一區(qū)域成為聯(lián)系兩地的經(jīng)濟紐帶，房地產(chǎn)市場發(fā)展前景良好，增值潛力巨大。3．規(guī)模效應(yīng)優(yōu)勢許多房地產(chǎn)開發(fā)商進入西城，開發(fā)高品質(zhì)住宅小區(qū)。這些高品質(zhì)項目和西城現(xiàn)有的地域資源結(jié)合形成市場的主力軍。都在努力塑造品牌效應(yīng)。城西地產(chǎn)聯(lián)盟的成立對提升整個西城地產(chǎn)市場有很大的推動作用，將整個資源整合在一起，走共同發(fā)展、共同營利的目的，共塑西城地產(chǎn)品牌。因此存在一種規(guī)模效應(yīng)。4．需求優(yōu)勢居民生活所需戶型基本以小戶型為主，集中在 50—120 平方米左右，并以130—160 平方米左右的大戶型為輔。在整個小區(qū)的規(guī)劃上都強調(diào)一種全新的住宅理念。項目所在區(qū)域處于傳統(tǒng)居住區(qū)和居住輻射區(qū)，居住基礎(chǔ)較扎實。本項目發(fā)展商曾經(jīng)在西城區(qū)開發(fā)“豐禾小區(qū)”，有成功開發(fā)經(jīng)驗。同時，該開發(fā)項目積累了一千多個客戶，形成良好的客戶基礎(chǔ)，對本項目形成潛在客戶支持。2． 3． 2 項 目 劣 勢 分 析從整體上看，城西人家項目的建設(shè)具有很大的優(yōu)勢。但從局部考慮，此項目也存在以下幾方面的不利因素。1．周邊工業(yè)影響周邊太多的輕工業(yè)批發(fā)市場、眾多的城中村和一些小的輕工業(yè)企業(yè)在很大程度上對這里的住宅市場有影響，對居民的生活質(zhì)量、環(huán)境等影響巨大。特別是西城客運站、城西路鐵路交通網(wǎng)、貨運集散地等使其對環(huán)境的抗干擾性差，流動人口比較多。潘家村、梁家莊等城中村對整個小區(qū)住宅品質(zhì)影響較大。2．消費者認可度較弱某市居民對西城很久以來形成的一些偏見在短期很難有改善，由于西城歷史遺留的一些交通擁擠、環(huán)境差的印象在短期內(nèi)很難消除。貨運要道、連接西寶高速路入口使周邊環(huán)境噪雜，對居住氛圍形成抗性。3．商服配套不齊全商業(yè)設(shè)施的缺乏，相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施短缺是很難在短期內(nèi)提升人氣、烘托全新 CLD區(qū)。僅有家世界、海星兩個大型購物超市，而且距離本項目太遠，不利于居民購買生活必需品，而唯一大的購物中心民生百貨在土門十字路，離周邊居民較遠。加上周邊教育資源的稀缺、相關(guān)便民設(shè)施不足，休閑場所較少，使其居住氛圍很淡。大學(xué)僅有某空軍工程學(xué)院一所軍事院校，教育資源缺乏，僅有西電公司的幾所小學(xué)、高中而已。公園設(shè)施較少僅僅有勞動公園、大慶路萬米綠化帶。4．城市規(guī)劃不完善城西人家地產(chǎn)項目可行性研究報告.西城與相鄰近的高新區(qū)、南郊相比缺少成熟的商業(yè)設(shè)施、成熟的地理人文環(huán)境、便利的交通線路，及戰(zhàn)略型的規(guī)劃。主題定位稍模糊，仍在 CBD 與 CLD 之間徘徊。與南郊相比少了南郊濃厚的文化、地理、人文氣息和眾多的天然資源優(yōu)勢。與高新區(qū)相比缺乏高新區(qū)成熟的商業(yè)氛圍，和高科技開發(fā)的優(yōu)勢和戰(zhàn)略型規(guī)劃。2． 3． 3 項 目 投 資 機 會 分 析從宏觀經(jīng)濟形勢上看，本項目是符合國家宏觀經(jīng)濟戰(zhàn)略目標——西部大開發(fā)和促進住房制度改革的，有利于加快住宅建設(shè)步伐的住房政策。因此，應(yīng)把握有利投資時機，在短期內(nèi)成功開發(fā)高質(zhì)量項目創(chuàng)立名優(yōu)樓盤品牌，逐步形成企業(yè)長遠發(fā)展的企業(yè)品牌戰(zhàn)略。項目的開發(fā)條件已經(jīng)成熟。從周邊環(huán)境來看，項目地處城西。城西地處高新區(qū)、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)和咸陽市區(qū)的三角地帶，受到各個方面的輻射作用，各種力量的集中作用將使得這一區(qū)域具備特殊潛質(zhì)和發(fā)展后勢，吸引了越來越多的包括投資者在內(nèi)的消費者的普遍青睞，這一點無疑將成為項目升值的巨大潛在無形資產(chǎn)。從項目本身來看，本項目開發(fā)商曾經(jīng)開發(fā)項目累積了一定數(shù)量客戶，形成潛在的需求群體；本項目主力戶型為 80 平方米，適合目標客戶需求，填補市場需求；與本項目接近的競爭樓盤推廣主題雷同，而本項目以個性化區(qū)別于競爭樓盤；本項目開發(fā)規(guī)模效應(yīng)使消費者建立對本項目的信心。2． 3． 4 項 目 競 爭 對 手 分 析1．住宅競爭對手項目所在地市場供應(yīng)量較大，競爭激烈，尤其是天朗集團樓盤對本項目形成強勢沖擊，豐禾路競爭樓盤價格優(yōu)勢明顯。這些項目成為本項目競爭對手的同時，對于該區(qū)住宅市場的進一步發(fā)展有著較好的作用。從這一點來說，這幾個項目本身可以在競爭的同時形成一種互補的關(guān)系，互相促進、互相發(fā)展、各具特色。由此可分析得出，該地段附近的住宅市場需求潛力較大，銷售形勢看好。因此，開發(fā)商應(yīng)深入調(diào)查了解競爭對手的動態(tài)，對比分析后，向市場力推特色型項目，以個性化來增強項目自身的競爭力。2．商鋪競爭對手在本區(qū)域內(nèi)的市場中主要是以經(jīng)營較大的汽車及汽車配件，本項目的商業(yè)部分和項目的住宅部分緊密相連，不可能經(jīng)營汽車構(gòu)配件，而且本區(qū)域商業(yè)屬于小型門面的攤鋪經(jīng)營，與本項目將要形成的 2100 平方米的商業(yè)鋪面相比，不足以構(gòu)成競爭威脅。城西人家地產(chǎn)項目可行性研究報告.2． 4 項 目 市 場 分 析 結(jié) 論 及 項 目 市 場 定 位 分 析2． 4． 1 項 目 市 場 分 析 結(jié) 論綜合我們的市場調(diào)研和以上對本項目的市場分析可以得出以下結(jié)論：住宅市場供需兩旺，穩(wěn)中有升，消費者需求理念有所變化，中檔住宅的市場供給量與市場潛量之間仍有足夠大的市場空間，區(qū)域競爭不太激烈，項目自身優(yōu)勢較為明顯，在所處市場環(huán)境中的機會大于威脅，市場前景樂觀。目前某市場上，80——120 平方米左右的戶型最受消費者青睞且供給不足，本項目迎合了市場需求，緩解了住宅供給比例不足的市場現(xiàn)狀，有充足的需求市場，銷售前景比較樂觀。目前本項目所處區(qū)域商業(yè)氛圍不很成熟，以小門面和小商鋪為主，沒有形成大規(guī)模的商業(yè)集散地。從以上分析可以看出，本項目具有較強的競爭優(yōu)勢。2． 4． 2 項 目 的 功 能 定 位本項目將創(chuàng)造一個主題感情社區(qū)，與懷舊風(fēng)格相結(jié)合，同時享受時尚現(xiàn)代生活的全新生活模式。功能定位如下：1．營造良好的居住環(huán)境，體現(xiàn)居住組團的和諧美，實現(xiàn)人與自然的融合，達到趨近完美的居住空間；2．為業(yè)主提供一個安全、恬靜、溫馨的居住生活空間，促進鄰里關(guān)系；3．建立方便快捷、完善的智能化系統(tǒng)，為業(yè)主提供全方位的便利服務(wù)；4．商業(yè)裙房為業(yè)主以及周邊社區(qū)提供周到便利的服務(wù)。2． 4． 3 項 目 的 目 標 客 戶 定 位住宅部分的消費群體以