【文章內(nèi)容簡介】 中高價位樓盤為主）。進入2002年，高層住宅價格繼續(xù)下降，均價超過7000元的在售樓盤只有東山雅筑，成交均價下降至6679元/平方米。由于地處市中心，東山區(qū)住宅存在居住環(huán)境較差、樓價卻高企的問題，但其在生活配套、交通等許多方面有其它區(qū)域不可取代的優(yōu)點，故該區(qū)樓盤的成交情況仍然較好。該區(qū)樓盤消費者主要是區(qū)內(nèi)居民、中產(chǎn)階層、或在區(qū)內(nèi)工作的高級白領階層。（4） 區(qū)域地段市場情況從分布上看，東山區(qū)可分為以下地段：①二沙島；②東湖；③區(qū)莊附近及以西的商務區(qū)；④淘金小區(qū)，麓湖；⑤動物園與水蔭路、五羊新城；⑥環(huán)市東、東風東；⑦大沙頭西與東華路、沿江中、中山二路；⑧中山一路。由于區(qū)內(nèi)建設用地供應緊張，該區(qū)樓盤以單體樓為主散布在各個地段。去年東山區(qū)高層住宅成交主要集中在東湖、大沙頭西與東華路、五羊新城、環(huán)市東、中山一路、東風東、動物園與水蔭路（即②⑤⑥⑦⑧），成交面積占全區(qū)成交量的75%以上，這些地段住宅平均成交面積略大于該區(qū)其他地段。（三）錦城南苑項目可比樓盤調(diào)查分析 選擇可比樓盤的基本原則（1） 細分市場相近；（2） 未來有一定的持續(xù)供應量。東山區(qū)中選擇可比樓盤的標準和結(jié)果 通過對東山區(qū)高層住宅市場的分析，在同區(qū)中能與錦城南苑項目所在地相比的地段，環(huán)市路東風路中山路、東湖白云路、動物園水蔭路以及五羊新城等符合要求。再從其中挑選出素質(zhì)較好、未來有持續(xù)供應的樓盤，包括東湖御苑、東風廣場、東山雅筑。 東山區(qū)外可比樓盤的選擇標準和結(jié)果 廣州市正在不斷擴張，新區(qū)的發(fā)展速度加快，所以除了同區(qū)可比地段要求的條件，選擇區(qū)外可比地段條件還包括規(guī)劃前景、投資前景。珠江新城作為未來廣州市的新城市中心，是最直接、最大的對手。此外，中高檔宅聚集的天河北和中信一帶等相對具有同樣的市場消費定位的樓盤也在對比之列。可比樓盤有：東山區(qū)的富力東堤灣、東山雅筑、盈澤苑、東風廣場、和風雅居；珠江新城的星匯園；天河的天文苑；東風西路的嘉和苑?？杀葮潜P分析研究結(jié)果：平均價格主要在68008200元/平方米之間。 （1）珠江新城（星匯園） 珠江新城的住宅區(qū)可分為東片和西片。東片由南國花園、新城海濱花園、匯豪大廈、君怡大廈和安駿大廈構成。匯豪大廈、君怡大廈和安駿大廈同屬一個小區(qū)，分別由3個發(fā)展商開發(fā)。由于開發(fā)時間較早，至今銷售已接近尾聲，且其設計、裝修標準等已落后，故排除在外。東片在售的南國花園和新城海濱花園，以毛坯房入市，均價在7000元/平方米，如果加800元/平方米的裝修費，均價在7800元/平方米。兩個樓盤均有相當數(shù)量的存貨，新城海濱花園的發(fā)展商因資金問題延緩了開發(fā)速度。西片由南天廣場、名門大廈、新大廈、星匯園和漾晴居組成。其中南天廣場和名門大廈已售完或剩余尾貨。單位面積在168184平方米的新大廈是在珠江新城唯一能保持均價在10000元/平方米的樓盤（按提供價目表計算）。相信這與其大廳大房大戶的概念、豪華的裝修材料、高貴的設計與率先采用的帶租約銷售方式有很大關系，該樓盤開始銷售極為困難，建成現(xiàn)樓后情況仍沒有改善，發(fā)展商不得不把部分單元改為商務公寓，加入成為“金鑰匙”國際管理會員，特聘請一批專門從事高檔酒店管理的管理人員管理，月租金價格在$3000—$5000左右，然后銷售帶租約公寓（或提供反租兩年），使銷售情況有所改善。星匯園和漾晴居同是城建總、越秀開發(fā)，帶裝修均價約7100元/平方米。自去年9月份銷售至今，星匯園售出不足300套，約占總供應量的20％，漾晴居售出60套。星匯園售出的單位絕大部分是90來平方米的向花園單位，128平方米的單位因景觀和布局問題出貨極難，另外80多平方米的北向單位也不好售。這樣大量的單位滯銷，工程進度又接近竣工，開發(fā)商面臨巨大的壓力。目前該地段內(nèi)物業(yè)的一手平均價格基本能維持在7000元/平方米以上。 （2）天河北（天文苑）天河北經(jīng)過一段時間的急跌，目前價格下跌的速度已減慢。指標性樓盤帝景苑的均價下降到帶豪華裝修的8000元/平方米，樓盤完工后銷售情況好轉(zhuǎn)，2000年全年售出6萬多平方米，但該樓盤十分依賴廣告推廣，這方面費用占成本的比例相當高。另一個大型樓盤天譽花園毛坯房均價7332元/平方米，是面對綠化廣場的首排物業(yè)，其一期銷售較順利。2001年推出的新盤天文苑，因鄰近中信廣場、城建大廈、市長大廈等商務樓，租賃需求大，故小單位熱銷，不少業(yè)主購買該盤作為投資。目前這一地段高層住宅價格維持在6500—8000元/平方米之間。 （3）項目周圍樓盤 （富力東堤灣、東風廣場、和風雅居）東風廣場位處環(huán)市路和東風路之間。以錦城地塊目前被兩條高架路夾擊的狀況，與東風廣場相比處于劣勢。根據(jù)東風廣場最近的開發(fā)方案，將要開工的TT6棟單位面積在64123平方米，并主要在64108平方米之間。這在平均面積達112平方米的東山區(qū)樓市來說，只算是中等偏小戶型。東風廣場一直與錦城花園競爭，但該樓宇由于在市場定位、規(guī)劃設計、營銷手法都出現(xiàn)不少問題，故其銷售情況遠遜于錦城。最近該公司又出了些問題，短期內(nèi)三期住宅難以上市供應。富力公司收購金羊花園第三期，并將小區(qū)冠名為富力金羊花園，第三期也定名為富力東堤灣。該項目在2002年8月18日開售，由于緊靠本項目，將成為本項目的一個主要競爭對手。與本地塊相連的和風雅居項目，由于在2001年正式推售，避開東山雅筑和富力東堤灣，熱租的中小戶型銷售情況還過得去，剩下的大單位對本項目形成競爭。 （4）東風西路（嘉和苑）位于東風西路的嘉和苑，是廣州市西區(qū)正在發(fā)售的少有的高檔住宅小區(qū)，不少買家是新加坡、香港和外企的高級人員。推出單位均價7690元/平方米，不帶裝修，部分單位內(nèi)無間隔。2000年11月下旬正式推出，銷售情況普通，120平方米以上大單位認購情況較好。由于定位相近，故也列為可比對象。 （5）東山區(qū)其他樓盤（富力盈澤苑、東湖御苑）東湖御苑位于東湖附近的永勝上沙，由4棟46層超高層組成的住宅，均價9890元/平方米，帶豪華裝修。已基本建成現(xiàn)樓，但銷售十分不理想。發(fā)展商已準備將兩棟塔樓的全部單位改做商務公寓出租經(jīng)營。富力盈澤苑在中華廣場附近，與本項目同屬中山路，與本項目形成競爭。 （四）錦城花園二手市場調(diào)查對于本項目，來至錦城花園二手市場的競爭將是直接的。分析錦城花園的業(yè)主轉(zhuǎn)手的原因，主要有兩點：其一，內(nèi)環(huán)路的興建以及錦城花園二期的入伙，使得錦城花園的居住素質(zhì)有一定程度的降低，達不到部分業(yè)主的預期；其二，錦城花園二期入住后，租賃市場因供應量的大幅增加，租金回落較多，投資回報達不到投資者的預期。錦城花園二手市場在短時間內(nèi)供應量急速增加，導致二手市場的價格跌落幅度較大。錦城花園一期的二手價格約為8000—10000元/平方米，二期的二手價格跌值更大，北向的小單位最低可以在6200元/平方米的價位達成交易，南向的單位的成交價格在8000元/平方米左右。（五）同類住宅平均建筑成本參照中海錦苑的標準，錦城南苑項目建安費按精美裝修考慮，高層為2900元/平方米（以建筑面積計，裝修標準同中海錦苑）；地下室建筑費按2500元/平方米計算(含機電設備)。（六）同類住宅平均銷售單價根據(jù)上面對可比項目的界定標準，本報告選取富力東堤灣、東風廣場、星匯園、東山雅筑、和風雅居、嘉和苑、富力盈澤苑、天文苑、東湖御苑等9個樓盤作為比較對象，并考慮錦城花園二手成交的情況，通過地段、繁華程度、交通、服務設計、居住環(huán)境等多項指標對競爭樓盤的銷售單價進行修正，通過市場比較法得到本項目的銷售價格為7525元/平方米。為使項目有較好的市場反映，并考慮到將來尾貨銷售的問題，最后總體均價達到人民幣7500元/平方米是比較可行的。