【文章內(nèi)容簡介】 0平米的住戶47戶，％；人均12—16平米的住戶33戶，％；低于12平米的住戶14戶，占7％。現(xiàn)有住宅條件的參差不齊，總體上反映了如東城鎮(zhèn)居民居住水平仍偏低。相應(yīng)在未來人均GDP穩(wěn)固增長的前提下，這種現(xiàn)狀將形成一定的有效需求，進(jìn)一步拉動(dòng)住宅消費(fèi)需求。按住宅建筑式樣分 （每百戶）2002年2003年2004年單棟住宅242837四居室1481三居室323026二居室21213一居室001平房及其他12811單道樓房161411按房屋產(chǎn)權(quán)分 （每百戶）2002年2003年2004年租賃公房886租賃私房001原有私房404046房改私房323223商品房102024從表中可以看出，商品房比例不斷加大，二、三居室始終是市場消費(fèi)主力。四、價(jià)格分析 隨著土地價(jià)格的上揚(yáng)，商品房價(jià)格也在逐年上漲。2002年如東商品房平均價(jià)格為984元/平米，2003年為1404元/平米，％，2004年為1716元/平米，％，目前市場最高價(jià)格近3000元/平米，最低價(jià)格2200元/平米。2002—2004如東房價(jià)走勢最高價(jià)格最低價(jià)格平均價(jià)格2002年1230元/平方米800元/平方米984元/平方米2003年2000元/平方米1030元/平方米1404元/平方米2004年2600元/平方米1530元/平方米1716元/平方米雖然006年的數(shù)據(jù)欠缺，但與今年相比較，近年如東市場的價(jià)格體系并未有明顯的大幅度上揚(yáng)，本報(bào)告認(rèn)為有以下原因： 土地供應(yīng)量逐年增加，已經(jīng)超出了市場的正常消化速度，市場反映出一定的供大于求的現(xiàn)象； 市場上并未出現(xiàn)真正品質(zhì)級的明星個(gè)案，無法對區(qū)域市場進(jìn)行有力推動(dòng)；作為一個(gè)相對狹小的不充分競爭市場，我們無法以傳統(tǒng)的板塊構(gòu)架來解釋其價(jià)格體系，因此，本報(bào)告的價(jià)格分析將仍以一個(gè)統(tǒng)一的市場格局來作為評估基準(zhǔn)。從目前的市場價(jià)格構(gòu)成來看，呈現(xiàn)以下特征： 商品房價(jià)格呈中心強(qiáng)周邊弱、南高北低的重心分布由于近年如東城市規(guī)劃相對滯后，導(dǎo)致目前房價(jià)以縣城中心一帶為高價(jià)集中區(qū)，從整個(gè)城市格局來看，以市中心一帶為價(jià)格高地，周邊地區(qū)為價(jià)格弱勢分布； 價(jià)格體系不健全、城市樓市無完整梯度效應(yīng)市中心往外，距離2公里房價(jià)就直線衰減，這從城市經(jīng)營來看很不合算，對消費(fèi)者來說也較難接受，房價(jià)無梯度。從目前市場的價(jià)格峰值與谷值的絕對差距來看，也不盡合理。市場一方面缺少標(biāo)志性旗艦個(gè)案的價(jià)格引領(lǐng)，另一方面成熟的梯度消費(fèi)尚未完全成型；五、相關(guān)政策分析 關(guān)于房改政策《關(guān)于調(diào)整南通地區(qū)2002年度房改政策的意見》，主要內(nèi)容有： 在住房公積金方面，繳存比例不變，仍為個(gè)人和單位各8％；繳存基數(shù)改按職工本人2001年12月份工資核定。繳存基數(shù)的下限調(diào)整為360元，上限調(diào)整為3000元。在職工購房補(bǔ)貼方面，仍按現(xiàn)行補(bǔ)貼金額標(biāo)準(zhǔn)和面積標(biāo)準(zhǔn)及相關(guān)操作方法執(zhí)行。在公有住房出售方面，售房成本價(jià)平均提高了4％左右，如磚混一等住房的基價(jià)從現(xiàn)行的建筑面積每平方米880元提到910元。其它折扣政策如買房人的工齡、住房的折舊、地段、樓層、朝向、設(shè)備等項(xiàng)折扣依然保持不變，售價(jià)計(jì)算方法未作調(diào)整。 在公有住房租金方面，平均上調(diào)15％左右。如磚混一等住房每月每平方米使用面積的基本租金由2元整調(diào)整為2．30元。其它計(jì)租面積和設(shè)備或附屬設(shè)施計(jì)租標(biāo)準(zhǔn)分別相應(yīng)提高15％。從上述情況結(jié)合可以看出，目前本區(qū)域公有住房的房改購置成本仍然偏低，，在縣城擁有一套自有住房的成本僅6萬余元，遠(yuǎn)低于同地段商品房。極容易助長居民“買房不如租房”的觀念及置業(yè)積極性。 關(guān)于房地產(chǎn)管理制度相繼出臺(tái)了《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)執(zhí)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊制度的通知》、《南通市商品房價(jià)格管理實(shí)施細(xì)則》、《南通市商品房預(yù)售管理暫行辦法》等一系列政策性文件。諸如車庫原則上不得高于房價(jià)的60％，閣樓不得高于房價(jià)的40％等一系列具有地方特色的條款政策，特別是對普通住宅商品房的指導(dǎo)價(jià)幅度限制在5％，從目前的實(shí)施情況來看，其對開發(fā)主體的市場調(diào)節(jié)能力尚值得商榷。 其他政策法規(guī)1）、住宅保有稅“保有稅”實(shí)際上是物業(yè)稅的一種，即按房地產(chǎn)的面積每年付稅。主要是針對戶型面積偏大的房子收取一定費(fèi)用，實(shí)際上是在鼓勵(lì)購買中小套型、功能良好的住宅。對保有稅的界定一個(gè)家庭的平均居住面積就是120平米，國家有關(guān)部門允許的浮動(dòng)范圍是20%。120乘以20%等于24平米，所以就得出了144平米這個(gè)界定值。分析：房地產(chǎn)宏觀調(diào)控思路，主要是為了“鼓勵(lì)、引導(dǎo)自住型需求，限制投資性需求，抑制投機(jī)性需求，加大中小戶型房屋的供應(yīng)量?！?）、7090政策明確新建住房結(jié)構(gòu)比例?！笆晃濉睍r(shí)期，要重點(diǎn)發(fā)展普通商品住房。自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市因特殊情況需要調(diào)整上述比例的，必須報(bào)建設(shè)部批準(zhǔn)。過去已審批但未取得施工許可證的項(xiàng)目凡不符合上述要求的，應(yīng)根據(jù)要求進(jìn)行套型調(diào)整。分析：在“國六條“7090政策頒布后，大戶型價(jià)格普遍攀升，形成越調(diào)控，越價(jià)升的奇特現(xiàn)象，主要原因在于：征收“房地產(chǎn)稅”等配套措施未能到位。造成市場上對豪宅的追捧。在某種意義上，在“房地產(chǎn)稅”開征后，“豪宅必升值”不再成為“定式”。3）、土地增值稅2006年12月28日，國家稅務(wù)總局下發(fā)了《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（以下簡稱《通知》）。《通知》規(guī)定，2007年2月1日起，全國各地區(qū)將對房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅項(xiàng)目進(jìn)行全面清算，正式向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)征收30%60%不等的土地增值稅。分析：如果地價(jià)在開發(fā)期限內(nèi)漲速過快，也就會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)囤地和開發(fā)成本大增。因此，當(dāng)高價(jià)土地收稅后所獲利潤比低價(jià)土地收稅后所獲利潤要少或相差不大時(shí)，房產(chǎn)商就會(huì)不再哄抬房價(jià)，從而達(dá)到抑制房價(jià)上漲的目的。一般來說，房產(chǎn)商們不會(huì)不將其計(jì)入土地開發(fā)成本之中?，F(xiàn)在對土地增值稅實(shí)行清算清繳，原來預(yù)征的稅款與結(jié)算結(jié)果相抵，如果是少征，則應(yīng)補(bǔ)稅，如果是多征，則應(yīng)該退稅。對于因少征而要補(bǔ)稅者來說，如果沒有提取足夠的納稅“準(zhǔn)備金”，其成本就有可能上升，如果提取了足夠的“準(zhǔn)備金”，就不會(huì)引起成本的上升；對于因多征而要退稅者來說，其納稅“準(zhǔn)備金”一般也會(huì)多于原來預(yù)征的稅款，其土地開發(fā)成本不僅不會(huì)上升，反而會(huì)因此而下降。國家清算土地增值稅的目的是調(diào)節(jié)市場，抑制房價(jià)非正常因素上漲。國家法律和政策的調(diào)整是為了使房產(chǎn)價(jià)格真正與供求關(guān)系相適應(yīng)。小結(jié)： 目前在如東地區(qū)，“住宅保有稅”以及“7090”的調(diào)控政策尚未真正貫徹執(zhí)行，對本案整體規(guī)劃開發(fā)應(yīng)無直接影響，而征收土地增值稅的政策出臺(tái)將相對的協(xié)調(diào)開發(fā)成本以及抑制項(xiàng)目利潤。六、產(chǎn)品品質(zhì)分析 如東的房地產(chǎn)市場目前處于市場化啟動(dòng)的早期階段，即產(chǎn)品品質(zhì)普遍邁向了改善居住的水平，開發(fā)商已普遍注意到了布局、環(huán)境、立面、房型等的重要性，但在具體的貫徹實(shí)施方面，卻顯出了較為明顯的局限性。在規(guī)劃方面，比如民生陽光新城，具有6萬平米的規(guī)模，理應(yīng)可以營造出一個(gè)較出色的內(nèi)部環(huán)境，但是，其將景觀中軸線拉直，在其上布置了排列整齊的多層和小高層，犧牲了大面積綠地的空間。而這已經(jīng)是目前如東規(guī)劃較為出色的小區(qū)了。絕大部分樓盤的兵營式排布跡象明顯，缺少較有主題及層次的園藝景觀設(shè)計(jì)。在立面方面，如東雖然目前歐陸風(fēng)勁吹，但是，真正將歐陸風(fēng)格做到位的樓盤卻至今還未出現(xiàn)過，大部分樓盤以為搞個(gè)歐式鄉(xiāng)村住宅的屋頂，弄個(gè)三段式的立面再配雕花欄桿的陽臺(tái)就算歐式了。而現(xiàn)代式的樓盤在目前的如東更未出現(xiàn)過。所以，目前如東縣的樓盤立面尚無精彩可言，質(zhì)感不強(qiáng)、工藝不精是產(chǎn)品最薄弱的一個(gè)環(huán)節(jié)。從物業(yè)維護(hù)來看，目前大部分小區(qū)從其實(shí)地現(xiàn)場來看，小區(qū)交付后的物業(yè)管理無序化，整個(gè)園藝的維護(hù)，及小區(qū)公建的功能使用的差強(qiáng)人意，業(yè)主私自亂搭建導(dǎo)致的社區(qū)氛圍的破壞效應(yīng)非常嚴(yán)重。在后期營銷方面，整個(gè)區(qū)域市場的投入產(chǎn)出理念尚未建立，無現(xiàn)場樣板房、無全裝修住宅，且售樓處的裝修布置平淡。從平面企劃的平均水準(zhǔn)來看看，仍停留在較低的設(shè)計(jì)水平上，與周邊南京、常州的水平差距較大。在營銷推廣思路及創(chuàng)新力度上也無值得稱道之處。辨證來看，如東的樓盤綜合產(chǎn)品品質(zhì)還有非常大的潛力可挖，這方面的市場機(jī)會(huì)點(diǎn)顯而易見。八、其他影響房地產(chǎn)市場的因素分析 三級市場走勢如東房地產(chǎn)中介市場目前尚不成型，城鎮(zhèn)特別是在中心城區(qū)內(nèi)，中介門店不多，從目前的交易情況來看，租賃、售后產(chǎn)權(quán)公房及私房的交易構(gòu)成了交易的主要成份。由于這部分房源大都在交通便捷的市區(qū)，且面積不大，因此在相同單價(jià)的情形下，比一手商品房具有更低的購買門檻。并形成了對商品房項(xiàng)目的客源分流。隨著樓盤價(jià)格的預(yù)期上升以及與中心城區(qū)的距離拉大，市區(qū)二手房的競爭力將進(jìn)一步增強(qiáng)，對于中低收入的客源來說，三級房產(chǎn)市場正逐步成為可以接受的置業(yè)消費(fèi)渠道。 城市外來人口導(dǎo)入的消費(fèi)拉動(dòng)效應(yīng)由于如東的整體區(qū)位始終受到滬寧沿線城市的競爭，相對于高素質(zhì)人才的引進(jìn)，具有一定的劣勢，從目前的房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀來看，區(qū)隔性非常強(qiáng)，外來人口尚不成為購房的主力之一。盡管目前市區(qū)有流動(dòng)人口約7萬人，但這部分人群基本不屬于高消費(fèi)、高預(yù)算階層，消費(fèi)低于一般市民，無法成為房地產(chǎn)發(fā)展的先頭軍，而政府今后幾年引進(jìn)持資金、技術(shù)的人才這一計(jì)劃，尚有待見證。從投資的角度來看，如東的房地產(chǎn)投資價(jià)值平均低于合理回報(bào)，以同業(yè)苑為例，一套80余平方米（已是最?。┑娜涠浚袌鲎鈨r(jià)約在500元左右，不考慮出租房稅收，投資回報(bào)率在3％左右，而市區(qū)的公房出租基本也在這個(gè)水準(zhǔn)，投資回報(bào)不高（一般公認(rèn)較為合理投資回報(bào)不低于6％），勢必