【文章內(nèi)容簡介】 成立業(yè)主委員會的程序；4）勸業(yè)主委員會會議及業(yè)主大會；5）業(yè)主委員會的任務(wù)；6）有關(guān)補充說明。制訂物業(yè)管理制度的程序和方法⑴程序第一步：研究所管物業(yè)的實際情況。第二步：研究業(yè)主及物業(yè)使用人的全面情況。第三步：正確評價本企業(yè)狀況。第四步：學(xué)習(xí)理解國家及當?shù)卣挠嘘P(guān)法律、法規(guī)、制度，借鑒外企業(yè)經(jīng)驗。第五步：整理出本管區(qū)應(yīng)制訂的內(nèi)外規(guī)章制度條目及制訂制度的基本思路。第六步：分頭草擬制度。第七步：征求各方意見，反復(fù)討論修改。第八步：定稿。第九步：通過正式程序批準執(zhí)行。（2）方法①經(jīng)理意見法：在征求公司內(nèi)外意見的基礎(chǔ)上，以物業(yè)公司經(jīng)理的意見為制訂規(guī)章制度的基本思路和規(guī)章制度的主要內(nèi)容。②業(yè)主委員會制訂法：適用于制訂（業(yè)主公約）、（業(yè)主委員會章程》等。③內(nèi)部制訂法：適用于制訂部門崗位職責和各部門管理范圍內(nèi)相關(guān)制度。④學(xué)習(xí)借鑒法：主要是學(xué)習(xí)借鑒國內(nèi)外對相似物業(yè)進行管理的規(guī)章制度。⑤綜合征定法：綜合運用以上四種制訂規(guī)章制度的方法。業(yè)主公約的法律依據(jù)、特點和主要內(nèi)容（l）法律依據(jù)業(yè)主公約是指由業(yè)主承諾的，對全體業(yè)主具有約束力的有關(guān)物業(yè)使用攤護及其管理等方面的行為。其法律依據(jù)主要是：①《民法通則》第83條規(guī)定。②建設(shè)部1989年第5號令《城市異產(chǎn)毗連房屋暫行規(guī)定》第五條和第六條規(guī)定。（2）特點①公約的主體是全體業(yè)主。②公約的客體是物業(yè)使用、維修和其他管理等方面的行為，是基于物權(quán)而派生的客觀行為。 ③公約的內(nèi)容是有關(guān)物業(yè)使用、維護與管理等方面的權(quán)利。義務(wù)的規(guī)定，其中既有法律規(guī)范的內(nèi)容，也有社會公共道德的內(nèi)容。④公約經(jīng)業(yè)主簽約或業(yè)主大會審議通過而生效，對物業(yè)管理區(qū)域范圍內(nèi)的全體業(yè)主和非業(yè)主使用人都具有約束力。⑤公約的立足點是訂約主體的自我意識與行為的把握。（3）業(yè)主公約的主要內(nèi)容業(yè)主公約一般由政府行政主管部門統(tǒng)一制訂示范文本。業(yè)主大會可以根據(jù)本物業(yè)區(qū)域的實際情況進行修改補充，經(jīng)業(yè)主簽約或業(yè)主（代表）大會通過后上報行政主管部門備案。4．業(yè)主公約的訂立（1）訂立的原則包括合法性原則、整體性原則和民主性原則。（2）訂立的程序首次制訂業(yè)主公約一般按以下程序進行：第一步：物業(yè)管理公司組織有關(guān)人員學(xué)習(xí)研究國家和當?shù)卣挠嘘P(guān)法律、法規(guī)，尤其是研究建設(shè)部制訂的業(yè)主公約“示范文本?！钡诙剑航Y(jié)合所管項目的實際情況，依照建設(shè)部“示范文本”的基本內(nèi)容，制訂出所管項目的業(yè)主公約（草案）。第三步：用召業(yè)主大會將業(yè)主公約（草案）提交大會討論。修改。第四步：業(yè)主大會通過修改后的業(yè)主公約。第五步：業(yè)主簽字，業(yè)主公約生效業(yè)主公約如需修改，一般由業(yè)主委員會提出修改意見及修改草案，將修改草案提交業(yè)主大會計論通過后執(zhí)行。糾正違反業(yè)主公約的行為⑴界定所應(yīng)處理的違反《公約》的行為在物業(yè)管理中，用來約束主體行為的公約有兩種：一是《業(yè)主公約》；二是《物業(yè)管理公約》。前者的主體是全體業(yè)主，后者的主體是業(yè)主、非業(yè)主使用人和物業(yè)管理經(jīng)營者。因此，違反《公約》的行為一般說來有以下三種：①業(yè)主違反《公約》。②非業(yè)主違反《公約》③物業(yè)管理公司違反《公約》作為物業(yè)管理人員應(yīng)正確處理的是業(yè)主和非業(yè)主使用人違反《公約》的行為，具體有：裝修時違反《公約》的行為，搬遷時違反《公約》的行為，日常違反《公約》的行為。⑵及時發(fā)現(xiàn)違反《公約》的行為物業(yè)管理人員應(yīng)努力做到及時發(fā)現(xiàn)各種違約行為，需做到：①加強工作責任心，認真履行崗位責任。②物業(yè)管理公司和部門負責人要經(jīng)常檢查、解決員工工作不到位的問題，及時發(fā)現(xiàn)并處理使用人違約行為。③提高業(yè)主和非業(yè)主使用人遵守《公約》的自意識，建立有效的監(jiān)督機制，認真接待并處理業(yè)主和使用人反映的違約行為。⑶正確處理違反《公約》的行為從廣義上說，《業(yè)主公約》和《約業(yè)管理公約》也屬于物業(yè)管理制度，兩者既有共性，也有個性，概括起來，共性表現(xiàn)在目的相同的實質(zhì)內(nèi)容相近上而個性則表現(xiàn)在：制訂者不同、承諾人與制約人不同、性質(zhì)不同以及對違反者處理方式不同。對違反《公約》行為的處理只能按照《公約》約定的方式進行，主要有：規(guī)勸、制止、批評、警告、按物業(yè)管理制度處理、提起民事訴訟。房屋裝修管理⑴住用戶裝修申報①業(yè)主或使用人如需對房屋進行裝修，必須首先向物業(yè)管理公司工程部門提出申請。②工程部門對業(yè)主或使用人的資格進行確認，并提供裝修指南及有關(guān)資料。③業(yè)主或使用人盡快請設(shè)計公司進行裝修方案設(shè)計，并選擇合格的裝修單位。④業(yè)主或使用人在15天將裝修設(shè)計圖紙交工程部門。⑵物業(yè)管理公司審批①接到業(yè)主或使用人遞交的裝修方案一周內(nèi)，工程設(shè)備部門會同安保部門進行審核，考慮是否同意業(yè)主或使用人提交的方案，或提出方案的修改意見。②裝修方案最終由物業(yè)管理公司批準后方可實施。③方案批準后，與物業(yè)管理公司簽訂協(xié)議，并領(lǐng)取裝修許可證。⑶裝修單位施工與物業(yè)管理公司簽訂《裝修施工責任書》，并領(lǐng)取施工許可證必須按方案進行施工，施工期間應(yīng)嚴格遵守各項規(guī)定嚴格執(zhí)行建設(shè)部《建筑內(nèi)部裝修設(shè)計防火規(guī)范》。⑷物業(yè)管理公司驗收。①由業(yè)主或使用人通知工程設(shè)備部門并會同其他有關(guān)部門對工程進行驗收。②隱蔽工程必須在隱蔽前進行驗收。③竣工驗收合格后，由工程設(shè)備部門向業(yè)主或使用人出具竣工驗收單。④業(yè)主或使用人憑竣工驗收單到管理部。安保部門辦理必要的手續(xù)。三、物業(yè)管理資金的管理（一）學(xué)習(xí)要求掌握物業(yè)管理資金的概念，了解物業(yè)管理啟動資金與日常物業(yè)管理資金的來源及其管理；掌握物業(yè)管理資金的使用方向和使用原則，掌握物業(yè)管理資金的預(yù)算管理工作。（二）學(xué)習(xí)重點物業(yè)管理資金及其管理（1）物業(yè)管理資金的概念物業(yè)管理資金是為保持物業(yè)及附屬設(shè)備的狀態(tài)完好和使用安全，充分發(fā)揮其各項功能以滿足需要而投入的貨幣總和。物業(yè)管理資金根據(jù)所處階段的不同，可分為物業(yè)管理啟動資金和日常物業(yè)管理資金。（2）物業(yè)管理資金的管理概念物業(yè)資金的管理是物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)管理資金的籌措、使用、運作所進行的財務(wù)管理活動的整個過程。管理對象物業(yè)管理企業(yè)所能支配或?qū)⒁涞奈飿I(yè)管理資金。管理目的物業(yè)管理企業(yè)有計劃、低成本、最大限度地籌集物業(yè)管理資金和提高該資金的運用效率和運用效果，保證物業(yè)管理工作的高效開展。2．物業(yè)管理資金的來源和管理（l）物業(yè)管理啟動資金概念物業(yè)管理啟動資金是指物業(yè)管理企業(yè)開展物業(yè)管理工作初始階段所需各項必要開支的資金及物業(yè)公共設(shè)施專用維護基金。內(nèi)容及來源一部分是用于物業(yè)管理企業(yè)形成、建立、組成所需的資金，如物業(yè)管理企業(yè)的注冊資本、辦公場所的購置或租金、辦公用品購置、職工薪金等，這部分資金主要由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、單位組織及個人出資、入股形成；另一部分是物業(yè)公共設(shè)施專用維護基金，主要用于物業(yè)機構(gòu)所屬物業(yè)的意外事故大修及日常維護，這部分資金一般應(yīng)由物業(yè)主按一定比例和方法繳納形成，也可由政府出資設(shè)立或按一定程序、辦法由社會或開發(fā)建設(shè)單位出資建立。物業(yè)管理啟動資金的管理：其中物業(yè)公共設(shè)施維護基金的管理一般應(yīng)由物業(yè)管理委員會設(shè)賬，存入銀行專戶，掌管這項基金。同時，委托物業(yè)管理企業(yè)實際操作使用，并做到?？顚Ｓ?，實際操作使用時報物業(yè)管理委員會批準并接受監(jiān)察。這項專用基金應(yīng)劃給物業(yè)管理企業(yè)還是物業(yè)管理委員會管理，應(yīng)視具體情況而定，一般不宜劃給物業(yè)管理企業(yè)直接掌管使用。新建物業(yè)的物業(yè)公共設(shè)施專用維護基金應(yīng)在確保安全的前提下，從事適宜的短期投資，使其產(chǎn)生最大增值收益。（2）日常物業(yè)管理資金來源包括物業(yè)管理服務(wù)費、物業(yè)管理機構(gòu)開展多種經(jīng)營的收入、其他收入等。其中物業(yè)管理服務(wù)費收取應(yīng)考慮物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的經(jīng)濟承受能力及各項物業(yè)管理服務(wù)的價值補償，由物業(yè)管理委員會、物業(yè)管理企業(yè)、政府物價管理部門幾方面綜合考慮，共同協(xié)商決定。②日常物業(yè)管理資金的管理1）收取、使用上的管理。重點在于及時有效地收取各種管理費用，并做到有計劃地使用，量收支出，?？顚Ｓ?，不挪用、多用或少用。2）財務(wù)上的管理。應(yīng)加強財會制度的建立與監(jiān)管力度，杜絕內(nèi)部出現(xiàn)財務(wù)漏洞，避免發(fā)生意外事件，防止貪污、冒領(lǐng)現(xiàn)象的發(fā)生，并注意安全保衛(wèi)工作。3．利用會計手段進行經(jīng)濟管理（l）會計的基本知識及會計制度會計的概念會計是經(jīng)濟管理活動的重要組成部分。會計是通過收集、加工和利用以一定貨幣單位作為計量標準表現(xiàn)的經(jīng)濟信息，對經(jīng)濟活動進行組織、控制、調(diào)節(jié)和指導(dǎo)，促使人們比較經(jīng)濟得失、權(quán)衡利弊講求經(jīng)濟效益的一種管理活動。②會計的基本職能：核算和監(jiān)督。l）核算是會計的首要職能。主要從價值上反映核算單位的經(jīng)濟活動狀況及成果。對會計監(jiān)督可分為事前、事中、事后監(jiān)督三種，主要通過對價值指標的監(jiān)督，防止核算單位經(jīng)濟活動的偏差與失誤，保障核算單位財產(chǎn)免遭損失。③會計法規(guī)體系我國會計法規(guī)制度按它們之間的相互關(guān)系，可分為三層：第一層是基本法，即（會計法）、（預(yù)算法）等國家法律；第二層是國家財政部根據(jù)基本法制定的對所有單位的會計核算工作均有約束力的會計準則；第三層是由各基層單位自行制定的單位內(nèi)部會計制度。這三個層次的關(guān)系是第一層統(tǒng)馭第二層，第二層統(tǒng)馭第三層，三個層次共同構(gòu)成物業(yè)管理單位的會計制度。（2）通過會計報表分析提高經(jīng)濟效益會計報表的概念會計報表亦稱財務(wù)報告，是會計核算的結(jié)果，是反映會計主體財務(wù)狀況、經(jīng)營成果和財務(wù)收支情況的書面文件，是財會部門提供財會信息的一種重要手段。②會計報表的構(gòu)成：會計報表一般由主表、附表和報表附注三部分組成。l）主表包括資產(chǎn)負債表、損益表和財務(wù)狀況變動表（或現(xiàn)金流量表）。2）附表根據(jù)各行業(yè)、各單位的特點而有所不同。3）報表附注是對表內(nèi)有關(guān)項目所做的必要解釋。會計報表對外提供時，一般還附有財務(wù)狀況說明書，這是會計部門向管理者說明情況、提出建議及其他要說明情況的書面報告。③會計報表分析的意義物業(yè)管理者根據(jù)提供的會計報表，通過一定的技術(shù)方法，對物業(yè)管理單位的資金管理、經(jīng)營狀況進行過程分析和結(jié)果比較，總結(jié)經(jīng)驗，揭露問題，以提高物業(yè)管理經(jīng)營水平和經(jīng)濟效益。4．物業(yè)管理資金的使用與運作（l）物業(yè)管理資金的性質(zhì)物業(yè)管理資金的性質(zhì)由多種因素決定。根據(jù)物業(yè)管理資金所有者的不同，可劃分為國有資金、集體所有資金、私有資金及混合多產(chǎn)權(quán)所有資金；根據(jù)物業(yè)管理對象和目的的不同，可劃分為經(jīng)營性資金和消費性資金。物業(yè)管理資金性質(zhì)的不同決定了物業(yè)管理經(jīng)營者對物業(yè)管理資金管理和使用方式的不同。（2）物業(yè)管理資金的使用物業(yè)管理資金使用要實行總量控制法，既要集中統(tǒng)一計劃，又要保證一定的靈活性。具體包括三方面：①成本性資金支出與使用：160