【文章內(nèi)容簡介】 就應該列出實現(xiàn)該目標所需的各種制度，物業(yè)管理公司的人事管理主要有錄用、開發(fā)、維護、使用和考績制度?！　∫弧洝　∮谩　?1)確定錄用原則，中心是滿足首次人力需求和后續(xù)補充人力需求?！　?2)制定錄用計劃，明確錄用所需人員數(shù)量、質(zhì)量、來源、招聘方式方法、招聘錄用程序等?！　?3)制定職務和聘用合同，明確職位資格所需的品格、學歷、才能、經(jīng)驗、健康等條件。　　(4)通過勞動部門、報紙、人才交流中心等傳播媒介宣傳指導招聘錄用計劃?！　?5)通過面談、測驗和排選等方式，擇優(yōu)錄用所需人員?！　《?、開　　發(fā)　　(1)明確提高企業(yè)人員素質(zhì)、開發(fā)公司人員潛力的戰(zhàn)略意義和戰(zhàn)術價值，明確培訓范圍和類型?！　?2)制定適應公司發(fā)展、市場經(jīng)濟特點，以短期規(guī)劃為主的培訓規(guī)劃?！　?3)建立培訓組織，統(tǒng)籌培訓工作?！　?4)選擇培訓方式，提高培訓效率?！　?5)挑選培訓人員，保證培訓質(zhì)量。　　(6)開展培訓評估，促使培訓良性循環(huán)?！　∪⒕S　　護　　(1)研究工資政策，建立工資檔案，制訂工資計劃?！　?2)開展工作實績評估?！　?3)加強安全衛(wèi)生，保障職工生活?！　?4)在建立社會支撐系統(tǒng)的基礎上，推行社會保障制度和各種福利措施?！　?5)搞好群眾文化等各種服務活動?！　∷?、使　　用　　(1)確定使用原則，貫徹德才兼?zhèn)洹⒅匾晜€性、揚長避短、用事?lián)袢恕⑦m才而用、整體優(yōu)化等要求?！　?2)優(yōu)化配置組合員工，提高群體活動效益?！　?3)溝通合作、協(xié)調(diào)沖突、團結(jié)和諧、消除隔閡?！　?4)獎勵先進、鞭策后進、懲處違紀、弘揚正氣、鼓舞士氣?！　∥濉⒖肌　】儭　?1)全面、客觀、審慎地考察每個員工。　　(2)通過獎勤罰懶，激勵先進、鞭策后進?！　?3)發(fā)現(xiàn)人才、推舉人才，為人才脫穎而出創(chuàng)造一個良好的環(huán)境。第四節(jié)　人事規(guī)劃　　物業(yè)管理公司的人事管理是支撐著公司正常生產(chǎn)經(jīng)營的全方位管理，是通過有效地組織公司員工，形成人與人、人與事的最佳結(jié)合，實現(xiàn)公司的整體目標，履行公司的社會責任，對社會作出有益的貢獻。人事管理的規(guī)劃包括兩方面內(nèi)容。　　一、公司發(fā)展規(guī)劃　　人事管理要有助于企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營中取得良好的經(jīng)濟效益，促進企業(yè)健康地發(fā)展。要實現(xiàn)此規(guī)劃，應要求設計并發(fā)展適應市場經(jīng)濟需要的有效組織，運用各種機制與方法獲取企業(yè)所需要的人才，并給予有效的使用和激勵，在組織內(nèi)創(chuàng)造并保持一種相互合作的氣氛，履行企業(yè)對其成員的社會和法律責任，不斷提高成員的素質(zhì)和技能等。　　二、職工個人規(guī)劃　　人事管理要有助于提高企業(yè)職工的工作和生活質(zhì)量，促進職工個人工作生涯的發(fā)展。人的因素是最重要的因素，公司要實現(xiàn)其發(fā)展目標，沒有職工的持久熱情、意志、智慧和才能，其他條件再完備也無濟于事。人事管理工作應充分重視這一點，認真地考慮職工個人經(jīng)濟需要和非經(jīng)濟需要，采取措施予以保證和滿足。否則，職工積極性、歸屬感與群體凝聚力必然下降，公司將有衰敗的危險。第五節(jié)　員工招聘　　一、招聘目的　　隨著我國用工制度改革的不斷深化，在招聘方式上改國家用工為單位招聘，改固定工為合同工。物業(yè)管理公司作為企業(yè)，有充分的用工自主權，可以根據(jù)企業(yè)的實際情況和具體需要，建立起適合市場經(jīng)濟環(huán)境、靈活多樣的招聘制度，按照具體崗位的設置，配備各種人員?！　∫晕飿I(yè)管理公司為例，公司人事招聘源于以下幾種情況下的人員需求：　　(1)缺員的補充；　　(2)突發(fā)的人員需求；　　(3)為了確保公司所需的專門人才；　　(4)為了確保新規(guī)劃事業(yè)的人員；　　(5)公司管理階層需要擴充；　　(6)預選企業(yè)的經(jīng)營者；　　(7)公司對組織架構(gòu)有所調(diào)整；　　(8)為了使公司的組織更具活性化，而必須導入外來的有經(jīng)驗者?！　《?、申請招聘手續(xù)　　(1)需招聘員工的部門在確認并無內(nèi)部橫向調(diào)職的可能性后，向行政人事部遞交書面申請，并附上需招聘職位說明書和數(shù)量。　　(2)行政人事部詳細審核申請職位的工作性質(zhì)、等級等項。如同意其申請，先在本公司內(nèi)刊登招聘廣告，或從公司內(nèi)部進行提拔。如管理員空缺，從員工中挑選符合要求的員工填補職位空缺。一般來說，內(nèi)部提拔能給員工升職的機會，使員工感到自己在企業(yè)中有發(fā)展的機會，有利于激勵士氣。再者，內(nèi)部提拔上來的人員熟悉本企業(yè)情況，能較快適應新環(huán)境。當確定本公司無適當人選時，才在公司外刊登廣告，并及時將信息反饋給用人部門?！　∪?、招聘程序　　　　(1)求職登記表是公司初步甄選的手段之一，目的在于獲取應聘人員的背景信息，對不合要求者加以淘汰?！　?2)初步篩選在應聘人員填寫求職表時進行，并安排應聘者到所需部門經(jīng)理處面試?！　　　?1)面試過程中，用人部門在求職表上填寫面試記錄，表明對應聘者的評語及結(jié)論。送達行政人事部，作為下一步行動的依據(jù)。　　(2)行政人事部根據(jù)用人部門的評語及結(jié)論，要求應聘者交齊身份證、勞務證(待業(yè)證)、健康證、學歷證、未(結(jié))婚證、崗位資格證書、崗位操作證、駕駛執(zhí)照、養(yǎng)老保險關系轉(zhuǎn)移單等有關證件、資料(復印后原件歸還)，以及彩色小一寸相片兩張，然后向應聘者發(fā)出報到通知單、領取物品單，安排入職培訓，完成后到部門報到?！　　　?1)試用期一般為3個月，并簽訂試用合同?！　?2)試用期由入職者履行新職日起計算?！　?3)試用的目的在于補救甄選中的失誤?！　　　υ囉煤细裾哂枰哉戒浻谩恼戒浻弥掌?，享受本公司同類人員薪金等級。　　　　(1)物業(yè)公司是根據(jù)廣州市勞動局制訂的“廣州市城鎮(zhèn)臨時職工”、“廣州市外地臨時職工”勞動合同與被聘用者達成協(xié)議，這協(xié)議一經(jīng)成立，當事人之間就產(chǎn)生一定的權利和義務?！　?2)合同簽訂后，被聘用者在公司中承擔一定職務或工種的工作，接受公司的管理，遵守公司內(nèi)部的勞動規(guī)則?！　?3)根據(jù)“廣州市勞動合同管理規(guī)定”，外地臨時工最高只能簽訂一年的合同；廣州市戶口的人員，根據(jù)公司需要而簽訂合同?！　　　〗馄甘枪咎岢霾辉倥c員工履行合約解除合同的一項權利，主要有以下幾個因素：　　(1)在試用期發(fā)現(xiàn)不合錄用條件的；　　(2)因患病或因工負傷，醫(yī)療期滿后不能從事原來工作的；　　(3)違反勞動紀律或在社會上嚴重違法的；　　(4)因公司發(fā)生變化，縮小規(guī)模而多余的人員；　　(5)公司倒閉，需進行清算的；　　(6)解聘和開除有明顯的區(qū)別，開除是公司能行使的懲罰處分中最嚴厲的形式?！　　　∞o職是指員工本人提出要求脫離現(xiàn)任崗位，與公司脫離勞動關系而另找工作的一種權利?！　?1)員工因故辭職時，首先向部門索要《申請報告單》，填寫后交部門主管簽署意見，再送交行政人事部門審核?！　?2)員工無論以何種理由提出辭職申請，自提出之日起，仍需在原工作崗位繼續(xù)工作一個月?！　?3)員工辭職申請被核準后，在離開公司前在行政人事部辦理辭職手續(xù)?！　∷摹T工的招聘計劃　　員工素質(zhì)的高低，直接影響到物業(yè)管理公司的運作與發(fā)展，為了確保物業(yè)管理工作的正常開展，在招聘前應制定出詳細的招聘計劃，招聘計劃的主要內(nèi)容有：　　　　招聘人員時，首先要明確招聘多少人。招聘人數(shù)的多少應根據(jù)物業(yè)管理公司的現(xiàn)狀與發(fā)展、所管物業(yè)的類型、管理的范圍與要求、所管物業(yè)的面積大小、業(yè)主的需要等因素結(jié)合公司的定員定編合理確定?！　∫韵率蔷C合深圳市各物業(yè)管理公司員工定編的實際情況確定的招聘員工的數(shù)量標準，可供各物業(yè)公司在確定招聘人數(shù)時參考?！　?1)多層住宅物業(yè)管理人員的定編標準　　多層住宅物業(yè)管理人員的定編標準，(不包括車輛管理人員)，各類人員配置及標準如下：　　①管理人員：主任，總建筑面積10萬m2以下設1人，10～20萬m2，設1正1副，25萬m2以上，設1正2副；助理，總建筑面積10萬m2以下設1人，在10萬m2以上每增加5萬m2增加1人；社區(qū)文化設1人，活動中心、場所的值班人員另計；管理處財務相對獨立，一般設出納、會計各1人，但可以兼職；其他人員如資料員、接待員、倉庫管理員可根據(jù)物業(yè)大小和工作需要來設置。　?、诰S修員：建筑面積每4萬m2設置1人?！　、劬G化員：綠化面積每4000 m2左右設1人。　?、鼙崋T：每140戶設1人。　?、荼０矄T：每120戶設1人?！　、捃嚬軉T：根據(jù)道口或崗亭設置，車輛流量大的每班設2人，流量小的每班設置1人，一日3班?！　?2)高層住宅物業(yè)管理人員定編標準　　高層住宅物業(yè)管理人員定編標準，～(不包括車輛管理人員)，各類人員配置及標準如下：　?、俟芾砣藛T：建筑面積小于5萬m2設主任1名，每增加5萬m2增設副主任1名；助理每350戶設1人；社區(qū)文化設1人，活動中心、場所值班人員另計；會計、出納各設1人；其他人員可以根據(jù)工作需要設置?！　、跈C電人員：高層住宅樓宇機電設備設施一般都有電梯、消防、供水、供電設施，要相應配備工程技術人員?！　、郾?、綠化人員：建筑面積每7000 m2左右或90～100戶配1人；公共場所或商業(yè)場所可適當調(diào)整人員?！　、鼙０踩藛T：每40戶配1人或建筑面積3000 m2左右配1人?！　、蒈囕v管理人員：依據(jù)崗亭或道口設置，車輛流量大的每班每崗設2人，流量小的每班設1人，一日3班?！　?3)高層寫字樓物業(yè)管理人員定編標準　　高層寫字樓物業(yè)管理人員定編標準，按建筑面積計算每1萬m2配置15～18人左右(其中不包括車輛管理人員)，各類人員配置及標準如下：　?、俟芾砣藛T：建筑面積小于3萬m2設主任1名，每增加3萬m 2增設副主任1名；助理每2萬m2設1人；社區(qū)文化設1人，活動中心、場所值班人員另計；會計、出納各設1人；其他人員可以根據(jù)需要設置?！　、跈C電人員：高層寫字樓要增設空調(diào)通風系統(tǒng)，其他類型設備的數(shù)量也較高層住宅有所增加，所以對工程技術人員的配備相對要求高且數(shù)量多，一般每1萬m2配4～5人?！　、坌l(wèi)生、綠化人員：建筑面積每2500 m2配1人?！　、鼙０踩藛T：建筑面積每2000 m2左右設置1人?！　?4)其他類型的物業(yè)　　如商業(yè)、綜合性樓宇可以參考以上人員的定編方法來確定。　　　　物業(yè)管理公司通常劃分為決策層、管理層和操作層三個層次，為了使各層次人員的招聘條件切合實際，在選聘時必須研究各層次人員的知識與能力結(jié)構(gòu)?！　?1)決策層必備的知識與能力　　①必備的知識：　　、設施等修繕的基本知識；　　、經(jīng)營、管理、估價等基本知識；　??；　??；　??；　　、法規(guī)、政策，掌握物業(yè)管理的基本理論與實務；　　?！　、诒貍涞哪芰Γ骸　?、建立健全管理制度的能力；　　，熟悉企業(yè)財務、稅收狀況和市場變化情況，有經(jīng)營決策能力；　　，具有公關、談判及建立業(yè)務關系的能力；　??；　　?！　?2)管理層必備的知識與能力　?、俦貍涞闹R：　??；　　，掌握本地區(qū)有關物業(yè)管理要求、計費規(guī)定等；　　、質(zhì)量檢測方法和安全管理的基本知識；　　；　　、設備、設施等維修管理的基本知識；　　?！　、诒貍涞哪芰Γ骸　?；　?。弧　?、設備、設施的搶修排險和火警匪警救護等突發(fā)事件的能力；　　；　　；　　?！　?3)操作層必備的知識與能力　　①能執(zhí)行公司的各項規(guī)章制度及操作程序?！　、谀苁炀氄莆账鶑氖聧徫坏膶I(yè)技能?！　、劬哂歇毩⑻幚憩嵥槭挛锏哪芰??！　、芫哂休^強的責任心、控制力，具有團隊意識?！　「鶕?jù)各管理層次應具備的知識與能力結(jié)構(gòu)，結(jié)合各工作崗位的具體要求，確定出每個工作崗位的具體招聘條件，如年齡要求，性別要求，應具備什么樣的技術條件，什么樣的文化程度等等。在確定各崗位具體招聘條件時，應以應聘者有能力完成工作目標為惟一標準?！　　　?1)決策層　　通常要求45歲以下，相關專業(yè)本科以上學歷，獲“物業(yè)管理經(jīng)理上崗證書”，有5年以上的專業(yè)管理工作經(jīng)驗，有較強的工作能力。　　(2)管理層　　40歲以下，相關專業(yè)專科以上學歷，中級以上職稱，5年以上專業(yè)工作經(jīng)驗，有較強的工作能力。　　(3)操作層　　該層次涉及的崗位最多，這里以深圳招商祥融物業(yè)管理公司為例，介紹該公司操作層主要崗位的招聘條件，僅供參考?！　、俦０矄T：男性，年齡20～28周歲，初中以上文化程度，身體健康，有酒店或物業(yè)管理保安工作經(jīng)驗及退伍軍人優(yōu)先；女性，年齡18～25周歲，未婚，高中以上文化程度，身體健康，有服務行業(yè)工作經(jīng)驗者優(yōu)先?！　、谇鍧嵐ぃG化工：35周歲以下，初中以上文化程度，身體健康，有相關工作經(jīng)驗者優(yōu)先?！　、劬G化技術員：45歲以下，相關專業(yè)中專以上學歷，3年以上綠化工作經(jīng)驗，有綠化技術專長?！　、軋@藝師：45歲以下，相關專業(yè)?？埔陨蠈W歷，5年以上綠化工作經(jīng)驗，有相關工作經(jīng)歷?！　、莘諉T：28歲以下，，高中以上文化程度，相貌端莊，普通話標準流利，有1年以上工作經(jīng)驗?！　、藿哟龁T：28歲以下，限女性，高中以上文化程度，相貌端莊，普通話標準流利，有1年以上工作經(jīng)驗。　?、叻抗軉T：30歲以下，，大專以上文化程度，相貌端莊普通話標準流利，持《房管員上崗證》?！　、鄼C電工：40歲以下，限男性，有相關專業(yè)資格證，高中以上文化，3年以上實踐經(jīng)驗?！　、嵬两?給排水)維修工：40歲以下，限男性，有相關專業(yè)資格證，5年以上實踐經(jīng)驗?！　、馕膯T：28歲以下，相貌端莊，大專以上文化程度，會電腦操作。　　11打字員：30歲以下，相貌端莊，高中以上文化程度，熟練使用辦公軟件，100字／ｍin以上?！　?2出納：中專以上，有會計上崗證，3年以上工作經(jīng)驗，熟悉電腦操作?！　?3倉管員：男，中專以上學歷，同等工作3年以上經(jīng)驗，熟悉電腦操作?！　?4會計：大專以上學歷，助理會計師職稱，3年以上相應的工作經(jīng)驗，懂財務軟件操作。　　　　應根據(jù)所需人員的類型而采取相應的招聘辦法，既可以從公司內(nèi)部選擇和挖潛，也可以從社會廣泛尋覓。一般做法是：所需人員技能層次越高，越是利用公司的內(nèi)部人員，或通過私人介紹、推薦的方式；所需人員技能層次越低，則越是經(jīng)常從公司外部勞動力市場招聘，或是利用就業(yè)服務的機構(gòu)或廣告招聘。通常，員工的招聘方法有以下