【文章內容簡介】 用日期、原值和預計使用年限、預提大修更新基金、進行大修理次數(shù)和日期、報廢清理情況等等。 （2）重要設備維修資料檔案管理。 ①報修單每次維修填寫的報修單，每月統(tǒng)計一次，每季裝訂一次，物業(yè)修管理部門負責保管以備存查。②運行記錄值班人員填寫的設備運行記錄每月一冊，每月統(tǒng)計一次，每年裝訂一次，由物業(yè)管理企業(yè)設備運行管理部門保管好，以備存查?！　　　　　　　、劭荚u材料定期或不定期地檢查記錄獎罰情況、先進班組、個人事跡材料，每年歸納匯總一次并裝訂保存。④技術革新資料設備運行的改進、設備革新、技術改進措施等資料，由設備管理部門匯總存查?！? 房屋設備的運行管理 房屋設備運行管理的主要內容是：建立合理的運行制度和運行操作規(guī)定、安全操作規(guī)程等運行要求（標準）及文明安全運行的管理，并建立定期檢查運行情況和規(guī)范服務的制度等。其中，對于設備安全管理，除了加強設備安全檢查和對操作人員、維修人員的安全操作、安全作業(yè)的訓練和管理外，還要建立安全責任制和對住（用）戶進行安全教育，向?。ㄓ茫粜麄饕恍┪ｋU設備（如電梯）的安全使用知識。 房屋設備的維修管理房屋設備的維修管理是指根據(jù)設備的性能，按照一定的科學管理程序和制度，以一定的技術管理要求，對設備進行日常養(yǎng)護和維修、更新。第四章 物業(yè)設備的使用與維修 由于物業(yè)配套設備設施類型較多，因此，物業(yè)管理公司工程部一般分設幾個班組，分別負責各項設備的運行、養(yǎng)護和維修，如強電組、弱電組、水暖組和綜合組等。強電組主要負責發(fā)電、配電、供電系統(tǒng)及相應電器的維修保養(yǎng)；弱電組主要負責電梯、消防系統(tǒng)、電視監(jiān)控系統(tǒng)、通訊系統(tǒng)及廣播系統(tǒng)的線路和相應設備的維護、修理；水暖組主要負責供水、排水、供暖、供冷及相應設備管理的運行、維護和維修；而綜合組主要負責泥水、水器等綜合維修工作。一、維修工程的分類 目前對房屋設備維修工程的分類尚無統(tǒng)一規(guī)定，一般可分為以下幾種： 設備大修工程。 是指對房屋設備進行定期的包括更換主要部件的全面檢修工程。設備中修工程。是指對房屋更換少量零部件、進行正常的和定期的全面檢修。設備更修和技術改造工程。是指設備使用到一定年限后，其效率低、耗能大、年使用維護費提高或污染（腐蝕、排氣、粉塵、噪音）問題嚴重，為使其技術性能得到改善提高，降低年使用維護成本而進行的更新改造。設備日常零星維修保養(yǎng)工程。是指對設備進行日常的保養(yǎng)、檢修及排除運行故障而進行修理。二、房屋給排水系統(tǒng)的管理與維修 給水系統(tǒng)建筑物給水方式有多種：一般平房和多層樓房均由城市供水管網(wǎng)供水；高層建筑則需進行二次供水，因為城市管網(wǎng)的水壓無法滿足高層供水需要，多采用加壓水泵和高位水箱向高層供水。 （1）管理范圍的界定物業(yè)管理公司對給水系統(tǒng)的管理范圍，各地市政部門都有規(guī)定。一般居住小區(qū)內供水設備的管理職責如下：高層樓房以樓內供水泵房總計費表為界，多層樓房以樓外自來水表井為界。界限以外（含計費水表）的供水管線及設備，有供水部門負責維護、管理，公安消防部門負責監(jiān)督檢查；高、低層消防供水系統(tǒng)，包括泵房、管道室內消防拴等，由物業(yè)管理公司負責維護、管理，并接受公安消防部門的監(jiān)督檢查。 （2）給水系統(tǒng)的管理應做到： ①防止二次供水的污染，對水池、水箱定期消毒，保持其清潔衛(wèi)生。②對供水管道、節(jié)門、水表、水泵、水箱進行經常性維護和定期檢查，確保供水安全。③發(fā)生跑水、斷水故障，應及時搶修。④消防水泵要定期試泵，至少每年進行一次；保持電氣系統(tǒng)正常工作，水泵正常上水，管道節(jié)門水龍帶配套完整，檢查報告應送交當?shù)叵啦块T備案。 （3）給水管道的養(yǎng)護 ①給水管道的檢查維修養(yǎng)護人員應十分熟悉給水系統(tǒng)，經常檢查給水管道及閥門（包括地上、地下、地下、屋頂?shù)龋┑氖褂们闆r，經常注意地下有無漏水、滲水、積水等異常情況，如發(fā)現(xiàn)有漏水現(xiàn)象，應及時進行維修。②保溫防凍工作在每年冬季來臨之前，維修人員應注意做好水表箱、閥門井、消防拴、栓井以及室內外的管道、閥門、消防栓等的防凍保溫工作。應根據(jù)當?shù)貧鉁厍闆r，分別采用不同的保溫材料，以防凍壞。③對凍劣事故的處理對已發(fā)生冰凍的上水管道，宜采用澆以溫水逐步升溫或保溫材料的方法，讓其自然化凍。對已凍劣的水管，可根據(jù)具體情況，采取電焊或換管的方法處理。馬鐵鑄成的水嘴和閥門若被凍裂，則應予以更新。（4）給水管道的維修 漏水是給水管道及配件常見的主要毛病。明裝管道沿管線檢查，即可發(fā)現(xiàn)滲漏部分；對于埋地管道，首先進行觀察，對地面長期潮濕、積水、和冒水的管段進行聽漏，同時參考原設計圖紙和現(xiàn)有閘門箱位，準確地確定滲漏位置，進行開挖修理。滲漏管道的維修，常有以下兩種方法：①哈夫夾堵漏法 用鉛楔或木楔打入洞眼內，然后墊以2—3毫米厚的橡皮布，最后用尺寸合適的哈夫夾夾固。②換管法 對于銹蝕嚴重的管段則需進行更換。地下水灌的更換有時需據(jù)短管子的一頭或兩頭，在截取長度合適的新水管，用活接頭予以重新連接。 排水系統(tǒng) （1）管理范圍的界定室內排水系統(tǒng)由物業(yè)管理公司維護管理。道路市政排水設施管理職責如下：。（）以上的，其道路和埋設在道路下的市政排水設施檢查，井蓋的維護、管理；，由物業(yè)管理公司負責維護、管理。居住小區(qū)內各種地下時間檢查，井蓋的維護、管理，由地下設施檢查井的產權單位負責，有關產權單位也可委托物業(yè)管理公司維護、管理。（2）排水系統(tǒng)的管理 ①定期對排水管道進行養(yǎng)護、清通?！　、诮逃?、約束住戶不要把雜物投入下水管道，防止堵塞。下水道堵塞應及時清通。　?、鄱ㄆ跈z查排水管道和節(jié)門等是否有生銹和滲漏等現(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)隱患及時處理?！　、苁彝馀潘疁先ㄆ跈z查和清掃，清除淤泥和雜物。（3）室內排水管道堵塞管道堵塞會造成流水不暢，排泄不通，嚴重的會在地漏、水池、馬桶等處漫溢外淌。造成堵塞的原因，多為使用不當。如有的是硬雜物進入管道，停滯在排水管中部、拐彎處、排水管末端；也有的是在施工過程中，磚塊、木塊、砂漿等進入管中。修理時，可根據(jù)具體情況判斷堵塞物的位置，在靠近的檢查口、清掃口、屋頂通氣管等處，采用人工或機械疏通；如無效時，則采用尖物等疏通，或采用“開天窗”的辦法，進行大開挖，排除堵塞。（4）室外排水管道的維修①管道坡度搞反形成倒返水此類故障常見于新建的房屋中，原因大多是未按圖紙要求放坡，或溝底未做墊層，加上接口封閉不嚴，管道滲漏而造成不均勻下沉，致使排水不暢，嚴重的則會引起倒流，污水外溢。維修方法是按原設計圖紙和規(guī)范要求返工重做。②管道堵塞維修時，首先應將檢查井中的沉積物用鉤勺掏清，隨后用毛竹片進行疏通，在用中間扎有刺鐵絲球的麻繩來回拉刷，同時放水沖淤；如還疏通不了時，則要在堵塞位置上進行破土開挖，采用局部起灌疏通、重新接管的辦法進行疏通。 （5）高位水箱滲漏及浮球閥的維修（見表）高位水箱滲漏及浮球閥的維修常見毛病產生原因修理辦法水箱滲漏裂縫灌注環(huán)氧樹脂球閥關不住膠皮磨損換膠皮墊球閥不出水挑桿銹蝕、水眼被堵除修疏眼（6）高水位箱的清洗消毒高位水箱由于多種原因導致異物浸入而造成水質污染，從而達不到生活用水標準，故應每年進行一次水箱清洗工作，每三年進行一次水箱消毒工作。 衛(wèi)生設備衛(wèi)生設備包括大便器、小便器、洗臉盆、拖布池和家具盆、淋浴器及澡盆等。下面分別介紹各種設備的常見故障、產生原因及修理方法（見表）大便器高低水箱的常見故障、產生原因與修理方法常見故障產生原因修理方法不下水天平架挑桿鐵絲斷漂球定得過低接好調到合適的高度自 泄漂球失靈，漂桿腐蝕壞漂子門銷子折斷漂球與漂桿連接斷裂漂球被浸在水中漂桿定的過高漂子門不嚴換漂桿修配銷子更換漂球，避免漂球與他物相碰鎖母漏水高水箱不穩(wěn)填料失敗固定高水箱更換填料哈風排水口漏墊料失敗 墊料彈性不夠更換墊料更換墊料高水箱不 穩(wěn)受外力撞擊或拉繩用力大更換鋁墊或開腳螺栓，注意使用高水箱損 壞有細微裂紋嚴重損壞有膠布、外涂環(huán)氧樹脂更換高水箱沖洗管損 壞撞擊或高水箱挪位重新配管大便器的常見故障、產生原因與修理方法常見故障產生原因修理方法大便器堵塞、污水不流或流的很慢、樓板滲水存水彎有堵塞物排水管中有堵塞物用揣子揣或鉤子鉤打開掃除口疏通膠皮腕漏水，致使地面滲漏皮腕或銅絲蝕爛銅絲綁扎不良刨開地面更換刨開地面，重新綁扎大便器裂紋或破碎重物撞擊輕微裂紋嚴重破碎用水泥砂漿糊上更換大便器瓷存水彎損壞，不下水，有滲漏堵塞時用木棍亂捅刨開地面更換存水彎坐便器搖動地面木楔腐爛固定螺釘腐爛更換新木楔更新螺釘，重新固定好小便器的常見故障、產生原因與修理方法常見故障產生原因修理方法不下水尿堿或異物堵塞存水彎用揣子揣，如不見效可打開存水彎活接疏通沖洗底部冒水存水彎損壞修換存水彎存水彎漏承插口漏活接漏絲堵漏更換、增加填料更換墊料卸下纏麻重上或更換直角水門漏皮墊或塑料心碎壞閥體損壞，閥桿滑扣更換更換新直角水門瓷臉盆的常見故障、產生原因與修理方法常見故障產生原因修理方法水嘴處漏水蓋母漏，銷母漏，關不嚴相應更換填材及墊料排水栓漏水根母松，脫架不穩(wěn)擰緊根母或加墊料，穩(wěn)固脫架瓷臉盆損壞有細小裂縫使用不當，嚴重損壞用防水膠粘劑補縫更換臉盆不下水排水栓或存水彎堵塞用橡皮泵撥或疏通存水彎與排水管接口漏水排水管道內有異物堵塞疏通消防設施（1）對于室內消防設施的維修、管道及閥門的維修，與室內供水管道部分的維修相同。室內消防設施也是由管道、閥門等構成，其損壞同樣是管道漏水、閥門漏水或關閉不嚴等。對于室內外的管道，同樣應做好冬季的防凍保溫工作，以確保它們處于良好的工作狀態(tài)。（2）對于消防栓接圈的封閉圈及水龍帶，應按有關規(guī)定進行定時檢查、保養(yǎng)及實驗工作，以防止老化、霉變、失效，對于檢查不合格的應及時更換。（3）對于儲水池（箱、塔），應貯存足夠的水量，并隨時補足；對于離心泵及其電機，應按有關規(guī)定，定時檢查保養(yǎng)，并應根據(jù)有關規(guī)定設置備用水泵。三、電力系統(tǒng)的管理與維護 供電設備的組成 用電單位的用電來源，一般分為高壓供電和低壓供電兩種。所為高壓供電，是用戶直接從高壓線路上取得電源，通過自備的降壓變壓器，將高壓轉換成低壓（380伏/220伏），再分配給各用電點；低壓供電，是指從供電局已經轉換成低電壓的線路上直接取得電源。低壓供電減少了變壓器的投資，也不用對其進行維護（由供電局維護）。用電量小的單位一般多選用低壓供電的方式。按照全國供電規(guī)則的規(guī)定，一般用電容量大于250千瓦以上的單位，必須選用高壓引進。 用戶將低壓電流通過控制閘，根據(jù)需要將“電能”分配到各用電點，這項工作稱為配電；將高壓轉換成低壓的工作稱為變電。用來裝置這些設備的場所叫配電室（站）/變壓室（站）。每個用電點又通過一定數(shù)量的閘刀和熔斷器將電能再分配到各個用電器具，如電梯、電燈、插座等處使用。這些裝有控制閘刀和熔斷器裝置的箱體成為配電箱。用電量大的單位，為監(jiān)視供用電情況，達到安全可靠運行的目的，還必須設置一些聲、光、指示信號、控制計量儀表、保安防護系統(tǒng)、操作控制系統(tǒng)等輔助設施。這些部分共同組成一個完整的共用電系統(tǒng)，使電正常運行。 供電設備的管理與維護 （1）供電設備的管理對供電設備進行管理的目的是保證其正常運行，供電不間斷。為此，首先應了解和掌握全部設備的各種資料。應掌握的資料包括以下幾個方面： ①供電范圍內各建筑物的構造方式、用點內容及主要要求（如住宅和商服設施、工廠車間、辦公樓等，對用電的要求是不一樣的）；　?、诠╇姺绞?、電壓等級、用電容量、分配方案、配件方法（如高、低壓重點保護單位，單、雙路供電等）； ③全部電氣平面圖、系統(tǒng)圖； ④施工中的各級各階段的驗收證明書、變更洽商紀錄（如絕緣遙測記錄，接地點組織的測定，單、全負荷實驗結果報告和支路的負荷電流實測記錄，電壓變化情況記錄等）；⑤核對實際安裝的線路及設備的數(shù)量、規(guī)格、型號、位置是否與圖紙要求一致，地下埋設管路的具體位置與平面圖是否一致；⑥正式使用后，各用戶內的主要用電設備數(shù)量、容量及使用規(guī)律與負荷變動情況等。掌握資料后，即應制定管理辦法。一般包括下列內容：①定期巡視維護和重點檢測。根據(jù)供電范圍內的具體情況，參照供電局的“電氣設備運行管理規(guī)程”，寫出固定的巡視日期和內容（可分為一般部位和重點部位、一般項目和重點項目等）；根據(jù)設備的使用頻率和季節(jié)的不同，定出測定的項目，如雨季前要進行遙測地極的接地電阻值，夏季要進行遙測線路的絕緣電阻值，以及特殊節(jié)日前的有關項目檢查等。②建立各項設備檔案。所有較大的用電設備均應按臺編號，建立檔案，如鍋爐房內的風機、水泵、廚房內的機具。一般建立如下檔案：電氣平面圖、設備原理圖、接線圖等有關圖紙；用電電壓、頻率、實測電流等有關數(shù)據(jù)；維修記錄、運行記錄、巡視記錄及大修后的實驗報告記錄等。③積極有效地宣傳安全用電、和利用電的知識，掌握用電的一般知識和應遵守的用電規(guī)定。 （2）供電設備的維護與保養(yǎng)。供電設備的維護范圍，須按照供電規(guī)則中所規(guī)定的產權分界點的劃分原則來執(zhí)行。依據(jù)“全國供用電規(guī)則”對維護管理與產權分界的界定，供電局與用戶電氣設備的維護管理范圍遵照以下原則：①低壓供電的，以供電接戶線的最后（第一）支持物為分界點，支持物屬供電局；②10千伏及以下變壓供電的，以用戶廠界外或配電室前的第一斷路器或進線套管為分界點，第一斷路器或進線套管的維護責任由雙方協(xié)商確定；③35千伏及以上高