【文章內(nèi)容簡介】 、保證隨需隨用。定期消殺：定期的消毒殺菌，確保會議室衛(wèi)生狀況達(dá)到良好狀態(tài)。按要求配合做好各類會議的會前準(zhǔn)備、會中服務(wù)、會后處理工作。（三）設(shè)施設(shè)備的養(yǎng)護(hù)和管理：包括：上下水道、落水管、照明、消防系統(tǒng)、供配電系統(tǒng)、二次加壓供水系統(tǒng)、中央空調(diào)、電梯、房屋及設(shè)施、設(shè)備等的維修養(yǎng)護(hù)。中央空調(diào)保養(yǎng)管理內(nèi)容包括：建立管理檔案。按《中央空調(diào)維修保養(yǎng)管理要求》制定保養(yǎng)方案和計劃并對中央空調(diào)進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)、負(fù)責(zé)日常的巡檢及記錄，發(fā)現(xiàn)問題須負(fù)責(zé)與維修廠家聯(lián)系并協(xié)助維修。電梯維護(hù)保養(yǎng)內(nèi)容包括：建立管理檔案，按《電梯維修保養(yǎng)管理要求》制定保養(yǎng)方案和計劃并對電梯進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)、負(fù)責(zé)日常的清潔、除油，負(fù)責(zé)日常的巡檢及記錄，發(fā)現(xiàn)問題須負(fù)責(zé)與維修廠家聯(lián)系并協(xié)助維修。消防系統(tǒng)設(shè)施維護(hù)內(nèi)容包括：建立管理檔案，按《消防系統(tǒng)設(shè)施維修保養(yǎng)管理要求》制定保養(yǎng)方案和計劃并對消防系統(tǒng)設(shè)施進(jìn)行保養(yǎng)，負(fù)責(zé)日常的清潔，負(fù)責(zé)巡檢及記錄。負(fù)責(zé)上下水道、落水管、照明、消防系統(tǒng)、供配電系統(tǒng)、二次加壓供水系統(tǒng)的維護(hù)維修，負(fù)責(zé)房屋及設(shè)施、設(shè)備維護(hù)維修。（四）保潔服務(wù)保潔（即日常維保服務(wù)）：內(nèi)容：物業(yè)服務(wù)范圍所有室內(nèi)及公共區(qū)域、設(shè)備、設(shè)施、物品的保潔。定期保潔工作：定期的保潔服務(wù)：定期清潔正門面玻璃墻，保證玻璃無明顯污跡。配合各類衛(wèi)生檢查工作，按要求做好保潔工作。垃圾收集并清運(yùn)至指定地點(diǎn)。（五）綠化服務(wù)⑴物業(yè)服務(wù)范圍公共區(qū)域內(nèi)樹木、草坪、花壇及綠化小品的日常養(yǎng)護(hù)和補(bǔ)缺（補(bǔ)缺植物由采購人購買）及主要領(lǐng)導(dǎo)辦公室、會議廳（室）和有關(guān)活動場所的擺花工作等。⑵執(zhí)行物業(yè)服務(wù)范圍公共區(qū)域內(nèi)綠化規(guī)劃，受甲方委托執(zhí)行物業(yè)范圍公共區(qū)域內(nèi)綠化管理規(guī)定。四、物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)（一）交通秩序：車輛進(jìn)出、停放有序；道路通暢，無堵塞現(xiàn)象。工作內(nèi)容定崗監(jiān)控交通疏導(dǎo)巡視檢查事故處理人員素質(zhì)工作要求24小時14小時一遍/小時事故發(fā)生后5分鐘到達(dá)掌握法律法規(guī)常識，交通指揮、疏導(dǎo)技能，各類事件處理程序。工作標(biāo)準(zhǔn)及時發(fā)現(xiàn)異常情況車輛停放整齊有序及時處理各種突發(fā)情況保護(hù)現(xiàn)場，制止糾紛，疏導(dǎo)交通，妥善處理或及時報案文明用語，微笑服務(wù)。（二）安全保衛(wèi)：24小時值班巡邏，進(jìn)出大門設(shè)立門崗，監(jiān)控外來人員和進(jìn)出車輛，糾正違章行為，公共秩序良好。建立安全應(yīng)急預(yù)案，及時處理突發(fā)事件，確保公共安全。無重大治安案件、刑事案件和火災(zāi)發(fā)生。工作時間工作區(qū)域范 圍主要工作內(nèi)容日間領(lǐng)班主要負(fù)責(zé)本班具體工作的安排及調(diào)度，并負(fù)責(zé)公共區(qū)域的巡邏；協(xié)助主管處理突發(fā)事件。主入口主入口區(qū)域安全防范，維持工作人員、物品進(jìn)出秩序管理工作，對上訪人員做好正確引導(dǎo)工作。次入口次入口區(qū)域安全防范，維持工作人員、物品進(jìn)出秩序管理工作，對上訪人員做好正確引導(dǎo)工作。樓內(nèi)巡邏負(fù)責(zé)綜合樓內(nèi)主要領(lǐng)導(dǎo)辦公區(qū)域安全防范。監(jiān)控中心負(fù)責(zé)安防、消防監(jiān)控中心值班工作，與其他崗位配合排查安全隱患。地面巡邏負(fù)責(zé)地面停車場車輛停放的引導(dǎo)、巡視、檢查，配合其他保安崗的工作。停車場入口負(fù)責(zé)西裙樓門崗安全防范，維持行政審批辦證大廳人員、物品進(jìn)出秩序管理工作。停車場出口負(fù)責(zé)東裙樓門崗安全防范，維持接待區(qū)、展示區(qū)人員、物品進(jìn)出秩序管理工作。大堂負(fù)責(zé)綜合樓內(nèi)的前后區(qū)域安全防范。地下停車場巡邏負(fù)責(zé)地下停車場車輛停放的引導(dǎo)、巡視、檢查，配合地下停車場入口保安崗的工作。地下停車場摩托車、自行車出入口負(fù)責(zé)地下停車場摩托車、自行車車輛出入引導(dǎo)及管理，維持車輛進(jìn)出秩序，引導(dǎo)車輛分類停放。夜間領(lǐng)班主要負(fù)責(zé)本班具體工作的安排及調(diào)度，并負(fù)責(zé)公共區(qū)域的巡邏；處理本班突發(fā)事件。主入口主入口區(qū)域安全防范，維持工作人員、物品進(jìn)出秩序管理工作。監(jiān)控中心負(fù)責(zé)安防、消防監(jiān)控中心值班工作，與其他崗位配合排查安全隱患。樓內(nèi)巡邏負(fù)責(zé)綜合樓區(qū)域夜間安全防范停車場出入口負(fù)責(zé)地面停車場車輛停放的引導(dǎo)、巡視、檢查，配合其他保安崗的工作。地下停車場出入口負(fù)責(zé)地下停車場車輛出入引導(dǎo)及管理，維持車輛進(jìn)出秩序，引導(dǎo)車輛分類停放。綜合巡邏負(fù)責(zé)巡邏公共區(qū)域。（三）會務(wù)服務(wù)按要求配合做好各類會議的會前準(zhǔn)備、會中服務(wù)、會后處置工作。會議室保持常用常新、保證隨需隨用。定期的消毒殺菌，確保會議室衛(wèi)生狀況達(dá)到良好狀態(tài)。會議室內(nèi)的綠色植物生長狀態(tài)良好、保持常綠常新。（四）設(shè)施設(shè)備的養(yǎng)護(hù)和管理：中央空調(diào)維護(hù)保養(yǎng)管理要求：1）檢查性維護(hù)保養(yǎng)：⑴基于設(shè)備運(yùn)行情況和客戶需求，按設(shè)備維護(hù)要求有計劃地進(jìn)行各類常規(guī)檢查；⑵就主機(jī)及輔助設(shè)備運(yùn)行存在的問題提供專業(yè)意見和改善方案。2）預(yù)防性維護(hù)保養(yǎng)：⑴包括檢查性維護(hù)保養(yǎng)提供的內(nèi)容；⑵按照廠家的推薦進(jìn)行必要的預(yù)防性保養(yǎng)；⑶預(yù)防性保養(yǎng)包括清洗換熱器銅管，分析和更換冷凍機(jī)油、油濾芯、干燥過濾器等；⑷最全面徹底的保養(yǎng)方案，包括全部常規(guī)檢查、增值服務(wù)和緊急故障處理的服務(wù)；3）制定《中央空調(diào)維修保養(yǎng)計劃》：《中央空調(diào)維修保養(yǎng)計劃》在制定過程中，應(yīng)考慮到中央空調(diào)使用的頻率，中央空調(diào)的運(yùn)行狀況，有無故障隱患，合理維修保養(yǎng)的時間（避開節(jié)假日、特殊活動日等）。維修保養(yǎng)計劃的內(nèi)容主要包括：維修養(yǎng)護(hù)項(xiàng)目的內(nèi)容、具體實(shí)施維修養(yǎng)護(hù)的時間、預(yù)計的費(fèi)用以及所需備品、備件計劃等。4）空調(diào)設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)：空調(diào)設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)主要是對冷水機(jī)組、冷卻風(fēng)機(jī)盤管、水泵機(jī)組、冷凍水、冷卻水及凝結(jié)水路及風(fēng)道、閥類、控制柜等的維修保養(yǎng)，其具體的維修保養(yǎng)內(nèi)容如下：⑴冷水機(jī)組冷凝器、蒸發(fā)器，每半年進(jìn)行一次清潔養(yǎng)護(hù)，壓縮機(jī)及制冷空調(diào)每年進(jìn)行一次檢測、保養(yǎng)。⑵冷卻塔每半年對冷卻塔進(jìn)行一次清潔保養(yǎng)，先檢查冷卻塔電機(jī)，否則應(yīng)干燥處理電機(jī)線圈，干燥后仍達(dá)不到應(yīng)拆修電機(jī)線圈；檢查電機(jī)風(fēng)扇轉(zhuǎn)動是否靈活，風(fēng)葉螺栓緊固，轉(zhuǎn)動是否振動；制塔壁有無阻滯現(xiàn)象，若有則應(yīng)加注潤滑油或更換同型號規(guī)格軸承；檢查皮帶是否開裂或磨損嚴(yán)重，視情況進(jìn)行更換，檢查皮帶轉(zhuǎn)動時松緊狀況（每半月檢查一次）并進(jìn)行調(diào)整；檢查布水器布水是否均勻，否則應(yīng)清潔管道及噴嘴，清洗冷卻塔（包括填料、集水槽）清潔風(fēng)扇、風(fēng)葉；檢查補(bǔ)水浮球閥動作是否可靠，否則應(yīng)修復(fù)；然后緊固所有緊固件，清潔整個冷卻塔外表，檢查冷卻塔架，金屬塔架每兩年涂漆一次。⑶風(fēng)機(jī)盤管每半年對風(fēng)機(jī)盤管進(jìn)行一次清潔養(yǎng)護(hù)，每周清洗一次空氣過濾網(wǎng)，排除盤管內(nèi)的空氣，檢查風(fēng)機(jī)轉(zhuǎn)動是否靈活，如果轉(zhuǎn)動中有阻滯現(xiàn)象，則應(yīng)加注潤滑油，如有異常的摩擦響聲應(yīng)更換風(fēng)機(jī)的軸承。對于帶動風(fēng)機(jī)的電機(jī)，用500V搖表檢測線圈絕緣電阻，否則應(yīng)作干燥處理或整修更換，檢查電容是否變形，如是則更換同規(guī)格電容，檢查各接線頭是否牢固，清潔風(fēng)機(jī)風(fēng)葉、盤管、積水盤上的污物，同時用鹽酸溶液清洗盤管內(nèi)壁的污垢，然后擰緊所有的緊固件，清潔風(fēng)機(jī)盤管的外殼。⑷水管道每半年對冷凍水管道、冷卻水管、冷凝給水管路進(jìn)行一次保養(yǎng)，檢查冷凍水、凝結(jié)水管路是否有大量凝結(jié)水，保溫層是否已有破損，如是則應(yīng)重新做保溫層，尤其是檢查管路中閥件部位，保溫層做不到位或破壞，應(yīng)重點(diǎn)檢查，及時整修。⑸閥類、儀表、檢測器件每半年對中央空調(diào)系統(tǒng)所有閥類進(jìn)行一次養(yǎng)護(hù)。檢查是否泄漏，閥門的開閉是否靈活，若開閉困難則應(yīng)加注潤滑油，若閥門破裂，則應(yīng)更換同規(guī)格閥門，法蘭閥應(yīng)檢查法蘭連接處是否滲漏，如是應(yīng)更換密封膠墊；對于電磁調(diào)節(jié)閥，壓差調(diào)節(jié)閥，其中干燥過濾器要檢查是否堵塞或吸潮，如是則應(yīng)更換同規(guī)格的干燥過濾器，通過通斷電試驗(yàn)檢查電磁調(diào)節(jié)閥、壓差調(diào)節(jié)閥動作是否可靠，如有問題應(yīng)更換同規(guī)格電磁調(diào)節(jié)閥、壓差調(diào)節(jié)閥，對閥桿部位加注潤滑油，壓填料處泄漏則應(yīng)加壓調(diào)料。對于常用的溫度計、壓力表、傳感器，若有儀表讀數(shù)模糊不清應(yīng)拆換，更換合格的溫度計和壓力表，檢測傳感器的參數(shù)是否正常。⑹送回風(fēng)系統(tǒng)及組合式空調(diào)機(jī)對送風(fēng)系統(tǒng)每年初次運(yùn)行時，應(yīng)先將通風(fēng)干管和組合式空調(diào)機(jī)內(nèi)的積塵清掃干凈，設(shè)備進(jìn)行清洗、加油，檢查風(fēng)量調(diào)節(jié)閥、防火閥、送風(fēng)口、回風(fēng)口的閥板，葉片的開啟角度和工作狀態(tài)，若不正常，進(jìn)行調(diào)整，若開閉不靈活應(yīng)更換。檢查水管系統(tǒng)調(diào)箱連接的軟接頭是否完好，空調(diào)箱是否有漏風(fēng)、漏水、凝結(jié)水管的堵塞現(xiàn)象，若有要及時整修。送風(fēng)管道連接處漏風(fēng)是否超規(guī)范，送風(fēng)噪聲是否超過標(biāo)準(zhǔn)。若有則應(yīng)尋找原因加以處理。對于噴淋段應(yīng)定期清洗噴水室的噴嘴、噴水管以防產(chǎn)生水垢，噴水室的前池半年左右清洗和刷底漆一次，以減少銹蝕。定期檢查池底中的自動補(bǔ)水裝置，如閥針是否靈活，浮球是否好用等。清洗回水過濾網(wǎng)和進(jìn)水過濾器。電梯維護(hù)保養(yǎng)電梯維修保養(yǎng)要求：1） 電梯維護(hù)保養(yǎng)⑴電梯維護(hù)保養(yǎng)作業(yè)中，現(xiàn)場作業(yè)人員不得少于兩人。作業(yè)中應(yīng)落實(shí)現(xiàn)場安全防護(hù)措施，保證施工安全。⑵電梯維護(hù)保養(yǎng)單位應(yīng)當(dāng)按項(xiàng)目和內(nèi)容進(jìn)行相應(yīng)的維護(hù)保養(yǎng)工作，并做好書面記錄，記錄內(nèi)容至少應(yīng)包括以下內(nèi)容：使用單位名稱；使用地點(diǎn)；制造單位名稱；設(shè)備注冊代碼；改造（大修）單位名稱；維護(hù)保養(yǎng)單位名稱；電梯型號、額定載重量、額定速度等技術(shù)參數(shù)；維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目；維護(hù)保養(yǎng)日期；備配件更換記錄；維護(hù)保養(yǎng)人員簽字；使用單位簽字。⑶在維護(hù)保養(yǎng)時發(fā)現(xiàn)電梯存在安全隱患且超出維護(hù)保養(yǎng)內(nèi)容時，應(yīng)及時書面告知電梯使用單位，提出消除隱患建議。⑷電梯維護(hù)保養(yǎng)作業(yè)中，各控制回路原則上不允許短接，但由于作業(yè)需要必須進(jìn)行短接時，應(yīng)使用專用短接線；短接操作應(yīng)符合企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的要求，在該作業(yè)結(jié)束后應(yīng)立即復(fù)原。所使用的短接線應(yīng)如數(shù)拆除清點(diǎn)，并由相關(guān)人員確認(rèn)。⑸在接到故障通知后，應(yīng)立即趕赴現(xiàn)場，進(jìn)行處理。當(dāng)發(fā)生電梯困人情況時，維護(hù)保養(yǎng)作業(yè)人員抵達(dá)的時間最長不應(yīng)超過15分鐘。⑹配合電梯檢驗(yàn)機(jī)構(gòu)對所維護(hù)保養(yǎng)的電梯進(jìn)行定期檢驗(yàn)。2）電梯維護(hù)保養(yǎng)要求垂直電梯垂直電梯半月維護(hù)保養(yǎng)要求見表1。表1 垂直電梯半月維護(hù)保養(yǎng)要求內(nèi)容要 求機(jī)房向使用單位管理人員或操作人員了解電梯使用狀況檢查微處理系統(tǒng)故障記錄，排除可能存在的故障隱患檢查機(jī)房環(huán)境如清潔程度、溫濕度、門窗、照明等制動器各銷軸部位潤滑良好，動作靈活可靠，保持有足夠的制動力控制柜內(nèi)各元器件整潔，無銹蝕，動作可靠，各儀表指示（顯示）正確檢查曳引機(jī)和電動機(jī)應(yīng)運(yùn)行平穩(wěn)、無異響、無振動、無異常溫升清潔檢查限速器（銷軸部位轉(zhuǎn)動靈活），限速器輪槽清潔無油膩檢查鋼絲繩繩頭組合，無異?，F(xiàn)象層站候梯廳按鈕齊全有效、廳外顯示正常清掃地坎、上坎架及門板背面，清潔門鎖觸點(diǎn)并調(diào)整門板層門自閉功能正常，用層門鑰匙開鎖釋放后能自動復(fù)位層門在開啟和關(guān)閉時平穩(wěn)無振動、無阻卡層門鎖緊元件嚙合深度不小于7㎜檢查調(diào)整層門聯(lián)鎖機(jī)構(gòu)轎頂清掃轎頂轎頂檢修裝置、緊急停止開關(guān)及安全窗開關(guān)有效導(dǎo)靴、油杯、吸油毛氈齊全，油量適宜，保證油質(zhì)井道檢查上下級限開關(guān)、限位開關(guān)、強(qiáng)迫換速開關(guān)應(yīng)工作正常有效轎廂轎廂內(nèi)照明裝置齊全，風(fēng)扇工作正常轎廂內(nèi)應(yīng)急照明裝置能正常工作轎廂內(nèi)按鈕齊全有效、顯示正確警鈴、通訊系統(tǒng)可靠有效轎門在開啟和關(guān)閉時平穩(wěn)無振動底坑底坑清潔，無滲水、積水垂直電梯月維護(hù)保養(yǎng)要求見表2.表2 垂直電梯月維護(hù)保養(yǎng)要求內(nèi)容要 求機(jī) 房向使用單位管理人員或操作人員了解電梯使用狀況檢查微處理系統(tǒng)故障記錄，排除可能存在的故障隱患檢查機(jī)房環(huán)境如清潔程度、溫濕度、門窗、照明等制動器各銷軸部位潤滑良好，動作靈活可靠，保持有足夠的制動力制動襯磨損不應(yīng)大于原厚度1/3制動器打開時，閘瓦與制動輪不應(yīng)發(fā)生摩擦控制柜內(nèi)各元器件整潔，無銹蝕，動作可靠，各儀表指示（顯示）正確檢查曳引機(jī)和電動機(jī)應(yīng)運(yùn)行平穩(wěn)、無異響、無振動、無異常溫升曳引機(jī)與電動機(jī)連軸器螺栓無松動清潔檢查限速器（銷軸部位轉(zhuǎn)動靈活），限速器輪槽清潔無油膩限速器夾繩鉗口無磨損，應(yīng)有足夠夾持力，限速繩清潔無油膩減速箱內(nèi)油量適宜，除蝸桿伸出端外均無滲漏，箱體內(nèi)油溫不宜高于85℃檢查鋼絲繩繩頭組合，無異?，F(xiàn)象層 站候梯廳按鈕齊全有效、顯示正常清掃地坎、上坎架及門板背面，清潔門鎖觸點(diǎn)并調(diào)整門板層門自閉功能正常，用層門鑰匙開鎖釋放后能自動復(fù)位層門在開啟和關(guān)閉時平穩(wěn)無振動、無阻卡廳外消防開關(guān)正常、有效層門鎖緊元件嚙合深度不小于7㎜層門門頭、地坎及各固定部位無松動，間隙尺寸符合要求檢查調(diào)整層門聯(lián)鎖機(jī)構(gòu)轎頂清掃轎頂轎頂檢修裝置、緊急停止開關(guān)、安全鉗開關(guān)及安全窗開關(guān)有效轎門開關(guān)門機(jī)構(gòu)清潔靈活、位置開關(guān)有效導(dǎo)靴、油杯、吸油毛氈齊全，油量適宜，保證油質(zhì)井道上下級限開關(guān)、限位開關(guān)、強(qiáng)迫換速開關(guān)應(yīng)工作正常有效井道照明正常安全鉗鉗座固定無松動，傳動機(jī)構(gòu)靈活，開關(guān)觸點(diǎn)有效安全鉗楔塊與導(dǎo)軌間隙均勻，動作一致轎 廂轎廂內(nèi)照明裝置齊全，風(fēng)扇工作正常轎廂內(nèi)應(yīng)急照明裝置能正常工作轎門的安全裝置（安全觸板、光電保護(hù)和光幕保護(hù)）有效轎廂內(nèi)按鈕齊全有效、顯示正確警鈴、通訊系統(tǒng)可靠有效轎門在開啟和關(guān)閉時平穩(wěn)無振動轎廂稱量裝置有效、準(zhǔn)確底 坑底坑清潔，無滲水、積水耗能緩沖器油量適宜，柱塞無銹蝕整機(jī)狀況電梯運(yùn)行舒適感良好電梯平層精度達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)要求垂直電梯半年維護(hù)保養(yǎng)內(nèi)容見表3。表3 垂直電梯半年維護(hù)保養(yǎng)內(nèi)容內(nèi)容要 求機(jī) 房向使用單位管理人員或操作人員了解電梯使用狀況檢查微處理系統(tǒng)故障記錄，排除可能存在的故障隱患檢查機(jī)房環(huán)境如清潔程度、溫濕度、門窗、照明等制動器各銷軸部位潤滑良好，動作靈活可靠，保持有足夠的制動力制動襯磨損不應(yīng)大于原厚度1/3制動器打開時，閘瓦與制動輪不應(yīng)發(fā)生摩擦控制柜內(nèi)各元器件整潔，無銹蝕，動作可靠，各儀表指示（顯示）正確檢查曳引機(jī)和電動機(jī)應(yīng)運(yùn)行平穩(wěn)、無異響、無振動、無異常溫升曳引機(jī)與電動機(jī)連軸器螺栓無松動曳引輪輪槽無變形，磨損不超標(biāo)，輪槽無油膩清潔檢查限速器（銷軸部位轉(zhuǎn)動靈活），限速器輪槽清潔無