【文章內容簡介】 、保證隨需隨用。定期消殺：定期的消毒殺菌，確保會議室衛(wèi)生狀況達到良好狀態(tài)。按要求配合做好各類會議的會前準備、會中服務、會后處理工作。（三）設施設備的養(yǎng)護和管理：包括：上下水道、落水管、照明、消防系統(tǒng)、供配電系統(tǒng)、二次加壓供水系統(tǒng)、中央空調、電梯、房屋及設施、設備等的維修養(yǎng)護。中央空調保養(yǎng)管理內容包括：建立管理檔案。按《中央空調維修保養(yǎng)管理要求》制定保養(yǎng)方案和計劃并對中央空調進行維護保養(yǎng)、負責日常的巡檢及記錄，發(fā)現(xiàn)問題須負責與維修廠家聯(lián)系并協(xié)助維修。電梯維護保養(yǎng)內容包括：建立管理檔案，按《電梯維修保養(yǎng)管理要求》制定保養(yǎng)方案和計劃并對電梯進行維護保養(yǎng)、負責日常的清潔、除油，負責日常的巡檢及記錄，發(fā)現(xiàn)問題須負責與維修廠家聯(lián)系并協(xié)助維修。消防系統(tǒng)設施維護內容包括：建立管理檔案，按《消防系統(tǒng)設施維修保養(yǎng)管理要求》制定保養(yǎng)方案和計劃并對消防系統(tǒng)設施進行保養(yǎng)，負責日常的清潔，負責巡檢及記錄。負責上下水道、落水管、照明、消防系統(tǒng)、供配電系統(tǒng)、二次加壓供水系統(tǒng)的維護維修，負責房屋及設施、設備維護維修。（四）保潔服務保潔（即日常維保服務）：內容：物業(yè)服務范圍所有室內及公共區(qū)域、設備、設施、物品的保潔。定期保潔工作：定期的保潔服務：定期清潔正門面玻璃墻，保證玻璃無明顯污跡。配合各類衛(wèi)生檢查工作，按要求做好保潔工作。垃圾收集并清運至指定地點。（五）綠化服務⑴物業(yè)服務范圍公共區(qū)域內樹木、草坪、花壇及綠化小品的日常養(yǎng)護和補缺（補缺植物由采購人購買）及主要領導辦公室、會議廳（室）和有關活動場所的擺花工作等。⑵執(zhí)行物業(yè)服務范圍公共區(qū)域內綠化規(guī)劃，受甲方委托執(zhí)行物業(yè)范圍公共區(qū)域內綠化管理規(guī)定。四、物業(yè)管理服務標準（一）交通秩序：車輛進出、停放有序；道路通暢，無堵塞現(xiàn)象。工作內容定崗監(jiān)控交通疏導巡視檢查事故處理人員素質工作要求24小時14小時一遍/小時事故發(fā)生后5分鐘到達掌握法律法規(guī)常識，交通指揮、疏導技能，各類事件處理程序。工作標準及時發(fā)現(xiàn)異常情況車輛停放整齊有序及時處理各種突發(fā)情況保護現(xiàn)場，制止糾紛，疏導交通，妥善處理或及時報案文明用語，微笑服務。（二）安全保衛(wèi)：24小時值班巡邏，進出大門設立門崗，監(jiān)控外來人員和進出車輛，糾正違章行為，公共秩序良好。建立安全應急預案，及時處理突發(fā)事件，確保公共安全。無重大治安案件、刑事案件和火災發(fā)生。工作時間工作區(qū)域范 圍主要工作內容日間領班主要負責本班具體工作的安排及調度，并負責公共區(qū)域的巡邏；協(xié)助主管處理突發(fā)事件。主入口主入口區(qū)域安全防范，維持工作人員、物品進出秩序管理工作，對上訪人員做好正確引導工作。次入口次入口區(qū)域安全防范，維持工作人員、物品進出秩序管理工作，對上訪人員做好正確引導工作。樓內巡邏負責綜合樓內主要領導辦公區(qū)域安全防范。監(jiān)控中心負責安防、消防監(jiān)控中心值班工作，與其他崗位配合排查安全隱患。地面巡邏負責地面停車場車輛停放的引導、巡視、檢查，配合其他保安崗的工作。停車場入口負責西裙樓門崗安全防范，維持行政審批辦證大廳人員、物品進出秩序管理工作。停車場出口負責東裙樓門崗安全防范，維持接待區(qū)、展示區(qū)人員、物品進出秩序管理工作。大堂負責綜合樓內的前后區(qū)域安全防范。地下停車場巡邏負責地下停車場車輛停放的引導、巡視、檢查，配合地下停車場入口保安崗的工作。地下停車場摩托車、自行車出入口負責地下停車場摩托車、自行車車輛出入引導及管理，維持車輛進出秩序，引導車輛分類停放。夜間領班主要負責本班具體工作的安排及調度，并負責公共區(qū)域的巡邏；處理本班突發(fā)事件。主入口主入口區(qū)域安全防范，維持工作人員、物品進出秩序管理工作。監(jiān)控中心負責安防、消防監(jiān)控中心值班工作，與其他崗位配合排查安全隱患。樓內巡邏負責綜合樓區(qū)域夜間安全防范停車場出入口負責地面停車場車輛停放的引導、巡視、檢查，配合其他保安崗的工作。地下停車場出入口負責地下停車場車輛出入引導及管理，維持車輛進出秩序，引導車輛分類停放。綜合巡邏負責巡邏公共區(qū)域。（三）會務服務按要求配合做好各類會議的會前準備、會中服務、會后處置工作。會議室保持常用常新、保證隨需隨用。定期的消毒殺菌，確保會議室衛(wèi)生狀況達到良好狀態(tài)。會議室內的綠色植物生長狀態(tài)良好、保持常綠常新。（四）設施設備的養(yǎng)護和管理：中央空調維護保養(yǎng)管理要求：1）檢查性維護保養(yǎng)：⑴基于設備運行情況和客戶需求，按設備維護要求有計劃地進行各類常規(guī)檢查；⑵就主機及輔助設備運行存在的問題提供專業(yè)意見和改善方案。2）預防性維護保養(yǎng)：⑴包括檢查性維護保養(yǎng)提供的內容；⑵按照廠家的推薦進行必要的預防性保養(yǎng)；⑶預防性保養(yǎng)包括清洗換熱器銅管，分析和更換冷凍機油、油濾芯、干燥過濾器等；⑷最全面徹底的保養(yǎng)方案，包括全部常規(guī)檢查、增值服務和緊急故障處理的服務；3）制定《中央空調維修保養(yǎng)計劃》：《中央空調維修保養(yǎng)計劃》在制定過程中，應考慮到中央空調使用的頻率，中央空調的運行狀況，有無故障隱患，合理維修保養(yǎng)的時間（避開節(jié)假日、特殊活動日等）。維修保養(yǎng)計劃的內容主要包括：維修養(yǎng)護項目的內容、具體實施維修養(yǎng)護的時間、預計的費用以及所需備品、備件計劃等。4）空調設備設施的維修保養(yǎng)：空調設備設施的維修保養(yǎng)主要是對冷水機組、冷卻風機盤管、水泵機組、冷凍水、冷卻水及凝結水路及風道、閥類、控制柜等的維修保養(yǎng)，其具體的維修保養(yǎng)內容如下：⑴冷水機組冷凝器、蒸發(fā)器，每半年進行一次清潔養(yǎng)護，壓縮機及制冷空調每年進行一次檢測、保養(yǎng)。⑵冷卻塔每半年對冷卻塔進行一次清潔保養(yǎng)，先檢查冷卻塔電機，否則應干燥處理電機線圈，干燥后仍達不到應拆修電機線圈；檢查電機風扇轉動是否靈活，風葉螺栓緊固，轉動是否振動；制塔壁有無阻滯現(xiàn)象，若有則應加注潤滑油或更換同型號規(guī)格軸承；檢查皮帶是否開裂或磨損嚴重，視情況進行更換，檢查皮帶轉動時松緊狀況（每半月檢查一次）并進行調整；檢查布水器布水是否均勻，否則應清潔管道及噴嘴，清洗冷卻塔（包括填料、集水槽）清潔風扇、風葉；檢查補水浮球閥動作是否可靠，否則應修復；然后緊固所有緊固件，清潔整個冷卻塔外表，檢查冷卻塔架，金屬塔架每兩年涂漆一次。⑶風機盤管每半年對風機盤管進行一次清潔養(yǎng)護，每周清洗一次空氣過濾網(wǎng)，排除盤管內的空氣，檢查風機轉動是否靈活，如果轉動中有阻滯現(xiàn)象，則應加注潤滑油，如有異常的摩擦響聲應更換風機的軸承。對于帶動風機的電機，用500V搖表檢測線圈絕緣電阻，否則應作干燥處理或整修更換，檢查電容是否變形，如是則更換同規(guī)格電容，檢查各接線頭是否牢固，清潔風機風葉、盤管、積水盤上的污物，同時用鹽酸溶液清洗盤管內壁的污垢，然后擰緊所有的緊固件，清潔風機盤管的外殼。⑷水管道每半年對冷凍水管道、冷卻水管、冷凝給水管路進行一次保養(yǎng)，檢查冷凍水、凝結水管路是否有大量凝結水，保溫層是否已有破損，如是則應重新做保溫層，尤其是檢查管路中閥件部位，保溫層做不到位或破壞，應重點檢查，及時整修。⑸閥類、儀表、檢測器件每半年對中央空調系統(tǒng)所有閥類進行一次養(yǎng)護。檢查是否泄漏，閥門的開閉是否靈活，若開閉困難則應加注潤滑油，若閥門破裂，則應更換同規(guī)格閥門，法蘭閥應檢查法蘭連接處是否滲漏，如是應更換密封膠墊；對于電磁調節(jié)閥，壓差調節(jié)閥，其中干燥過濾器要檢查是否堵塞或吸潮，如是則應更換同規(guī)格的干燥過濾器，通過通斷電試驗檢查電磁調節(jié)閥、壓差調節(jié)閥動作是否可靠，如有問題應更換同規(guī)格電磁調節(jié)閥、壓差調節(jié)閥，對閥桿部位加注潤滑油，壓填料處泄漏則應加壓調料。對于常用的溫度計、壓力表、傳感器，若有儀表讀數(shù)模糊不清應拆換，更換合格的溫度計和壓力表，檢測傳感器的參數(shù)是否正常。⑹送回風系統(tǒng)及組合式空調機對送風系統(tǒng)每年初次運行時，應先將通風干管和組合式空調機內的積塵清掃干凈，設備進行清洗、加油，檢查風量調節(jié)閥、防火閥、送風口、回風口的閥板，葉片的開啟角度和工作狀態(tài)，若不正常，進行調整，若開閉不靈活應更換。檢查水管系統(tǒng)調箱連接的軟接頭是否完好，空調箱是否有漏風、漏水、凝結水管的堵塞現(xiàn)象，若有要及時整修。送風管道連接處漏風是否超規(guī)范，送風噪聲是否超過標準。若有則應尋找原因加以處理。對于噴淋段應定期清洗噴水室的噴嘴、噴水管以防產(chǎn)生水垢，噴水室的前池半年左右清洗和刷底漆一次，以減少銹蝕。定期檢查池底中的自動補水裝置，如閥針是否靈活，浮球是否好用等。清洗回水過濾網(wǎng)和進水過濾器。電梯維護保養(yǎng)電梯維修保養(yǎng)要求：1） 電梯維護保養(yǎng)⑴電梯維護保養(yǎng)作業(yè)中，現(xiàn)場作業(yè)人員不得少于兩人。作業(yè)中應落實現(xiàn)場安全防護措施，保證施工安全。⑵電梯維護保養(yǎng)單位應當按項目和內容進行相應的維護保養(yǎng)工作，并做好書面記錄，記錄內容至少應包括以下內容：使用單位名稱；使用地點；制造單位名稱；設備注冊代碼；改造（大修）單位名稱；維護保養(yǎng)單位名稱；電梯型號、額定載重量、額定速度等技術參數(shù)；維護保養(yǎng)項目；維護保養(yǎng)日期；備配件更換記錄；維護保養(yǎng)人員簽字；使用單位簽字。⑶在維護保養(yǎng)時發(fā)現(xiàn)電梯存在安全隱患且超出維護保養(yǎng)內容時，應及時書面告知電梯使用單位，提出消除隱患建議。⑷電梯維護保養(yǎng)作業(yè)中，各控制回路原則上不允許短接，但由于作業(yè)需要必須進行短接時，應使用專用短接線；短接操作應符合企業(yè)標準的要求，在該作業(yè)結束后應立即復原。所使用的短接線應如數(shù)拆除清點，并由相關人員確認。⑸在接到故障通知后，應立即趕赴現(xiàn)場，進行處理。當發(fā)生電梯困人情況時，維護保養(yǎng)作業(yè)人員抵達的時間最長不應超過15分鐘。⑹配合電梯檢驗機構對所維護保養(yǎng)的電梯進行定期檢驗。2）電梯維護保養(yǎng)要求垂直電梯垂直電梯半月維護保養(yǎng)要求見表1。表1 垂直電梯半月維護保養(yǎng)要求內容要 求機房向使用單位管理人員或操作人員了解電梯使用狀況檢查微處理系統(tǒng)故障記錄，排除可能存在的故障隱患檢查機房環(huán)境如清潔程度、溫濕度、門窗、照明等制動器各銷軸部位潤滑良好，動作靈活可靠，保持有足夠的制動力控制柜內各元器件整潔，無銹蝕，動作可靠，各儀表指示（顯示）正確檢查曳引機和電動機應運行平穩(wěn)、無異響、無振動、無異常溫升清潔檢查限速器（銷軸部位轉動靈活），限速器輪槽清潔無油膩檢查鋼絲繩繩頭組合，無異常現(xiàn)象層站候梯廳按鈕齊全有效、廳外顯示正常清掃地坎、上坎架及門板背面，清潔門鎖觸點并調整門板層門自閉功能正常，用層門鑰匙開鎖釋放后能自動復位層門在開啟和關閉時平穩(wěn)無振動、無阻卡層門鎖緊元件嚙合深度不小于7㎜檢查調整層門聯(lián)鎖機構轎頂清掃轎頂轎頂檢修裝置、緊急停止開關及安全窗開關有效導靴、油杯、吸油毛氈齊全，油量適宜，保證油質井道檢查上下級限開關、限位開關、強迫換速開關應工作正常有效轎廂轎廂內照明裝置齊全，風扇工作正常轎廂內應急照明裝置能正常工作轎廂內按鈕齊全有效、顯示正確警鈴、通訊系統(tǒng)可靠有效轎門在開啟和關閉時平穩(wěn)無振動底坑底坑清潔，無滲水、積水垂直電梯月維護保養(yǎng)要求見表2.表2 垂直電梯月維護保養(yǎng)要求內容要 求機 房向使用單位管理人員或操作人員了解電梯使用狀況檢查微處理系統(tǒng)故障記錄，排除可能存在的故障隱患檢查機房環(huán)境如清潔程度、溫濕度、門窗、照明等制動器各銷軸部位潤滑良好，動作靈活可靠，保持有足夠的制動力制動襯磨損不應大于原厚度1/3制動器打開時，閘瓦與制動輪不應發(fā)生摩擦控制柜內各元器件整潔，無銹蝕，動作可靠，各儀表指示（顯示）正確檢查曳引機和電動機應運行平穩(wěn)、無異響、無振動、無異常溫升曳引機與電動機連軸器螺栓無松動清潔檢查限速器（銷軸部位轉動靈活），限速器輪槽清潔無油膩限速器夾繩鉗口無磨損，應有足夠夾持力，限速繩清潔無油膩減速箱內油量適宜，除蝸桿伸出端外均無滲漏，箱體內油溫不宜高于85℃檢查鋼絲繩繩頭組合，無異?，F(xiàn)象層 站候梯廳按鈕齊全有效、顯示正常清掃地坎、上坎架及門板背面，清潔門鎖觸點并調整門板層門自閉功能正常，用層門鑰匙開鎖釋放后能自動復位層門在開啟和關閉時平穩(wěn)無振動、無阻卡廳外消防開關正常、有效層門鎖緊元件嚙合深度不小于7㎜層門門頭、地坎及各固定部位無松動，間隙尺寸符合要求檢查調整層門聯(lián)鎖機構轎頂清掃轎頂轎頂檢修裝置、緊急停止開關、安全鉗開關及安全窗開關有效轎門開關門機構清潔靈活、位置開關有效導靴、油杯、吸油毛氈齊全，油量適宜，保證油質井道上下級限開關、限位開關、強迫換速開關應工作正常有效井道照明正常安全鉗鉗座固定無松動，傳動機構靈活，開關觸點有效安全鉗楔塊與導軌間隙均勻，動作一致轎 廂轎廂內照明裝置齊全，風扇工作正常轎廂內應急照明裝置能正常工作轎門的安全裝置（安全觸板、光電保護和光幕保護）有效轎廂內按鈕齊全有效、顯示正確警鈴、通訊系統(tǒng)可靠有效轎門在開啟和關閉時平穩(wěn)無振動轎廂稱量裝置有效、準確底 坑底坑清潔，無滲水、積水耗能緩沖器油量適宜，柱塞無銹蝕整機狀況電梯運行舒適感良好電梯平層精度達到標準要求垂直電梯半年維護保養(yǎng)內容見表3。表3 垂直電梯半年維護保養(yǎng)內容內容要 求機 房向使用單位管理人員或操作人員了解電梯使用狀況檢查微處理系統(tǒng)故障記錄，排除可能存在的故障隱患檢查機房環(huán)境如清潔程度、溫濕度、門窗、照明等制動器各銷軸部位潤滑良好，動作靈活可靠，保持有足夠的制動力制動襯磨損不應大于原厚度1/3制動器打開時，閘瓦與制動輪不應發(fā)生摩擦控制柜內各元器件整潔，無銹蝕，動作可靠，各儀表指示（顯示）正確檢查曳引機和電動機應運行平穩(wěn)、無異響、無振動、無異常溫升曳引機與電動機連軸器螺栓無松動曳引輪輪槽無變形，磨損不超標，輪槽無油膩清潔檢查限速器（銷軸部位轉動靈活），限速器輪槽清潔無