【文章內(nèi)容簡介】 ？本項目附近的保健設施有哪此？其位置和路程？本項目附近有哪些娛樂設施？其位置和路程？1本項目占地面積多大？容積率是多少？1本項目鄰近的馬路寬度？防火巷寬多少？1本項目正同的長度多少？深度多少？1本項目的規(guī)劃用途？有哪些公共設施？1本項目共有多少戶？怎樣區(qū)分？1本項目的造形設計有什么特色或特殊之處？1本項目座向如何？1本項目共有幾層？全樓總高度？每層高度？及地下室高度？1本項目總建坪有多少？公共設施所占比例？陽臺面積所占比例？本項目一樓有無庭院？可否作商讓用？2試述本項目建建材設備如何？（衛(wèi)生設備、門窗、廚房、電梯、地板、天花板、電源）2本項目電梯共幾部？廠牌？2本項目附近有哪此工地？價格、建材優(yōu)劣點與本項目作比較。2本項目采用何種形式交易？（買賣或委建）2本項目的產(chǎn)權(quán)情況？建照號碼？2本項目座落地號？地段？2本項目何時開工？多少工作天？何時完工？2本項目有無停車場？如有，使用情形如何？2本項目屋頂如何處理？有無空中花園？本項目平均價格如何？付款辨法如何？大約多久繳一次款？3本項目的貸款年限如何？由何家銀行承貨？每月攤還多少？3本項目購買時有無任何優(yōu)待辯法？如有，如何優(yōu)待？3本項目訂購時須繳多少訂金？何時簽約？簽約時應攜帶何種證件？在何處辨理簽約手續(xù)？3除總價外，尚須繳付哪些費用？大概多少？3本項目所需要契稅，預估多少？3本項目的室內(nèi)設計是否可以變更？如何變更？3本項目有無保證？保證年限多久？3本項目是否為自地自建？3試述該建設公司以往業(yè)績及其概況。該建設公司有哪些關(guān)系企業(yè)？要點B：專業(yè)培訓設計在預售商品房時，得商品房預售許可證條件——已取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書，營業(yè)執(zhí)照——按照土地管理部門有關(guān)規(guī)定交付土地使用權(quán)出讓金，已取得土地使用權(quán)證書——資金投入達到總投入的30%——持有建設工程規(guī)劃許可證和建設工程施工許可證，并已辦理建設工程質(zhì)量和安全監(jiān)督手續(xù)——已確定施工進度和竣工交付使用時間——三層以下的商品房項目已完成基礎(chǔ)和結(jié)構(gòu)工程；四層以上的產(chǎn)品房項目，有地下室工程的，已完成基礎(chǔ)和首層結(jié)構(gòu)工程；無地下室工程的，已完成基礎(chǔ)和四層結(jié)構(gòu)工程——已在項目所在地商業(yè)銀行開設商品房預售款專用帳號——預售商品房項目及其土地使用權(quán)來設定其權(quán)項——法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件購買房地產(chǎn)的條件——成年人提供身份證——未成年人提供戶口薄及監(jiān)護人證明書（父母自然監(jiān)護人，不用另外提供），弱智或精神病人則需要。商品房的預售、抵押、過戶預售——付定金，簽署購房定購書——簽署《房地產(chǎn)預售契約》付首期或全樓款，%——到房地產(chǎn)交易所鑒證辦理登記手續(xù)——房地產(chǎn)買賣關(guān)系的確立抵押（按揭）購房人與地產(chǎn)開發(fā)商鑒定《房地產(chǎn)預售契約》并經(jīng)鑒證后交按揭銀行購房備齊資料向銀行提出申請。以下是購房人需提供資料：——個人身份證及復印件3份——首期購房款（不低于30%）收據(jù)及復印件兩份——定金收據(jù)復印件兩份——還款能力證明（可任造一項作為銀行查驗依據(jù)）最近連續(xù)三個月工資單和工作證單位出具的收入證明可用于還款的借款人大額定期存單（折）其他收入來源情況說明及其原始憑證個人納稅稅單愿為借款人提供還款人收入證明和書面擔何書過戶（預售房轉(zhuǎn)讓）過戶轉(zhuǎn)讓條件——經(jīng)預售、未取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書——款過契約的交樓日期交易所收取費用——%（樓價）=++%——%（樓價）=%++%——開發(fā)商收取5000元過戶登記手續(xù) 憑《房地產(chǎn)預售契約》到房地產(chǎn)交易所辦理過戶登記手續(xù)。二手房地產(chǎn)交易（租戶和共有人有優(yōu)先購買的權(quán)利）——到房地產(chǎn)交易所辦理買賣房屋的轉(zhuǎn)移登記需提交的證件：申請人身份證或身份證明或戶口薄、房地產(chǎn)證、房地產(chǎn)交易簽證證明書、房屋及用地登記申請書——報價（填表收件）——簽署契約時繳付20%定金——實勘估價：一般只對商鋪進行實地估價，對房層不進行實勘估價——審批：產(chǎn)權(quán)、價格——過戶繳稅（高價納稅）契稅：3%買方手續(xù)費：%賣方、%買方印花稅：、%買方補地價：住宅或個人買賣10%、非住宅或單位買賣25%增值稅（增值部分）：3%（若增值較少情況下含采取30%60%納稅）房地產(chǎn)面積的測算（1）建筑面積夾層面積計算條件——夾層的結(jié)構(gòu)要牢固——（若部分超，部分不超，則計超高度部分）——整個夾層面積要超過5平方米可計算梯間面積計算條件——整個梯間超過8平方米計面積（純梯間）——梯間以外還附有其他建筑物的，即使梯間少于8平方米，都連同其他建筑物一并計算面積陽臺面積計算條件——內(nèi)陽臺面積全計——外陽臺（外飄部分有遮擋）面積計一半（露臺面積不計）——首層帶陽臺、基地面積計一半飄式窗臺面積計算條件——，——以后的規(guī)范：陽臺封還是不封閉來判斷是否全面計面積封閉面積全計（以規(guī)劃局報建圖為準，私人封閉的不算封閉）不封閉計一半（2）共有建筑面積的分攤原則 ——產(chǎn)權(quán)雙方有合法權(quán)屬分割文件或協(xié)議，按其協(xié)議分攤——按共有建筑面積（實得建筑面積）比例分攤步驟五：現(xiàn)場銷售人員技巧培訓手法手法A：“一炮打響”的開場白培訓由于您不知道客戶購買潛在動機，不能明確客戶真正想要的是什么，因此你的開場白最好以能引起客戶注意、興趣的方式，陳述您公司的商品能帶給客戶一般性利益。在陳述一般性利益時，要注意客戶對那些地方特別注意或發(fā)生興趣。掌握住客戶的關(guān)心點后，您才能有效率地進行接下來的推銷工作。手法B：“拋磚引玉”的顧客把握手段一、聽覺聽覺涉及到口音。一家重要的保險公司在1997年初對于地方口音和公立學?？谝糇鲞^一些調(diào)查。調(diào)查表明75%的人更喜歡地方口音，不足7%的人認為“華麗”的口音會激發(fā)自信。所以對那些操地方口音的推銷員來說這是一個好消息，然而另外一項調(diào)查表明，操地方口音的人在工作中受到歧視。假設你是一位很成功的推銷員，誰又會在意呢？最后一些壞消息就是對各種地方口音的可接受情很顯著的差異。不要激動，請注意可接受等級依賴于口音的溫度，請記住，任何事情都是物極必反。二、視覺 讓學員回答以下的問題。從中引起的討論，可以為推銷工作的最初幾分鐘提供豐富的想法和資料。據(jù)說我們接受信息的方式有80%依*視覺。如果你給人們一條相反的信息，例如“我不希望讓你們想到那個紅色的大型公共汽車”，我可以保證他們每個人都會在想那個紅色的大型公共汽車。因為他們在自己頭腦中可以看見它。顧客的感覺作一個兩分鐘的發(fā)言，盡可能多地回答以下問題：——當你出現(xiàn)時潛在顧客希望看到什么？——你的衣著看上去應是怎樣的？——你的頭發(fā)應看上去如何？——你的外貌，如果對顧客有影響的話，將會有什么影響？——如果你的顧客不吸煙，他們是否會知道你吸煙，而這對他們會有什么影響？——你隨身攜帶的東西看上去應是什么樣？——顧客希望聽到的是什么？——你的聲音聽起來應該是怎樣的？ ——你的聲音，談話和敘述可能會讓顧客分心甚至讓顧客生氣，那么你在這些方面能做些什么？——你希望潛在的顧客產(chǎn)生什么樣的感覺？——你打算怎樣達到所有這些目的？手法C：認清自我能力，有針對性培訓一、知識知識可以說就是一組使我們了解自己在做什么的信息。例如，在銷售中，知識是指以下些內(nèi)容：——產(chǎn)品知識；——消費者知識；——競爭對手的知識；——公司知識；——工業(yè)或市場知識。這些知識隨首我們在機構(gòu)中的不斷發(fā)展而不斷提高，獲得這些知識，可以通過正式的學習（某些課程），也可以通過實際工作的磨練，如觀察、詢問、傾聽、合作等。每個換過不同領(lǐng)域工作的人都會記得他們最初的那幾個月，就好像在茫茫大海中一樣，直到有一天好像突然茅塞頓開，能將他們所得到的信息歸入某種結(jié)構(gòu)中，使他們能更好地了解到自己到底是什么。相反地，也正是這引起知識允許人們在屬于同領(lǐng)域的行業(yè)或市場的不同公司間移動，并能幾乎立刻到位勝任，因為在相同的領(lǐng)域里，知識的組成是一樣的，因此可以隨時轉(zhuǎn)換的。二、技能技能是那些能使我們完成特定任務的活動。比如，秘書的技能包括熟悉幾種計算機程序，記錄電話、安排旅行訂票，管理文件等等。這引起都可以在一間正規(guī)的教室里進行教學和學習，然后再在工作中實踐和完善。對于銷售來說，也有許多我們需要學習的技能。例如：——與客戶見面、問侯；——發(fā)現(xiàn)客戶的需求：——說明與介紹；——處理反對意見；——成交。三、態(tài)度態(tài)度可以大致地解釋為我們向外在世界表達感覺的方式。態(tài)度的主要萬分是感情或感覺，所以我們常常把態(tài)度描繪成積極的、自信的、焦慮的、受挫的、進取的、消極的等等。這引起都是我們內(nèi)部感覺的外部表現(xiàn)形式。一般說來，態(tài)度既不能從學校中學來，也不能通過日常工作中的實踐學到。它們是我們整個生活的產(chǎn)物，因此它戴上面具，用世故的客套來加以掩飾，但即使這樣也需反復操練，并常常會造成一些壓力。無意識中我們也放將一些消極、侵犯或酸溜溜的態(tài)度傳給了客戶。結(jié)果這種態(tài)度對雙方都帶來了影響。 我們在見到客戶之前要意識到并努力使這三個要素達到最佳水平。如果其中的一個達到標準，我們就很難在洽談時達到預期目標，而且很可能會造成我們完全可以通過事先預備而避免的困境。尤其是在那些對檢驗有更多要求領(lǐng)域，更要注意我們的態(tài)度，更要注意我們的態(tài)度，因為我們的態(tài)度會隨著一天內(nèi)所經(jīng)歷的事情而時常變化。步驟六：如何避免企業(yè)培訓陷入“無解”方程組織和管理員工培訓需要從一開始就與企業(yè)的發(fā)展目標或子目標聯(lián)系在一起，從而使員工培訓的投入是集約化的、是高效的。另一方面，員工培訓又是自居體系的，在時間、內(nèi)容等方面是相對獨立的，因此，對員工培訓要做專項研究、專門看待。一定程度上，特別是定位于“綜合素質(zhì)提高”的培訓，要游離于企業(yè)的日常工作，以期取得最佳效果。以培訓售樓員為例，我們試列一個方程式：成功的培訓=明確宗纜目標+確立培訓議程式+培訓預算+培訓的有效組織策略A：明確宗旨和目標即培訓的大政方針是什么，期望值是什么?？梢允侨娴呐嘤?，也可以是分解式的、技術(shù)性的培訓，所期望達成的目標也有大有小，正如同做股票的人有長短線的取舍，這一點是至關(guān)重要的！策略B：確立培訓方式培訓式方可以有若干種，常用的是課堂式培訓——這一方式無論從便于組織、節(jié)約開支方面，還是從知識灌輸、雙向溝通等方面都有著顯而易見的益處。只是問題有：；；。如“談判技巧”的內(nèi)容是商業(yè)心理學為主還是以實戰(zhàn)分析為主？是高屋建瓴式的，還是解剖麻雀式的？——在這些問題上一定要采取程序化的操作，即先解決什么，再解決什么，最后解決什么，操作以效用最大為原則！策略C：預算不做預算的培訓一定是失敗的培訓！懂得經(jīng)營的企業(yè)領(lǐng)導必須懂得投入的重要性。這不僅表現(xiàn)在間接的投入上（如工作時間被子壓縮），更表現(xiàn)在員工培訓直接相關(guān)的經(jīng)費投入——組織費用、專家費用、信息資料費用等等。如果采取封閉式的培訓，還會發(fā)生食宿費用、差旅費用等。為保證培訓工作的圓滿完成，需要提前做好準確的預算。不做預算、或預算規(guī)模與培訓工作有著巨大缺口時，其它方面的努力都很難取代“錢”的分內(nèi)工作。策略D：培訓工作的事中組織培訓的事前組織工作是十分重要的，事中組織也同等重要！將培訓的內(nèi)容傳授給員工是容易，但讓員工依此形成心得則是困難的。況且推銷工作今后面對的人復雜、城市復雜、文化背景復雜，這些需要大量的感性認識積累，培訓是替代不了的。但也正是因為售樓員將面對多變，所以他們需要掌握原則、擁有思路，并且能夠激發(fā)想象、產(chǎn)生創(chuàng)造力！故而，要求受訓人員積極地投入，積極地思考是非常重要的。這一定程度上要依賴組織工作，即組織者的督促作用。想像在這一方程式上，再加上一個企業(yè)營銷活動的變量，員工培訓就是“有解”了。項目輻射半徑amp。消費者購房半徑項目輻射半徑amp。消費者購房半徑　　在確定目標用戶時，我們可以從若干維度進行界定，本文試圖從項目自身的“項目輻射半徑”與“消費者購房半徑”之間的關(guān)系，以及各自的影響因素入手進行分析，希望能夠給開發(fā)商提供一些參考意見；“項目輻射半徑”簡而言之，就是指某個具體項目影響的范圍，它可以是某個特定的區(qū)域，也可能是某個城市，或者一個更大的區(qū)域；“消費者購房半徑”是指在選擇地產(chǎn)項目時考慮的范圍。只有當項目的輻射半徑比較好地覆蓋消費者的購房半徑時，才可能吸引較多的目標客戶，實現(xiàn)銷售。項目輻射半徑主要受以下因素影響： 　　項目知名程度：項目知名程度與項目輻射半徑呈正相關(guān)，一般在同類項目當中，項目知名程度越高，項目輻射半徑越大；無論是高檔的別墅項目，還是低檔的經(jīng)濟適用房，當然，項目知名度與廣告投入力度、推廣方式等等都有一定的關(guān)系；　　項目規(guī)模：項目規(guī)模與項目輻射半徑半徑同樣呈正相關(guān)，項目規(guī)模越大，項目的輻射半徑也越大；　　項目周邊交通網(wǎng)絡：項目交通便利程度也會影響項目的輻射半徑，無論是低端項目還是高端項目，相對而言，低端項目輻射半徑受交通的制約程度會更大，而高端項目相對而言受交通制約的程度會稍小一些，或者說不會過于敏感；　　項目檔次及屬性：項目檔次越高，一般而言其輻射程度會越高，有些項目的輻射范圍往往是跨區(qū)域或者跨國界的；比如經(jīng)濟適用房一般不會形成跨區(qū)域（指不同城市之間）購買力，但高端別墅項目往往需要進行跨區(qū)域、甚至跨國界推廣；　　收入水平：消費群體收入水平應該說是最重要的影響因素，不同收入水平群體或者說不同收入等級的群體基本上不可能選擇同一個項目；收入水平越高相對而言，購房半徑會越大；　　自由度：自由度指的是消費者對每天24小時的自主支配程度，不同職業(yè)、不同職位、不同性質(zhì)單位的群體在“自由度”方面存在交大的差異，從職業(yè)方面看，“自由職業(yè)者”（如，記者、藝術(shù)家、私營企業(yè)主等）應該是自由度最高的群體；從職位來看，普通員工的自由度要小于高級