【文章內容簡介】 、花園、樓盤，想做成“區(qū)花”、“園花”、“盤花”而不僅僅是 “樓花”，非有“主題概念”不可。有人把“主題概念”稱為房地產的“靈魂”與“核心”。中關村由于電子高科技而價位瘋漲，亞運村由于體育概念而寸土寸金，國貿商圈號稱“東方曼哈頓”而使物業(yè)價格高居京城之首。主題概念并不是可以隨意克隆的，它必須符合具體的環(huán)境，要因地制宜。一旦發(fā)生錯位，便可能是“差之毫厘失之千里”。 　　特色定位 房地產特色定位，就是根據(jù)房地產企業(yè)的文化、小區(qū)環(huán)境、樓盤風格、文化概念等，集約、整合、升華出一個最具吸引力的一點作為“訴求點”，以此去吸引相應的目標。很可惜現(xiàn)在樓盤“概念”滿天飛，真正有“特色”的樓盤并不多。 　　科技定位 國外房地產增長的主要杠桿之一是“高科技”，而拉動國內房地產的主要是政策因素與金融杠桿，高科技因子占一成不到。但隨著知識經濟時代、互聯(lián)網時代的來臨，隨著新材料、新工藝的不斷應用，房地產的科技含量肯定會提高。 　　文化定位 人不能整天吃高科技住高科技，高科技需要有多樣化的文化配套才能轉化成生產力。因此，房地產主題、特色、科技、風格……一切只有圍繞“以人為本”、“人性化”這個文化定位去展開才有意義。 　　生態(tài)定位 對于整天淹沒于城市物欲中的人們來說，回歸自然是他們最熱烈的渴求，所以綠地、森林、陽光、水、空氣成了諸多樓盤的重要賣點。這也是武夷花園、麗江花園等走紅的原因。 　　除此之外，還有利潤目標定位、社會因子定位、創(chuàng)新定位、配套設施定位、管理服務定位、價格定位、融資定位、形象定位、將來時定位（孕育新需求）、營銷方式定位、廣告策劃定位、品牌定位共27個環(huán)節(jié)、27層定位。 　　當然，這27個參量、27道程序，并非每一項都要有突出的賣點，但充分考慮了這27個參量后就容易找到決定項目盈利的支配參量，這是房地產項目定位的實質所在。甚至這27 層凈化、27層定位仍不完備，由于市場、環(huán)境是不斷變化的，原先的定位未必百分之百正確，故仍需對原來的定位進行反饋權變式再定位，經過幾輪螺旋式的循環(huán)反復才有可能逼近目標。 　　之所以要強調事先規(guī)劃、提前定位，是房地產這個特殊“商品”的性質決定的。一片小區(qū)、一座樓盤，不僅投資大、建設周期長，關鍵是可能影響成千上萬人的生活方式，幾十年甚至上百年留在這個地球表面充當標點符號，所以我們不得不“先謀而后建”、“上兵伐謀，其下建城”?！”本┖系吕邉澯邢薰娟惙?方芳 　　 房地產與街區(qū)項目定位決策系統(tǒng)嚴忠明房地產與街區(qū)項目定位決策系統(tǒng)，就是為尋找房地產項目的核心控制力和穩(wěn)定利潤點，使項目具有獨特的市場定位，從而做出科學決策的過程。我們發(fā)現(xiàn)，決策的有效性取決于運作而非運氣。房地產項目科學決策的產生主要包括兩個重要方面：第一，就是從問題提出來時的決策程序到結束的整個歷時過程，要求在科學的程序下進行；第二，就是針對問題尋找解答的結論，也就是叫做解方程的過程的科學性，這兩者缺一不可。而現(xiàn)代許多進行決策的人只考慮了第二方面。實際上，決策程序的科學性更加重要，它決定我們對問題的重新整理，找到真正的目的，以及我們所提出問題背后的標準，使我們在決策過程中不偏離方向。決策過程科學性要求我們在思維的途徑方面、思維的流程方面有比較科學的控制。至于科學決策解方程的這一部分，我們知道現(xiàn)代科學發(fā)展許多成熟的理論。例如問題樹、博弈論方法、后果分析、概率研究和類比等，而只要對真正的問題診斷清楚，解決這些分析問題并不是很難的事。可以肯定的說，如果我們沒有到找對問題就提出解決方案，那么方案錯誤的可能性就極大。也就是說查不出原因所提供的選擇方案，常常是必錯方案，這提醒我們在對問題進行研究的時候必須從本質問題出發(fā)，研究它暗藏的東西，所以我們有一個基本的信念，叫做決策不是趕公共汽車，不要在關鍵問題上趕時間。有些人就始終有這種心態(tài)，總是急 匆匆，老怕趕不上公共汽車， 實際上對于復雜問題，尤其房地產的定位問題，如果有這種心態(tài)，做出的結論和決策往往是非常不利的。我們知道對于處理復雜問題已經有了非常完整的科學思路。對于簡單問題，我們可以用邏輯的方法、推理的方法進行，但是現(xiàn)代科學通過對復雜問題的研究發(fā)現(xiàn)，復雜問題往往具有更多的層次性、多因素性以及不確定性。對于處理復雜的商業(yè)問題，我們提出了“結構性思維”的方法?！敖Y構性思維”的方法于我們對現(xiàn)代科學研究的結論。現(xiàn)代科學研究告訴我們，事物都是由大大小小的結構構成的。結構決定了事物的點和面，也就是事物的基本屬性。一個事物之所以區(qū)別于另一個事物，常常是由于它的結構表現(xiàn)出不同的特質和形態(tài)，這是最深層次的標注事物的因素。在微觀世界里，我們發(fā)現(xiàn)基本粒子都是有它獨特的結構的，這是它成其為基本粒子的重要特征。原子、分子同樣也是由內部獨特的結構所構成的。在生物界里，我們發(fā)現(xiàn)基因就是由具有雙螺旋結構的一組分子構成的。而對于復雜的社會系統(tǒng)和宇宙系統(tǒng)，我們同樣也會找到這種結構的類似性。結構的普適性啟發(fā)我們，在考慮問題的時候，不一定要求對每一個問題的細節(jié)和全部的資料都要進行掌握，相反，只要把握了事物在不同層次上的結構，內在的特征和主要的接點之間的關系，那么我們對確認事物就有了比較明確的把握。實際上這個基本的解釋我們就稱之為“結構性思維”。這種思維方法在現(xiàn)代信息大爆炸的時代具有特別重要的意義，尤其像房地產項目這樣復雜、多變，具有巨量信息的決策過程，結構性思維更加有效，它讓我們在處理復雜信息和千變萬化的模式轉換、不同的價值判斷有了一個基本的思考出發(fā)點。結構性思維要求我們在確認事物的時候，把握它真正的特征，也就是它的真問題，以及決定事物主要特征的結構，同時要求我們把握事物發(fā)展的趨勢和方向，對它的整體畫面和前景要有明確的認識。結構性思維更要求我們充分學習前人的經驗、教訓，充分地對問題的背景作研究，尤其是對成功的經驗、教訓要有比較深入的了解。結構性研究特別強調解決問題的有效性。一個方案只有在具有充分的實操意義時，才是一個可能接受的方案，它必須兼顧企業(yè)內部的各種資源和價值判斷。結構性思維還根據(jù)事物具有結構多變性的特點，要求對事物進行可調控性反饋，只有一個具有可調控性的不斷適應市場的方案，才是一個真正有操作意義的方案。在這種對結構性的思維認識基礎上，我們特別提出了房地產項目及街區(qū)項目定位決策的系統(tǒng)理論，我們通過多年房地產策劃實踐和對房地產項目的深入研究，我們發(fā)現(xiàn)把決策研究的科學方法和復雜問題研究的方法結合起來，可以找到一個比較科學的解決復雜房地產定位的思路。通過反復的實踐，我們把房地產及街區(qū)項目定位系統(tǒng)的研究確認為五個主要的步驟：第一，尋找真問題； 第二，全球化采購； 第三，創(chuàng)新性整合； 第四，焦點式定位； 第五，結構性實操。這就是我們對房地產定位決策研究的一個基本的思維流程。它清晰的表明了我們是如何通過復雜萬變的信息尋找捷徑，找到最終定位的方法。這五個步驟要求我們在決策研究的程序上和解決方案、尋找答案的科學性方面都要有科學保證的安排。所謂尋找真問題，就是當房地產公司提出定位問題的時候，我們不能就問題的表面立即做出回答，而應該深刻研究問題本身的隱含意義和價值判斷，以及企業(yè)提出該問題的背景，即搞清楚作為一個開發(fā)房地產項目的企業(yè)“我是誰”？“我為什么要做這個產品”？“我為誰做這個產品”？“我做這個產品的目的是什么”？對這幾個問題做出比較全面的回答，從而找出企業(yè)自我確認的目的，以及做該類產品的真正用意。如果停留在問題的表面，就好像踩到香蕉皮，它經常會讓人摔一跤。真問題研究就像醫(yī)生的診斷，我們不能憑簡單的望、問、聞、切和企業(yè)的自述癥狀就下判定，我們必須有自己的分析方法和思路，就好比醫(yī)生必須通過儀器來鑒別病人是什么性質的病，是否有器質性變化，器質性變化的深度如何？還要對病人進行抽血化驗、儀器測試，以達到確診的目的。真正的問題往往就像深藏在信息海洋中的一根針，如果不通過一個比較完整的判定過程，從而找到問題的根源，那么，所提出的方案，不是打偏了，就是不著邊際。我們還發(fā)現(xiàn)，問題經常本身就存在一個高低層次不同的結構。而主要問題、核心問題經常隱藏在結構背后，我們要做的事就是為企業(yè)解決最深層次的問題。這個梳理過程是我們作為決策研究的基本出發(fā)點。當我們對問題本身的研究比較明確以后，我們就要針對項目和街區(qū)的建設進行整理信息。這些信息復雜多變，實際上房地產公司對這些問題也有自己的看法，但是我們有一個明確的結論，就是要進行概念全球化采購。所謂全球化采購，是指我們解決問題的參照系和概念系統(tǒng)是于全球房地產發(fā)展的過程中的一些經典案例。我們知道，隨著目前地球變?yōu)橐粋€小小的地球村，全球房地產參差不齊的局面正在逐漸同步化。中國的房地產商品化時代比較短，歐美有大量的概念可以供我們使用、借鑒。尤其在涉及泛地產、復合地產的運作時，歐洲、美國、東南亞一些先進、發(fā)達的國家和地區(qū)，例如香港，對街區(qū)的建設和對房地產的操作模式的探索對我們就有很好的借鑒意義。房地產策劃不是一個坐在房間里胡思亂想的過程，而是一個充分地吸收國內外和前人經驗的過程。由此，我們提出了全球化采購的概念，就是對特定地區(qū)的地塊和房地產項目，我們借鑒國內外、往古來今有同樣意義和類型的成功案例，然后整理成幾種相關的模式，這樣房地產項目操作的方向