揚(yáng)州市物業(yè)管理實(shí)施辦法(編輯修改稿)
2025-05-14 13:55 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 括經(jīng)費(fèi)的籌集、用途、限額和使用管理辦法。組織成立首屆業(yè)主大會(huì)的相關(guān)費(fèi)用由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)。 第三章 物業(yè)管理企業(yè)第二十四條 物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中，按照法律規(guī)定和合同約定享有權(quán)利，并承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)。第二十五條 新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起三十日內(nèi)向市物業(yè)管理行政主管部門(mén)申請(qǐng)資質(zhì)。物業(yè)管理企業(yè)必須按有關(guān)規(guī)定取得《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書(shū)》后方可從事物業(yè)管理工作。外地物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)入本市從事物業(yè)管理活動(dòng)應(yīng)當(dāng)?shù)绞形飿I(yè)管理行政主管部門(mén)辦理登記備案手續(xù)。第二十六條 物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)實(shí)行年檢制度。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在資質(zhì)證書(shū)規(guī)定的年檢時(shí)間三十日前向市物業(yè)管理行政主管部門(mén)申請(qǐng)資質(zhì)年檢。第二十七條 從事物業(yè)管理的工作人員，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)（執(zhí)業(yè)）資格（上崗）證書(shū)。第二十八條 物業(yè)管理企業(yè)按照國(guó)家和省規(guī)定享受第三產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠政策，物業(yè)管理企業(yè)符合新辦勞動(dòng)服務(wù)企業(yè)條件的，按規(guī)定享受相關(guān)稅收優(yōu)惠政策。 第四章 物業(yè)服務(wù)與收費(fèi)第二十九條 新建商品房銷(xiāo)（預(yù)）售前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)管理服務(wù)，并簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。投標(biāo)人少于三個(gè)或住宅總建筑面積在三萬(wàn)平方米、非住宅總建筑面積在一萬(wàn)平方米以下的，經(jīng)物業(yè)所在地物業(yè)管理行政主管部門(mén)批準(zhǔn)，可采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。被選聘的物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)物業(yè)銷(xiāo)（預(yù)）售后至業(yè)主委員會(huì)正式簽訂物業(yè)服務(wù)合同前的前期物業(yè)管理服務(wù)。業(yè)主大會(huì)成立后，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定及時(shí)續(xù)聘或重新選聘物業(yè)管理企業(yè)，并簽訂物業(yè)服務(wù)合同。業(yè)主大會(huì)尚未成立，而前期物業(yè)服務(wù)合同到期或被解除的，由建設(shè)單位按照原前期物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)另行組織招標(biāo)，落實(shí)新的物業(yè)管理企業(yè)。原物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主簽訂的前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議由新中標(biāo)企業(yè)繼續(xù)執(zhí)行，新的物業(yè)管理企業(yè)不再與業(yè)主簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議。第三十條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷(xiāo)（預(yù)）售物業(yè)之前，參照建設(shè)部業(yè)主公約示范文本，制定本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主臨時(shí)公約，對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理、業(yè)主的共同利益、業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)、違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定，并向物業(yè)買(mǎi)受人明示。物業(yè)買(mǎi)受人與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)遵守業(yè)主臨時(shí)公約予以書(shū)面承諾。建設(shè)單位制定的業(yè)主臨時(shí)公約，不得侵害物業(yè)買(mǎi)受人的合法利益，并報(bào)所在地物業(yè)管理行政主管部門(mén)備案。第三十一條 新建物業(yè)銷(xiāo)（預(yù)）售時(shí)，建設(shè)單位選聘的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)前期物業(yè)服務(wù)合同與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議。第三十二條 物業(yè)服務(wù)合同和前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議的主要內(nèi)容包括：（一）當(dāng)事人和物業(yè)的基本情況；（二）雙方的權(quán)利和義務(wù)；（三）物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)和服務(wù)質(zhì)量要求；（四）物業(yè)服務(wù)收費(fèi)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)和收取辦法；（五）物業(yè)管理用房及配套用房、配套設(shè)施、設(shè)備的使用管理和收入分配辦法；（六）專(zhuān)項(xiàng)維修資金的使用辦法；（七）合同的有效期限，合同終止和解除的約定；（八）違約責(zé)任及解決糾紛的途徑；（九）雙方當(dāng)事人約定的其他事項(xiàng)。第三十三條 前條規(guī)定的物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)主要包括以下內(nèi)容：（一）物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的日常維護(hù)和管理；（二）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)日常環(huán)境衛(wèi)生、綠化管理；（三）協(xié)助管理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序、安全防范、消防、交通等事項(xiàng)；（四）物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)；（五）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車(chē)輛的停放管理；（六）物業(yè)檔案資料的管理，包括與管理物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、住戶(hù)資料、綠化管理檔案、接管驗(yàn)收記錄、維修記錄等；（七）物業(yè)使用中對(duì)禁止行為的管理措施；（八）維修資金的帳務(wù)管理；（九）應(yīng)業(yè)主要求進(jìn)行的特約服務(wù)。物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量根據(jù)《江蘇省住宅物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》制定，超出服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)范圍的服務(wù)質(zhì)量，雙方另行約定。第三十四條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)生活垃圾的清掃工作，并歸集至垃圾桶（箱、房），所在地環(huán)衛(wèi)部門(mén)負(fù)責(zé)及時(shí)清運(yùn)。清掃、清運(yùn)工作不得影響業(yè)主的正常生活。第三十五條 環(huán)衛(wèi)部門(mén)除根據(jù)政府相關(guān)規(guī)定收取城市垃圾處理費(fèi)外，不得再向建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主收取任何費(fèi)用。第三十六條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)根據(jù)物業(yè)的性質(zhì)，提供服務(wù)的內(nèi)容、特點(diǎn)等不同情況分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。普通住宅公共服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。價(jià)格行政主管部門(mén)會(huì)同物業(yè)管理行政主管部門(mén)根據(jù)物業(yè)的硬件設(shè)施、環(huán)境和物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等因素，制定并定期公布相應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度，并逐步向分項(xiàng)收費(fèi)基準(zhǔn)價(jià)過(guò)渡。提倡并引導(dǎo)通過(guò)公開(kāi)、公平、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制確定公共服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；通過(guò)公開(kāi)招投標(biāo)確定的公共服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，招投標(biāo)結(jié)束后應(yīng)向價(jià)格主管部門(mén)備案。未通過(guò)公開(kāi)招投標(biāo)確定的公共服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，事前應(yīng)報(bào)價(jià)格主管部門(mén)審核。高檔住宅、非居住用房的公共服務(wù)收費(fèi)、滿(mǎn)足部分業(yè)主、使用人需要或接受委托開(kāi)展的特約服務(wù)和代收代辦收費(fèi)，實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。第三十七條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開(kāi)、質(zhì)價(jià)相符的原則實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置以書(shū)面形式公布物業(yè)管理服務(wù)與收費(fèi)的項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容。第三十八條 前期物業(yè)服務(wù)合同生效之日至銷(xiāo)售房屋交付之日的當(dāng)月發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，由建設(shè)單位承擔(dān)。銷(xiāo)售房屋交付之日的次月至前期物業(yè)服務(wù)合
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