【文章內(nèi)容簡介】 轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等的權屬管理。 （3）土地使用權受讓人（包括轉(zhuǎn)讓人、再受讓人）是指中華人民共和國境內(nèi)外的公司、企業(yè)、其他組織和個人，除法律另有規(guī)定者外，均可按照有關規(guī)定取得土地使用權，進行土地開發(fā)、利用、經(jīng)營。 （4）未與中華人民共和國建立外交關系或設立商務代表處的國家和地區(qū)的企業(yè)、公司、其他組織和個人。不得成為土地使用者受讓人（轉(zhuǎn)讓人、再受讓人）。 （5）未經(jīng)資質(zhì)審查和工商管理登記的任何企業(yè)、單位和個人，不得成為土地使用權受讓人（轉(zhuǎn)讓人、再受讓人）。技術力量薄弱、資金缺乏，不符合條件和不具備資質(zhì)的開發(fā)企業(yè)、單位和個人，不得成為土地使用權受讓人（轉(zhuǎn)讓人、再受讓人）。 (二) 土地使用權出讓的客體范圍 （1）指城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)政府選定和規(guī)劃好的屬于全民所有的土地使用權，而非土地所有權。土地所有權不允許轉(zhuǎn)移。 （2）地下資源、埋藏物和市政公用設施不在出讓之列。 （3）行政劃撥和減免地價的土地使用權（包括地上建筑物、其他附著物所有權），符合下列條件的，經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準，可以進行轉(zhuǎn)讓、出租和抵押：土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟組織和個人；領有國有土地使用證；具有地上建筑物、其他附著物合法的產(chǎn)權證明；依照有關規(guī)定繳納土地使用權出讓金或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權出讓金。 （4）集體土地所有者不得自行出讓土地使用權，確需出讓，必須先由政府征為國有后，再出讓國有土地使用權。 土地使用權出讓的年限要求 土地使用權出讓的最高年限按下列用途確定： 1. 居住用地70年； 2. 工業(yè)用地50年； 3. 教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年； 4. 商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；5. 綜合或者其他用地50年。使用期滿：政府可以無償收回土地使用權。若使用者若需繼續(xù)使用，可向政府申請續(xù)期，但需按有關規(guī)定重新簽訂合同，支付土地使用權出讓金，以及辦理土地登記手續(xù)。若政府因公共利益需要，國家可依照法律程序提前收回，并根據(jù)土地使用的年限和開發(fā)、利用土地的實際情況給予補償。 土地使用權出讓的資源利用要求 (1) 土地使用用途要求 (2) 土地利用規(guī)劃設計要求 主體建筑物的性質(zhì)，附屬建筑物的性質(zhì)及平面布局；建筑密度；土地容積率；建筑物層數(shù)、高度；停車場的大小；綠化比率；建筑體型、色彩與周圍環(huán)境的協(xié)調(diào)；主體建筑的裝飾要求、建筑場平整標高、出人口方位等。 (3) 城市建設管理要求 主要是受讓人在受讓地塊上進行生產(chǎn)、生活對應符合城市建設管理的要求。主要是對綠化、市容、環(huán)境保護和衛(wèi)生、消防、安全、交通管理等作出較為詳細的規(guī)定。 (4) 市政基礎設施要求 主要是受讓人在受讓地塊上進行建設時，有關用水、用電、用氣及其他設施同地塊外主干道、主管線接口的引入工程的手續(xù)要求，在建筑施工時引起相鄰地段的市政基礎設施的保護或破壞后的修復賠償要求，以及共同負責修建和管理與相鄰地塊的共同通道和共同設施的要求。 (5) 建筑物養(yǎng)護、維修、改造和重建的要求 土地使用權出讓的領土主權要求 在土地使用權出讓合同或文本中，應對領土主權要求（特別是成片土地批租）作出明確的規(guī)定。 (1) 領土管轄權 (2) 立法司法管轄權 (3) 行政管理權 規(guī)劃、建設、環(huán)保、工商、稅務、土地管理等都由中國地方政府負責管理，從而保證我國的行政管理權。各土地使用權出讓、轉(zhuǎn)讓試點城市幾乎都設立了開發(fā)區(qū)管理委員會（局人并配備了相應的職能管理機構(gòu)，以充分行使我國的行政管理權。 土地使用權出讓的程序 出讓活動大致可分為擬定方案、正式報批、組織實施、登記發(fā)證四個階段。 擬定出讓方案階段 擬定出讓方案是出讓前期工作，涉及立項、選址、建設要求、地價確定等。因此，土地管理部門要與計劃、規(guī)劃、城建、房產(chǎn)、物價等部門協(xié)調(diào)好。此階段與用地單位不發(fā)生關系。 (1) 擬定年度出讓計劃及工作方案土地管理部門根據(jù)社會經(jīng)濟發(fā)展計劃和國家下達的建設用地計劃指標。會同有關部門擬定年度出讓計劃及工作方案，經(jīng)同級人民政府審查后報省人民政府審批。 (2) 編制地塊出讓方案 根據(jù)批準的年度計劃和工作方案。土地管理部門會同計劃、建設等有關部門編制出讓地塊的具體方案，包括位置、面積、用途、出讓年限、出讓方式、出讓金底價、使用條件等。地塊的選定要與實施城市規(guī)劃相結(jié)合，需要占用集體土地的，必須先征用后出讓。地塊出讓方案報同級人民政府審批。 (3) 編制有關文件 根據(jù)政府批準的出讓方案，會同有關部門編制有關文件。主要有《土地使用規(guī)則》《國有土地使用權出讓合同書》（草本）。如招標出讓，還須起草《招標通知書》或《招標公告》、《投標須知》、《投標書》、《中標證明通知書》等。 《土地使用規(guī)則》主要內(nèi)容包括： ① 土地的坐落、四至范圍、面積、地形圖； ② 土地規(guī)劃用途、建設項目的完成年限； ③ 建筑密度、土地容積率、高度限制、建筑形態(tài)與裝飾、出人口、停車場位置大小等各項土地規(guī)劃利用要求； ④ 環(huán)境保護、園林綠化、衛(wèi)生防疫、交通、抗震、防火要求； ⑤ 市政公用設施現(xiàn)狀和規(guī)劃設計要求等?！秶型恋厥褂脵喑鲎尯贤瑫分饕獌?nèi)容包括：①雙方當事人；②標的物概況（位置、四至、面積、性質(zhì)、用途）；③土地的使用期限和開發(fā)期限；④土地出讓金及支付方式；⑤規(guī)劃設計指標；⑥開發(fā)進度和分期投資額度；⑦違約責任；⑧糾紛的解決方式；⑨雙方認為應特別約定的條款；⑩合同訂立的地點日期。 正式報批階段 出讓土地使用權須經(jīng)有批準權限的人民政府批準，根據(jù)批準權限和審批規(guī)定，報批出讓地塊方案。報批出讓方案需附《土地使用規(guī)則》、《土地使用權出讓合同》（草本）。由于協(xié)議出讓一般是用地單位已有建設項目，提出用地申請，需附經(jīng)批準的項目建議書或可行性研究報告。如占用集體土地需附安置補償方案，土地征為國有后才能出讓。 組織實施階段 出讓方案經(jīng)有關人民政府批準后，由所在地市、縣人民政府土地管理部門根據(jù)政府批準的出讓方案規(guī)定的出讓方式，具體組織實施地塊使用權的出讓，達成協(xié)議（中標或意投獲勝）后簽訂土地使用權出讓合同書，按照合同書的要求上繳出讓金和交付土地使用權。 登記發(fā)證階段到土地管理部門辦理土地使用權登記手續(xù)，領取土地使用證，取得土地使用權。 土地使用權的終止 土地使用權終止的含義及原因土地使用權終止是指國有土地使用權出讓合同規(guī)定的使用期限屆滿而由國家收回土地使用權，或者在土地使用權期滿前國家提前收回土地使用權，或者因土地滅失等其它原因，使得土地使用權出讓合同的土地使用者與土地所有者之間的權利義務關系不復存在。終止的原因主要有以下幾個方面：(1) 土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但未獲批準的，土地使用權由國家無償收回，土地使用者應當交還土地使用權，并辦理注銷登記。(2) 在特殊情況下，國家根據(jù)社會公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回土地使用權，并根據(jù)土地使用者使用土地的實際年限和開發(fā)利用土地的實際情況給予相應的補償。給予金額補償?shù)模a償金額應按出讓合同規(guī)定的剩余年限、土地的使用性質(zhì)、出讓金、地上建筑物和其他附著物的價值等項內(nèi)容，由土地管理部門與土地使用者協(xié)商確定。以土地使用權補償?shù)模梢詫⒂昧硪坏貕K的使用權來交換的土地使用權同土地使用者簽訂新的出讓合同，并由受讓方辦理各項登記和換證手續(xù)。(3) 土地使用權由于土地滅失、標的物不再存在而終止。土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應當至遲于屆滿前一年申請續(xù)期，除根據(jù)社會公共利益需要收回土地的，應當予以批準，重新簽訂土地所有權出讓合同，支付出讓金并辦理登記。 土地使用權終止的法律后果自土地使用權終止之日起，土地使用者即喪失該土地使用權。土地使用權終止有以下幾方面的法律后果。(1) 土地使用者不再享有該土地的使用權，土地使用權受讓人與土地所有者或其代表之間關于在該塊土地上的權利義務隨之解除。(2) 地上建筑物和其他附著物隨土地使用權的終止而由國家無償取得，土地使用權受讓人不得以任何理由提出地上建筑物和其他附著物的所有權請求，