【文章內(nèi)容簡介】 轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等的權(quán)屬管理。 （3）土地使用權(quán)受讓人（包括轉(zhuǎn)讓人、再受讓人）是指中華人民共和國境內(nèi)外的公司、企業(yè)、其他組織和個人，除法律另有規(guī)定者外，均可按照有關(guān)規(guī)定取得土地使用權(quán)，進(jìn)行土地開發(fā)、利用、經(jīng)營。 （4）未與中華人民共和國建立外交關(guān)系或設(shè)立商務(wù)代表處的國家和地區(qū)的企業(yè)、公司、其他組織和個人。不得成為土地使用者受讓人（轉(zhuǎn)讓人、再受讓人）。 （5）未經(jīng)資質(zhì)審查和工商管理登記的任何企業(yè)、單位和個人，不得成為土地使用權(quán)受讓人（轉(zhuǎn)讓人、再受讓人）。技術(shù)力量薄弱、資金缺乏，不符合條件和不具備資質(zhì)的開發(fā)企業(yè)、單位和個人，不得成為土地使用權(quán)受讓人（轉(zhuǎn)讓人、再受讓人）。 (二) 土地使用權(quán)出讓的客體范圍 （1）指城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)政府選定和規(guī)劃好的屬于全民所有的土地使用權(quán)，而非土地所有權(quán)。土地所有權(quán)不允許轉(zhuǎn)移。 （2）地下資源、埋藏物和市政公用設(shè)施不在出讓之列。 （3）行政劃撥和減免地價的土地使用權(quán)（包括地上建筑物、其他附著物所有權(quán)），符合下列條件的，經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，可以進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租和抵押：土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織和個人；領(lǐng)有國有土地使用證；具有地上建筑物、其他附著物合法的產(chǎn)權(quán)證明；依照有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權(quán)出讓金。 （4）集體土地所有者不得自行出讓土地使用權(quán)，確需出讓，必須先由政府征為國有后，再出讓國有土地使用權(quán)。 土地使用權(quán)出讓的年限要求 土地使用權(quán)出讓的最高年限按下列用途確定： 1. 居住用地70年； 2. 工業(yè)用地50年； 3. 教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年； 4. 商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；5. 綜合或者其他用地50年。使用期滿：政府可以無償收回土地使用權(quán)。若使用者若需繼續(xù)使用，可向政府申請續(xù)期，但需按有關(guān)規(guī)定重新簽訂合同，支付土地使用權(quán)出讓金，以及辦理土地登記手續(xù)。若政府因公共利益需要，國家可依照法律程序提前收回，并根據(jù)土地使用的年限和開發(fā)、利用土地的實際情況給予補(bǔ)償。 土地使用權(quán)出讓的資源利用要求 (1) 土地使用用途要求 (2) 土地利用規(guī)劃設(shè)計要求 主體建筑物的性質(zhì)，附屬建筑物的性質(zhì)及平面布局；建筑密度；土地容積率；建筑物層數(shù)、高度；停車場的大?。痪G化比率；建筑體型、色彩與周圍環(huán)境的協(xié)調(diào)；主體建筑的裝飾要求、建筑場平整標(biāo)高、出人口方位等。 (3) 城市建設(shè)管理要求 主要是受讓人在受讓地塊上進(jìn)行生產(chǎn)、生活對應(yīng)符合城市建設(shè)管理的要求。主要是對綠化、市容、環(huán)境保護(hù)和衛(wèi)生、消防、安全、交通管理等作出較為詳細(xì)的規(guī)定。 (4) 市政基礎(chǔ)設(shè)施要求 主要是受讓人在受讓地塊上進(jìn)行建設(shè)時，有關(guān)用水、用電、用氣及其他設(shè)施同地塊外主干道、主管線接口的引入工程的手續(xù)要求，在建筑施工時引起相鄰地段的市政基礎(chǔ)設(shè)施的保護(hù)或破壞后的修復(fù)賠償要求，以及共同負(fù)責(zé)修建和管理與相鄰地塊的共同通道和共同設(shè)施的要求。 (5) 建筑物養(yǎng)護(hù)、維修、改造和重建的要求 土地使用權(quán)出讓的領(lǐng)土主權(quán)要求 在土地使用權(quán)出讓合同或文本中，應(yīng)對領(lǐng)土主權(quán)要求（特別是成片土地批租）作出明確的規(guī)定。 (1) 領(lǐng)土管轄權(quán) (2) 立法司法管轄權(quán) (3) 行政管理權(quán) 規(guī)劃、建設(shè)、環(huán)保、工商、稅務(wù)、土地管理等都由中國地方政府負(fù)責(zé)管理，從而保證我國的行政管理權(quán)。各土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓試點(diǎn)城市幾乎都設(shè)立了開發(fā)區(qū)管理委員會（局人并配備了相應(yīng)的職能管理機(jī)構(gòu)，以充分行使我國的行政管理權(quán)。 土地使用權(quán)出讓的程序 出讓活動大致可分為擬定方案、正式報批、組織實施、登記發(fā)證四個階段。 擬定出讓方案階段 擬定出讓方案是出讓前期工作，涉及立項、選址、建設(shè)要求、地價確定等。因此，土地管理部門要與計劃、規(guī)劃、城建、房產(chǎn)、物價等部門協(xié)調(diào)好。此階段與用地單位不發(fā)生關(guān)系。 (1) 擬定年度出讓計劃及工作方案土地管理部門根據(jù)社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展計劃和國家下達(dá)的建設(shè)用地計劃指標(biāo)。會同有關(guān)部門擬定年度出讓計劃及工作方案，經(jīng)同級人民政府審查后報省人民政府審批。 (2) 編制地塊出讓方案 根據(jù)批準(zhǔn)的年度計劃和工作方案。土地管理部門會同計劃、建設(shè)等有關(guān)部門編制出讓地塊的具體方案，包括位置、面積、用途、出讓年限、出讓方式、出讓金底價、使用條件等。地塊的選定要與實施城市規(guī)劃相結(jié)合，需要占用集體土地的，必須先征用后出讓。地塊出讓方案報同級人民政府審批。 (3) 編制有關(guān)文件 根據(jù)政府批準(zhǔn)的出讓方案，會同有關(guān)部門編制有關(guān)文件。主要有《土地使用規(guī)則》《國有土地使用權(quán)出讓合同書》（草本）。如招標(biāo)出讓，還須起草《招標(biāo)通知書》或《招標(biāo)公告》、《投標(biāo)須知》、《投標(biāo)書》、《中標(biāo)證明通知書》等。 《土地使用規(guī)則》主要內(nèi)容包括： ① 土地的坐落、四至范圍、面積、地形圖； ② 土地規(guī)劃用途、建設(shè)項目的完成年限； ③ 建筑密度、土地容積率、高度限制、建筑形態(tài)與裝飾、出人口、停車場位置大小等各項土地規(guī)劃利用要求； ④ 環(huán)境保護(hù)、園林綠化、衛(wèi)生防疫、交通、抗震、防火要求； ⑤ 市政公用設(shè)施現(xiàn)狀和規(guī)劃設(shè)計要求等?！秶型恋厥褂脵?quán)出讓合同書》主要內(nèi)容包括：①雙方當(dāng)事人；②標(biāo)的物概況（位置、四至、面積、性質(zhì)、用途）；③土地的使用期限和開發(fā)期限；④土地出讓金及支付方式；⑤規(guī)劃設(shè)計指標(biāo)；⑥開發(fā)進(jìn)度和分期投資額度；⑦違約責(zé)任；⑧糾紛的解決方式；⑨雙方認(rèn)為應(yīng)特別約定的條款；⑩合同訂立的地點(diǎn)日期。 正式報批階段 出讓土地使用權(quán)須經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)限的人民政府批準(zhǔn)，根據(jù)批準(zhǔn)權(quán)限和審批規(guī)定，報批出讓地塊方案。報批出讓方案需附《土地使用規(guī)則》、《土地使用權(quán)出讓合同》（草本）。由于協(xié)議出讓一般是用地單位已有建設(shè)項目，提出用地申請，需附經(jīng)批準(zhǔn)的項目建議書或可行性研究報告。如占用集體土地需附安置補(bǔ)償方案，土地征為國有后才能出讓。 組織實施階段 出讓方案經(jīng)有關(guān)人民政府批準(zhǔn)后，由所在地市、縣人民政府土地管理部門根據(jù)政府批準(zhǔn)的出讓方案規(guī)定的出讓方式，具體組織實施地塊使用權(quán)的出讓，達(dá)成協(xié)議（中標(biāo)或意投獲勝）后簽訂土地使用權(quán)出讓合同書，按照合同書的要求上繳出讓金和交付土地使用權(quán)。 登記發(fā)證階段到土地管理部門辦理土地使用權(quán)登記手續(xù)，領(lǐng)取土地使用證，取得土地使用權(quán)。 土地使用權(quán)的終止 土地使用權(quán)終止的含義及原因土地使用權(quán)終止是指國有土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用期限屆滿而由國家收回土地使用權(quán)，或者在土地使用權(quán)期滿前國家提前收回土地使用權(quán)，或者因土地滅失等其它原因，使得土地使用權(quán)出讓合同的土地使用者與土地所有者之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系不復(fù)存在。終止的原因主要有以下幾個方面：(1) 土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但未獲批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)由國家無償收回，土地使用者應(yīng)當(dāng)交還土地使用權(quán)，并辦理注銷登記。(2) 在特殊情況下，國家根據(jù)社會公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回土地使用權(quán)，并根據(jù)土地使用者使用土地的實際年限和開發(fā)利用土地的實際情況給予相應(yīng)的補(bǔ)償。給予金額補(bǔ)償?shù)?，補(bǔ)償金額應(yīng)按出讓合同規(guī)定的剩余年限、土地的使用性質(zhì)、出讓金、地上建筑物和其他附著物的價值等項內(nèi)容，由土地管理部門與土地使用者協(xié)商確定。以土地使用權(quán)補(bǔ)償?shù)?，可以將用另一地塊的使用權(quán)來交換的土地使用權(quán)同土地使用者簽訂新的出讓合同，并由受讓方辦理各項登記和換證手續(xù)。(3) 土地使用權(quán)由于土地滅失、標(biāo)的物不再存在而終止。土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請續(xù)期，除根據(jù)社會公共利益需要收回土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)，重新簽訂土地所有權(quán)出讓合同，支付出讓金并辦理登記。 土地使用權(quán)終止的法律后果自土地使用權(quán)終止之日起，土地使用者即喪失該土地使用權(quán)。土地使用權(quán)終止有以下幾方面的法律后果。(1) 土地使用者不再享有該土地的使用權(quán)，土地使用權(quán)受讓人與土地所有者或其代表之間關(guān)于在該塊土地上的權(quán)利義務(wù)隨之解除。(2) 地上建筑物和其他附著物隨土地使用權(quán)的終止而由國家無償取得，土地使用權(quán)受讓人不得以任何理由提出地上建筑物和其他附著物的所有權(quán)請求，