【文章內(nèi)容簡介】 。 國有企業(yè)改制中土地租賃政策制定的時間晚于出讓政策。在 1993 年前，我國法律法規(guī)規(guī)定的國有土地有償使用方式只有出讓方式一種，土地出租僅限于土地使用者將取得的出讓土地使用權(quán)再行租賃的行為，是出讓后的再出租，而不是政府直接向土地使用者租賃土地。因此，這一時期，無論是國有企業(yè)改制涉及的劃撥土地使用權(quán)處置，還是各項建設(shè)使用國有土地，在有償使用方式的法律法規(guī)和政策上，基本上采用出讓方式，也就是用地者向政府繳納土地出讓金，取得的出讓土地使用權(quán)，而很少采取其他土地 有償使用方式。 1993 年，在《國家土地管理局國家體改委關(guān)于到境外上市的股份制試點企業(yè)土地資產(chǎn)管理若干問題的通知》中，第一次明確股份制企業(yè)改制中國有土地資產(chǎn)處置可以實行租賃方式，即：“國家以租賃方式將土地使用權(quán)租賃給股份制企業(yè)有償使用，每年收取相應(yīng)的租金。”改制企業(yè)可以靈活選擇出讓和租賃方式處置其劃撥土地資產(chǎn)?！秶衅髽I(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》對國有土地租賃內(nèi)含及其權(quán)利義務(wù)內(nèi)容作了進(jìn)一步明確，即：國有土地租賃是指土地使用者與縣級以上人民政府土地管理部門簽訂一定年期的土地租賃合同，并支付租金的行 為。土地租賃合同經(jīng)出租方 10 同意后可以轉(zhuǎn)讓，改變原合同規(guī)定的使用條件，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地租賃合同，簽訂土地租賃合同和轉(zhuǎn)讓土地租賃合同應(yīng)當(dāng)辦理土地登記和變更登記手續(xù)。租賃土地上的房屋等建筑物、構(gòu)筑物可以依法抵押、抵押權(quán)實現(xiàn)時，土地租賃合同同時轉(zhuǎn)讓。 1999 年《國土資源部規(guī)范國有土地租賃若干意見》提出，對原有建設(shè)用地，因發(fā)生土地轉(zhuǎn)讓、場地出租、企業(yè)改制和改變土地用途后依法應(yīng)當(dāng)有償使用的，可以實行租賃。從以上一系列政策的出臺，可以看出，在國有企業(yè)改制中應(yīng)運(yùn)而生的國有土地租賃政策，經(jīng)過企業(yè)改制的不斷實踐，以上升為一 種國有土地有償使用的法定方式。 租賃土地使用權(quán)的適用范圍。 租賃政策的適用范圍略小于出讓政策?，F(xiàn)行法律規(guī)定：（ 1）經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)用地，必須實行出讓，不實行租賃。（ 2）國有企業(yè)破產(chǎn)或出售時，所涉及的劃撥土地使用權(quán)，采取出讓方式處置，不實行租賃。也就是說，除了上述兩種情形以外，任何企業(yè)和單位處置原劃撥土地或取得建設(shè)用地均適用國有土地租賃政策。 作價出資（入股）土地使用權(quán)的權(quán)能。 土地使用權(quán)人依法取得作價出資（入股）土地使用權(quán)后，可依照土地管理法法律、法規(guī)關(guān)于出讓土地使用權(quán)的規(guī)定轉(zhuǎn)讓、 出租、抵押。因此，作價出資（入股）土地使用權(quán)的權(quán)能與出讓土地使用權(quán)的權(quán)能一致。 11 國家以土地使用權(quán)作價出資（入股），作為出資投入改制后的新設(shè)企業(yè)，該土地使用權(quán)由新設(shè)企業(yè)持有。土地使用權(quán)作價出資（入股）形成的國家股權(quán)，按照國有資產(chǎn)投資主體由有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府土地管理部門委托有資格的國有股權(quán)持有單位統(tǒng)一持有。 《國有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》明確：作價出資（入股）土地使用權(quán)由新設(shè)企業(yè)持有，可以依照土地管理法律、法規(guī)關(guān)于出讓土地使用權(quán)的規(guī)定轉(zhuǎn)讓，出租、抵押。也就是說，作價出資（入股）土地 使用權(quán)與出讓土地使用權(quán)的權(quán)能一樣，在土地使用年期內(nèi)，可以依法轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。 現(xiàn)行政策規(guī)定，對于自然壟斷的行業(yè)，提供重要公供產(chǎn)品和服務(wù)的行業(yè)，以及支柱產(chǎn)業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)中的重要骨干企業(yè)，主要采用國家作價出資（入股）方式配置土地，國家以作價轉(zhuǎn)為國家資本金或股本金的方式，向集團(tuán)公司或企業(yè)注入土地資產(chǎn)。 可以看出，作價出資（入股）政策的一個最大特點，是非貨幣交易，即企業(yè)取得土地使用權(quán)的同時，國家沒有收取相應(yīng)的土地價款而是把這部分價款作為國家資本金又投向了企業(yè)。這與企業(yè)必須繳納出讓金或租金的方式相比較，改制企業(yè)實質(zhì)上是在沒繳納數(shù)額較大的土地價款的條件下，取得了可以自主處置的土地使用權(quán)。因此，作價出資（入股） 12 政策具有非貨幣交易的特點。 國有企業(yè)改制土地作價出資（入股）政策的提出，始于1992 年，并于 1993 年付諸于實踐。 1992 年 7 月 9日，國家土地管理局、國家體改委關(guān)于印發(fā)《股份制試點企業(yè)土地資產(chǎn)管理暫行規(guī)定的通知》要求：改組或新設(shè)股份制企業(yè)時，涉及的國有土地使用權(quán)必須作價入股。土地使用權(quán)的價格由縣級以上人民政府土地管理部門組織評估，并報縣級以上人民政府審核批準(zhǔn)后，作為核定的土地資產(chǎn)金額。首次提出國有企業(yè) 實行股份制改造，必須實行土地資產(chǎn)作價出資（入股）的處置政策。 1999 年，《土地管理法實施條例》將國有土地使用權(quán)作價出資或者入股明確為土地有償使用方式之一。與租賃政策一樣，源于企業(yè)改制的作價出資（入股）政策，成為國有土地有償使用的法寶政策。 作價出資（入股）土地使用權(quán)的適用范圍。 作價出資（入股）政策是國家給改制國有企業(yè)的一項優(yōu)惠政策，不是任何企業(yè)都可以享受的?，F(xiàn)行政策規(guī)定，自然壟斷的行業(yè)，提供重要公共產(chǎn)品和服務(wù)的行業(yè)，以及支柱產(chǎn)業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)中的重要骨干企業(yè)，根據(jù)企業(yè)改革和發(fā)展的需要，主要采用授權(quán)經(jīng) 營和國家作價出資（入股）方式配置土地。在實踐中，改制企業(yè)申請采取作價出資（入股）和授權(quán)經(jīng)營方式處置土地時，政府要嚴(yán)格審批。審批制度規(guī)定，改制企業(yè)至少要具 13 備兩個條件，才能采取作價出資（入股）或授權(quán)經(jīng)營方式處置土地資產(chǎn)：一是擬進(jìn)行改制的國有企業(yè)屬于國家確定作為國家授權(quán)投資的機(jī)構(gòu)或國家控股公司試點；二是企業(yè)改制方案需要經(jīng)過省級以上人民政府批準(zhǔn)。不符合這兩個條件的國有企業(yè)