高鐵交通樞紐區(qū)域土地一級策劃的理論創(chuàng)新與青島北站案例(編輯修改稿)
2025-05-14 13:07 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 區(qū)開放空間的脊柱。 圖４ 青島火車北站區(qū)域城市設(shè)計夜景圖二、 區(qū)域產(chǎn)業(yè)規(guī)劃與城市設(shè)計策劃結(jié)合產(chǎn)業(yè)發(fā)展是區(qū)域發(fā)展的動力，區(qū)域發(fā)展只有合理的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，才能提供明確的招商方向，才能提供更多的就業(yè)機(jī)會，最后才能形成充滿活力的新區(qū)。青島北站是山東半島藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)的交通樞紐，位于青島李滄區(qū)，瀕臨膠州灣。青島北站以現(xiàn)代商務(wù)辦公、商貿(mào)批發(fā)物流、旅游服務(wù)、金融服務(wù)等作為產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的重點，重點發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)。圖５ 青島交通商務(wù)區(qū)（北站）在青島的位置與定位三、 高鐵樞紐區(qū)域城市設(shè)計與商業(yè)規(guī)劃結(jié)合 科學(xué)布局城市綜合體和地下商業(yè)商業(yè)規(guī)劃是城市設(shè)計的先導(dǎo)，商業(yè)規(guī)劃可以結(jié)合城市設(shè)計的概念性方案進(jìn)行，通過商業(yè)規(guī)劃，明確分析商業(yè)用地的布局，進(jìn)而確定不同地塊的商業(yè)物業(yè)開發(fā)類型，將地面的和地下的人流與商業(yè)設(shè)施布局結(jié)合，同時充分考慮將交通樞紐地下人流方便進(jìn)入地下商業(yè)和地面綜合體，形成合理的人流主要動線。商業(yè)規(guī)劃必須在交通樞紐設(shè)計階段介入，在高鐵車站施工前介入，合理布局出租車和長途車站，充分發(fā)揮站前立體化的土地商業(yè)價值。在青島北站城市設(shè)計中，我們創(chuàng)造性提出將高鐵站前長途汽車站與批發(fā)和辦公酒店物業(yè)形成綜合體統(tǒng)一設(shè)計，形成一條普遍經(jīng)驗，在長春西客站布局中得到推廣應(yīng)用。圖６ 青島火車北站商業(yè)規(guī)劃布局圖在青島火車北站樞紐設(shè)計中，深圳新摩爾公司總經(jīng)理楊寶民牽頭不僅與德國城市設(shè)計公司配合，而且和地鐵設(shè)計公司配合，共同研究商業(yè)設(shè)施和人流的關(guān)系，實現(xiàn)交通設(shè)施便利化和商業(yè)價值最大化的兩個目標(biāo)。圖7 青島北站地下空間業(yè)態(tài)分布圖四、 城市設(shè)計與旅游規(guī)劃的結(jié)合 旅游規(guī)劃是城市設(shè)計需要考慮的重要元素，高鐵區(qū)域旅游規(guī)劃需要遵守全市旅游總體規(guī)劃確定的原則，結(jié)合區(qū)域特點和分工，合理布置旅游設(shè)施，形成區(qū)域旅游特色。結(jié)合青島北站的實際，我們首先考慮游客集散中心和膠州灣旅游碼頭，爾后對酒店群總體布局進(jìn)行了研究。圖８ 青島火車北站區(qū)域酒店布局圖五、 高鐵樞紐區(qū)域土地的評價方法土地功能定位研究在先,不同產(chǎn)品定位研究在后,我們按照系統(tǒng)工程學(xué)結(jié)合城市設(shè)計深入研究整體和關(guān)鍵節(jié)點地塊的最佳投入產(chǎn)出模式,高鐵樞紐周邊土地評價主要應(yīng)用樣地和投入產(chǎn)出分析方法。土地的估價傳統(tǒng)方式基本都是靜態(tài)分析,我們對項目進(jìn)行五年發(fā)展預(yù)測,從總體策劃和城市設(shè)計等動態(tài)角度對未來產(chǎn)出進(jìn)行預(yù)測,進(jìn)而反推合理的地價,參照周邊的土地價格和國內(nèi)類似城市的同類土地價格,最后確定出讓的土地價格范圍區(qū)間。青島火車北站周邊用地結(jié)構(gòu)分析第一圈層 核心區(qū)第二圈層 影響區(qū)第三圈層 外圍區(qū)
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