【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 的需求量，特別是今年9月份下旬政府發(fā)布消息稱今后廈門原則上不在批建150平方米以下的面積戶型，在現(xiàn)今廈門島內(nèi)房?jī)r(jià)越來越高總價(jià)越來越多的情況下，這樣的一些政策勢(shì)必會(huì)刺激人們對(duì)小戶型住宅的需求。附表：廈門小戶型競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析（截至11月1日）項(xiàng)目名稱 地理位置 開盤時(shí)間 項(xiàng)目規(guī)劃 社區(qū)配套 戶型情況 價(jià)格(元/mamp。sup2。) 工程進(jìn)度 銷售情況 項(xiàng)目簡(jiǎn)析官邸Double 廈門市火車站斜對(duì)面燦坤3C旁 層數(shù):1016層公攤率：26%A棟：16層帶四星裝修酒店式公寓B棟：16層新加坡酒店經(jīng)營C棟：12層毛坯自用 五星級(jí)大堂700米商務(wù)會(huì)所法國風(fēng)情咖啡廳名流閱讀覽室健康運(yùn)動(dòng)中心空中花園、休閑棋牌室 ，雙層面積：：500多戶主力面積：46㎡ 精裝:最低約9000元最高10500元毛坯:最低7300元最高8500元層差80—100元注：以上為樓盤對(duì)外銷售表價(jià)樓盤實(shí)際均價(jià)：9000元 外立面已開始落架至中間 A棟：85%B棟：未售C棟：85%平均約為：55% 優(yōu)勢(shì)：，雙層空間利用率高有4星級(jí)裝修酒店公寓和毛坯2種供選擇劣勢(shì)：人群復(fù)雜，居住環(huán)境差周邊酒店多，供過于求，出租率低因福津大街的影響，開發(fā)商聲譽(yù)低一代風(fēng)華 廈門市仙岳路武警綜合大樓西側(cè) 明年開盤 層數(shù):共17層一層店面二層寫字樓 藝術(shù)觀星空中花園挑高6米的美術(shù)館式大堂 面積:30多平方約290多戶 起價(jià):4600元均價(jià):5000元層差:50元注：以上為樓盤對(duì)外銷售表價(jià) 未動(dòng)工 銷售率:90% 喜多國際公寓 嘉禾路 共為20層，其中16層為相關(guān)配套，720層為公寓 五星級(jí)裝修，共享五星級(jí)酒店——喜來登酒店的配套設(shè)施。 層高：：40㎡左右一房占總戶數(shù)20%50㎡左右一房一廳占總戶數(shù)60%70㎡左右兩房一廳占總戶數(shù)20% 起價(jià)：10600均價(jià)：13000最高價(jià)：16000層差：250注：以上為樓盤對(duì)外銷售表價(jià) 現(xiàn)房 總計(jì)：268套現(xiàn)已售：110套近期余：158套銷售率：41% 優(yōu)點(diǎn)：五星級(jí)物業(yè)管理服務(wù)喜來登酒店品牌影響力劣勢(shì)：戶型結(jié)構(gòu)一般售價(jià)高九龍城 廈門廈禾路鑫安賓館西側(cè) 未開盤，但已內(nèi)部認(rèn)購多時(shí)，預(yù)計(jì)明年4月份開盤 主樓為21層515層為單身公寓單身公寓總套數(shù):約360套 1至4層為車庫和店面1200平米休閑廣場(chǎng)設(shè)有咖啡廳、健身房、商務(wù)中心、美容美發(fā)廳、電子游戲室、閱覽室、自動(dòng)洗衣房等 ，雙層小別墅面積：4861平米 毛坯出售最低價(jià)：6860元均價(jià)：7300元左右最高價(jià)：可達(dá)8000元注：以上為樓盤對(duì)外銷售表價(jià) 基底打樁完畢 銷售率：已內(nèi)部認(rèn)購銷售50%以上 回報(bào)率：約9%以上優(yōu)勢(shì)：，雙層空間利用率高、配套較為齊全、離文灶公園近劣勢(shì)： 工程進(jìn)度相對(duì)較慢摩登時(shí)代 嘉禾路與仙岳路交界處 今年7月23日開盤 共30層單身公寓總套數(shù):536套平層單身公寓套數(shù):476套（4－27層）迷你樓中樓套數(shù):60套（28－30層） 面積：?jiǎn)紊砉ⅲǎ┟阅銟侵袠牵ǎ?平層最低價(jià)：5000元均價(jià)：5350元最高價(jià)：5700元樓中樓均價(jià)：8000元注：以上為樓盤對(duì)外銷售表價(jià) 已全面封頂 銷售率:90%以上 優(yōu)勢(shì)：協(xié)辦紅印戶口、離SM近劣勢(shì)：戶型單調(diào)，長方形結(jié)構(gòu) 美新廣場(chǎng) 廈禾路金榜公園旁 共33層，1－4層為商場(chǎng)5－11層為單身公寓約140多套 殿堂雙酒店大堂、實(shí)行管家式物業(yè)管理、全天候背景音樂、曼哈頓國際會(huì)所（接待廳、乒乓球室、綜合會(huì)所、露天茶座、VIP健身中心、休息室）空中花園 面積：30－60平米主力戶型：一房主力面積：30—65㎡一房：30—65㎡二房：80—95㎡三房：105—130㎡樓中縷：170210㎡ 均價(jià)：4600元層差：100元 主體已開始落架 銷售情況：目前單身公寓未售1228層現(xiàn)已售差不多 優(yōu)勢(shì)：交通便利、周邊配套齊全。近沃爾瑪、火車站近梧村小學(xué)劣勢(shì)：位于火車站旁，交通擁擠，人口密集，無大型運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所綠化少白天鵝廣場(chǎng) 臺(tái)灣街臺(tái)灣會(huì)館邊 單身公寓總套數(shù):約470套 面積： 現(xiàn)二手房交易 銷售率:已售完進(jìn)入二手房交易 裕發(fā)廣場(chǎng) 廈門廈禾路好又多旁 2003年1月開盤 共23層14層為精品商場(chǎng)5－23層為帶裝修單身公寓，計(jì)420套 帶裝修 面積：30－60平米分A、B、C三各戶型單身公寓（30多㎡）74戶一房一廳（50多㎡）342戶 均價(jià)：6500元層差：100元 今年8月份交付使用 銷售情況：已全部售出 優(yōu)：周邊寫字樓多，吸引SOHO族投資資者，開發(fā)商聲譽(yù)好帶裝修缺：無專業(yè)管理，酒店式公寓徙有虛名音樂家生活 廈門市嘉禾路341號(hào)世　紀(jì)廣場(chǎng)內(nèi) 2003年年初 共27層（1－4層商場(chǎng)）單身公寓：46套 面積： 均價(jià)：4500元 已全面封頂，明年8月份交付 銷售情況：已全部售出 注：本表只列出單身公寓,各項(xiàng)目其它的配套戶型或商場(chǎng)或辦公樓 貳、項(xiàng)目篇一、項(xiàng)目情況（1）位置說本案位于交通主干道廈禾路，廈門火車站梧村車站綜合區(qū)內(nèi)，處于富山——火車站商圈內(nèi)，離火車站、世貿(mào)商場(chǎng)及梧村汽車站僅不到百米，廈門燦坤3C店正對(duì)面。目前在建的全省最大的明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)近在咫尺。（2）簡(jiǎn)易位置圖（略）二、項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)與問題點(diǎn)分析機(jī)會(huì)點(diǎn)1）區(qū)位：本案所處地點(diǎn)位于“火車站商圈”，人流量大較為繁華、交通便利。同時(shí)周邊酒店、商場(chǎng)、寫字樓林立，因此一些特種行業(yè)發(fā)展迅速，有很好的發(fā)展前景。2）戶型：本案戶型配比以小面積戶型占很大比例。同時(shí)戶型方面配套較為合理人性化，如大部分戶型都具有獨(dú)立廳、衛(wèi)、廚、廁等3）競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案：周邊競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案均接近中后期，更多是以商業(yè)投資為主，還有一些以自用型戶型為主，戶型多為3房以上，為本案區(qū)隔市場(chǎng)打開空間。4）工程進(jìn)度：目前本案工程進(jìn)度，配套還有增加的空間。5）市場(chǎng)知名度：本案目前市場(chǎng)知名度不大，因此重新包裝后，將以新形象出現(xiàn)于市場(chǎng)，能造成一定轟動(dòng)效應(yīng)。6）價(jià)格：目前主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手由于戶型結(jié)構(gòu)的差異（均為挑高戶型），因此從推盤市場(chǎng)價(jià)格上看相對(duì)比較高，會(huì)在消費(fèi)者心理上產(chǎn)生一定錯(cuò)覺，認(rèn)為這兩個(gè)項(xiàng)目?jī)r(jià)格高得嚇人，這就給我方前期以相對(duì)低價(jià)推盤創(chuàng)造了很好機(jī)會(huì)，同時(shí)也可以分流一大部分想投資又購買不起喜多公寓和官邸等高檔公寓或擔(dān)心總價(jià)高投資風(fēng)險(xiǎn)太大的客源 。7) 市場(chǎng)供給：廈門市場(chǎng)的小戶型項(xiàng)目供給量較少,現(xiàn)有存量不多,銷售情況較為樂觀.,目前區(qū)塊主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手都以投資作為主要訴求,在強(qiáng)調(diào)人性居.8）政策：島內(nèi)原則上不在批建150平方米以下戶型及近期銀行貸款加息等因素，使得消費(fèi)者今后購買房產(chǎn)的總價(jià)會(huì)相對(duì)加大，一定程度上會(huì)促進(jìn)小戶型房地產(chǎn)銷售。問題點(diǎn)依據(jù)我們對(duì)本案產(chǎn)品及區(qū)域內(nèi)各競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析之結(jié)果獲悉，本案存在以下問題：1）周邊環(huán)境目前較雜亂；2）工程進(jìn)度相對(duì)慢；3）中庭綠化休閑面積相對(duì)較少；4）市場(chǎng)知名度與周邊競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案相比，知名度較低。5）目前在廈禾路同一路段相差幾百米有一個(gè)潛在強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手－美新廣場(chǎng)項(xiàng)目，現(xiàn)存還約有一百多套小戶型未對(duì)外公開，該項(xiàng)目無論從開發(fā)商品牌和知名度，還是同產(chǎn)品相似性（平層）以及周邊環(huán)境和配套上與本項(xiàng)目比都有過之而無不及，因此我方在推盤時(shí)應(yīng)把握好競(jìng)爭(zhēng)手的動(dòng)態(tài)，適時(shí)地推盤同時(shí)以比競(jìng)爭(zhēng)對(duì)更為出色的營銷手法戰(zhàn)勝對(duì)手，在巨大競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)上分得更多的市場(chǎng)蛋糕。6）項(xiàng)目一直擱置未對(duì)外正式公開,容易給人產(chǎn)生工程擱置的負(fù)面影響,對(duì)開發(fā)商及工程形象不利.7）近期國家上調(diào)存款利息，對(duì)于各地投資者對(duì)廈門房地產(chǎn)投資（含小戶型）有一定的影響，主要體現(xiàn)在銀行存款利息上調(diào)，總體房地產(chǎn)投資回率會(huì)縮水，至于這一金融政策會(huì)對(duì)廈門房地產(chǎn)有多大影響我們目前還很難得知，但有一點(diǎn)可以肯定，那就是會(huì)對(duì)投資者的投資產(chǎn)生一定的影響，因此我們應(yīng)做好一定的思想準(zhǔn)備。三、項(xiàng)目總體定位項(xiàng)目定位: 中檔小戶型單身公寓根據(jù)本案的產(chǎn)品規(guī)劃及自身情況分析及對(duì)區(qū)域小戶型樓盤銷售情況分析，我們把本項(xiàng)目定位為中檔小戶型單身公寓。具體定位由產(chǎn)品定位、客戶群定位和產(chǎn)品價(jià)格定位三部份組成。1）產(chǎn)品定位：簡(jiǎn)約時(shí)尚的現(xiàn)代小戶型單公寓，例如大堂、電梯廳等裝修應(yīng)重點(diǎn)體現(xiàn)時(shí)尚簡(jiǎn)約而非豪華。2）客群定位及分析本案目標(biāo)購買客群定位為——中小投資客及年輕自用型購房者根據(jù)對(duì)目前一些競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案如喜多公寓、官邸Double和九龍城等的分析，這樓盤都以投資作為樓盤的主要宣傳訴求點(diǎn)，且把主要目標(biāo)對(duì)象都集中在投資客上。根據(jù)我們對(duì)項(xiàng)目的了解及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析我司認(rèn)為本案應(yīng)從宣傳自用型入手，以為年輕人特別是那些外地來廈門工作并想定居廈門的年輕購房者創(chuàng)造理想居住環(huán)境為主要著眼點(diǎn)來進(jìn)行廣告訴求。A、客群屬性： ①年輕自用型：該類客源年齡都較年輕在25—35歲之間，收入相樹較高者，目前有一定的閑余資金，但由于目前廈門住宅總價(jià)總體較高短期內(nèi)無力承擔(dān)較大戶型的房產(chǎn)購買，在事業(yè)上有發(fā)展空間。許多人是來廈門工作或?qū)W習(xí)并準(zhǔn)備在廈門安家落戶的外地人，工作地點(diǎn)以島內(nèi)市區(qū)為主，對(duì)工作和生活要求比較高，較喜歡市中心的生活。這些人教育程度較高有一定的投資概念。相對(duì)來說購買不動(dòng)產(chǎn)及安定生活、享受生活是其最大的消費(fèi)。②中小型投資客：該類客源年齡都年齡約在30—55歲之間，有投資能力或收入較高，目前有閑余資金10萬元以上，其很有投資概念，其購買以投資為主要目