【文章內(nèi)容簡介】 內(nèi)設置的夾層、該部分的外墻同標準層外墻一樣參與分攤。 墻體由墻體厚度不同的上下兩部分組成，取下半部分墻厚為墻體厚度；否則，取上半分部分墻厚為墻體厚度。 地下室墻厚可按地下室墻體設計大樣圖標注厚度（不包括防潮層）計算。圖5 墻體面積計算示意圖 幕墻的面積計算幕墻分為裝飾性幕墻和維護性幕墻。 裝飾性幕墻、主墻體外的幕墻均不計算建筑面積。 維護性幕墻、起維護作用的欄桿等不應視為主墻，其建筑面積可按以下幾種情況分別計算（圖6）：a) 幕墻安放在樓板上的梁體或其他支撐物體上的，按梁體或支撐物體厚度計算外墻厚度。b) ，取該距離為外墻厚度。c) ，樓板至外墻內(nèi)邊的空間按透空處理。（）圖6 圍護性幕墻墻厚計算示意圖 同一樓層外墻，既有主墻，又有玻璃幕墻、金屬幕墻及其他材料幕墻作為房屋外墻的，按以下幾種情況分別計算：a) 同一面墻體中的一段墻體為主墻、其余為幕墻時，應分段分別計算。b) 同一面外墻由多端主墻和多端幕墻交叉構成，若主墻分段之和大于該面外墻長度的1/2時，按主墻計算外墻的墻體建筑面積；否則，應取幕墻為外墻，并相應計算外墻的墻體面積。 陽臺、露臺的面積計算根據(jù)封閉情況，陽臺分為非封閉陽臺和封閉陽臺；根據(jù)其與主墻體的關系分為凹陽臺和凸陽臺；根據(jù)其空間位置分為底陽臺和挑陽臺。 陽臺的圍護結構為不規(guī)則圍護物，若其水平投影超出其底板外延的，以底板水平投影計算建筑面積；若其水平投影在其底板內(nèi)，以圍護物水平投影計算建筑面積。〔建住房（2002）74號〕（圖7） 陽臺（或露臺）頂蓋水平投影面積與陽臺圍護物水平投影面積不一致時，若頂蓋投影水平面積(前后覆蓋或左右覆蓋)大于陽臺圍護物水平投影面積的1/2，則按頂蓋水平投影面積的一半計算建筑面積。若頂蓋水平投影面積小于陽臺圍護物水平投影面積的1/2，則不計算建筑面積。（圖7） 陽臺的頂蓋的高度大于或等于兩個樓層的，若為封閉陽臺，則按一層計算陽臺建筑面積；若為不封閉陽臺，則不計算陽臺建筑面積。 高層建筑物中建造的類似陽臺的消防通道，除按固定分界線劃分出的陽臺納入各自套內(nèi)建筑面積外，其余部分按相關原則計算建筑面積，并納入共用建筑面積。 有柱陽臺的支撐柱作為圍護結構，其水平投影面積計算在陽臺建筑面積內(nèi)。若支撐柱不作為圍護結構，陽臺建筑面積應按圍護結構水平投影面積計算。（圖7）圖7 陽臺面積計算示意圖 位于陽臺內(nèi)、有圍護結構的空調(diào)機位、花池等，應計入陽臺建筑面積。 上有陽臺、具有圍護結構的底層平臺，可視為陽臺。 陽臺（或露臺）的頂蓋為鏤空、頂蓋與房屋主墻體不相連的，不計算建筑面積。 室內(nèi)樓梯的面積計算 位于建筑物外墻之內(nèi)的樓梯、旋轉(zhuǎn)梯、電梯、扶梯以及位于建筑物外墻之外的有封閉結構的專用樓梯、觀光梯均視為室內(nèi)樓梯。 室內(nèi)樓梯不論其樓層的高度、樓梯分為幾跑，均按自然層水平投影計算其建筑面積。 跨越兩個樓層以上室內(nèi)樓梯或自動扶梯，按一層樓梯水平投影面積計算，樓梯底層部分計入底層房屋面積。 室內(nèi)樓梯頂層無頂蓋時，頂層樓梯不計算建筑面積。 躍層建筑的室內(nèi)樓梯，選上一層按上、下行樓梯水平投影面積計算，下層按下行樓梯水平投影面積計算。 夾層、其中的樓梯按水平投影面積計算建筑面積。 米時，商業(yè)、辦公等場所的扶梯、米時，均按透空處理。 室外樓梯、臺階的面積計算 位于建筑物結構以外、其起點（地面）至終點（入口平臺）的高差（高度）應不小于一個樓層的高度，且其下方并非利用自然地形而形成的樓梯稱為室外樓梯；起終點高差小于一個樓層或其高差不小于一個樓層但其下方利用自然地形的樓梯，稱為臺階。(圖8圖82) 當室外樓梯永久性頂蓋不能完全覆蓋整個樓梯時，視為無頂蓋樓梯。 無永久性頂蓋的室外樓梯，當上層樓梯覆蓋下層樓梯時，其下層樓梯視作有頂蓋樓梯，按其水平投影面積計算全部建筑面積；樓梯頂層按一半計算建筑面積。 圖書館、教學樓、體育館（場）等建筑物外跨越兩個及以上樓層的、并非利用自然地形而形成的大型樓梯應視為無蓋樓梯；其底層加以利用的，且此部分與樓梯不得重復計算建筑面積。 因設計建造半地下室而修建進入一層房屋樓梯，應視為臺階，不計建筑面積。（圖83）圖8 室外樓梯建筑面積計算圖示 進入地下車庫車道的面積計算 無頂蓋的車道不計算建筑面積。 有永久性固定頂蓋、若其坡道下方回填、不可利用時，車道有蓋部分計一層建筑面積，并計入地下一層建筑面積；若車道底部加以利用，車道計兩層建筑面積，，兩層建筑面積均記入地下室建筑面積。（圖9） 車道建筑面積應列入地下車庫車位的共用建筑面積參與分攤。圖9 車道建筑面積計算示意圖 門廊、雨蓬的面積計算 門廊、雨棚頂蓋高度超過兩個樓層高度時，無論其是否有柱，都不計算建筑面積。 兩面由墻體支撐的無柱雨棚和門廊，不計算建筑面積（圖101）。 由三面墻體作支撐、且其頂蓋投影未超出房屋主體墻之外的無柱雨棚和門廊，按頂蓋水平投影面積的一半計算建筑面積（圖102）。 兩面由墻體支撐的單柱雨棚和門廊，按頂蓋水平投影面積的一半計算建筑面積（圖10圖104）。 凸出房屋的單排柱雨棚和門廊，按柱外圍水平投影計算建筑面積（圖105）。 三面有墻體支撐的無柱雨棚和門廊，若其頂蓋超出房屋主體之外，則按房屋墻體圍成的區(qū)域計算一半建筑面積，超出部分不計算建筑面積（圖107）。 三面由墻體支撐的有柱雨棚和門廊，按頂蓋水平投影計算全部建筑面積（圖10圖108）。圖10 門廊、雨棚建筑面積計算示意圖 走廊（檐廊、挑廊）的面積計算 無柱走廊（檐廊）的頂蓋高度達到或超過兩個自然層時，不計算建筑面積；否則，按其頂蓋水平投影面積的一半計算建筑面積。 由有柱和無柱多段構成的走廊，應將該走廊劃分為有柱和無柱兩部分，分別計算建筑面積（圖11－圖11－2）。 回型建筑物內(nèi)封閉的有柱走廊，不論其柱位置如何，均按有柱走廊計算建筑面積（圖11－3）。 兩端由非結構性的墻所封閉、中間無柱的檐廊（走廊）視為無柱檐廊，按一半計算建筑面積。 臨近街邊人行道、作為公共通行的走廊，應該相關規(guī)定計算建筑面積。 騎樓底層作為街道通行的走廊，不計算建筑面積。圖10 走廊建筑面積計算示意圖 公共（消防）通道的面積計算 層高等于或大于兩個樓層的公共（消防）通道及作為市政公用通道的，該通道不計算建筑面積。 公共（消防）通道的頂蓋是利用上方建筑物形成的，計算全部建筑面積，并列入部分攤共用建筑面積。若公共（消防）通道的頂蓋是專設的，則不計算建筑面積。 通風井、煙道、采光井的面積計算 地下室或半地下室使用的通風井、煙道，其地下部分應按其通過的地下室或半地下室的樓層數(shù)計算建筑面積。 獨立于建筑之外的地面部分的通風井、煙道，有圍護結構或柱和上蓋，按圍護結構或柱外圍水平投影面積計算，并計入地下室或半地下室的建筑面積中。 設置于建筑物之內(nèi)或附著于建筑物之外的通風井、煙道的地面部分，有上蓋的按一層計算建筑面積，并計入地下室或半地下室的建筑面積中，地面上其通過的各層應除去該部分的面積值。 各層共有的通風井、煙道，按其通過的樓層數(shù)計算建筑面積，并計入各層建筑面積中。 有蓋、應計算一層建筑面積。 共有共用建筑面積的計算與分攤 共有共用建筑面積的確認原則 共有共用建筑面積分為應分攤共用建筑面積和不應分攤共用建筑面積。 預測繪共有建筑面積范圍的確認應以規(guī)劃行政部門審批的建筑施工圖為準。 竣工測量共有建筑面積范圍的確認應以規(guī)劃及相關部門驗收合格的房屋現(xiàn)狀為準。 共用建筑面積范圍確認后，需經(jīng)建設單位或各產(chǎn)權人簽字認可，形成略圖及文字說明，并附在房屋測量報告中。 共有共用建筑面積的內(nèi)容 應分攤的共用建筑面積包括：a) 位于棟（邏輯棟）內(nèi)且只為本幢服務的共有共用部位可計入分攤面積。b) 本棟建筑物內(nèi)的共用電梯井、樓梯間、觀光井（梯）、管道井、通風井、垃圾道、提物井、垃圾道以及室外樓梯等。c) 本棟建筑物內(nèi)的公共門廳、公共過道、走廊、檐廊、門廊等。d) 為本棟建筑物服務的變電室（間）、水泵房、水箱間、消防監(jiān)控室、消防樓梯（通道）、生活水池、消防水池、污水處理間、鍋爐房、冷凍機房、空調(diào)機房、風機房、換熱站、值班警衛(wèi)室、管理用房等。e) 套與共有部位之間的分隔墻、外墻（包括山墻）水平投影面積的一半計入分攤面積。 不應分攤的共用建筑面積包括：a) 規(guī)劃部門審批認定的地下人防工程以及高層建筑中的消防避難層(室)的建筑面積。b) 獨立使用、可以銷售的地下室、車庫或車位等的建筑面積。c) 建在本棟內(nèi)，為多棟服務的設備用房、警衛(wèi)室、管理用房、附屬配套設施用房、市政設施用房、為社區(qū)服務的公共房屋及通道等的建筑面積。d) 、地面以上的技術(結構)轉(zhuǎn)換層、設備層的建筑面積。e) 架空層中用作停放車輛、公共休憩、綠化等公共空間的建筑面積。f) 小區(qū)配套建設的幼兒園、學校、會所（館）、派出所、醫(yī)院、娛樂活動室、健身房、閱覽室等的建筑面積。g) 用于小區(qū)通行的消防通道的建筑面積。h) 小區(qū)內(nèi)獨立成棟的、為多棟服務的鍋爐房、換熱站、水泵站等公共附屬設施的建筑面積。i) 開發(fā)企業(yè)承諾歸全體業(yè)主共有的房屋。 共有共用建筑面積的分類 棟共有建筑面積：指為整棟服務、并由整棟進行分攤的共有共用的建筑面積。 功能區(qū)共有建筑面積：指專為某一或多個功能區(qū)服務、并由該一個或多個功能區(qū)分攤的共有共用的建筑面積。 層共有建筑面積：指由該層或幾層間共有、并由該層或幾層間分攤的共有共用的建筑面積。 套共有建筑面積：指由某幾套共有、并由該幾套分攤的共有共用的建筑面積。 其他共有建筑面積。 共有共用建筑面積的分攤原則 共有共用建筑面積的分攤按照誰使用誰分攤的原則。 共有共用建筑面積以邏輯棟為單位進行分攤，本棟共用建筑面積只能分攤在本棟內(nèi)，非本棟共用建筑面積不能分攤至本棟。 共有共用建筑面積的分攤應遵循由整體到局部、逐漸遞減的分攤原則，即先進行整棟共用建筑面積的分攤（一級分攤），然后進行各功能區(qū)間共用建筑面積的分攤（二級分攤），依此順序逐級分攤。 產(chǎn)權各方面有合法分割文件或協(xié)議的，按文件或協(xié)議規(guī)定執(zhí)行。無產(chǎn)權分割文件或協(xié)議的，可按相關房屋的建筑面積按比例進行分攤。 已經(jīng)取得產(chǎn)權的房屋進行分割時，不必進行整棟房屋共用建筑面積分攤，只進行分割產(chǎn)權的房屋之間共用建筑面積的分攤。 斜屋面結構的房屋。 整棟房屋屬于一個獨立產(chǎn)權人（如獨立別墅或整棟出具建筑面積的）時，不必進行共用建筑面積分攤。 共有共用建筑面積分攤的計算公式按照相關建筑面積進行共有或共用面積分攤，按下式計算：δSi =KSi …………………（41） K = ∑δSi ∑Si…………………（42）式中： K ——為面積的分攤系數(shù)，； Si ——為各單元參加分攤的套內(nèi)建筑面積，m2；δSi ——為各單元參加分攤所得的分攤面積，m2； ∑δSi ——為需要分攤的分攤面積之和，m2；∑Si ——為參加分攤的各單元套內(nèi)建筑面積總和，m2。 共有建筑面積的分攤方法 住宅樓共有建筑面積的分攤方法a) 住宅樓原則上以棟為單位，根據(jù)各套房屋的套內(nèi)建筑面積，采用一級分攤求得各套房屋分攤所得的共有建筑分攤面積。b) 若住宅樓標準層內(nèi)各單元戶數(shù)不一致或部分單元設置電梯時，應劃分不同的功能區(qū)，采用多級分攤。c) 公寓式住宅樓具有層分攤的共有共用部位時，除以棟為單位進行共有建筑面積分攤外，還應按層進行分攤。 商住樓共有建筑面積的分攤方法 首先根據(jù)住宅和商業(yè)等的不同使用功能按各自的建筑面積將全幢的共有建筑面積分攤成住宅和商業(yè)兩部分，即住宅部分分攤得到的全幢共有建筑面積和商業(yè)部分分攤得到的全幢共有建筑面積。然后按住宅和商業(yè)部分將所得的分攤面積再各自進行分攤。 住宅部分：將分攤得到的幢共有建筑面積，加上住宅部分本身的共有建筑面積，（41）、（42）的計算公式，按各套的建筑面積分攤計算各套房屋的分攤面積。 商業(yè)部分：將分攤得到的幢共有建筑面積，加上本身的共有建筑面積，按各層套內(nèi)的建筑面積依比例分攤至各層，作為各層共有建筑面積的一部分，加到各層的共有建筑面積中，得到各層總的共有建筑面積，然后再根據(jù)層內(nèi)各套房屋的套內(nèi)建筑面積按比例分攤至各套，求出各套房屋分攤得到的共有建筑面積。 多功能綜合樓共有建筑面積的分攤方法多功能綜合樓按照從整體到局部的原則，采用多級分攤的方法進行共有建筑面積的分攤計算。分攤后各套房屋建筑面積之和應和房屋各層水平投影面積之和相等。 第一級分攤：首先根據(jù)該棟房屋設計或使用功能，按照住宅、辦公、商業(yè)、地下車庫等不同用途，將其劃分為不同的功能區(qū)。然后將全樓共有的建筑面積依比例分攤至各功能區(qū)。功能區(qū)分攤的共有建筑面積=第一級分攤系數(shù)各功能區(qū)自有建筑面積…（43）第一級分攤系數(shù)＝全樓共用建筑面積之和各功能區(qū)自有建筑面積之和…………………………（44）各功能區(qū)自有建筑面積之和為全樓總建筑面積減去作為第一級分攤共有建筑面積部分。全樓共用建筑面積包括：外墻（包括山墻）水平投影面積的一半、為整棟樓