淺談不動產(chǎn)善意取得制度(編輯修改稿)
2025-05-13 06:45 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 得的該項權利予以強制保護，使其免受任何人追奪的強制力。[12]依據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第五十九條規(guī)定及建設部《城市房屋權屬登記管理辦法》第三條和第四條的規(guī)定，我國不動產(chǎn)登記公信公示是法定制度。而且，《城市房屋權屬登記管理辦法》第五條又規(guī)定：“房屋權屬證書是權利人依法擁有房屋所有權并對房屋行使占有、使用、收益和處分權利的惟一合法憑證。依法登記的房屋權利受國家法律保護。”登記管理機關的登記是當事人進行不動產(chǎn)轉讓、抵押等行為的惟一合法憑證，不動產(chǎn)交易的安全性和可靠性是由國家信用作為保障的，即便房屋所有權的實際狀態(tài)與登記情況有所不同，也以登記的情況為準，當事人在對房屋進行所有權處置時只能依據(jù)房地產(chǎn)登記管理部門的登記來判斷房屋的權屬，行政機關作出登記的注銷、變更等等行為就會影響到信賴不動產(chǎn)登記的當事人的利益。 不動產(chǎn)登記簿是國家掌管的、以國家信譽支持的不動產(chǎn)物權的法律根據(jù)，因此，信賴不動產(chǎn)登記簿并以其為根據(jù)取得不動產(chǎn)物權的第三人所取得的物權，就應當?shù)玫椒傻膹娏ΡＷo，使其不受任何人追奪。不動產(chǎn)登記簿是國家建立的物權法律根據(jù)，而以不動產(chǎn)登記簿為根據(jù)取得不動產(chǎn)物權的人當然是善意的，其所取得的權利當然是無瑕疵的權利。權利取得人信賴不動產(chǎn)登記簿并依據(jù)登記而取得的不動產(chǎn)物權，理應有安全的保障。這樣，才可體現(xiàn)法律是以客觀公正為基本出發(fā)點以及經(jīng)濟秩序保護交易安全性的原則。 最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第六十一條規(guī)定：“抵押物登記記載的內(nèi)容與抵押合同約定的內(nèi)容不一致的，以登記記載的內(nèi)容為準。”《物權法（草案）》第十六條規(guī)定：“不動產(chǎn)登記簿記載的事項，是物權歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。”第十七條規(guī)定：“不動產(chǎn)權屬證書是權利人享有該不動產(chǎn)物權的證明。不動產(chǎn)權屬證書記載的事項，應當與不動產(chǎn)登記簿記載的事項一致；記載不一致的，以不動產(chǎn)登記簿為準?！鄙鲜鲆?guī)定確立了不動產(chǎn)物權登記的效力。為解決不動產(chǎn)登記有誤，導致登記于不動產(chǎn)登記簿的權利人與真實權利人不一致的問題，第四條規(guī)定：“ 物權應當公示。記載于不動產(chǎn)登記簿的人是該不動產(chǎn)的權利人，動產(chǎn)的占有人是該動產(chǎn)的權利人，但有相反證據(jù)證明的除外。”第二十四條：“當事人提供虛假的權屬證書等證明材料申請登記，給他人造成損害的，應當承擔賠償責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任?！钡谑艞l第三款規(guī)定：“因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機構應當承擔賠償責任；登記機構賠償后，可以向造成登記錯誤的責任人追償?！钡段餀喾ǎú莅福啡晕疵鞔_當發(fā)生糾紛時，若發(fā)現(xiàn)不動產(chǎn)登記簿的記載有誤，能否由行政主管機關撤銷該登記，即不動產(chǎn)所有權的轉移是否適用善意取得制度，到底由誰向登記機構主張賠償，是善意第三人還是原權利人。 如前案，若市房管局基于必須尊重和保護實際權利人的理由撤銷房產(chǎn)登記，則銀行必須喪失所有權，此時，則由銀行作為受損害一方向某公司及市房管局索賠；若基于保護善意第三人的原則保護銀行既得的物權，市房管局不得撤銷該房產(chǎn)登記，則必然導致合作社作為真正權利人的利益得不到保護，由合作社作為受損害一方向某公司及市房管局索賠。由此可見，能否撤銷錯誤的不動產(chǎn)登記，相對出現(xiàn)的是兩種截然不同的解決途徑與結果。物權法草案并未規(guī)定“善意保護原則”。那就是說，善意、有償取得不動產(chǎn)的第三人將無法對抗不動產(chǎn)的真實權利人。梁慧星為課題組負責人的中國民法典立法研究課題組起草的《中國民法典草案建議稿》第239條規(guī)定：“不動產(chǎn)登記簿為根據(jù)取得的不動產(chǎn)物權，不受任何人追奪。但取得人于取得權利時知悉權利瑕疵或者登記有異議抗辯的除外?！?，以此建議確立不動產(chǎn)善意取得制度。 參考其他國家或地區(qū)的立法，各國均對善意保護制度予以確認，但各國規(guī)定不一。《德國民法典》第932條規(guī)定：“物即使不屬于出讓人，受讓人也可以因第929條規(guī)定的讓與成為所有權人，但在其根據(jù)上述規(guī)定取得所有權的當時
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