淺談不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度(編輯修改稿)
2025-05-13 06:45 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 得的該項(xiàng)權(quán)利予以強(qiáng)制保護(hù)，使其免受任何人追奪的強(qiáng)制力。[12]依據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第五十九條規(guī)定及建設(shè)部《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第三條和第四條的規(guī)定，我國不動(dòng)產(chǎn)登記公信公示是法定制度。而且，《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第五條又規(guī)定：“房屋權(quán)屬證書是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對(duì)房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)利的惟一合法憑證。依法登記的房屋權(quán)利受國家法律保護(hù)?！钡怯浌芾頇C(jī)關(guān)的登記是當(dāng)事人進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押等行為的惟一合法憑證，不動(dòng)產(chǎn)交易的安全性和可靠性是由國家信用作為保障的，即便房屋所有權(quán)的實(shí)際狀態(tài)與登記情況有所不同，也以登記的情況為準(zhǔn)，當(dāng)事人在對(duì)房屋進(jìn)行所有權(quán)處置時(shí)只能依據(jù)房地產(chǎn)登記管理部門的登記來判斷房屋的權(quán)屬，行政機(jī)關(guān)作出登記的注銷、變更等等行為就會(huì)影響到信賴不動(dòng)產(chǎn)登記的當(dāng)事人的利益。 不動(dòng)產(chǎn)登記簿是國家掌管的、以國家信譽(yù)支持的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的法律根據(jù)，因此，信賴不動(dòng)產(chǎn)登記簿并以其為根據(jù)取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的第三人所取得的物權(quán)，就應(yīng)當(dāng)?shù)玫椒傻膹?qiáng)力保護(hù)，使其不受任何人追奪。不動(dòng)產(chǎn)登記簿是國家建立的物權(quán)法律根據(jù)，而以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為根據(jù)取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的人當(dāng)然是善意的，其所取得的權(quán)利當(dāng)然是無瑕疵的權(quán)利。權(quán)利取得人信賴不動(dòng)產(chǎn)登記簿并依據(jù)登記而取得的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，理應(yīng)有安全的保障。這樣，才可體現(xiàn)法律是以客觀公正為基本出發(fā)點(diǎn)以及經(jīng)濟(jì)秩序保護(hù)交易安全性的原則。 最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國擔(dān)保法〉若干問題的解釋》第六十一條規(guī)定：“抵押物登記記載的內(nèi)容與抵押合同約定的內(nèi)容不一致的，以登記記載的內(nèi)容為準(zhǔn)?！薄段餀?quán)法（草案）》第十六條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)，是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。”第十七條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)一致；記載不一致的，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)?！鄙鲜鲆?guī)定確立了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的效力。為解決不動(dòng)產(chǎn)登記有誤，導(dǎo)致登記于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的權(quán)利人與真實(shí)權(quán)利人不一致的問題，第四條規(guī)定：“ 物權(quán)應(yīng)當(dāng)公示。記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的人是該不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利人，動(dòng)產(chǎn)的占有人是該動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利人，但有相反證據(jù)證明的除外?！钡诙臈l：“當(dāng)事人提供虛假的權(quán)屬證書等證明材料申請(qǐng)登記，給他人造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任?！钡谑艞l第三款規(guī)定：“因登記錯(cuò)誤，給他人造成損害的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任；登記機(jī)構(gòu)賠償后，可以向造成登記錯(cuò)誤的責(zé)任人追償?！钡段餀?quán)法（草案）》仍未明確當(dāng)發(fā)生糾紛時(shí)，若發(fā)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載有誤，能否由行政主管機(jī)關(guān)撤銷該登記，即不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移是否適用善意取得制度，到底由誰向登記機(jī)構(gòu)主張賠償，是善意第三人還是原權(quán)利人。 如前案，若市房管局基于必須尊重和保護(hù)實(shí)際權(quán)利人的理由撤銷房產(chǎn)登記，則銀行必須喪失所有權(quán)，此時(shí)，則由銀行作為受損害一方向某公司及市房管局索賠；若基于保護(hù)善意第三人的原則保護(hù)銀行既得的物權(quán)，市房管局不得撤銷該房產(chǎn)登記，則必然導(dǎo)致合作社作為真正權(quán)利人的利益得不到保護(hù)，由合作社作為受損害一方向某公司及市房管局索賠。由此可見，能否撤銷錯(cuò)誤的不動(dòng)產(chǎn)登記，相對(duì)出現(xiàn)的是兩種截然不同的解決途徑與結(jié)果。物權(quán)法草案并未規(guī)定“善意保護(hù)原則”。那就是說，善意、有償取得不動(dòng)產(chǎn)的第三人將無法對(duì)抗不動(dòng)產(chǎn)的真實(shí)權(quán)利人。梁慧星為課題組負(fù)責(zé)人的中國民法典立法研究課題組起草的《中國民法典草案建議稿》第239條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)登記簿為根據(jù)取得的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，不受任何人追奪。但取得人于取得權(quán)利時(shí)知悉權(quán)利瑕疵或者登記有異議抗辯的除外?！?，以此建議確立不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度。 參考其他國家或地區(qū)的立法，各國均對(duì)善意保護(hù)制度予以確認(rèn)，但各國規(guī)定不一?！兜聡穹ǖ洹返?32條規(guī)定：“物即使不屬于出讓人，受讓人也可以因第929條規(guī)定的讓與成為所有權(quán)人，但在其根據(jù)上述規(guī)定取得所有權(quán)的當(dāng)時(shí)
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