【文章內容簡介】 ，詢問、請教，以較快的速度獲得所需的市場信息。通過這種方法取得的信息往往比較可信。 間接調查。通過報紙、刊報及其他媒體收集有關房地產(chǎn)信息、發(fā)展動態(tài)、市場分析……等材料，當然對這些材料要對比分析，去偽存真。 直接征詢。這一方法的難度相對較大但獲得的信息具有較強的參照性，對項目的定位和營銷的制定很有意義。使用這種方法，首先要把咨詢了解的問題編制問卷、填寫。下詢調查要注意對象的選擇性，要合理選擇各階層不同年齡、文化、收入層次、被訪人員，使調查具有代表性。這種方法也可以街頭隨機訪詢或在展銷會上作問卷調查。 現(xiàn)場踩點調查。這是不少發(fā)展商、代理商作市場調查常用的辦法。調查人員以買樓者身份直接進入銷售現(xiàn)場，通過索取樓盤資料、聽售樓員介紹，實地調查觀察，從而獲得資料。不過要注意樓盤資料和售樓員介紹是否有夸大和不全面之處，不要為其表象所迷惑。盡可能通過參觀樓盤、施工現(xiàn)場及其他途徑從側面，從其內部人員和一些已購房人士作深入的調查，增大調查結果的可靠程度。 4 市調的方式 調查方式很多，結合各種課題，幾種方法可有機結合，以求得到可信度較高而周詳?shù)慕Y果 直接調查直接與政府人士、房地產(chǎn)代理商、發(fā)展商、金融部門、行業(yè)協(xié)會、社會有關機構及市場中的活躍人士廣泛交流接觸、詢問、請教。 優(yōu)點：速度快，信息可信。 缺點：工作量大。 間接調查 通過報紙、刊報及有關媒體收集有關房地產(chǎn)信息，發(fā)展動態(tài)，市場分析等資料。 優(yōu)點：易得。 缺點：分析去偽存真過程需專業(yè)。 直接征詢 按一定比例把需征詢的問題編制成問卷，但需注意調查對象要合理選擇，具有代表性，方式有街頭隨機訪詢、展銷會上集中訪詢及上門訪詢，三者可有機結合。 優(yōu)點：有較強的參照性。 缺點：工作量大，投入人員多。 現(xiàn)場踩點調查 直接去銷售現(xiàn)場，通過索取樓盤資料、聽售樓員介紹，實地調查觀察詢問，從而獲得有關資料。由于了解的信息往往有夸大和不足之處，所以需綜合側面了解，增強結果的可信度。 優(yōu)點：易操作。 缺點：需專業(yè)地分析信息，才能得到結果。 附：調查方式很多，結合各種課題，幾種方法可有機結合，以求得到可信度較高而周詳?shù)慕Y果。5 市調的內容 以當?shù)鼐用瘳F(xiàn)有住房狀況及需求狀況，即消費行為調查一、區(qū)域概況 區(qū)域簡介（三緯經(jīng)濟部分） ①　區(qū)域介紹 城市別名，在全國和全省的地位。 ②　人口 包括人口總量及區(qū)域內各小區(qū)域人口分布、城鎮(zhèn)和農(nóng)村人口比例、人口增長情況、人均壽命。 ③　區(qū)域劃分 下屬幾個區(qū)，包括經(jīng)濟開發(fā)區(qū)有否及其地位。 ④　歷史人文景觀 有關該城市的歷史、重點風景旅游景點。 ⑤　交通條件 交通便利性，港口、機場、車站等情況。 ⑥　公共設施 有關醫(yī)療、休閑等設施情況。 ⑦ 教育、文化情況 居民受教育情況。 ⑧ 其它 宏觀經(jīng)濟部分 ① 當?shù)亟?jīng)濟構成 各產(chǎn)業(yè)比例，即第一、二、三產(chǎn)業(yè)比例。 ② 主要支柱產(chǎn)業(yè)情況 ③ 國民生產(chǎn)總值及GDP值 包括在全國或全省的排名。 ④ 主要的一些大企業(yè)情況 ⑤ 其他 微觀經(jīng)濟部分 ① 人均收入及各支出比例 ② 生活方式及社會時尚 ③ 消費理念 ④ 就業(yè)情況 ⑤ 其他 整體評述和遠景展望二、房地產(chǎn)市場 國家政府的有關方針政策、法律規(guī)及有關變化趨勢（注：按各部門劃分） ① 房地產(chǎn)管理部門 A、 對開發(fā)商 a. 有關預售證的發(fā)放條件 b. 對建筑產(chǎn)品的一些要求，包括有關材料的運用 c. 其他 B、 對消費者 a. 有關拆遷的安置方式 b. 房改房交易的規(guī)定 c. 房價的控制 d. 其他 C、 對中介代理機構 a. 有關從業(yè)人員的資質考核 b. 機構的其他管理條約 ② 土地局 A、 土地的轉讓方式及價格控制 B、 土地的年供給量 C、 有關土地的其他規(guī)定 ③ 規(guī)劃局 A、 城市的規(guī)劃方向、區(qū)域定位及遠景規(guī)劃 B、 拆遷力度 ④ 交通部門 A、 有關道路網(wǎng)的建設 B、 重點交通基礎設施的建設 C、 對私人購車的一些政策 ⑤ 銀行 A、 存款利率，按揭貸款的利率 B、 按揭年期及業(yè)務方式等 C、 對開發(fā)商的貸款支持 ⑥ 稅、費部門 A、 有關交易的稅、費 B、 辦有關證件的收費情況 C、 對開發(fā)過程的收費情況，包括配套費等 ⑦ 其他政府部門 A、 公安部門關于購房入戶的政策 B、 貨幣分房的施行力度 ⑧ 與房地產(chǎn)有關的其他信 房地產(chǎn)現(xiàn)狀 ① 以當?shù)鼐用瘳F(xiàn)有住房狀況及需求狀況，即消費行為調查。（附表） 注：通過問卷調查分析，比例為當?shù)?人口的2‰。 A、 居民收入情況 B、 居住情況 C、 置業(yè)意向 ② 房地產(chǎn)上一時期概括（一般以上一年度）及同期比較 A、 交易面積、交易金額 B、 價格走勢 C、 各樓型的比例 ③ 本年度的推案量及需求預測 注：指主管部門的預測有關媒體上可獲取。 ④ 房地產(chǎn)開發(fā)商的調查（附表） A、 開發(fā)商基本情況 B、 有關業(yè)績 C、 新動向 ⑤ 代理行業(yè)的調查（附表） A、 個案推出中代理公司參與的比整個市場代理的氛圍。 B、 例 C、 參與的方式 D、 主要公司情況 ⑥ 專做二手房中介情況 A、 市場情況 B、 有關公司 ⑦ 個案調查（附表） A、 已結盤 B、 現(xiàn)在開盤 C、 年內將開盤 D、 個案調查需提交的結果 a、 個案區(qū)域分布圖（在地圖上標出） b、 等價位曲線圖 c、 分析總結出幾大區(qū)域，并總結出特點 ⑧ 重點樓盤跟蹤檔案（附表） 時時關注重點樓盤，包括廣告宣傳方向、銷售進展一切信息（此步工作由各事業(yè)處處長負責）三、重點區(qū)域市調（公司在該區(qū)域有項目時） 區(qū)域周邊環(huán)境調查（附表） A、 周邊自然和綠化景觀 B、 教育、人文景觀 C、 各種污染程度 D、 周邊社區(qū)素質 周邊市政配套便利性 區(qū)域周邊居邊消費行為調查（附表） 區(qū)域重點樓盤調查（附表） 分析總結區(qū)域區(qū)的主力客戶群，價格定位等基本信息，為公司的簡報制作做好準備。 四、其他方面調查 1有關媒體調查 ① 可使用媒體情況 ② 各媒體有關房地產(chǎn)的欄目、專刊情況 ③ 各媒體收費情況 ④ 總結區(qū)域房地產(chǎn)宣傳廣告投入情況 ⑤ 要求提供各欄目的簡介，價位表原件，此步工作為事業(yè)處負責完成。 6 來自貸款購房者的調查報告 福利分房即將成為歷史，住房貨幣化成為大勢所趨，越來越多的人已經(jīng)將目光逐步投向個人貸款買房隨著國家住房制度改革的不斷深入，福利分房即將成為歷史，住房貨幣化成為大勢所趨，越來越多的人已經(jīng)將目光逐步投向個人貸款買房。近日，建行對近年來已申請貸款買房的1000個家庭進行了調查分析。 貸款買房的人收入相對較低 在個人貸款買房的1000戶中，年收入5萬元以下的543人，％；年收入5萬元至10萬元的252人，％；年收入10萬元至20萬元的102人，％；年收入20萬元至30萬元的37人，％；年收入30萬元至40萬元的28人，％；年收入40萬元至50萬元的8人，％；年收入50萬元以上的30人，占總人數(shù)的3％。其中年收入最高的為300萬元，年收入最低的為1萬元。 從以上數(shù)字可以看出，％年收入在5萬元以下，％，中低收入者對貸款買房的需求較大。，最高的和最低的差距較大 1000戶共貸款20915萬元，其中貸款5萬元以下的72人，％；貸款6萬元至10萬元的258人，％，貸款11萬元至20萬元的323人，％；貸款21萬元至30萬元的154人，％；貸款31萬元至40萬元的68人，％；貸款41萬元至50萬元的39人，％；貸款51萬元至100萬元的77人，％；貸款101萬元以上的9人，％。1000戶中個人單筆貸款額最高的為230萬元。 以上數(shù)字說明，大量的貸款還是集中在中低收入的人群中。貸款人以企業(yè)一般管理人員及私營業(yè)主居多，國家干部和普通職工也占相當?shù)谋壤?1000戶貸款人中，國家干部183人，％；企業(yè)一般管理人員352人，％；私營業(yè)主234人，％；普通職工188人，％；專業(yè)人士43人，％。 在1000戶中，年齡在25－45歲居多，％，其中年齡最大的60歲，年齡最小的18歲，男性709人，女性291人。 房價在15萬元左右的最有吸引力，90平米上下的二、三居室最受歡迎 在1000戶中，房價5萬元以下的16人，％；5萬元至10萬元的89人，％；10萬元至20萬元的356人，％；20萬元至30萬元的167人，％；30萬元至40萬元的123人，％；40萬元至50萬元的80人，占總人數(shù)的8％；50萬元至100萬元的117人，％；100萬元以上的52人，％。，最高的為每套340萬元。購房面積60平方米以上的30人，占總人數(shù)的3％，60平方米至80平方米的167人；80平方米至100平方米的272人，％；120平方米至140平方米的125人，％；140平方米至160平方米的89人，％；160平方米至200平方米以上的78人，％。其中面積最大的別墅為530平方米。 貸款期限多數(shù)都在10年到20年之間 在1000戶中，貸款期限在1年至3年（含）的12人，％；4年至5年的225人，％；6年至10年的31人，％；11年至20年的732人，％。貸款期限的長短是由貸款人年收入的多少和貸款金額的大小決定的。個人住房貸款是采取月均等額還款的方式分期付款，按規(guī)定月均還款額一般不超過月收入的50％。1000戶中。 首期付款比例在3－4成者為最多 在1000戶中，首期付款比例在20％至30％的60人，占總人數(shù)的6％；30％至40％的637人，％；40％至50％的113人，％；50％至60％的107人，％；60％至70％的51人，％；70歲以上的32人，％。1000戶中，首期付款比例最高的達80％。 7 人居展住在杭州問卷調查 反映樓市新動向山水融為一體的自然風光，是吸引人們前來居住的最大原因。 在閉幕的中國（杭州）最佳人居環(huán)境展覽會上，承辦方做了一次大型的住在杭州問卷調查，結果顯示45％的被調查者認為，杭州最理想的居住區(qū)域是西湖邊。 山水融為一體的自然風光，是吸引人們前來居住的最大原因。 在回答您認為最理想的居住地這一問題時，有45％的人認為，要江河湖山融為一體；22％的人喜歡水景；19％選擇海景；14％想居住在山邊。正是因為人們想要山山水水，民以有山有水的城市成了人們心目中理想的居住地。 在回答如果讓您選擇在國內居住，您最想住哪個城市這一問題時，56％的被調查者選擇了杭州，分別為13％、12％、7％。幾個大城市上海、深圳、北京分別為7％、3％和2％。那些想住在杭州的人們，又喜歡住在杭州的哪個區(qū)域呢？除了45％的人選擇西湖邊外，錢塘兩岸也頗受歡迎，有17％的人選擇了錢塘江，％的人選擇了濱江。集中了杭城一大批精品住宅的蔣村商住區(qū)，選擇率也比較高，％。運河和東河為5％％，城北則被人認為不太理想，％。在幾個傳統(tǒng)的問題如購房因素、房價、面積、戶型結構中（如表），調查的結果則反映了房產(chǎn)市場新的勸向。環(huán)境成為買房時人們最先考慮的因素；人們對房價的心理接受度也在提高，超過三分之一的人已經(jīng)開始接受每平方3000元以4500元的房價，但大多數(shù)人能接受的房價目前在市場上還不多見；人們對面積的需求進一步增大，選擇120－％；躍層和錯層成為最理想的戶型結構。 調查還表明，郊區(qū)住宅的未來購買潛力十分大。在回答如果交通條件很好，您會選擇在哪個地區(qū)居住這一問題時，盡管有一半的人回答了市區(qū)，但也有25％的人表示愿意到車程在40分鐘左右的生態(tài)住宅居住，有10％的人選擇了近郊住宅，％的人愿意去濱江，％。 由此可見，如果杭州郊區(qū)能出現(xiàn)環(huán)境好，面積在120－150平方米之間，公共配套設施和物業(yè)管理好的住宅小區(qū)，相信會有相當多的人愿意去這樣的地方買房。 8 武漢市房地產(chǎn)市場調查 這部分人對小區(qū)的環(huán)境、價格、配套、工程質量等都要求較高，并較為青睞多層住宅的中等戶型 2000年8月，武漢市信測房地產(chǎn)營銷策劃有限公司完成了武漢市居民住房消費情況的市調，市調結果表明目前有三分之一家庭住房仍不寬裕，及在今后一段時間內，很大一部分人有購房意向，購房的有效群將集中在首次置業(yè)者，這部分人對小區(qū)的環(huán)境、價格、配套、工程質量等都要求較高，并較為青睞多層住宅的中等戶型，希望這樣的調查能讓開發(fā)商認清當前需求，緊跟市場的步伐，更好地找準市場。 武漢居民對現(xiàn)住房最不滿意之處： 前三位：小區(qū)規(guī)劃配套；物業(yè)管理；交通條件 武漢居民買房最關注之處： 前三位：周邊與小區(qū)內環(huán)境；價格；工程質量 武漢居民最歡迎的付款方式： 前三位：按揭；分期付款；公積金貸款 武漢市信測房地產(chǎn)營銷策劃有限公司2000年8月對武漢市市民住房消費調查： 一、市民住房性質為： （1）％；（2）單位集資建房13％；（3）％；（4）％；（5）％。 二、市民現(xiàn)住房的建筑面積： （1）30－％；（2）71－％；（3）91－％；（4）111－％；（5）％。 三、市民現(xiàn)住房不滿意之處（多選）： （1）％；（2）％；（3）％；（4）％；（5）通風、采光304％；（6）％；（7）綠化、％；（8）％；（9）％；（10）％。 四、您買房是因為（多選）： （1）首次購買，滿足居住需要：％；（2）二次購房，改善居住條件：％；（3）為父母或子女購買：％；（4）投資：％。 五、您買房較關注于（多選）： （1）％；（2）％；（3）質量87％；（4）％；（5）％；（6）％；（7）％；（8）％；（9）％；（10）％。 六、您選擇哪種規(guī)劃形態(tài)： （1）％；（2）％；（3）％；（4）％。 七、需求面積： （1）％；（2）51－％；（3）81－％；（4）101－％；（5）121－％；（6）％。 八、可接受購房款： （1）10－25萬74％；（2）25－％；（3）％。 九、可接受房型（多選）： （1）322：％；（2）221：％；（3）422：％；（4）311：％；（5）％；（6）111：％。 十、對戶型使用面積要求： 客廳（含餐廳）：（1）18－％；（2）26－％；（3）35－％；（4）％； 主臥室：（1）9－％；（2）12－％；（3）15－％；（4）％； 廚房：（1）6－％；（2）7－％；（3）8－％；（4）％。 十一、衛(wèi)生間數(shù)量： （1）％；（2）％；（3）％。 十二、陽臺類型：（1）％；（2）％； 陽臺面積：（1）％；（2）5－％；（3）％； 朝向：（1）％；（2）％。 十三、可接受付款方式（多選）： （1）％；（2）％；（3）％；（4