【文章內(nèi)容簡介】 ，詢問、請教，以較快的速度獲得所需的市場信息。通過這種方法取得的信息往往比較可信。 間接調(diào)查。通過報(bào)紙、刊報(bào)及其他媒體收集有關(guān)房地產(chǎn)信息、發(fā)展動(dòng)態(tài)、市場分析……等材料，當(dāng)然對(duì)這些材料要對(duì)比分析，去偽存真。 直接征詢。這一方法的難度相對(duì)較大但獲得的信息具有較強(qiáng)的參照性，對(duì)項(xiàng)目的定位和營銷的制定很有意義。使用這種方法，首先要把咨詢了解的問題編制問卷、填寫。下詢調(diào)查要注意對(duì)象的選擇性，要合理選擇各階層不同年齡、文化、收入層次、被訪人員，使調(diào)查具有代表性。這種方法也可以街頭隨機(jī)訪詢或在展銷會(huì)上作問卷調(diào)查。 現(xiàn)場踩點(diǎn)調(diào)查。這是不少發(fā)展商、代理商作市場調(diào)查常用的辦法。調(diào)查人員以買樓者身份直接進(jìn)入銷售現(xiàn)場，通過索取樓盤資料、聽售樓員介紹，實(shí)地調(diào)查觀察，從而獲得資料。不過要注意樓盤資料和售樓員介紹是否有夸大和不全面之處，不要為其表象所迷惑。盡可能通過參觀樓盤、施工現(xiàn)場及其他途徑從側(cè)面，從其內(nèi)部人員和一些已購房人士作深入的調(diào)查，增大調(diào)查結(jié)果的可靠程度。 4 市調(diào)的方式 調(diào)查方式很多，結(jié)合各種課題，幾種方法可有機(jī)結(jié)合，以求得到可信度較高而周詳?shù)慕Y(jié)果 直接調(diào)查直接與政府人士、房地產(chǎn)代理商、發(fā)展商、金融部門、行業(yè)協(xié)會(huì)、社會(huì)有關(guān)機(jī)構(gòu)及市場中的活躍人士廣泛交流接觸、詢問、請教。 優(yōu)點(diǎn)：速度快，信息可信。 缺點(diǎn)：工作量大。 間接調(diào)查 通過報(bào)紙、刊報(bào)及有關(guān)媒體收集有關(guān)房地產(chǎn)信息，發(fā)展動(dòng)態(tài)，市場分析等資料。 優(yōu)點(diǎn)：易得。 缺點(diǎn)：分析去偽存真過程需專業(yè)。 直接征詢 按一定比例把需征詢的問題編制成問卷，但需注意調(diào)查對(duì)象要合理選擇，具有代表性，方式有街頭隨機(jī)訪詢、展銷會(huì)上集中訪詢及上門訪詢，三者可有機(jī)結(jié)合。 優(yōu)點(diǎn)：有較強(qiáng)的參照性。 缺點(diǎn)：工作量大，投入人員多。 現(xiàn)場踩點(diǎn)調(diào)查 直接去銷售現(xiàn)場，通過索取樓盤資料、聽售樓員介紹，實(shí)地調(diào)查觀察詢問，從而獲得有關(guān)資料。由于了解的信息往往有夸大和不足之處，所以需綜合側(cè)面了解，增強(qiáng)結(jié)果的可信度。 優(yōu)點(diǎn)：易操作。 缺點(diǎn)：需專業(yè)地分析信息，才能得到結(jié)果。 附：調(diào)查方式很多，結(jié)合各種課題，幾種方法可有機(jī)結(jié)合，以求得到可信度較高而周詳?shù)慕Y(jié)果。5 市調(diào)的內(nèi)容 以當(dāng)?shù)鼐用瘳F(xiàn)有住房狀況及需求狀況，即消費(fèi)行為調(diào)查一、區(qū)域概況 區(qū)域簡介（三緯經(jīng)濟(jì)部分） ①　區(qū)域介紹 城市別名，在全國和全省的地位。 ②　人口 包括人口總量及區(qū)域內(nèi)各小區(qū)域人口分布、城鎮(zhèn)和農(nóng)村人口比例、人口增長情況、人均壽命。 ③　區(qū)域劃分 下屬幾個(gè)區(qū)，包括經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)有否及其地位。 ④　歷史人文景觀 有關(guān)該城市的歷史、重點(diǎn)風(fēng)景旅游景點(diǎn)。 ⑤　交通條件 交通便利性，港口、機(jī)場、車站等情況。 ⑥　公共設(shè)施 有關(guān)醫(yī)療、休閑等設(shè)施情況。 ⑦ 教育、文化情況 居民受教育情況。 ⑧ 其它 宏觀經(jīng)濟(jì)部分 ① 當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)構(gòu)成 各產(chǎn)業(yè)比例，即第一、二、三產(chǎn)業(yè)比例。 ② 主要支柱產(chǎn)業(yè)情況 ③ 國民生產(chǎn)總值及GDP值 包括在全國或全省的排名。 ④ 主要的一些大企業(yè)情況 ⑤ 其他 微觀經(jīng)濟(jì)部分 ① 人均收入及各支出比例 ② 生活方式及社會(huì)時(shí)尚 ③ 消費(fèi)理念 ④ 就業(yè)情況 ⑤ 其他 整體評(píng)述和遠(yuǎn)景展望二、房地產(chǎn)市場 國家政府的有關(guān)方針政策、法律規(guī)及有關(guān)變化趨勢（注：按各部門劃分） ① 房地產(chǎn)管理部門 A、 對(duì)開發(fā)商 a. 有關(guān)預(yù)售證的發(fā)放條件 b. 對(duì)建筑產(chǎn)品的一些要求，包括有關(guān)材料的運(yùn)用 c. 其他 B、 對(duì)消費(fèi)者 a. 有關(guān)拆遷的安置方式 b. 房改房交易的規(guī)定 c. 房價(jià)的控制 d. 其他 C、 對(duì)中介代理機(jī)構(gòu) a. 有關(guān)從業(yè)人員的資質(zhì)考核 b. 機(jī)構(gòu)的其他管理?xiàng)l約 ② 土地局 A、 土地的轉(zhuǎn)讓方式及價(jià)格控制 B、 土地的年供給量 C、 有關(guān)土地的其他規(guī)定 ③ 規(guī)劃局 A、 城市的規(guī)劃方向、區(qū)域定位及遠(yuǎn)景規(guī)劃 B、 拆遷力度 ④ 交通部門 A、 有關(guān)道路網(wǎng)的建設(shè) B、 重點(diǎn)交通基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè) C、 對(duì)私人購車的一些政策 ⑤ 銀行 A、 存款利率，按揭貸款的利率 B、 按揭年期及業(yè)務(wù)方式等 C、 對(duì)開發(fā)商的貸款支持 ⑥ 稅、費(fèi)部門 A、 有關(guān)交易的稅、費(fèi) B、 辦有關(guān)證件的收費(fèi)情況 C、 對(duì)開發(fā)過程的收費(fèi)情況，包括配套費(fèi)等 ⑦ 其他政府部門 A、 公安部門關(guān)于購房入戶的政策 B、 貨幣分房的施行力度 ⑧ 與房地產(chǎn)有關(guān)的其他信 房地產(chǎn)現(xiàn)狀 ① 以當(dāng)?shù)鼐用瘳F(xiàn)有住房狀況及需求狀況，即消費(fèi)行為調(diào)查。（附表） 注：通過問卷調(diào)查分析，比例為當(dāng)?shù)?人口的2‰。 A、 居民收入情況 B、 居住情況 C、 置業(yè)意向 ② 房地產(chǎn)上一時(shí)期概括（一般以上一年度）及同期比較 A、 交易面積、交易金額 B、 價(jià)格走勢 C、 各樓型的比例 ③ 本年度的推案量及需求預(yù)測 注：指主管部門的預(yù)測有關(guān)媒體上可獲取。 ④ 房地產(chǎn)開發(fā)商的調(diào)查（附表） A、 開發(fā)商基本情況 B、 有關(guān)業(yè)績 C、 新動(dòng)向 ⑤ 代理行業(yè)的調(diào)查（附表） A、 個(gè)案推出中代理公司參與的比整個(gè)市場代理的氛圍。 B、 例 C、 參與的方式 D、 主要公司情況 ⑥ 專做二手房中介情況 A、 市場情況 B、 有關(guān)公司 ⑦ 個(gè)案調(diào)查（附表） A、 已結(jié)盤 B、 現(xiàn)在開盤 C、 年內(nèi)將開盤 D、 個(gè)案調(diào)查需提交的結(jié)果 a、 個(gè)案區(qū)域分布圖（在地圖上標(biāo)出） b、 等價(jià)位曲線圖 c、 分析總結(jié)出幾大區(qū)域，并總結(jié)出特點(diǎn) ⑧ 重點(diǎn)樓盤跟蹤檔案（附表） 時(shí)時(shí)關(guān)注重點(diǎn)樓盤，包括廣告宣傳方向、銷售進(jìn)展一切信息（此步工作由各事業(yè)處處長負(fù)責(zé)）三、重點(diǎn)區(qū)域市調(diào)（公司在該區(qū)域有項(xiàng)目時(shí)） 區(qū)域周邊環(huán)境調(diào)查（附表） A、 周邊自然和綠化景觀 B、 教育、人文景觀 C、 各種污染程度 D、 周邊社區(qū)素質(zhì) 周邊市政配套便利性 區(qū)域周邊居邊消費(fèi)行為調(diào)查（附表） 區(qū)域重點(diǎn)樓盤調(diào)查（附表） 分析總結(jié)區(qū)域區(qū)的主力客戶群，價(jià)格定位等基本信息，為公司的簡報(bào)制作做好準(zhǔn)備。 四、其他方面調(diào)查 1有關(guān)媒體調(diào)查 ① 可使用媒體情況 ② 各媒體有關(guān)房地產(chǎn)的欄目、?？闆r ③ 各媒體收費(fèi)情況 ④ 總結(jié)區(qū)域房地產(chǎn)宣傳廣告投入情況 ⑤ 要求提供各欄目的簡介，價(jià)位表原件，此步工作為事業(yè)處負(fù)責(zé)完成。 6 來自貸款購房者的調(diào)查報(bào)告 福利分房即將成為歷史，住房貨幣化成為大勢所趨，越來越多的人已經(jīng)將目光逐步投向個(gè)人貸款買房隨著國家住房制度改革的不斷深入，福利分房即將成為歷史，住房貨幣化成為大勢所趨，越來越多的人已經(jīng)將目光逐步投向個(gè)人貸款買房。近日，建行對(duì)近年來已申請貸款買房的1000個(gè)家庭進(jìn)行了調(diào)查分析。 貸款買房的人收入相對(duì)較低 在個(gè)人貸款買房的1000戶中，年收入5萬元以下的543人，％；年收入5萬元至10萬元的252人，％；年收入10萬元至20萬元的102人，％；年收入20萬元至30萬元的37人，％；年收入30萬元至40萬元的28人，％；年收入40萬元至50萬元的8人，％；年收入50萬元以上的30人，占總?cè)藬?shù)的3％。其中年收入最高的為300萬元，年收入最低的為1萬元。 從以上數(shù)字可以看出，％年收入在5萬元以下，％，中低收入者對(duì)貸款買房的需求較大。，最高的和最低的差距較大 1000戶共貸款20915萬元，其中貸款5萬元以下的72人，％；貸款6萬元至10萬元的258人，％，貸款11萬元至20萬元的323人，％；貸款21萬元至30萬元的154人，％；貸款31萬元至40萬元的68人，％；貸款41萬元至50萬元的39人，％；貸款51萬元至100萬元的77人，％；貸款101萬元以上的9人，％。1000戶中個(gè)人單筆貸款額最高的為230萬元。 以上數(shù)字說明，大量的貸款還是集中在中低收入的人群中。貸款人以企業(yè)一般管理人員及私營業(yè)主居多，國家干部和普通職工也占相當(dāng)?shù)谋壤?1000戶貸款人中，國家干部183人，％；企業(yè)一般管理人員352人，％；私營業(yè)主234人，％；普通職工188人，％；專業(yè)人士43人，％。 在1000戶中，年齡在25－45歲居多，％，其中年齡最大的60歲，年齡最小的18歲，男性709人，女性291人。 房價(jià)在15萬元左右的最有吸引力，90平米上下的二、三居室最受歡迎 在1000戶中，房價(jià)5萬元以下的16人，％；5萬元至10萬元的89人，％；10萬元至20萬元的356人，％；20萬元至30萬元的167人，％；30萬元至40萬元的123人，％；40萬元至50萬元的80人，占總?cè)藬?shù)的8％；50萬元至100萬元的117人，％；100萬元以上的52人，％。，最高的為每套340萬元。購房面積60平方米以上的30人，占總?cè)藬?shù)的3％，60平方米至80平方米的167人；80平方米至100平方米的272人，％；120平方米至140平方米的125人，％；140平方米至160平方米的89人，％；160平方米至200平方米以上的78人，％。其中面積最大的別墅為530平方米。 貸款期限多數(shù)都在10年到20年之間 在1000戶中，貸款期限在1年至3年（含）的12人，％；4年至5年的225人，％；6年至10年的31人，％；11年至20年的732人，％。貸款期限的長短是由貸款人年收入的多少和貸款金額的大小決定的。個(gè)人住房貸款是采取月均等額還款的方式分期付款，按規(guī)定月均還款額一般不超過月收入的50％。1000戶中。 首期付款比例在3－4成者為最多 在1000戶中，首期付款比例在20％至30％的60人，占總?cè)藬?shù)的6％；30％至40％的637人，％；40％至50％的113人，％；50％至60％的107人，％；60％至70％的51人，％；70歲以上的32人，％。1000戶中，首期付款比例最高的達(dá)80％。 7 人居展住在杭州問卷調(diào)查 反映樓市新動(dòng)向山水融為一體的自然風(fēng)光，是吸引人們前來居住的最大原因。 在閉幕的中國（杭州）最佳人居環(huán)境展覽會(huì)上，承辦方做了一次大型的住在杭州問卷調(diào)查，結(jié)果顯示45％的被調(diào)查者認(rèn)為，杭州最理想的居住區(qū)域是西湖邊。 山水融為一體的自然風(fēng)光，是吸引人們前來居住的最大原因。 在回答您認(rèn)為最理想的居住地這一問題時(shí)，有45％的人認(rèn)為，要江河湖山融為一體；22％的人喜歡水景；19％選擇海景；14％想居住在山邊。正是因?yàn)槿藗兿胍缴剿?，民以有山有水的城市成了人們心目中理想的居住地? 在回答如果讓您選擇在國內(nèi)居住，您最想住哪個(gè)城市這一問題時(shí)，56％的被調(diào)查者選擇了杭州，分別為13％、12％、7％。幾個(gè)大城市上海、深圳、北京分別為7％、3％和2％。那些想住在杭州的人們，又喜歡住在杭州的哪個(gè)區(qū)域呢？除了45％的人選擇西湖邊外，錢塘兩岸也頗受歡迎，有17％的人選擇了錢塘江，％的人選擇了濱江。集中了杭城一大批精品住宅的蔣村商住區(qū)，選擇率也比較高，％。運(yùn)河和東河為5％％，城北則被人認(rèn)為不太理想，％。在幾個(gè)傳統(tǒng)的問題如購房因素、房價(jià)、面積、戶型結(jié)構(gòu)中（如表），調(diào)查的結(jié)果則反映了房產(chǎn)市場新的勸向。環(huán)境成為買房時(shí)人們最先考慮的因素；人們對(duì)房價(jià)的心理接受度也在提高，超過三分之一的人已經(jīng)開始接受每平方3000元以4500元的房價(jià)，但大多數(shù)人能接受的房價(jià)目前在市場上還不多見；人們對(duì)面積的需求進(jìn)一步增大，選擇120－％；躍層和錯(cuò)層成為最理想的戶型結(jié)構(gòu)。 調(diào)查還表明，郊區(qū)住宅的未來購買潛力十分大。在回答如果交通條件很好，您會(huì)選擇在哪個(gè)地區(qū)居住這一問題時(shí)，盡管有一半的人回答了市區(qū)，但也有25％的人表示愿意到車程在40分鐘左右的生態(tài)住宅居住，有10％的人選擇了近郊住宅，％的人愿意去濱江，％。 由此可見，如果杭州郊區(qū)能出現(xiàn)環(huán)境好，面積在120－150平方米之間，公共配套設(shè)施和物業(yè)管理好的住宅小區(qū)，相信會(huì)有相當(dāng)多的人愿意去這樣的地方買房。 8 武漢市房地產(chǎn)市場調(diào)查 這部分人對(duì)小區(qū)的環(huán)境、價(jià)格、配套、工程質(zhì)量等都要求較高，并較為青睞多層住宅的中等戶型 2000年8月，武漢市信測房地產(chǎn)營銷策劃有限公司完成了武漢市居民住房消費(fèi)情況的市調(diào)，市調(diào)結(jié)果表明目前有三分之一家庭住房仍不寬裕，及在今后一段時(shí)間內(nèi)，很大一部分人有購房意向，購房的有效群將集中在首次置業(yè)者，這部分人對(duì)小區(qū)的環(huán)境、價(jià)格、配套、工程質(zhì)量等都要求較高，并較為青睞多層住宅的中等戶型，希望這樣的調(diào)查能讓開發(fā)商認(rèn)清當(dāng)前需求，緊跟市場的步伐，更好地找準(zhǔn)市場。 武漢居民對(duì)現(xiàn)住房最不滿意之處： 前三位：小區(qū)規(guī)劃配套；物業(yè)管理；交通條件 武漢居民買房最關(guān)注之處： 前三位：周邊與小區(qū)內(nèi)環(huán)境；價(jià)格；工程質(zhì)量 武漢居民最歡迎的付款方式： 前三位：按揭；分期付款；公積金貸款 武漢市信測房地產(chǎn)營銷策劃有限公司2000年8月對(duì)武漢市市民住房消費(fèi)調(diào)查： 一、市民住房性質(zhì)為： （1）％；（2）單位集資建房13％；（3）％；（4）％；（5）％。 二、市民現(xiàn)住房的建筑面積： （1）30－％；（2）71－％；（3）91－％；（4）111－％；（5）％。 三、市民現(xiàn)住房不滿意之處（多選）： （1）％；（2）％；（3）％；（4）％；（5）通風(fēng)、采光304％；（6）％；（7）綠化、％；（8）％；（9）％；（10）％。 四、您買房是因?yàn)椋ǘ噙x）： （1）首次購買，滿足居住需要：％；（2）二次購房，改善居住條件：％；（3）為父母或子女購買：％；（4）投資：％。 五、您買房較關(guān)注于（多選）： （1）％；（2）％；（3）質(zhì)量87％；（4）％；（5）％；（6）％；（7）％；（8）％；（9）％；（10）％。 六、您選擇哪種規(guī)劃形態(tài)： （1）％；（2）％；（3）％；（4）％。 七、需求面積： （1）％；（2）51－％；（3）81－％；（4）101－％；（5）121－％；（6）％。 八、可接受購房款： （1）10－25萬74％；（2）25－％；（3）％。 九、可接受房型（多選）： （1）322：％；（2）221：％；（3）422：％；（4）311：％；（5）％；（6）111：％。 十、對(duì)戶型使用面積要求： 客廳（含餐廳）：（1）18－％；（2）26－％；（3）35－％；（4）％； 主臥室：（1）9－％；（2）12－％；（3）15－％；（4）％； 廚房：（1）6－％；（2）7－％；（3）8－％；（4）％。 十一、衛(wèi)生間數(shù)量： （1）％；（2）％；（3）％。 十二、陽臺(tái)類型：（1）％；（2）％； 陽臺(tái)面積：（1）％；（2）5－％；（3）％； 朝向：（1）％；（2）％。 十三、可接受付款方式（多選）： （1）％；（2）％；（3）％；（4