【文章內(nèi)容簡介】 業(yè)主會(huì)所建造成本及配套資產(chǎn)購置3幼兒園建造成本及配套資產(chǎn)購置4學(xué)校建造成本及配套資產(chǎn)購置5網(wǎng)球場6設(shè)備用房配電房、水泵房土建及裝修費(fèi)7車站建造費(fèi)建造成本及配套資產(chǎn)購置8……八開發(fā)間接費(fèi)1工程管理費(fèi)工程監(jiān)理費(fèi)支付給聘請的項(xiàng)目或工程建立單位的費(fèi)用預(yù)結(jié)算編審費(fèi)支付給造價(jià)造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)的預(yù)結(jié)算的編制、審核費(fèi)用行政管理費(fèi)直接從事項(xiàng)目開發(fā)的部門的人員工資、獎(jiǎng)金、補(bǔ)貼等人工及行政費(fèi)施工合同外獎(jiǎng)金趕工獎(jiǎng)、進(jìn)度獎(jiǎng)工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)建設(shè)主管部門的質(zhì)監(jiān)費(fèi)安全監(jiān)督費(fèi)建設(shè)主管部門的安監(jiān)費(fèi)工程保險(xiǎn)費(fèi)2營銷設(shè)施建造費(fèi)接待廳裝修、裝飾費(fèi)設(shè)計(jì)、工程、裝飾等樣板間包括樣板間設(shè)計(jì)、裝修、家具、飾品以及保潔、保安、維修費(fèi)。主體外搭設(shè)的樣板間還包括建造費(fèi)用；主體內(nèi)樣板間銷售后回收的設(shè)計(jì)、裝修、家具、家私等費(fèi)用，可從總費(fèi)用中扣除。3資本化利息直接用于項(xiàng)目開發(fā)所借入資金的利息支出、匯兌損失，減去利息收入和匯兌收益的凈額。4物業(yè)管理完善費(fèi)開發(fā)商承擔(dān)的由物業(yè)管理公司代管的大修基金、物業(yè)管理基金或其他專項(xiàng)基金，以及小區(qū)入住前投入的物業(yè)管理費(fèi)九期間費(fèi)用1管理費(fèi)用人工費(fèi)用行政費(fèi)用財(cái)產(chǎn)費(fèi)用其它2銷售費(fèi)用媒介廣告費(fèi)電視、廣播、互聯(lián)網(wǎng)、報(bào)紙、雜志、公交廣告、電子屏等廣告費(fèi)用展銷費(fèi)展位費(fèi)、布置費(fèi)、制作費(fèi)等促銷活動(dòng)費(fèi)設(shè)備租賃費(fèi)、勞務(wù)費(fèi)、活動(dòng)場所布置、工作人員餐費(fèi)宣傳資料及禮品費(fèi)售樓書、各種禮品現(xiàn)場銷售器具費(fèi)飲水機(jī)、家私等銷售人工費(fèi)工資、獎(jiǎng)金、補(bǔ)貼等看樓交通費(fèi)看樓專車運(yùn)行費(fèi)、修理費(fèi)、司機(jī)行車費(fèi)用客戶會(huì)費(fèi)用銷售代理費(fèi)及傭金支付專業(yè)銷售代理機(jī)構(gòu)或物業(yè)公司的代理銷售費(fèi)和傭金中介策劃及咨詢費(fèi)支付的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行市場調(diào)研、銷售策劃及相應(yīng)的咨詢等費(fèi)用總產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)政府收費(fèi)分戶產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記費(fèi)政府收費(fèi)房屋交易費(fèi)政府收費(fèi)其他3財(cái)務(wù)費(fèi)用6. 相關(guān)文件. 《項(xiàng)目產(chǎn)品定位管理程序》. 《方案（概念）設(shè)計(jì)管理程序》. 《初步設(shè)計(jì)管理程序》. 《施工圖設(shè)計(jì)管理程序》. 《景觀設(shè)計(jì)管理程序》. 《材料設(shè)備選型定板管理程序》. 《項(xiàng)目責(zé)任成本管理辦法》7. 附件及表單. 《目標(biāo)成本測算表》. 《項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本信息月報(bào)》 項(xiàng)目責(zé)任成本管理辦法1. 目的提高公司各責(zé)任部門的成本管理意識和成本管理水平，使項(xiàng)目目標(biāo)成本得以實(shí)現(xiàn)。2. 適用范圍適用于公司所屬各項(xiàng)目。為公司所屬各項(xiàng)目目標(biāo)成本的實(shí)施和過程控制提供依據(jù)。3. 術(shù)語和定義 責(zé)任成本目標(biāo)成本中由相關(guān)業(yè)務(wù)或管理部門承擔(dān)主要控制責(zé)任的成本科目。4. 職責(zé). 成本合約部 制訂項(xiàng)目目標(biāo)成本； 制訂責(zé)任部門的目標(biāo)成本控制責(zé)任； 組織目標(biāo)成本控制責(zé)任的評審； 監(jiān)控各部門責(zé)任成本的執(zhí)行狀況。. 責(zé)任部門 配合成本合約部制訂項(xiàng)目目標(biāo)成本； 按《項(xiàng)目目標(biāo)成本責(zé)任書》實(shí)施成本控制。5. 工作程序. 目標(biāo)成本責(zé)任部門. 責(zé)任成本主要依據(jù)編制的目標(biāo)成本，按一定的標(biāo)準(zhǔn)劃分各責(zé)任部門，為各責(zé)任部門行動(dòng)的指導(dǎo)指標(biāo)。. 責(zé)任部門主要為：設(shè)計(jì)部、前期部、項(xiàng)目工程部、營銷管理中心（樣板房）、項(xiàng)目工程部以及成本合約部，由成本合約部對項(xiàng)目的總成本負(fù)責(zé)。. 目標(biāo)成本的控制和《項(xiàng)目目標(biāo)成本責(zé)任書》的編制. 《目標(biāo)成本測算表》完成后，成本合約部需要跟各責(zé)任部門進(jìn)行詳細(xì)溝通。. 成本合約部按溝通意見，編制《項(xiàng)目目標(biāo)成本責(zé)任書》報(bào)總經(jīng)理審批。. 《項(xiàng)目目標(biāo)成本責(zé)任書》審批通過后，成本合約部即可以書面形式分發(fā)《項(xiàng)目目標(biāo)成本責(zé)任書》給各責(zé)任部門經(jīng)理及分管副總/總監(jiān)予以實(shí)施。. 《項(xiàng)目目標(biāo)責(zé)任書》中的目標(biāo)成本將列入《年度目標(biāo)責(zé)任書》和季度考核指標(biāo)，作為考核公司中高層管理人員組織績效的指標(biāo)之一。. 《目標(biāo)成本測算表》和《項(xiàng)目目標(biāo)成本責(zé)任書》需及時(shí)錄入成本及財(cái)務(wù)管理軟件。. 責(zé)任部門在項(xiàng)目運(yùn)營過程中出現(xiàn)目標(biāo)成本超標(biāo)情況的，須說明調(diào)整原因和金額，報(bào)成本合約部和總經(jīng)理審批。. 目標(biāo)成本通過審批，責(zé)任部門的相關(guān)責(zé)任可部分免除。. 無效成本的控制. 無效成本的定義 無效成本房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施過程中產(chǎn)生的對形成產(chǎn)品、提升價(jià)值、促進(jìn)營銷沒有作用，無法獲得客戶認(rèn)同和補(bǔ)償，屬于費(fèi)用浪費(fèi)的成本。 有效成本能形成有效產(chǎn)品或提升價(jià)值，對促進(jìn)營銷有積極作用的成本費(fèi)用。 計(jì)算公式有效成本＝總成本－無效成本。 無效成本與有效成本的區(qū)分有效成本在短期或長期的收益中可以獲得補(bǔ)償，無效成本無法獲得補(bǔ)償。. 無效成本的范圍覆蓋各類合同以及非合同性成本的分析，涉及設(shè)計(jì)、工程、營銷、財(cái)務(wù)、成本等。. 無效成本的分析對象以項(xiàng)目分期（例如：XX項(xiàng)目一期）為分析對象；. 無效成本的分類作業(yè)環(huán)節(jié)無效成本產(chǎn)生原因現(xiàn)象表現(xiàn)設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)失誤對設(shè)計(jì)效果把握不準(zhǔn)①拆除和重建②后期加固與補(bǔ)強(qiáng)③資金浪費(fèi)④拆除與重建設(shè)計(jì)變更下達(dá)不及時(shí)材料、施工工藝選擇不當(dāng)多工序設(shè)計(jì)圖矛盾裝飾設(shè)計(jì)未結(jié)合建筑現(xiàn)狀設(shè)計(jì)保守經(jīng)濟(jì)性不合理招標(biāo)招標(biāo)策劃標(biāo)段劃分不合理，計(jì)劃性不足影響工期與質(zhì)量投標(biāo)單位選擇施工單位考察失誤，投標(biāo)競爭不充分中途變化，總價(jià)增加招標(biāo)文件編制合同條款有誤，經(jīng)濟(jì)標(biāo)編制出現(xiàn)失誤多承擔(dān)費(fèi)用評定標(biāo)評標(biāo)分析失誤中標(biāo)價(jià)格偏高施工施工準(zhǔn)備使用周期短的高標(biāo)準(zhǔn)臨設(shè)拆除與重建施工節(jié)點(diǎn)計(jì)劃不合理延誤工期，增加成本施工過程施工安排失誤賠償與維修費(fèi)用工程質(zhì)量管理不善考慮不周，費(fèi)用大增非關(guān)鍵線路搶工費(fèi)效比不高合同執(zhí)行拆分合同工作內(nèi)容未及時(shí)簽訂補(bǔ)充合同總成本增加，卻無法從相應(yīng)單位扣回維修維修工作程序不到位維修時(shí)未及時(shí)通知責(zé)任單位，維修費(fèi)用無法落實(shí)銷售銷售承諾超出交樓標(biāo)準(zhǔn)的承諾為承諾付出大量成本展示資料有誤業(yè)主投訴引發(fā)賠償銷售過程改變房屋用途拆除與重建樣板房過早銷售重復(fù)建設(shè)信息溝通不暢信息失真，工作失誤預(yù)結(jié)算預(yù)算失誤合同價(jià)款失實(shí)導(dǎo)致費(fèi)用增加結(jié)算失誤結(jié)算價(jià)不符，工程款超付付款付款失誤工程款超付. 成本有效性管理理念的灌輸 成本合約部向公司高層、各部門明確成本有效性管理的概念、目的、分類、優(yōu)點(diǎn)； 成本合約部深入開展工作，獲得公司全體對成本有效性管理工作的支持。. 無效成本目的與作用 培養(yǎng)、提高全員成本意識； 分析項(xiàng)目成本，找出成本構(gòu)成的有效和無效部分，形成合理目標(biāo)成本，實(shí)施無效成本管理與控制； 歸納、匯總無效成本，分析無效成本產(chǎn)生的原因，促進(jìn)各部門專業(yè)能力和計(jì)劃能力的提高； 尋求減少無效成本的途徑并提供分析依據(jù)，對最終降低項(xiàng)目成本費(fèi)用提供參考； 減少無效成本，降低項(xiàng)目成本費(fèi)用，以最少的經(jīng)濟(jì)消耗取得最優(yōu)的經(jīng)濟(jì)效益。. 無效成本的總結(jié)與發(fā)布 成本合約部通過對每單結(jié)算（包括合同和簽證變更）及非合同性成本進(jìn)行分析，提煉無效成本數(shù)據(jù)，建立無效成本檔案； 成本合約部定期（每月或每季度）向公司高層和各部門通報(bào)無效成本動(dòng)態(tài)信息、做出比較； 成本合約部根據(jù)對無效成本產(chǎn)生原因的分析，提出工作改進(jìn)建議； 合適時(shí)機(jī)，成本合約部可提請公司高層針對無效成本的發(fā)生變化情況進(jìn)行獎(jiǎng)懲。. 目標(biāo)成本制定中成本有效性的應(yīng)用制定目標(biāo)成本時(shí)，根據(jù)對前期無效成本數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)分析，考慮通過努力導(dǎo)致無效成本減少的情況，以形成合理的目標(biāo)成本。. 無效成本的控制 控制無效成本是降低項(xiàng)目成本直接有效的方法，有賴于公司各部門的共同參與。 具體的措施包括：a） 限額設(shè)計(jì)；b） 設(shè)計(jì)方案優(yōu)化；c） 加強(qiáng)施工圖事前審核，做好圖紙會(huì)審工作，減少設(shè)計(jì)變更；d） 確定合理的施工技術(shù)方案（降低廢品率）；e） 加強(qiáng)供應(yīng)商考察；f） 加大集中采購力度；g） 嚴(yán)格執(zhí)行現(xiàn)場簽證制度；h） 提高專業(yè)能力；i） 加強(qiáng)部門間信息溝通。 成本合約部負(fù)責(zé)對項(xiàng)目發(fā)生的成本進(jìn)行分析，明確無效成本產(chǎn)生的金額、原因，定期向公司高層和相關(guān)部門、人員通報(bào)。 各責(zé)任部門針對相關(guān)的無效成本及時(shí)進(jìn)行總結(jié)，以避免重復(fù)發(fā)生。 成本合約部有義務(wù)在日常工作中督促、提醒、并采取主動(dòng)行為避免和減少無效成本的發(fā)生。6. 相關(guān)文件. 《項(xiàng)目目標(biāo)成本管理辦法》7. 附件及表單. 《項(xiàng)目目標(biāo)成本責(zé)任書》（范例）. 《目標(biāo)成本責(zé)任月度評估表》（范例） 項(xiàng)目成本優(yōu)化作業(yè)指引1. 目的在保障產(chǎn)品質(zhì)量前提下，降低成本，達(dá)成項(xiàng)目成本目標(biāo)。2. 適用范圍本流程適用于設(shè)計(jì)前期、各設(shè)計(jì)階段及施工準(zhǔn)備階段的成本優(yōu)化。3. 職責(zé). 成本合約部 編制成本優(yōu)化計(jì)劃并檢查計(jì)劃執(zhí)行情況； 進(jìn)行具體成本優(yōu)化估算并根據(jù)結(jié)果提出優(yōu)化建議； 跟進(jìn)優(yōu)化建議后的計(jì)算并編制結(jié)果報(bào)告； 根據(jù)優(yōu)化過程視情況編制案例； 與設(shè)計(jì)部等部門協(xié)調(diào)； 設(shè)計(jì)優(yōu)化案例審核發(fā)布。. 設(shè)計(jì)部、前期部、營銷管理中心、項(xiàng)目工程部、物業(yè)公司 配合成本優(yōu)化工作。. 設(shè)計(jì)部 督促設(shè)計(jì)院進(jìn)行圖紙優(yōu)化修改。4. 工作內(nèi)容及要求. 設(shè)計(jì)前期成本控制. 開始設(shè)計(jì)前要求設(shè)計(jì)部、前期部、營銷管理中心整理出政府規(guī)劃要點(diǎn)、土地屬性（用地分析）、市場定位三方面信息。 政府規(guī)劃要點(diǎn)：根據(jù)政府規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)，得出如下信息：總占地面積容積率建筑用地面積建筑密度總建筑面積綠地率計(jì)容積率面積戶數(shù)住宅建筑面積限高商業(yè)會(huì)所學(xué)校幼兒園物業(yè)用房設(shè)備用房活動(dòng)中心服務(wù)中心衛(wèi)生院郵電所公共衛(wèi)生間……游泳池球場車位類型數(shù)量面積備注自行車車位車位人防面積 土地屬性：通過勘查現(xiàn)場，詢問前期部、項(xiàng)目工程部等相關(guān)部門，對土地屬性信息分析：項(xiàng)目詳細(xì)描述備注市政解決方案（水、電、氣、道路）市政污水清楚了解距離紅線的距離，是否組建污水處理站；市政給水清楚了解距離紅線的距離；臨水清楚了解距離紅線的距離；永久電清楚了解距離紅線的距離；臨時(shí)電清楚了解距離紅線的距離；市政煤氣清楚了解距離紅線的距離，是否組建煤氣瓶組處理站；出入道路清楚了解是否需要維修、建造道路及高架橋等；公交站場清楚了解小區(qū)建造公交站的數(shù)量；紅線內(nèi)土地情況場地高差情況清楚了解場地高差情況，以便估算場地平整費(fèi)用，擋土墻費(fèi)用；山地建筑分析場地坡度面積比率植被情況清楚了解場地內(nèi)植被情況，與設(shè)計(jì)一道決定是否有可以保留的樹木，以便估算景觀成本；河流、箱涵情況清楚了解場地內(nèi)是否有河流、箱涵，河流、箱涵的長度、深度及寬度，以便估算改造費(fèi)用；魚塘、湖泊情況清楚了解場地內(nèi)是否有魚塘、湖泊，魚塘、湖泊的面積，以便估算改造費(fèi)用；高壓線情況清楚了解場地內(nèi)是否有高壓線通過（高壓伏輸），如果有，需要埋地或改變走向的長度；輸油管等市政情況清楚了解場地內(nèi)是否有輸油管、市政設(shè)施等，如果有，需要搬遷或改變走向的距離；市政道路情況清楚了解場地內(nèi)是否有市政道路或以后是否有規(guī)劃市政道路，如果有，具體長度及寬度、建造標(biāo)準(zhǔn)；拆遷情況地質(zhì)情況清楚了解場地內(nèi)地質(zhì)情況，以便決定采用基礎(chǔ)形式；建筑退讓紅線情況清楚了解場地內(nèi)建筑退讓紅線情況，以便準(zhǔn)確計(jì)算建筑物占地面積；紅線外土地情況噪音情況考慮是否需要考慮防噪玻璃；可視景觀清楚了解場地周邊的可是景觀情況，決定是否需要改造可視景觀； 市場定位：通過詢問營銷管理中心，清楚了解項(xiàng)目市場定位：產(chǎn)品類型面積比率戶型面積層高一梯幾戶附加值立面風(fēng)格開窗園林裝修售價(jià)花園陽臺凸窗地下室大堂電梯廳室內(nèi)產(chǎn)品1產(chǎn)品2產(chǎn)品N車位配比要求車位售價(jià)、可售比率商業(yè)配套要求會(huì)所配套要求. 以上信息整理完成后，成本需要關(guān)注的重點(diǎn)是： 場地內(nèi)的特殊地形，如果出現(xiàn)河流、箱涵，高壓線等問題需要仔細(xì)分析，了解清楚其處理辦法以及影響并估算其改造成本，注意需要預(yù)留部分不可預(yù)見費(fèi)用； 車位要重點(diǎn)關(guān)注其建造方式（地下、半地下、露天），是否計(jì)算容積率，會(huì)所是否可售； 外電需要重點(diǎn)關(guān)注距離、是否已經(jīng)有電纜溝、是否需要破路等費(fèi)用，注意考察周邊樓盤是否可以合作以便降低部分成本。. 概念（規(guī)劃）方案設(shè)計(jì)階段成本控制重點(diǎn). 建筑、結(jié)構(gòu)方面 設(shè)計(jì)前，同設(shè)計(jì)部、營銷管理中心一起探討產(chǎn)品類型布置方案，作單一產(chǎn)品估算以及組合方案的成本估算，形成較為詳盡、準(zhǔn)確的最優(yōu)產(chǎn)品組合（已確定）方案的成本估算，用以指導(dǎo)概念、規(guī)劃設(shè)計(jì)。 結(jié)合周邊環(huán)境、用地景觀資源，合理確定不同地域的不同產(chǎn)品布置；讓產(chǎn)品銷售利潤、土地價(jià)值最大化。 成本合約部應(yīng)就土地價(jià)值與建筑產(chǎn)品的組合向設(shè)計(jì)部、營銷管理中心提出建議（注意：重點(diǎn)是通過產(chǎn)品容積率來區(qū)分不同產(chǎn)品間成本