【文章內(nèi)容簡介】 業(yè)主會所建造成本及配套資產(chǎn)購置3幼兒園建造成本及配套資產(chǎn)購置4學(xué)校建造成本及配套資產(chǎn)購置5網(wǎng)球場6設(shè)備用房配電房、水泵房土建及裝修費7車站建造費建造成本及配套資產(chǎn)購置8……八開發(fā)間接費1工程管理費工程監(jiān)理費支付給聘請的項目或工程建立單位的費用預(yù)結(jié)算編審費支付給造價造價咨詢機構(gòu)的預(yù)結(jié)算的編制、審核費用行政管理費直接從事項目開發(fā)的部門的人員工資、獎金、補貼等人工及行政費施工合同外獎金趕工獎、進度獎工程質(zhì)量監(jiān)督費建設(shè)主管部門的質(zhì)監(jiān)費安全監(jiān)督費建設(shè)主管部門的安監(jiān)費工程保險費2營銷設(shè)施建造費接待廳裝修、裝飾費設(shè)計、工程、裝飾等樣板間包括樣板間設(shè)計、裝修、家具、飾品以及保潔、保安、維修費。主體外搭設(shè)的樣板間還包括建造費用；主體內(nèi)樣板間銷售后回收的設(shè)計、裝修、家具、家私等費用，可從總費用中扣除。3資本化利息直接用于項目開發(fā)所借入資金的利息支出、匯兌損失，減去利息收入和匯兌收益的凈額。4物業(yè)管理完善費開發(fā)商承擔(dān)的由物業(yè)管理公司代管的大修基金、物業(yè)管理基金或其他專項基金，以及小區(qū)入住前投入的物業(yè)管理費九期間費用1管理費用人工費用行政費用財產(chǎn)費用其它2銷售費用媒介廣告費電視、廣播、互聯(lián)網(wǎng)、報紙、雜志、公交廣告、電子屏等廣告費用展銷費展位費、布置費、制作費等促銷活動費設(shè)備租賃費、勞務(wù)費、活動場所布置、工作人員餐費宣傳資料及禮品費售樓書、各種禮品現(xiàn)場銷售器具費飲水機、家私等銷售人工費工資、獎金、補貼等看樓交通費看樓專車運行費、修理費、司機行車費用客戶會費用銷售代理費及傭金支付專業(yè)銷售代理機構(gòu)或物業(yè)公司的代理銷售費和傭金中介策劃及咨詢費支付的中介機構(gòu)進行市場調(diào)研、銷售策劃及相應(yīng)的咨詢等費用總產(chǎn)權(quán)登記費政府收費分戶產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記費政府收費房屋交易費政府收費其他3財務(wù)費用6. 相關(guān)文件. 《項目產(chǎn)品定位管理程序》. 《方案（概念）設(shè)計管理程序》. 《初步設(shè)計管理程序》. 《施工圖設(shè)計管理程序》. 《景觀設(shè)計管理程序》. 《材料設(shè)備選型定板管理程序》. 《項目責(zé)任成本管理辦法》7. 附件及表單. 《目標成本測算表》. 《項目動態(tài)成本信息月報》 項目責(zé)任成本管理辦法1. 目的提高公司各責(zé)任部門的成本管理意識和成本管理水平，使項目目標成本得以實現(xiàn)。2. 適用范圍適用于公司所屬各項目。為公司所屬各項目目標成本的實施和過程控制提供依據(jù)。3. 術(shù)語和定義 責(zé)任成本目標成本中由相關(guān)業(yè)務(wù)或管理部門承擔(dān)主要控制責(zé)任的成本科目。4. 職責(zé). 成本合約部 制訂項目目標成本； 制訂責(zé)任部門的目標成本控制責(zé)任； 組織目標成本控制責(zé)任的評審； 監(jiān)控各部門責(zé)任成本的執(zhí)行狀況。. 責(zé)任部門 配合成本合約部制訂項目目標成本； 按《項目目標成本責(zé)任書》實施成本控制。5. 工作程序. 目標成本責(zé)任部門. 責(zé)任成本主要依據(jù)編制的目標成本，按一定的標準劃分各責(zé)任部門，為各責(zé)任部門行動的指導(dǎo)指標。. 責(zé)任部門主要為：設(shè)計部、前期部、項目工程部、營銷管理中心（樣板房）、項目工程部以及成本合約部，由成本合約部對項目的總成本負責(zé)。. 目標成本的控制和《項目目標成本責(zé)任書》的編制. 《目標成本測算表》完成后，成本合約部需要跟各責(zé)任部門進行詳細溝通。. 成本合約部按溝通意見，編制《項目目標成本責(zé)任書》報總經(jīng)理審批。. 《項目目標成本責(zé)任書》審批通過后，成本合約部即可以書面形式分發(fā)《項目目標成本責(zé)任書》給各責(zé)任部門經(jīng)理及分管副總/總監(jiān)予以實施。. 《項目目標責(zé)任書》中的目標成本將列入《年度目標責(zé)任書》和季度考核指標，作為考核公司中高層管理人員組織績效的指標之一。. 《目標成本測算表》和《項目目標成本責(zé)任書》需及時錄入成本及財務(wù)管理軟件。. 責(zé)任部門在項目運營過程中出現(xiàn)目標成本超標情況的，須說明調(diào)整原因和金額，報成本合約部和總經(jīng)理審批。. 目標成本通過審批，責(zé)任部門的相關(guān)責(zé)任可部分免除。. 無效成本的控制. 無效成本的定義 無效成本房地產(chǎn)項目實施過程中產(chǎn)生的對形成產(chǎn)品、提升價值、促進營銷沒有作用，無法獲得客戶認同和補償，屬于費用浪費的成本。 有效成本能形成有效產(chǎn)品或提升價值，對促進營銷有積極作用的成本費用。 計算公式有效成本＝總成本－無效成本。 無效成本與有效成本的區(qū)分有效成本在短期或長期的收益中可以獲得補償，無效成本無法獲得補償。. 無效成本的范圍覆蓋各類合同以及非合同性成本的分析，涉及設(shè)計、工程、營銷、財務(wù)、成本等。. 無效成本的分析對象以項目分期（例如：XX項目一期）為分析對象；. 無效成本的分類作業(yè)環(huán)節(jié)無效成本產(chǎn)生原因現(xiàn)象表現(xiàn)設(shè)計設(shè)計失誤對設(shè)計效果把握不準①拆除和重建②后期加固與補強③資金浪費④拆除與重建設(shè)計變更下達不及時材料、施工工藝選擇不當(dāng)多工序設(shè)計圖矛盾裝飾設(shè)計未結(jié)合建筑現(xiàn)狀設(shè)計保守經(jīng)濟性不合理招標招標策劃標段劃分不合理，計劃性不足影響工期與質(zhì)量投標單位選擇施工單位考察失誤，投標競爭不充分中途變化，總價增加招標文件編制合同條款有誤，經(jīng)濟標編制出現(xiàn)失誤多承擔(dān)費用評定標評標分析失誤中標價格偏高施工施工準備使用周期短的高標準臨設(shè)拆除與重建施工節(jié)點計劃不合理延誤工期，增加成本施工過程施工安排失誤賠償與維修費用工程質(zhì)量管理不善考慮不周，費用大增非關(guān)鍵線路搶工費效比不高合同執(zhí)行拆分合同工作內(nèi)容未及時簽訂補充合同總成本增加，卻無法從相應(yīng)單位扣回維修維修工作程序不到位維修時未及時通知責(zé)任單位，維修費用無法落實銷售銷售承諾超出交樓標準的承諾為承諾付出大量成本展示資料有誤業(yè)主投訴引發(fā)賠償銷售過程改變房屋用途拆除與重建樣板房過早銷售重復(fù)建設(shè)信息溝通不暢信息失真，工作失誤預(yù)結(jié)算預(yù)算失誤合同價款失實導(dǎo)致費用增加結(jié)算失誤結(jié)算價不符，工程款超付付款付款失誤工程款超付. 成本有效性管理理念的灌輸 成本合約部向公司高層、各部門明確成本有效性管理的概念、目的、分類、優(yōu)點； 成本合約部深入開展工作，獲得公司全體對成本有效性管理工作的支持。. 無效成本目的與作用 培養(yǎng)、提高全員成本意識； 分析項目成本，找出成本構(gòu)成的有效和無效部分，形成合理目標成本，實施無效成本管理與控制； 歸納、匯總無效成本，分析無效成本產(chǎn)生的原因，促進各部門專業(yè)能力和計劃能力的提高； 尋求減少無效成本的途徑并提供分析依據(jù)，對最終降低項目成本費用提供參考； 減少無效成本，降低項目成本費用，以最少的經(jīng)濟消耗取得最優(yōu)的經(jīng)濟效益。. 無效成本的總結(jié)與發(fā)布 成本合約部通過對每單結(jié)算（包括合同和簽證變更）及非合同性成本進行分析，提煉無效成本數(shù)據(jù)，建立無效成本檔案； 成本合約部定期（每月或每季度）向公司高層和各部門通報無效成本動態(tài)信息、做出比較； 成本合約部根據(jù)對無效成本產(chǎn)生原因的分析，提出工作改進建議； 合適時機，成本合約部可提請公司高層針對無效成本的發(fā)生變化情況進行獎懲。. 目標成本制定中成本有效性的應(yīng)用制定目標成本時，根據(jù)對前期無效成本數(shù)據(jù)的統(tǒng)計分析，考慮通過努力導(dǎo)致無效成本減少的情況，以形成合理的目標成本。. 無效成本的控制 控制無效成本是降低項目成本直接有效的方法，有賴于公司各部門的共同參與。 具體的措施包括：a） 限額設(shè)計；b） 設(shè)計方案優(yōu)化；c） 加強施工圖事前審核，做好圖紙會審工作，減少設(shè)計變更；d） 確定合理的施工技術(shù)方案（降低廢品率）；e） 加強供應(yīng)商考察；f） 加大集中采購力度；g） 嚴格執(zhí)行現(xiàn)場簽證制度；h） 提高專業(yè)能力；i） 加強部門間信息溝通。 成本合約部負責(zé)對項目發(fā)生的成本進行分析，明確無效成本產(chǎn)生的金額、原因，定期向公司高層和相關(guān)部門、人員通報。 各責(zé)任部門針對相關(guān)的無效成本及時進行總結(jié)，以避免重復(fù)發(fā)生。 成本合約部有義務(wù)在日常工作中督促、提醒、并采取主動行為避免和減少無效成本的發(fā)生。6. 相關(guān)文件. 《項目目標成本管理辦法》7. 附件及表單. 《項目目標成本責(zé)任書》（范例）. 《目標成本責(zé)任月度評估表》（范例） 項目成本優(yōu)化作業(yè)指引1. 目的在保障產(chǎn)品質(zhì)量前提下，降低成本，達成項目成本目標。2. 適用范圍本流程適用于設(shè)計前期、各設(shè)計階段及施工準備階段的成本優(yōu)化。3. 職責(zé). 成本合約部 編制成本優(yōu)化計劃并檢查計劃執(zhí)行情況； 進行具體成本優(yōu)化估算并根據(jù)結(jié)果提出優(yōu)化建議； 跟進優(yōu)化建議后的計算并編制結(jié)果報告； 根據(jù)優(yōu)化過程視情況編制案例； 與設(shè)計部等部門協(xié)調(diào)； 設(shè)計優(yōu)化案例審核發(fā)布。. 設(shè)計部、前期部、營銷管理中心、項目工程部、物業(yè)公司 配合成本優(yōu)化工作。. 設(shè)計部 督促設(shè)計院進行圖紙優(yōu)化修改。4. 工作內(nèi)容及要求. 設(shè)計前期成本控制. 開始設(shè)計前要求設(shè)計部、前期部、營銷管理中心整理出政府規(guī)劃要點、土地屬性（用地分析）、市場定位三方面信息。 政府規(guī)劃要點：根據(jù)政府規(guī)劃要點批復(fù)，得出如下信息：總占地面積容積率建筑用地面積建筑密度總建筑面積綠地率計容積率面積戶數(shù)住宅建筑面積限高商業(yè)會所學(xué)校幼兒園物業(yè)用房設(shè)備用房活動中心服務(wù)中心衛(wèi)生院郵電所公共衛(wèi)生間……游泳池球場車位類型數(shù)量面積備注自行車車位車位人防面積 土地屬性：通過勘查現(xiàn)場，詢問前期部、項目工程部等相關(guān)部門，對土地屬性信息分析：項目詳細描述備注市政解決方案（水、電、氣、道路）市政污水清楚了解距離紅線的距離，是否組建污水處理站；市政給水清楚了解距離紅線的距離；臨水清楚了解距離紅線的距離；永久電清楚了解距離紅線的距離；臨時電清楚了解距離紅線的距離；市政煤氣清楚了解距離紅線的距離，是否組建煤氣瓶組處理站；出入道路清楚了解是否需要維修、建造道路及高架橋等；公交站場清楚了解小區(qū)建造公交站的數(shù)量；紅線內(nèi)土地情況場地高差情況清楚了解場地高差情況，以便估算場地平整費用，擋土墻費用；山地建筑分析場地坡度面積比率植被情況清楚了解場地內(nèi)植被情況，與設(shè)計一道決定是否有可以保留的樹木，以便估算景觀成本；河流、箱涵情況清楚了解場地內(nèi)是否有河流、箱涵，河流、箱涵的長度、深度及寬度，以便估算改造費用；魚塘、湖泊情況清楚了解場地內(nèi)是否有魚塘、湖泊，魚塘、湖泊的面積，以便估算改造費用；高壓線情況清楚了解場地內(nèi)是否有高壓線通過（高壓伏輸），如果有，需要埋地或改變走向的長度；輸油管等市政情況清楚了解場地內(nèi)是否有輸油管、市政設(shè)施等，如果有，需要搬遷或改變走向的距離；市政道路情況清楚了解場地內(nèi)是否有市政道路或以后是否有規(guī)劃市政道路，如果有，具體長度及寬度、建造標準；拆遷情況地質(zhì)情況清楚了解場地內(nèi)地質(zhì)情況，以便決定采用基礎(chǔ)形式；建筑退讓紅線情況清楚了解場地內(nèi)建筑退讓紅線情況，以便準確計算建筑物占地面積；紅線外土地情況噪音情況考慮是否需要考慮防噪玻璃；可視景觀清楚了解場地周邊的可是景觀情況，決定是否需要改造可視景觀； 市場定位：通過詢問營銷管理中心，清楚了解項目市場定位：產(chǎn)品類型面積比率戶型面積層高一梯幾戶附加值立面風(fēng)格開窗園林裝修售價花園陽臺凸窗地下室大堂電梯廳室內(nèi)產(chǎn)品1產(chǎn)品2產(chǎn)品N車位配比要求車位售價、可售比率商業(yè)配套要求會所配套要求. 以上信息整理完成后，成本需要關(guān)注的重點是： 場地內(nèi)的特殊地形，如果出現(xiàn)河流、箱涵，高壓線等問題需要仔細分析，了解清楚其處理辦法以及影響并估算其改造成本，注意需要預(yù)留部分不可預(yù)見費用； 車位要重點關(guān)注其建造方式（地下、半地下、露天），是否計算容積率，會所是否可售； 外電需要重點關(guān)注距離、是否已經(jīng)有電纜溝、是否需要破路等費用，注意考察周邊樓盤是否可以合作以便降低部分成本。. 概念（規(guī)劃）方案設(shè)計階段成本控制重點. 建筑、結(jié)構(gòu)方面 設(shè)計前，同設(shè)計部、營銷管理中心一起探討產(chǎn)品類型布置方案，作單一產(chǎn)品估算以及組合方案的成本估算，形成較為詳盡、準確的最優(yōu)產(chǎn)品組合（已確定）方案的成本估算，用以指導(dǎo)概念、規(guī)劃設(shè)計。 結(jié)合周邊環(huán)境、用地景觀資源，合理確定不同地域的不同產(chǎn)品布置；讓產(chǎn)品銷售利潤、土地價值最大化。 成本合約部應(yīng)就土地價值與建筑產(chǎn)品的組合向設(shè)計部、營銷管理中心提出建議（注意：重點是通過產(chǎn)品容積率來區(qū)分不同產(chǎn)品間成本