【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ，由此而造成的質(zhì)量問(wèn)題房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不承擔(dān)保修責(zé)任。 根據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第40條的規(guī)定，在正常使用條件下，建設(shè)工程的最低保修期限為： (1)基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限； (2)屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房問(wèn)和外墻面的防滲漏，為5年； (3)供熱與供冷系統(tǒng)，為2個(gè)采暖期、供冷期； (4)電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為2年。在建設(shè)單位、勘察單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位、工程監(jiān)理單位之間，應(yīng)根據(jù)造成質(zhì)量問(wèn)題的不同原因由不同單位分別承擔(dān)責(zé)任： (1)施工單位未按國(guó)家有關(guān)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)計(jì)要求施工，造成的質(zhì)量缺陷，由施工單位負(fù)責(zé)返修并承擔(dān)經(jīng)濟(jì)責(zé)任；質(zhì)量缺陷是指工程不符合國(guó)家或行業(yè)現(xiàn)行的有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)文件以及合同中對(duì)質(zhì)量的要求。 (2)由于設(shè)計(jì)方面的原因造成的質(zhì)量缺陷，由設(shè)計(jì)單位承擔(dān)經(jīng)濟(jì)責(zé)任。 (3)因建筑材料、構(gòu)配件和設(shè)備質(zhì)量不合格引起的質(zhì)量缺陷，屬于施工單位采購(gòu)的或經(jīng)其驗(yàn)收同意的，由施工單位承擔(dān)經(jīng)濟(jì)責(zé)任；屬于建設(shè)單位采購(gòu)的，由建設(shè)單位承擔(dān)經(jīng)濟(jì)責(zé)任； (4)因使用單位使用不當(dāng)造成的質(zhì)量缺陷，由使用單位自行負(fù)責(zé)； (5)因地震、洪水、臺(tái)風(fēng)等不可抗力造成的質(zhì)量問(wèn)題，施工單位、設(shè)計(jì)單位不承擔(dān)經(jīng)濟(jì)責(zé)任。施工單位接到保修通知書之日起，必須及時(shí)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)與建設(shè)單位共同明確責(zé)任方，商議返修內(nèi)容。屬施工單位責(zé)任的，如施工單位未能按期到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，建設(shè)單位應(yīng)再次通知施工單位；施工單位接到再次通知書后仍然不能按時(shí)到達(dá)的，建設(shè)單位有權(quán)自行返修，所發(fā)生的費(fèi)用由原施工單位承擔(dān)。業(yè)主入伙一、入伙入伙是物業(yè)管理整個(gè)管理程序中非常重要的一個(gè)環(huán)節(jié)，它是物業(yè)管理企業(yè)真正意義上第一次與業(yè)主的零距離接觸，是物業(yè)管理企業(yè)展示企業(yè)形象、服務(wù)水平、專業(yè)能力的最佳契機(jī)，同時(shí)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的品牌建設(shè)和可持續(xù)發(fā)展有著深遠(yuǎn)的影響。入伙是指業(yè)主收到書面入住通知書并辦理完結(jié)相應(yīng)手續(xù)的過(guò)程。業(yè)主收到入伙通知書后在限定的期限內(nèi)不辦理相應(yīng)手續(xù)的，視為入伙。 入伙是物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主／用戶移交戶內(nèi)管理責(zé)任的過(guò)程，標(biāo)志著小區(qū)物業(yè)管理建設(shè)正式啟動(dòng)，物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主、用戶共同管理和相互監(jiān)督局勢(shì)已然形成。因此，移交時(shí)雙方須完成一定的手續(xù)，涉及到的均是業(yè)主／用戶與物業(yè)管理企業(yè)之間的權(quán)利、義務(wù)。二、入伙前期準(zhǔn)備（一）各類資料的熟悉。圖紙(施工圖紙、竣工圖紙)由物業(yè)管理工程技術(shù)人員逐項(xiàng)熟悉，對(duì)圖紙上不明之處，做好相關(guān)記錄，以便及時(shí)向發(fā)展商或監(jiān)理方請(qǐng)教。業(yè)主及售房等其他資料由物業(yè)管理人員熟悉。在熟悉過(guò)程中要確保資料的保密性，拒絕向第三者透露任何有關(guān)業(yè)主資料及售房資料，以免造成日后不必要的責(zé)任糾紛。（二）與發(fā)展商之間的協(xié)調(diào)、溝通(含施工單位的溝通)。由物業(yè)管理人員定期與發(fā)展商之間進(jìn)行工程質(zhì)量反饋，并向發(fā)展商提出有利于物業(yè)使用的合理化建議方案，以便發(fā)展商與施工單位協(xié)商、改進(jìn)。同時(shí)與施工單位在施工現(xiàn)場(chǎng)請(qǐng)教工程技術(shù)問(wèn)題，避免日后管理上走不必要的彎路。（三）物業(yè)管理處的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、二次裝修。按照發(fā)展商在建筑物業(yè)時(shí)設(shè)計(jì)規(guī)劃好的物業(yè)管理用房，請(qǐng)裝飾、裝修設(shè)計(jì)人員對(duì)辦公場(chǎng)所進(jìn)行設(shè)計(jì)規(guī)劃，并組織施工單位進(jìn)場(chǎng)施工、二次裝修。（四）入伙前的文件編寫、討論、印刷、裝訂入伙工作方案收樓須知業(yè)主收樓驗(yàn)收文件業(yè)主手冊(cè)裝修流程及所需物資（如空白的出入證、許可證等）（五）各類資料的分類裝袋及各類鑰匙交接。為了在辦理入伙時(shí)及時(shí)向業(yè)主提供便捷服務(wù)，由專員將印刷資料、文件成品進(jìn)行分類裝袋，并安排工程技術(shù)人員對(duì)施工單位移交的各類鑰匙進(jìn)行校對(duì)，出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題及時(shí)向發(fā)展商或施工單位反饋，并督促整改、更換。三、業(yè)主入伙一般流程：入伙通知書驗(yàn)證辦理入伙手續(xù)開(kāi)發(fā)商開(kāi)具房產(chǎn)證明（購(gòu)房合同、協(xié)議等）身份證、代辦人身份證營(yíng)業(yè)執(zhí)照、法人委托書（以上請(qǐng)帶原件、復(fù)印件各一份）請(qǐng)到物業(yè)管理處辦理相關(guān)手續(xù)填寫《住戶登記表》簽訂《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》《業(yè)主公約》《委托銀行代收代繳費(fèi)協(xié)議書》6個(gè)月管理費(fèi)裝修押金、垃圾清運(yùn)費(fèi)裝修材料進(jìn)出許可證押金和工本費(fèi)發(fā)放《用戶手冊(cè)》鑰匙、兩書等填寫《樓宇驗(yàn)收單》并簽字確認(rèn)填表、簽協(xié)議交費(fèi)發(fā)放鑰匙資料驗(yàn)樓單位用戶加簽《防火責(zé)任書》四、入伙接待人員安排簽訂協(xié)議業(yè)主登記業(yè)主繳費(fèi)房屋驗(yàn)收物品交接五、如何做好業(yè)主入伙接待正確看待業(yè)主，樹立正確的服務(wù)觀念 首先，購(gòu)買物業(yè)對(duì)于每一位業(yè)主來(lái)說(shuō)都是一項(xiàng)重大的投資活動(dòng)，業(yè)主對(duì)所購(gòu)物業(yè)進(jìn)行驗(yàn)收是業(yè)主權(quán)利。其次，業(yè)主是物業(yè)管理服務(wù)的對(duì)象，是承受服務(wù)的主體，是服務(wù)工作的重心。 第三，業(yè)主是有感情、有自尊、有個(gè)性的人 ，希望能得到一種真正的家的感覺(jué) 。正確理解“業(yè)主總是對(duì)的” 首先，“業(yè)主總是對(duì)的”是物業(yè)管理行業(yè)為實(shí)現(xiàn)優(yōu)質(zhì)服務(wù)提出的一個(gè)口號(hào)，這一口號(hào)體現(xiàn)了從業(yè)人員對(duì)業(yè)主的一種尊重。 其次，業(yè)主總是對(duì)的，并不意味著服務(wù)人員總是錯(cuò)的. 第三，把“對(duì)”讓給業(yè)主是有條件的，當(dāng)他是業(yè)主的時(shí)候，他總是“對(duì)”的，如果他的行為已經(jīng)嚴(yán)重越軌、違規(guī)，便不能把他當(dāng)作業(yè)主看待。 第四，社會(huì)角色的非個(gè)性決定業(yè)主總是處于至上的位置，理所當(dāng)然應(yīng)該得到服務(wù)人員的尊重和恭恭敬敬的服務(wù)。在服務(wù)人員與業(yè)主的角色關(guān)系中，服務(wù)員若不尊重業(yè)主，實(shí)際上是不尊重自己。規(guī)范接待禮儀，提升服務(wù)形象 a、儀表修飾與著裝 b、微笑 c、正確使用手勢(shì)語(yǔ) d、掌握傾聽(tīng)的技巧 e、學(xué)會(huì)贊美別人f、學(xué)會(huì)反話正說(shuō)六、可能遇到的問(wèn)題裝修押金物業(yè)公司有沒(méi)有權(quán)力收?。垦b修押金是向裝修公司和業(yè)主收取的，其目的是對(duì)裝修單位的野蠻施工起到一定的限制作用，也是為了維護(hù)廣大業(yè)主的利益。而且裝修期間，對(duì)小區(qū)環(huán)境的清潔、安全等方面的工作量勢(shì)必增加，《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》中也鼓勵(lì)收取一定的裝修押金。如有業(yè)主問(wèn)起押金及管理費(fèi)用的收費(fèi)依據(jù)，其具體金額現(xiàn)在還沒(méi)有明確規(guī)定，但是按照蘇州市的物業(yè)行業(yè)操作慣例，該標(biāo)準(zhǔn)還是合理的。為什么要收裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)？收取標(biāo)準(zhǔn)的依據(jù)是什么？物業(yè)公司收取的清運(yùn)費(fèi)，是指將裝修過(guò)程中產(chǎn)生的建筑垃圾送到環(huán)衛(wèi)部門指定的處理場(chǎng)所發(fā)生的費(fèi)用。建筑垃圾的搬運(yùn)及存放環(huán)衛(wèi)部門有明確規(guī)定，由環(huán)衛(wèi)站統(tǒng)一回收處理。該費(fèi)用是物業(yè)公司代環(huán)衛(wèi)部門收取的，并非是物業(yè)公司的收入。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是以蘇州市人民政府辦公室文件：蘇府辦[1999]5號(hào)文件的規(guī)定為依據(jù)的。北陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)等能否私自封裝？能否裝太陽(yáng)能熱水器和在室外安裝防盜網(wǎng)？不能。這在業(yè)主臨時(shí)公約中有明確規(guī)定。2006年3月1日蘇州市新出臺(tái)的《蘇州市城市房屋安全管理辦法》明確指出：對(duì)于改變外立面及承重結(jié)構(gòu)的行為可于房屋安全鑒定中心申請(qǐng)鑒定，如取得相關(guān)批文則允許實(shí)施。另為了維護(hù)廣大業(yè)主的利益，封陽(yáng)臺(tái)等會(huì)破壞建筑物的外立面，在頂樓安裝太陽(yáng)能熱水器更可能出現(xiàn)漏水現(xiàn)象，危害頂樓住戶。即便要封、要裝，也要在業(yè)主委員會(huì)成立后，征求了廣大業(yè)主的意見(jiàn)，統(tǒng)一封裝。一層住戶是否可以免交電梯費(fèi)？ 通常電梯費(fèi)用主要是電梯運(yùn)行費(fèi)用，也就是電梯使用過(guò)程中產(chǎn)生的電費(fèi)，而電梯運(yùn)行費(fèi)用是按照電梯電表計(jì)量收費(fèi)的，反映的是電梯總體的運(yùn)行費(fèi)用。但是有些樓房設(shè)有地下車庫(kù)，一層住戶也可以使用電梯下到地下車庫(kù)，因此一層住戶并不是不使用電梯。慣例的做法是對(duì)電梯開(kāi)始運(yùn)行的上一層收取費(fèi)用。物業(yè)管理公司有權(quán)減免空置房的物業(yè)管理費(fèi)用嗎？第一，要明確的一點(diǎn)是物業(yè)管理公司作為區(qū)分所有建筑物的管理服務(wù)人是沒(méi)有權(quán)利減免空置房管理費(fèi)的權(quán)利的?？罩梅渴侵竻^(qū)分所有建筑物的專有部分未使用而空置的物業(yè)建筑物。因此，業(yè)主所擁有的空置房?jī)H僅只是區(qū)分所有建筑物的專有部分空置，并不意味著整個(gè)區(qū)分所有建筑物在空置著，實(shí)際中雖然區(qū)分所有建筑物的專有部分在空置，但區(qū)分所有建筑物的共用部分仍然在運(yùn)行、使用之中。而物業(yè)管理費(fèi)用的支出目的就是要維持、保證區(qū)分所有建筑物的共用部分的正常運(yùn)行、使用、維修和保養(yǎng)，如果物業(yè)管理費(fèi)用缺乏來(lái)源或者減少，就不能使區(qū)分所有建筑物共用部分的正常運(yùn)行、使用、維修和保養(yǎng)得到維持和保證。第二，當(dāng)部分業(yè)主將物業(yè)建筑物空置后，并不意味著就可以減少物業(yè)管理公司的物業(yè)管理服務(wù)的工作量。并不意味著可以減少維持、保證區(qū)分所有建筑物的共用部分的正常運(yùn)行、使用、維修和保養(yǎng)的工作量，電梯、市低壓配電設(shè)備、共用照明、水泵、消防設(shè)施等共用設(shè)備、設(shè)施仍然要投入正常運(yùn)行，仍然需要維修和保養(yǎng)；保安的值勤、巡邏、安全檢查等工作量也不會(huì)減少；清潔衛(wèi)生、環(huán)境綠化等等物業(yè)管理的管理服務(wù)工作量一樣也不會(huì)因部分業(yè)主的物業(yè)建筑物空置而有所減少。第三，造成業(yè)主的物業(yè)建筑物的空置責(zé)任在于業(yè)主本身，是由于業(yè)主自身的某種個(gè)人原因沒(méi)有將已經(jīng)早已具備投入使用條件的物業(yè)建筑物投入使用，而并非物業(yè)管理公司無(wú)理阻撓不讓業(yè)主投入使用，因此，空置房的責(zé)任不在于物業(yè)管理公司。第四，減免物業(yè)管理費(fèi)用對(duì)未空置物業(yè)建筑物的業(yè)主來(lái)說(shuō)是不公平的。雖然物業(yè)建筑物空置，但空置房的業(yè)主仍然在享受著物業(yè)管理的服務(wù)，享受著區(qū)分所有建筑物共用部分的運(yùn)行、維修、保養(yǎng)服務(wù)，享受著安全、清潔、綠化等各種物業(yè)管理的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，享受著因物業(yè)管理的優(yōu)質(zhì)服務(wù)而帶來(lái)的物業(yè)建筑物的保值和增值的經(jīng)濟(jì)成果。由于物業(yè)管理費(fèi)用的支出是用于維持、保證區(qū)分所有建筑物的共用部分的正常運(yùn)行、使用、維修和保養(yǎng)，而物業(yè)管理費(fèi)用的收取是根據(jù)這些物業(yè)管理費(fèi)用的減少，相對(duì)而言就很可能將所減免的物業(yè)管理費(fèi)用的負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)嫁給了哪些已經(jīng)交納了物業(yè)管理費(fèi)用的其他業(yè)主，或者使他們本應(yīng)享受的物業(yè)管理費(fèi)用而不能很好地享受。綜上所述，原則上物業(yè)管理公司是不能減免空置房的物業(yè)管理費(fèi)用的，也沒(méi)有這個(gè)權(quán)利。減免物業(yè)管理費(fèi)用的權(quán)利在于全體業(yè)主，以及業(yè)大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)所形成的減免空置房物業(yè)管理費(fèi)用的決議。有些地方性物業(yè)管理法規(guī)規(guī)定：開(kāi)發(fā)建設(shè)單位未售出的空置物業(yè)建筑物應(yīng)按不低于50%的標(biāo)準(zhǔn)交納物業(yè)管理費(fèi)用，但不得以此加重業(yè)主的負(fù)擔(dān)。這種法規(guī)的規(guī)定實(shí)際上就給予開(kāi)發(fā)建設(shè)單位具有減免了空置房的物業(yè)管理費(fèi)用的權(quán)利，這實(shí)際上是對(duì)全體業(yè)主的不公平，至于以開(kāi)發(fā)建設(shè)單位肯定投入相當(dāng)?shù)馁Y金到物業(yè)管理工作中為理由減免開(kāi)發(fā)建設(shè)單位空置房的物業(yè)管理費(fèi)用，其實(shí)只是一種借口，因?yàn)槿绻_(kāi)發(fā)建設(shè)單位確實(shí)投入了資金到物業(yè)管理工作中，完全可以用這部分資金來(lái)作開(kāi)發(fā)建設(shè)單位預(yù)交的空置房的物業(yè)管理費(fèi)用進(jìn)行抵扣，并不需要減免空置房的物業(yè)管理費(fèi)用。而至于不得以此加重業(yè)主的負(fù)擔(dān)的提法其實(shí)也只是一種自欺欺人的講法。因此，無(wú)論是開(kāi)發(fā)建設(shè)單位還是其他業(yè)主的空置房都必須按照業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的決議全額交納物業(yè)管理費(fèi)用，物業(yè)管理公司不得減免空置房的物業(yè)管理費(fèi)用。裝修管理一、裝修流程(一)流程示意圖 備齊資料填寫申報(bào)表審批辦理開(kāi)工手續(xù)施工驗(yàn)收。(二)流程分述 1．備齊資料：A、資料的準(zhǔn)備由裝修人和裝修企業(yè)分別準(zhǔn)備和提供。B、一般包括物業(yè)所有權(quán)證明、申請(qǐng)人身份證、裝修設(shè)計(jì)方案、裝修施工單位資質(zhì)、原有建筑、水電氣等改動(dòng)設(shè)計(jì)和相關(guān)審批C、非業(yè)主物業(yè)使用人對(duì)物業(yè)進(jìn)行裝修時(shí)，還應(yīng)當(dāng)取得業(yè)主書面同意。2．填寫裝修申報(bào)表：A、業(yè)主必須在施工開(kāi)始前3個(gè)工作日提出申請(qǐng) B、管理處應(yīng)要求和指導(dǎo)裝修人逐項(xiàng)填寫裝修申報(bào)表，各項(xiàng)申請(qǐng)要求明確無(wú)誤C、涉及專業(yè)部門(如水、電、氣等)、建筑結(jié)構(gòu)、消防等項(xiàng)目，要求寫明地點(diǎn)、位置或改變的程度及尺寸(具體詳見(jiàn)附后的裝修申報(bào)表)等詳細(xì)數(shù)據(jù)和資料，必要時(shí)還應(yīng)附相關(guān)圖紙資料等。 3．核查：管理處依所報(bào)申請(qǐng)，與原建筑情況進(jìn)行確認(rèn)與核實(shí)。A、管理處根據(jù)各項(xiàng)法規(guī)和規(guī)定進(jìn)行裝修申報(bào)表的核查，并應(yīng)該在規(guī)定工作日(一般為3個(gè)工作日)內(nèi)予以答復(fù)；B、超出管理處操作范圍的，報(bào)上級(jí)主管部門并應(yīng)該規(guī)定工作日內(nèi)(一般為3個(gè)工作日)予以答復(fù)。4．辦理開(kāi)工的一般手續(xù)：A、裝修人按有關(guān)規(guī)定向管理處交納裝修管理費(fèi)和裝修押金B(yǎng)、為裝修企業(yè)辦理施工卡，如施工人員出入證等C、備齊滅火器等消防器材，以防不測(cè)事件的發(fā)生。為防止裝修人或裝修企業(yè)不按要求辦理，管理處當(dāng)時(shí)或事后應(yīng)監(jiān)督檢查。5．施工：裝修施工期間需要特別注意施工時(shí)間、材料的進(jìn)出口、施工要求、垃圾清運(yùn)時(shí)間、公共環(huán)境保潔的跟蹤管理。 6．驗(yàn)收：A、管理處現(xiàn)場(chǎng)對(duì)照裝修申報(bào)方案和裝修實(shí)際結(jié)果進(jìn)行比較驗(yàn)收，驗(yàn)收合格簽署書面意見(jiàn)，以便裝修人押金的退還辦理。B、驗(yàn)收不合格，提出書面整改意見(jiàn)要求裝修人和裝修企業(yè)限期整改。C、發(fā)生歧義、無(wú)法統(tǒng)一意見(jiàn)或裝修人拒不接受的，報(bào)請(qǐng)上級(jí)主管部門處理。二、裝修施工的現(xiàn)場(chǎng)管理(一)控制作業(yè)時(shí)間、拆打時(shí)間。住宅區(qū)內(nèi)施工應(yīng)安排在上午8:30 190。 12:00，下午13:30 190。 18:00內(nèi)進(jìn)行。(二)檢查裝修項(xiàng)目是否為核查過(guò)的項(xiàng)目。(三)檢查施工人員的現(xiàn)場(chǎng)操作是否符合相關(guān)要求，如埋入墻體的電線是否穿管，是否用合格的套管，是否破壞了墻、粱等。(四)檢查施工人員是否如實(shí)申報(bào)，辦理施工證。(五)施工現(xiàn)場(chǎng)的防火設(shè)備是否配備，操作是否符合安全要求。(六)發(fā)現(xiàn)新增項(xiàng)目需指導(dǎo)用戶及時(shí)申報(bào)。(七)現(xiàn)場(chǎng)的材料堆放是否安全。(八)垃圾是否及時(shí)清運(yùn)，有無(wú)亂堆放。(九)裝修戶門外是否保持清潔衛(wèi)生。 三、裝修施工的竣工驗(yàn)收內(nèi)容 裝修施工的竣工驗(yàn)收，是整體把握按規(guī)裝修施工的最后一道防線，裝修驗(yàn)收應(yīng)按如下內(nèi)容逐一查驗(yàn)。(一)整體上是否按以前報(bào)裝的方案施工。(二)查驗(yàn)管線的走向。個(gè)別不良施工人，為圖自己施工方便，往往不沿墻角、邊等埋設(shè)管線。(三)是否用建筑材料封閉管道。(四)防水處理如何。(五)管線的負(fù)荷如何。(六)鋪設(shè)的大理石厚度是否超過(guò)1cm。(七)浴室內(nèi)安裝燃?xì)鉄崴魇欠癫捎脧?qiáng)排式。其排氣管是否超出墻面1cm。(八)是否將生活污水排入雨水管道。(九)安裝抽油煙機(jī)，其排煙管是否接入煙道。(十)是否按位置安裝空調(diào)器。其排水管是否接入專用管道。(十一)