【文章內容簡介】 最佳值。所以說，一個企業(yè)應當制定合理的制度，用制度來支撐公司的業(yè)務發(fā)展，每個人包括企業(yè)的老總都要按照制度辦事，這樣才能對員工進行有效的控制。正所謂“得控則強，失控則弱，無控則亂”。對于廣大的職業(yè)經理人來說，特別是房地產公司的職業(yè)經理人，廉潔這兩個字屬于品格問題，一個好的制度既能保證企業(yè)老總的利益，也能保證職業(yè)人的合法權益。建立現(xiàn)代企業(yè)管理制度應注意的問題現(xiàn)在很多公司都有管理制度，而且制度非常詳細，但是這些制度往往流于形式，沒有發(fā)揮實際作用。事實上，如果僅僅有制度，但是執(zhí)行不力，不按照基礎和業(yè)務流程來運作，反而會更嚴重地影響公司地整體運作。綜合來說，目前在房地產公司建立現(xiàn)代企業(yè)管理制度應當注意以下幾個問題：“人盯人”的戰(zhàn)術 有的公司組織結構很不合理，老總每設置一個部門或者每招一個人都要再多設一個部門或者一個人來做監(jiān)督。這樣循環(huán)往復，造成企業(yè)內部人員臃腫、部門和員工之間關系復雜，非常不利于企業(yè)的高效運作。這種“人盯人”戰(zhàn)術的依據歸根結底就是“不放心”，因為對員工不放心，所以需要人來監(jiān)督。事實上，合理的制度完全可以取代“人盯人”，并且更有效，也能節(jié)約成本?！九e例】一家房地產公司使用“人盯人”的戰(zhàn)術達到了頂峰，公司的造價管理體系尤其突出，一個報告在公司老總最后簽字之前，至少還有六七個人要簽字。一般來說，房地產公司的造價部下面都設土建部門和水電設備部門，一份報告先由負責人員簽字，然后土建經理簽字就可以了。但是在這家公司，還需要造價部經理簽字，簽完字之后不能直接交給老總或副總。因為財務部還專門設置了一個造價組，這個造價組由三個人組成，分別是經理、水電設備負責人、土建負責人，也就是說造價部的單子在這里還要進行檢查。這還沒有完，總經理辦公室專門有一個學造價的副總工程師最后把關。由他簽字之后，管財務的副總經理再簽字，最后交給公司老總簽字?？梢韵胂?，這個公司的成本管理非常高，此外，因為負責的人太多，不僅影響工作效率，而且每個人都有意或無意地覺得自己的責任輕了，沒必要太認真，所以也影響工作效果?，F(xiàn)在很多房地產公司都高喊變革的口號，動輒舉辦變革大會，請管理咨詢公司和培訓師進行講座，并且制定一系列規(guī)章制度，但是大部分制度都未能真正落實和成功，久而久之，大家就覺得改革沒有什么作用。這就是前面所談到的為什么有一些房地產企業(yè)的老總對管理這兩個字非常不感興趣，他們寧愿去跑關系，用吃飯、喝酒、應酬來替代管理?？墒?，我們必須意識到把一切失敗都歸咎于制度的限制是一種錯誤的認識，管理之所以沒有效果，是因為管理沒有切中要害，我們要做的是改善管理制度、加大執(zhí)行力度。前面講過房地產公司的一個特征是項目組負責制，有人認為項目公司比較小就不需要專門建立管理制度了。這種觀點是錯誤的，一套行之有效的管理制度可以幫助項目公司更好地運作?！景咐?0世紀90年代我國大部分房地產企業(yè)在建設大型商場和管理方面都沒有什么經驗，所以一家外資的發(fā)展商負責建設一座大型商場，外資發(fā)展商把這個項目單獨成立了一個項目公司，這個項目公司的許多做法都與當時國內房地產公司不同，具體來說有：①人員設置非常簡練，不像國內的一些企業(yè)管理人員就有上百人。這個項目公司的管理人員就只有一個人，主要負責財務管理，其他所有的具體項目，比如設計、施工、監(jiān)理等全部外包，這樣由專人負責，管理起來井井有條；②項目執(zhí)行中的任何事項都用書面往來，不像國內的做法，比如工程部經理到工地去，拍著員工的肩膀說，兄弟這個圖紙要改一下，然后就可以了。這個項目中的任何改動都留有書面資料，當項目完成之后，留下了大量的書面材料。這樣做，一方面可以保證命令的落實，另一方面也保證了在今后需要的時候可以找到書面證據。房地產公司的文件傳遞以及資料保管非常重要，文件的齊全是保護自己合法權益的一個有效方法。不僅在公司內部，在公司與外界打交道的層面上也要注意做好文件傳遞以及資料保管。我們要向國外先進的企業(yè)學習，把口頭命令、工作事項等盡量用文字的形式記載下來并傳遞下去，并且最好有相關人員的簽字。，決不能擺花架子我們提倡房地產公司要建立切實可行的符合本公司實際情況的制度，決不能擺花架子，可是目前國內房地產公司中的“花架子”還很多，看下面的幾個案例；【案例一】從20世紀90年代中期起，國內的房地產行業(yè)掀起了一陣風潮，很多房地產公司都轟轟烈烈地搞各種活動，請專家和咨詢公司幫助制定各種制度，結果最后公司形成“兩張皮”的局面，其中一張叫白皮書的皮，即所謂的管理體系，還有一張皮則是員工們實際使用的工作方式。也就是說雖然公司制定了各種制度，但是員工們并沒有執(zhí)行，還是按照原有慣例工作?！景咐治觥课覀儾恍枰獙懺跁系臈l條框框，需要的是切實的管理措施?！景咐恳患夜緵Q定引進OA系統(tǒng)，公司的老總不懂電腦，為了做OA特意買了一部電腦放在辦公桌上。結果每當需要老總簽字的時候，他就把密碼給秘書，讓秘書來簽字。這樣一來員工們看到老板都是如此執(zhí)行，自然也就應付了事了。結果是公司花了幾十萬元引進的OA系統(tǒng)在運作兩個月之后徹底癱瘓?！景咐治觥縊A系統(tǒng)是一種先進的計算機管理系統(tǒng)，但是是否要引進OA系統(tǒng)要看公司的實際情況來決定，否則可能花費大量的時間和金錢而沒有效果。房地產公司要從自己的實際情況出發(fā)來做管理，只有先扎扎實實地練好內功,做好“基礎管理”工作,才能談所謂的“管理創(chuàng)新”。如果在基礎管理工作還沒做好的情況下就要進行管理創(chuàng)新，這種理念對房地產公司來說是致命的傷害。“三個轉變”針對目前國內房地產公司存在的問題，在實際工作中要做好三個轉變：198。 從“定性”到“定量”，把適當的部分工作用量化的形式來把握；198。 從“務虛”到“務實”，要堅持扎扎實實地做實事，不務虛；198。 從“無形”到“有形”，使我們的工作踏踏實實，保持持續(xù)和創(chuàng)新的發(fā)展過程?！景咐课覀円栽O置客戶服務中心為例來說明應該怎樣做實事，一般來說公司設置客戶服務中心有三種方式：第一種是放在物業(yè)公司，第二種是放在銷售部的后臺支持，即售后，第三種是專門成立一個客戶服務部門，與公司其他部門并列。但是有一個公司采取了非常極端的辦法，因為這個公司處于發(fā)展階段，老總非常重視客戶工作，因此他就在總經理辦公室中設立了一個客戶服務中心，把秘書的電話作為客戶服務投訴電話，這種做法顯然是不合適的?！景咐坑幸患曳康禺a公司在業(yè)內和客戶當中都享有盛名，其中一個重要的原因就是這家公司從小事出發(fā)，踏踏實實地做好每一件事。比如客人去參觀公司的樣板房，參觀出來之后發(fā)現(xiàn)自己的鞋子已經被調轉過來，正好符合穿鞋的需要，這是一個很細微的動作，但是給了客人方便；客人到公司所建的小區(qū)參觀，一般的小區(qū)保安會直接問找誰，而這家公司的保安會說：“先生您好，您提的東西這么重，我?guī)湍闼瓦^去好嗎？”這樣就很委婉地達到了監(jiān)控的目的。總之，房地產公司引進現(xiàn)代企業(yè)管理制度將會幫助企業(yè)降低成本，提高工作效率。特別是對那些有遠大抱負的企業(yè)老總來說，也許將來還要投資其他行業(yè)，那么現(xiàn)在踏踏實實地在房地產業(yè)建立一套好的管理體系，對于將來不論從事什么行業(yè)，這種思路都會給企業(yè)帶來更好的利潤?！咀詸z41】判斷下面的說法是否正確。（1）公司的老總應當事必躬親才能做好表率。（2）現(xiàn)代企業(yè)管理制度將會幫助企業(yè)降低成本，提高工作效率。（3）房地產是一個特殊的行業(yè)，現(xiàn)代企業(yè)管理制度不適用于房地產公司。（4）管理創(chuàng)新是目前的流行趨勢，所有的公司都應當進行管理創(chuàng)新。（5）房地產公司要建立切實可行的符合實際情況的制度，決不能擺花架子。（6）項目公司也應該有一套行之有效的管理制度。（1）、（3）、（4）錯誤；（2）、（5）、（6）正確。第五講 房地產業(yè)管理制度的誤區(qū)（下）房地產公司在運用現(xiàn)代企業(yè)管理制度之前需要兩個前提，第一個前提是公司的基礎，基礎是房地產公司任何工作開展的前提。古人云，“河道之水，生于毫末，九層之臺，起于壘土”。我們反復提到基礎管理，企業(yè)在建立核心平臺的時候首先要注重基礎管理平臺的提升；第二個前提是業(yè)務，沒有業(yè)務企業(yè)就沒有利潤。只有把基礎和業(yè)務這兩項牢牢抓住，才能為奠定房地產企業(yè)的管理平臺打下堅實的基礎。國內房地產企業(yè)核心管理平臺提升的最佳途徑有兩條，分別是房地產企業(yè)業(yè)務流程優(yōu)化（BPI）和全員全過程人力資源管理（ASWP HRM），下面將詳細講解。什么是房地產企業(yè)核心管理平臺房地產企業(yè)具有眾多的管理線，包括成本線、財務線、質量線、業(yè)務線等，還有計劃目標管理、人力資源管理、行政等等，在這些眾多的管理線中有一個最基本的管理問題，就是要實現(xiàn)公司業(yè)務流程的優(yōu)化與全員全過程人力資源管理系統(tǒng)的完美結合，這是解決房地產企業(yè)核心管理問題的最佳辦法。我們認為，核心管理平臺的提升應該是公司全體員工共同參與的結果。這里需要強調的是，在人力資源管理系統(tǒng)前面有一個前綴，叫做全員全過程，也就是說人力資源管理系統(tǒng)是建立在業(yè)務基礎和計劃目標管理基礎上的。如何建立房地產企業(yè)核心管理平臺這里給出房地產企業(yè)建立核心管理平臺流程圖，圖51是本講的重點，它詳細地說明了房地產企業(yè)如何建立核心管理平臺，公司所有的業(yè)務流程都應該按照這個圖來運作。房地產企業(yè)的戰(zhàn)略規(guī)劃是企業(yè)工作的指導思想，我們要根據房地產企業(yè)的戰(zhàn)略規(guī)劃來制定房地產企業(yè)的組織結構設計，在組織結構設計好的基礎上才能確認部門的職責和業(yè)務流程的優(yōu)化，下一步工作是制定職位說明書、進行職位評估；圖的右邊是根據企業(yè)的戰(zhàn)略規(guī)劃制定的企業(yè)財年計劃，然后對公司的計劃目標進行分解制定各部門的計劃目標，在目標管理體系的基礎上才能制定建立在業(yè)務管理系統(tǒng)之上的績效考核系統(tǒng)。在這兩條線都得到充分拓展、充分發(fā)展的基礎上，最后再建立公司的工資平臺、獎金平臺以及其它平臺。圖51 房地產企業(yè)建立核心管理平臺流程圖需要提醒的是，很多房地產企業(yè)的戰(zhàn)略規(guī)劃都是以一年為周期，實際上這種做法是錯誤的，應該把周期拉長，以三年或者五年為一個戰(zhàn)略規(guī)劃的周期，如果是多項目開發(fā)或者異地開發(fā)最好定為五年。周期比較長的好處是我們在做一年的工作計劃當中會有向前看的感覺，知道自己今年結束之后明年接下來要做什么，所以建議先制定長遠規(guī)劃再制定短期規(guī)劃。核心管理平臺系統(tǒng)核心模塊介紹本系統(tǒng)核心模塊一共有七個方面的內容，分別是：198。 公司戰(zhàn)略規(guī)劃、組織結構及集團與子公司管理模式設計198。 部門職責和業(yè)務流程優(yōu)化（BPI)198。 職位說明書系統(tǒng)建立198。 職位評估系統(tǒng)設計198。 薪酬管理系統(tǒng)設計198。 計劃和目標管理系統(tǒng)設計198。 績效考核系統(tǒng)設計這里重點講解下面三方面的內容，其他內容在后面的課程中陸續(xù)講解。（BPI）198。 BPI的定義大家對BPI不是很熟悉，但是都熟悉BPR，兩者的定義如下：① BPR（Business Process Reengineering）是指企業(yè)流程再造；② BPI（Business Process Improvement）的意思是業(yè)務流程的優(yōu)化。所謂業(yè)務流程再造是對原有流程的根本性的、革命性的改造，也就是原有的流程已經與企業(yè)目前的戰(zhàn)略規(guī)劃、組織結構等不適應了，必須全部推翻重新來做。可是當前我國房地產公司的特點是本土化、區(qū)域化，講究實戰(zhàn)性，很多房地產公司以前都取得了輝煌的成就，其基本流程存在合理性，不需要完全再造，所以這時進行業(yè)務流程的優(yōu)化更恰當。198。 BPI的作用房地產公司部門職責和業(yè)務流程優(yōu)化的內容是根據公司的發(fā)展戰(zhàn)略，在公司組織架構設計的基礎上對各部門職責進行分析，明確各部門之間的分工，同時對公司所有業(yè)務流程進行合理化調整，尤其對涉及到部門間接口問題進行明確，達到職責明細、分工合理、流程順暢的目的，為引入全員全過程人力資源管理系統(tǒng)奠定基礎。198。 BPI的重點這里要重點強調，對房地產公司來說最重要的是部門之間的接口。一個房地產公司中會有分管工程的副總經理、總建筑師、工程總監(jiān)、工程部經理以及項目經理等職位。這么多的涉及工程口的職位之間的接口，必須要妥善解決，BPI就能夠有效地解決接口流暢方面的問題。 【案例】設計部門與開發(fā)部門之間的接口一直是房地產公司比較頭疼的問題，開發(fā)部的人經常說設計部提供的圖紙每次都不符合國家規(guī)范，而設計部的人則認為開發(fā)部缺乏基本的設計知識。所以兩個部門之間的接口如果不處理好，很容易引起部門之間的矛盾。很多企業(yè)都有職位說明書，但是其中大部分企業(yè)的職位說明書系統(tǒng)是相對獨立的，也就是說是為了做職位說明書系統(tǒng)而做職位說明書。這樣做出來的職位說明書只能是鎖在人力資源部的抽屜里，沒有發(fā)揮實際作用。如圖52所示。圖52 傳統(tǒng)的職位說明書示范圖【圖解】傳統(tǒng)的職位說明書應按照國內房地產特點進行專業(yè)改進，為企業(yè)開展職位評估、薪酬管理、績效管理打下基礎。 圖53是一家大公司信息部經理的職位說明書，說明書的第一頁沒有什么特別，幾乎所有的行業(yè)都基本一樣，要注明這個職位的公司名稱，編制日期，關于學歷、經驗、專業(yè)知識等方面的要求。有特色的是第二頁，在這一頁從上到下按照重要順序排出這個職位的所有職責，從左到右分別是每項職責的職責范圍、負責程度以及衡量指標（KPI）。這樣一來，這個職位說明書就成為既能進行績效考核又能進行員工管理的工具。重慶X集團職位說明書單位：X集團職位名稱：信息部經理繪制日期：中心：信息管理中心任職人：任職人簽字：部門：信息資源部直接主管：中心總監(jiān)直接主管簽字：任職條件學歷：大學本科以上學歷經驗：具有2年信息從業(yè)經驗，1年同等職位管理經驗專業(yè)知識：熟悉信息管理如商業(yè)情報收集工作，具有豐富的互聯(lián)網知識，具備極強的服務意識業(yè)務了解范圍：了解房地產行業(yè)、熟悉信息、信息分類、情報等相關專業(yè)職位目的（目標、權限）：根據公司信息管理規(guī)范，開展信息的采集、分類、整理、錄入信息庫等工作，并促進其有效利用，協(xié)助部門實現(xiàn)公司經營目標溝通關系單位規(guī)模：下屬人員：人員類別：銷售額：人數：2經理：利潤：直接：2專業(yè)人員：職工總數：間接：無其他：職位編號：職責范圍全責程度衡量標準（KPI）按重要順序依次列出每項職責及其目標全責/部分/支持數量、質量1.