【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 編寫(xiě)章節(jié)，由本主辦崗位協(xié)調(diào)綜合匯總，編制報(bào)告初稿。經(jīng)主管副總批閱意見(jiàn)后，修改完善，形成正式報(bào)告。 初步可行性研究 報(bào)告內(nèi)容： 市場(chǎng)分析 整體市場(chǎng)分析 全市及各主要分區(qū)的市場(chǎng)總供應(yīng)量和總需求量； 全市及各主要分區(qū)項(xiàng)目年度新開(kāi)工面積、竣工面積、銷售面積、存量面積、平均空置率。 細(xì)分市場(chǎng)分析 物業(yè)類型、樓盤(pán)名稱、位置、占地面積、總建筑面積； 總戶數(shù)、戶型及面積、樓高、售價(jià) /租金； 開(kāi)工時(shí)間、預(yù)計(jì)竣工時(shí)間； 投資商 /開(kāi)發(fā)商、承建商、規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)公司、租售代理公司、廣告公司。 法規(guī)政策分析 開(kāi)發(fā)建設(shè)法規(guī)、專業(yè)服務(wù)法規(guī)； 規(guī)劃設(shè)計(jì)導(dǎo)向，城市建設(shè)信息； 其他經(jīng)濟(jì)信息及政策指引。 項(xiàng)目分析 項(xiàng)目基本情況 地塊位置、四至、規(guī)劃指標(biāo)（總占地面積、建設(shè)用地面積、總建筑面積、用地性質(zhì)、容積率、綠化率、建筑密度、建筑高度、商業(yè) /居住 /辦公及其他功能面積要求、車位數(shù)、主要出入口等）。 項(xiàng)目周邊情況 主要道路、景觀（河流、山巒、人文建筑、旅游景點(diǎn)等）、配套設(shè)施情況（商業(yè)、娛樂(lè)、教育、醫(yī)療、公交、郵電、銀行等）。 項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析（ SWOT 分析） 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)情況（現(xiàn)時(shí) /潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手）、優(yōu)勢(shì)（ S）、劣勢(shì)（ W）、威脅（ O）、機(jī)會(huì)（ T）。 項(xiàng)目發(fā)展前景預(yù)測(cè) 市場(chǎng)前景、價(jià)格走勢(shì)、項(xiàng)目切入點(diǎn)等。 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建議與評(píng)價(jià) 項(xiàng)目主要定位 市場(chǎng)定位（市場(chǎng)形象、主題品牌）； 客戶定位（主要客戶對(duì)象）； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 價(jià)格定位（均價(jià)、最低價(jià)、最高價(jià)）。 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)規(guī)模和產(chǎn)品類型 整體開(kāi)發(fā) /分期開(kāi)發(fā) /產(chǎn)品類型（商業(yè) /居住 /辦公 /其他）。 項(xiàng)目規(guī)劃及建筑構(gòu)想 建筑風(fēng)格、建筑棟數(shù)、樓宇高度、主要戶型、分戶建筑面積； 小區(qū)總體規(guī)劃布局、景觀綠化、車位安排、會(huì)所等附屬設(shè)施。 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度 總體進(jìn)度要求、分階段進(jìn)度要 求。 項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析 建筑總成本、市場(chǎng)總價(jià)值（銷售收入、租賃經(jīng)營(yíng)價(jià)值）、凈利潤(rùn)、項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值、成本利潤(rùn)率、投資收益率、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、投資回收期等。 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析與敏感性分析 風(fēng)險(xiǎn)分析、主要指標(biāo)的敏感性分析。 項(xiàng)目研究結(jié)論和建議。 附件（包括附圖和附表）。 深度可行性研究報(bào)告內(nèi)容： 總論 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)背景，建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)，預(yù)計(jì)的項(xiàng)目總投入及效益情況等主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。 項(xiàng)目區(qū)位分析 項(xiàng)目地形、地貌、地質(zhì)條件，周邊建筑物與環(huán)境條件，城市 規(guī)劃或區(qū)域性規(guī)劃要求，交通條件，公共配套設(shè)施等。 產(chǎn)品供需分析 市場(chǎng)現(xiàn)狀調(diào)查，市場(chǎng)供求預(yù)測(cè)和價(jià)格預(yù)測(cè)、風(fēng)險(xiǎn)分析。 建筑方案選擇 建筑設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想與原則，項(xiàng)目總體規(guī)劃方案，建筑方案比選。 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 建設(shè)工期，實(shí)施進(jìn)度表（或橫線圖）。 投資估算與資金籌措 建設(shè)總投資估算，資本金籌措，債務(wù)資金籌措，融資方案分析。 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取，銷售收入與成本費(fèi)用估算，財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)，盈利能力分析，償債能力分析，不確定性分析，財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論。 風(fēng)險(xiǎn) 分析 項(xiàng)目主要風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別，風(fēng)險(xiǎn)程度分析，防范風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策。 結(jié)論與建議 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 附表 投資估算表，項(xiàng)目投入資金估算匯總表，主要單項(xiàng)工程投資估算表，分年度投資計(jì)劃表；財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表（包括營(yíng)業(yè)收入及營(yíng)業(yè)稅金估算表，總成本費(fèi)用估算表，財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表，利潤(rùn)及利潤(rùn)分配表，借款償還計(jì)劃表）。 附圖 片區(qū)控制性詳規(guī)，宗地圖，管線圖，總平面方案等。 附件 土地出讓合同、項(xiàng)目建議書(shū)（或初步可行性研究報(bào)告）的批復(fù)文件、規(guī)劃管理部門對(duì)規(guī)劃方案的批復(fù)文件。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 （ 模版 ） 目 錄 第一章： 宗地狀況 01 第二章：區(qū)域環(huán)境及配套 02 第三章：區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況 03 第四章：土地獲取分析 04 第五章：市場(chǎng)及產(chǎn)品定位建議 05 第六章：開(kāi)發(fā)計(jì)劃 06 第七章：銷售計(jì)劃 07 第八章：物業(yè)管理建議 08 第九章：投資受益分析 09 第十章：管理資源配置 10 第十一章：項(xiàng)目 SWOT 分析及結(jié)論 11 第一章 宗地狀況 宗地位置 （位置示意圖） 宗地所在位置，所屬區(qū)域，離市中心的距離等。 二、宗地現(xiàn)狀 （宗地平面示意圖） 地形：宗地形狀，四至范圍，四鄰狀況； 地勢(shì)：地勢(shì)平坦?fàn)顩r，自然標(biāo)高，與周邊地勢(shì)比較； 地面現(xiàn)狀：宗地內(nèi)現(xiàn)有建筑物及是否有水渠、較深的溝壑、池塘及高壓線等對(duì)開(kāi)發(fā)有較大影響的因素，并計(jì)算因此而損失的實(shí)際用地面積； 地下情況：包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑 /結(jié)構(gòu)等，地上地下都要注意有沒(méi)有受保護(hù)的歷史文物古跡、可利用的構(gòu)建； 土地完整性：有否市政代征地、市 政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地； 地質(zhì)情況：包括土地結(jié)構(gòu)、承載力、地下水位和抗震性要求。 （說(shuō)明：以上部分可附實(shí)景照片） 規(guī)控要求 總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 住宅建筑面積、公建建筑面積，公建的內(nèi)容，并區(qū)分經(jīng)營(yíng)性和非經(jīng)營(yíng)性公建的面積 綜合容積率、住宅容積率 建筑密度 控高 綠化率 其他 第二章：區(qū)域環(huán)境及配套 區(qū)域環(huán)境 人文環(huán)境 區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、人口數(shù)量、人口素質(zhì)、治安情況、風(fēng)俗習(xí)慣等，城市基礎(chǔ)設(shè)施情況、宗地附近的商業(yè)、教育、醫(yī)療等設(shè)施，危險(xiǎn)源情況 （如高壓線、放射性、易燃易爆物品生產(chǎn)或倉(cāng)儲(chǔ)基地等）。（附周邊環(huán)境生活配套圖） 自然環(huán)境 區(qū)域自然景觀、空氣污染、噪音大小、綠化程度、視覺(jué)效果、清潔程度以及地塊風(fēng)水等。 交通環(huán)境 宗地主要出入道路的狀況，區(qū)域路網(wǎng)現(xiàn)狀及出行的便捷程度，公共交通的便利程度等。 市政規(guī)劃 近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化，如道路的拓寬改造、工廠的搬遷、大型醫(yī)院、學(xué)校、購(gòu)物中心 /超市的建設(shè)等。 政策環(huán)境 行業(yè)相關(guān)的地方性政策 {主要針對(duì)外地項(xiàng)目 }：價(jià)格政策、稅收政策、優(yōu)惠政策、土地政策等） 區(qū)域市政配套 道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展：包括 現(xiàn)有路幅、規(guī)劃路幅，規(guī)劃實(shí)施的時(shí)間，與宗地的關(guān)系（影響）。 供水狀況：現(xiàn)有管線、管徑及未來(lái)規(guī)劃和實(shí)施時(shí)間。 污水、雨水排放：現(xiàn)有管線、管徑及未來(lái)規(guī)劃和實(shí)施時(shí)間。 通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)）：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。 永久性供電和臨時(shí)施工用電：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。燃?xì)猓含F(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。 供熱及生活熱水：現(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。 附圖：說(shuō)明上述配套設(shè)施的管線走向、容量和接口位置，及未來(lái)規(guī)劃擴(kuò)容和增加的情 況。 第三章 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況 區(qū)域房地產(chǎn)概況 區(qū)域住宅市場(chǎng)簡(jiǎn)述 形成時(shí)間 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 各檔次住宅區(qū)域內(nèi)分布狀況 購(gòu)買人群變化 區(qū)域住宅市場(chǎng)各項(xiàng)指標(biāo)成長(zhǎng)狀況（近 35 年） 開(kāi)工量 /竣工量 銷售量 /供需比 平均售價(jià) 區(qū)域市場(chǎng)在市內(nèi)各項(xiàng)指標(biāo)的排名狀況及發(fā)展趨勢(shì) 區(qū)域內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品特征 各檔次產(chǎn)品供應(yīng)狀況 各檔次產(chǎn)品的集合特征 尤其研究與本案類似檔次物業(yè)的特征 未來(lái) 23 年區(qū)域內(nèi)可供應(yīng)土地狀況、產(chǎn)品供應(yīng)量和產(chǎn)品類型 二、區(qū)域代表項(xiàng)目 與項(xiàng)目距離較近，在區(qū)域內(nèi)具有一定代表性的樓盤(pán)的詳細(xì)信息：樓盤(pán)規(guī)模、產(chǎn)品形式、產(chǎn)品品質(zhì) 、銷售價(jià)格、銷售情況、項(xiàng)目特色及對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響等。 附圖：項(xiàng)目周邊樓盤(pán)個(gè)案分布圖，其中一些具代表性的未來(lái)主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)還要配置現(xiàn)場(chǎng)圖片。 第四章 土地獲取分析 土地價(jià)格分析 土地價(jià)格計(jì)算的方法，若有代征地要說(shuō)明代征地價(jià)格。根據(jù)購(gòu)買價(jià)格計(jì)算總地價(jià)、樓面地價(jià)。 土地升值潛力初步評(píng)估 從地理位置、土地供應(yīng)、周邊環(huán)境及配套、市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r、政府規(guī)劃、城市未來(lái)發(fā)展戰(zhàn)略等角度對(duì)土地升值潛力做出初步評(píng)估。 近幾年與本案相臨地塊的土地價(jià)格比較分析。 獲取方式分析 分析各種土地獲取方式的可行性并比較優(yōu)其劣勢(shì)：投標(biāo)拍賣、協(xié) 議轉(zhuǎn)讓、通過(guò)收購(gòu)公司取得土地、合作開(kāi)發(fā)、政府劃撥等方式。 法律與政策性風(fēng)險(xiǎn)分析，項(xiàng)目用地取得土地使用權(quán)的法律手續(xù)現(xiàn)狀描述，合作方式及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。 立即開(kāi)發(fā)與作為土地儲(chǔ)備優(yōu)缺點(diǎn)分析。 綜合分析 對(duì)各項(xiàng)法律手續(xù)和程序的可操作性、合法性，風(fēng)險(xiǎn)的可控性進(jìn)行評(píng)價(jià)。 第五章 市場(chǎng)及產(chǎn)品定位建議 市場(chǎng)定位建議 通過(guò)對(duì)區(qū)域市場(chǎng)分析及對(duì)區(qū)域消費(fèi)者調(diào)查，對(duì)項(xiàng)目的項(xiàng)目形象、項(xiàng)目特色、產(chǎn)品形式、產(chǎn)品價(jià)格、及目標(biāo)消費(fèi)群進(jìn)行定位。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 二、產(chǎn)品定位建議 產(chǎn)品規(guī)劃建議（規(guī)模、容積率、綠地率、車位比率） 產(chǎn)品主體建議（產(chǎn)品類型搭配） 戶型建議（ 確定主力戶型和其他戶型的功能面積和比例、面積比、套型比） 公建配套建議（教育配套設(shè)施、康體配套設(shè)施、環(huán)衛(wèi)配套設(shè)施） 材料及裝修標(biāo)準(zhǔn)建議（內(nèi)外裝修標(biāo)準(zhǔn)） 規(guī)劃設(shè)計(jì)初步分析 規(guī)劃設(shè)計(jì)的可行性分析 規(guī)劃設(shè)計(jì)的初步概念、設(shè)計(jì)概念、技術(shù)概念、可持續(xù)發(fā)展概念 本項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)劣分析 針對(duì)以上產(chǎn)品定位分析項(xiàng)目在區(qū)域市場(chǎng)中的優(yōu)劣勢(shì)，及與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的優(yōu)劣勢(shì)分析。 第六章 開(kāi)發(fā)計(jì)劃 （公司討論） 項(xiàng)目前期報(bào)批報(bào)建計(jì)劃、取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、開(kāi)工許可證、銷售許可證等的時(shí)間。 項(xiàng)目設(shè)計(jì)計(jì)劃的時(shí)間安排。 開(kāi)發(fā)節(jié)奏 建議。 分期開(kāi)發(fā)、開(kāi)發(fā)周期，各期開(kāi)工面積、開(kāi)竣工時(shí)占當(dāng)?shù)爻鞘惺袌?chǎng)和片區(qū)市場(chǎng)的占有率。（按季列示） 工程計(jì)劃（工程部）：開(kāi)竣工時(shí)