長(zhǎng)沙市岳麓區(qū)麓谷地塊可行性研究報(bào)告(編輯修改稿)
2025-05-11 05:36 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 70個(gè)大中城市中排17位；%，%基本持平。表明長(zhǎng)沙市房?jī)r(jià)增長(zhǎng)水平在全國(guó)處于中等水平。中部六省省會(huì)城市商品住房?jī)r(jià)格對(duì)比城市名稱商品住房均價(jià)（元/㎡）長(zhǎng)沙2943合肥鄭州3105南昌武漢太原3114（注：2007年一季度商品住宅均價(jià)）與中部六省其他省會(huì)城市相比，長(zhǎng)沙市房?jī)r(jià)處于較低水平。以07年一季度為例，長(zhǎng)沙商品住房均價(jià)為2943元/㎡，是六個(gè)省會(huì)城市里面均價(jià)最低的城市。價(jià)值洼地現(xiàn)象是造成長(zhǎng)沙市市場(chǎng)需求旺盛的主要原因之一。5．新建商品住房結(jié)構(gòu)趨于優(yōu)化受國(guó)家90/70調(diào)控指標(biāo)的影響，長(zhǎng)沙市新建商品住宅結(jié)構(gòu)得到明顯改善，住房結(jié)構(gòu)趨于合理。從市場(chǎng)供應(yīng)情況來看，㎡，%；90㎡% ，%。從實(shí)際銷售情況來看，㎡，%；90㎡%，%。反映了“國(guó)六條”新政下，長(zhǎng)沙市90㎡以下戶型供應(yīng)量顯著增加。長(zhǎng)沙市中小戶型普通商品住房的供應(yīng)量增長(zhǎng)較快，結(jié)構(gòu)趨于優(yōu)化。6．二手房市場(chǎng)規(guī)模發(fā)展緩慢，價(jià)格增長(zhǎng)較快2007年上半年，㎡，, 成交套數(shù)為8795套，%、%%；㎡，成交套數(shù)為7641套，%、%%。 2007年上半年，㎡，%；其中，㎡，%。從成交面積上看，2007年上半年長(zhǎng)沙市房產(chǎn)一、：1，二級(jí)市場(chǎng)發(fā)展明顯慢于一級(jí)市場(chǎng)。受宏觀調(diào)控的影響，二手房市場(chǎng)發(fā)展緩慢，但隨著新房?jī)r(jià)格的快速上升，二手房?jī)r(jià)格開始追漲。7．房地產(chǎn)抵押快速上漲，個(gè)人按揭購(gòu)房比例較大2007年上半年，長(zhǎng)沙市共辦理抵押登記手續(xù)41189起，㎡，%、%、%。其中，辦理個(gè)人抵押登記手續(xù)40266起，㎡，%、%、%。個(gè)人辦理按揭購(gòu)房比例接近80%，表明市民已經(jīng)普遍接受按揭購(gòu)房的形式。二、目前長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問題及原因1．供求關(guān)系失衡比較嚴(yán)重2007年上半年，：1，出現(xiàn)嚴(yán)重的供不應(yīng)求現(xiàn)象。其主要原因有以下幾個(gè)方面：（1）去年國(guó)六條出臺(tái)后，市政府停止了一段時(shí)間的新建項(xiàng)目審批工作，06年下半年審批新建項(xiàng)目減少，造成07年上半年供應(yīng)量增幅減少。（2）目前長(zhǎng)沙市房?jī)r(jià)基數(shù)較低，價(jià)值洼地吸引了大量外地購(gòu)房者，需求強(qiáng)勁，使得07年上半年長(zhǎng)沙市商品房銷售量大增。（3）受二手房交易稅收政策影響，二手房市場(chǎng)發(fā)育不夠，規(guī)模太小，無法有效分擔(dān)購(gòu)房需求，造成新房市場(chǎng)供求關(guān)系失衡。2．房?jī)r(jià)漲幅較快2007年上半年，長(zhǎng)沙市純商品房?jī)r(jià)格累計(jì)均價(jià)達(dá)到3278元/㎡，%，增幅較快。其主要原因?yàn)椋海?）市場(chǎng)需求強(qiáng)勁。%，強(qiáng)勁的需求刺激了價(jià)格的快速上升。（2）上半年供應(yīng)比較緊張。供應(yīng)增量有限，造成市場(chǎng)緊張，進(jìn)一步刺激了房?jī)r(jià)的上漲。（3）物價(jià)上漲，建筑成本上漲。建筑成本上漲提高了房屋成本，開發(fā)商為了保持一定利潤(rùn)率，提升了銷售價(jià)格。（4）土地價(jià)格上漲，報(bào)建費(fèi)上浮，政策性因素影響大。長(zhǎng)沙市土地拍賣價(jià)格的持續(xù)上漲是長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)上漲的重要因素之一；07年報(bào)建費(fèi)用增長(zhǎng)一倍，也是開發(fā)商提高價(jià)格的一個(gè)因素。政策變化對(duì)房?jī)r(jià)上漲影響較大。（5）產(chǎn)品品質(zhì)提升。自去年宏觀調(diào)控政策出臺(tái)以來，國(guó)內(nèi)一線城市成為宏觀調(diào)控的風(fēng)口浪尖，一些房地產(chǎn)開發(fā)商為了逃避一線城市的調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)，開始把資金大舉投向二線城市，特別是像長(zhǎng)沙這樣的房?jī)r(jià)基數(shù)比較低的中部省會(huì)城市。外地品牌開發(fā)商大舉搶灘長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)，其開發(fā)的項(xiàng)目品質(zhì)明顯高出本土開發(fā)商，價(jià)格也明顯較高，從而導(dǎo)致市場(chǎng)平均價(jià)格顯著上升。3．新建商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)離國(guó)務(wù)院、建設(shè)部要求還有較大差距2007年上半年，%，%，但是離國(guó)家的70%仍然有很大差距。其主要原因是：（1）結(jié)構(gòu)調(diào)控措施的滯后顯現(xiàn)。由于房地產(chǎn)開發(fā)周期較長(zhǎng)。目前，部分新批準(zhǔn)項(xiàng)目尚未面世，而之前批準(zhǔn)項(xiàng)目仍在銷售。因此，政策效果顯現(xiàn)要經(jīng)過一段時(shí)間。（2）調(diào)控政策執(zhí)行的力度問題。在90/70政策的執(zhí)行過程中，如何在總量平衡的基礎(chǔ)上，把指標(biāo)分解到具體項(xiàng)目中，存在著一定的操作難度和自由裁量權(quán)，也是宏觀調(diào)控政策效果不明顯的一個(gè)原因。4．房地產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)發(fā)展不平衡2007年上半年，長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)一、：1，比例較06年（：1）有所加大。其主要原因?yàn)椋海?）市民消費(fèi)觀念尚未轉(zhuǎn)變，大多數(shù)市民仍然喜歡購(gòu)買新房，對(duì)于二手房缺少認(rèn)同。（2）二手房稅收負(fù)擔(dān)較重，影響二手房流通。國(guó)家對(duì)二手房交易征收各種稅費(fèi)，一次交易稅費(fèi)成本高達(dá)10%左右，影響二手房流通。（3）%的營(yíng)業(yè)稅，一定程度上限制了二手房市場(chǎng)發(fā)展規(guī)模。（4）對(duì)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期較高。對(duì)未來房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期，一方面導(dǎo)致了新房投資的增加，進(jìn)一步刺激了市民對(duì)新房的需求；另一方面，對(duì)于手中握有二手房的市民同樣有惜售影響。5．房地產(chǎn)抵押增幅巨大%，增幅巨大，其主要原因是：（1）股市火爆，許多市民將房屋抵押，貸款投入股市。（2）對(duì)房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的預(yù)期，使市民提前按揭購(gòu)房。（3）政策預(yù)期的不確定性，導(dǎo)致提前消費(fèi)和投資需求擠車現(xiàn)象發(fā)生。三、2007年下半年長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)根據(jù)2007年上半年長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)發(fā)展情況，以及全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境， 2007年下半年，長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)有以下幾個(gè)趨勢(shì)。，新一輪調(diào)控即將推出從06年5月國(guó)六條出臺(tái)之后，國(guó)家出臺(tái)了一系列的宏觀調(diào)控政策。在調(diào)整戶型結(jié)構(gòu)方面，出臺(tái)了“90㎡、70%”政策；在遏制炒房方面，出臺(tái)了加息、禁止外資購(gòu)房、二手房強(qiáng)征個(gè)稅等一系列政策；在遏制高房?jī)r(jià)方面，出臺(tái)了限價(jià)地、“競(jìng)房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”的“雙競(jìng)”政策；在土地供應(yīng)方面，要求繼續(xù)嚴(yán)把土地閘門，并將建設(shè)用地使用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)提高了兩倍……，國(guó)家的宏觀政策已經(jīng)涉及到房地產(chǎn)行業(yè)的各個(gè)階段，政策已經(jīng)相當(dāng)全面。然而，2007年上半年，全國(guó)70個(gè)大城市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格仍然保持較快上漲，如何有效
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