【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 在加速度。如你所知，新年伊始《國(guó)務(wù)院關(guān)于推進(jìn)海南國(guó)際旅游島建設(shè)發(fā)展的若干意見(jiàn)》的下發(fā)，是海南房?jī)r(jià)暴漲的火箭推動(dòng)器。海南省省委書(shū)記衛(wèi)留成的講話，是助燃劑。衛(wèi)留成宣布，從1月15日起，到《海南國(guó)際旅游島總體規(guī)劃》獲得國(guó)家發(fā)改委批準(zhǔn)前，海南省各地暫停土地出讓，暫停審批新的土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。講話剛落，房?jī)r(jià)再次飆升。無(wú)須做實(shí)證調(diào)查，我?guī)缀蹩梢钥隙?，主要是投資投機(jī)者抬升了海南的房?jī)r(jià)；而且，主要是非海南本島人。沒(méi)有他們涌去捧場(chǎng)，地產(chǎn)商能把房子賣出去就不錯(cuò)了，哪里敢大肆漲價(jià)？順便說(shuō)一句，如果我能夠付得起首付，幾個(gè)月前我也會(huì)投資買一套。如今更買不起了，三亞的房?jī)r(jià)都快追得上北京了。但是，我必須明確地表明我的意見(jiàn)：海南房地產(chǎn)消費(fèi)在嚴(yán)重透支，海南房?jī)r(jià)在吹泡泡。海南太需要成為一個(gè)國(guó)際旅游島了。尤其是三亞，那么好的藍(lán)天、大海、海灘，卻只是一個(gè)國(guó)內(nèi)旅游城市的規(guī)模。然而，國(guó)際旅游島的定位，意味著三亞、?？谝蔀閲?guó)際旅游城市。對(duì)于房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，旅游更需要的是度假型的酒店、公寓，尤以酒店為主，而非以居住為主的住宅。但目前三亞、?？诜?jī)r(jià)的跳漲，卻是以住宅為主。這是不正常的。投資投機(jī)者買了住宅或者說(shuō)公寓，目的并不是為了他以后來(lái)海南度假時(shí)居住，而是為了賭房?jī)r(jià)暴漲后獲利賣出。理論上說(shuō)，去年以前在三亞買了房的投資者，資產(chǎn)翻了一倍甚至更高，但須是在別人接盤(pán)以后才可變現(xiàn)。我深深懷疑的是，誰(shuí)會(huì)去接他的下一棒呢？譬如，，如果你接手，可能希望以3萬(wàn)元甚至4萬(wàn)元/平方米的價(jià)格沽出。假如沒(méi)有人接棒，房子砸在你手里，便只有靠租給旅游度假者來(lái)獲得回報(bào)了。大部分個(gè)人投資者，購(gòu)買的是度假型公寓或可轉(zhuǎn)為度假型公寓的住宅。如果很不巧你被迫成為了出租公寓的持有者，回報(bào)期最好設(shè)想得遙遠(yuǎn)一些，譬如30年甚至50年。這個(gè)彎轉(zhuǎn)得有些大。我的意思是，現(xiàn)在想去三亞、海口投資購(gòu)房的人們，最好是要有成為出租公寓房東的心理準(zhǔn)備。所謂炒房炒成了房東，是可能的。我無(wú)意將目前的海南房?jī)r(jià)泡泡，與1992年、1993年的海南房地產(chǎn)熱類比。海南省本身和去海南買房的人，均已昔非今比。當(dāng)年房地產(chǎn)熱過(guò)后，海口、三亞的房?jī)r(jià)最高曾跌落80%，10年也沒(méi)緩過(guò)來(lái)。但今天，即使房?jī)r(jià)泡泡破裂，也不會(huì)如此慘烈。所謂嚴(yán)重透支，是指今天買房的人，支付的可能是3年甚至5年以后的房?jī)r(jià)。正如我從來(lái)不會(huì)同情迪拜棕櫚島的投資者一樣，我也不會(huì)擔(dān)心未來(lái)三亞出租公寓房東們的生活。我不能不憂慮的是，三亞和海口還沒(méi)來(lái)得及購(gòu)房的市民們，房?jī)r(jià)被暴漲之后，收入不高的他們，怎么才能擁有一套自己的住房？是的，我也聽(tīng)到了北京、上海的無(wú)房者，發(fā)出了同樣的感慨。開(kāi)發(fā)商的兩大資金來(lái)源，一個(gè)是銷售回款，一個(gè)是銀行貸款。且不論房?jī)r(jià)是漲還是跌，2010年成交量大幅下降，必然意味著開(kāi)發(fā)商的資金回籠速度和數(shù)量，都將大幅減少。雖然去年回籠的銷售款讓多數(shù)開(kāi)發(fā)商支撐一段時(shí)期，但對(duì)于去年高價(jià)搶來(lái)大批土地的開(kāi)發(fā)商，卻沒(méi)有這么輕松，至少，天量地價(jià)款是必須要交的。兩只資金水龍頭之一的銷售回款，水量持續(xù)減少，作為另一只水龍頭的銀行貸款，同樣不樂(lè)觀。2009年房?jī)r(jià)上漲的一個(gè)重大動(dòng)力，就是充沛的資金流動(dòng)性。有專家認(rèn)為，4萬(wàn)億政府投資的相當(dāng)一部分，以各種渠道注入了房地產(chǎn)市場(chǎng)。各大商業(yè)銀行紛紛給予知名開(kāi)發(fā)商天量授信，以至形成了一種“授信泡沫”。這是驅(qū)動(dòng)房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)和地價(jià)大漲、房?jī)r(jià)暴漲的內(nèi)在因素。2010年，雖然我國(guó)仍堅(jiān)持適當(dāng)寬松的貨幣政策，但主管部門(mén)將在此基調(diào)上進(jìn)行微調(diào)和收縮，已成主流經(jīng)濟(jì)學(xué)家的共識(shí)?？少Y為證的是，1月12日晚間。“%，意味著銀行的信貸規(guī)模將減少約3000億元。”北京中原三級(jí)市場(chǎng)部副總經(jīng)理宮萍分析認(rèn)為。雖然上調(diào)銀行存款準(zhǔn)備金率，并不是專門(mén)針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，但毋庸置疑，房地產(chǎn)信貸的收縮包含于整個(gè)信貸規(guī)模的收縮之中。監(jiān)控包括房地產(chǎn)市場(chǎng)在內(nèi)的資產(chǎn)價(jià)格運(yùn)行，是央行的職責(zé)之一。作為具體監(jiān)管部門(mén)的銀監(jiān)會(huì)，自2003年以來(lái)一直對(duì)房地產(chǎn)泡沫充滿警惕。即使是在以房地產(chǎn)救市作為拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)的2009年，銀監(jiān)會(huì)也未放棄2007年9月所提出的二套房首付四成的規(guī)定。2010年，調(diào)控房地產(chǎn)信貸的風(fēng)聲越來(lái)越緊。先是“國(guó)11條”明確提出，“嚴(yán)禁對(duì)不符合信貸政策規(guī)定的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)放房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款”；緊接著，央行突然下調(diào)存款準(zhǔn)備金率；最新消息是，金融監(jiān)管部門(mén)將對(duì)各商業(yè)銀行信貸發(fā)放“按季控制”，嚴(yán)格監(jiān)管貸款的投放速度?！皩?duì)于2009 年獲得的項(xiàng)目或者準(zhǔn)備在2010 年開(kāi)工的項(xiàng)目，融資環(huán)境比2009年趨緊?！贝扌慵t表示，按照西南證券估算，若2010年新增貸款8萬(wàn)億元，預(yù)計(jì)當(dāng)年房地產(chǎn)行業(yè)資金來(lái)源中，信貸資金增速將下滑25%28%，總額約為7000 億元。來(lái)自統(tǒng)計(jì)部門(mén)的數(shù)據(jù)顯示，2009 年111 月， 萬(wàn)億元中，房地產(chǎn)貸款資金為8993 億元。另有未經(jīng)證實(shí)的消息說(shuō)，一些國(guó)有商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款利率在去年的基礎(chǔ)上已經(jīng)上浮，最高上浮25%。由于去年銀行對(duì)開(kāi)發(fā)貸款普遍有75%的優(yōu)惠，如果上浮25%，即意味著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款不再享受任何利率優(yōu)惠。這對(duì)貸款量巨大的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，新增成本驚人。“國(guó)11條”下發(fā)以后，尤其是信貸發(fā)放實(shí)行“按季控制”后，一些中小開(kāi)發(fā)商明顯感覺(jué)到，貸款難起來(lái)了。有些開(kāi)發(fā)商遲早要為其過(guò)度樂(lè)觀付出代價(jià)。國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所所長(zhǎng)夏斌1月17日在中央電視臺(tái)舉辦的首屆中國(guó)經(jīng)濟(jì)年會(huì)上提醒說(shuō)，2010年，投資樓市要慎之又慎，因?yàn)檎哌€在調(diào)整之中。他認(rèn)為，2009年，是由于沒(méi)有抑制住投機(jī)，所以導(dǎo)致房?jī)r(jià)迅猛上漲。而今年調(diào)控的主題恰恰是抑制投機(jī)，遏制房?jī)r(jià)上漲。今年1月上半月，%%。而這種直線下挫的趨勢(shì)，在全國(guó)各大城市普遍存在。但地產(chǎn)商仍陷入了追逐地王的狂熱之中。1月14日下午，經(jīng)過(guò)28輪競(jìng)價(jià)，樓面地價(jià)達(dá)9302元/平方米，創(chuàng)造了房山地價(jià)新紀(jì)錄，比2009年9月11日，萬(wàn)科聯(lián)手中糧所獲房山區(qū)長(zhǎng)陽(yáng)起步區(qū)1號(hào)地的樓面地價(jià)6443元/平方米，高出2800多元/平方米。值得注意的是，目前緊鄰?fù)ㄉ性范诘貕K的通尚苑一期二手房?jī)r(jià)格為8000余元/平方米左右，亦即新成交的地價(jià)高出二手房?jī)r(jià)格1300元/平方米。新地塊樓面價(jià)比在售樓盤(pán)價(jià)格還高，人們對(duì)此已接近麻木。剛剛過(guò)去的2009年，氣勢(shì)不凡的開(kāi)發(fā)商們，一次又一次堅(jiān)定的舉牌，抒寫(xiě)了他們對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)的無(wú)限樂(lè)觀。但房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行軌道，很少是按照開(kāi)發(fā)商的預(yù)期來(lái)行走的。2010年，地王們是陷落還是挺立，命運(yùn)尚未可知。按照現(xiàn)有趨勢(shì)，2011年或有一批地王痛苦地崩塌。開(kāi)發(fā)商揮斥重金搶奪地王，是在豪賭未來(lái)——對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局1月19日公布的數(shù)據(jù)顯示，均價(jià)約4695元/平方米。全年房?jī)r(jià)漲幅24%，平均每平方米上漲813元，達(dá)到前所未有的水平。以上數(shù)據(jù)全部創(chuàng)出歷史新高。國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心宏觀經(jīng)濟(jì)研究部部長(zhǎng)余斌1月16日在成都“2010年經(jīng)濟(jì)政策解析及行業(yè)發(fā)展預(yù)測(cè)報(bào)告會(huì)”上說(shuō)，去年房?jī)r(jià)為1998年住房制度改革以來(lái)漲幅最高的一年。驚心動(dòng)魄的2009年樓市，以量噴價(jià)奔給人們留下了深刻的記憶。2010年的樓市還會(huì)是陡直高揚(yáng)的曲線么？2008年樓市的調(diào)整，肇始于購(gòu)房者觀望帶來(lái)的成交量大幅下滑。2010年新年伊始，成交量正在滑落。據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)監(jiān)測(cè)統(tǒng)計(jì)，截至1月17日，北京二手房網(wǎng)上簽約套數(shù)為5983套，其中住宅5383