【文章內(nèi)容簡介】 jac、gitti、中中、014Aamp。D、女子飾品：VVA、loveamp。love、7度、she39。s、AURORA、folifoli、yes or no、海盜船、美伊、艾尚、ITAL、夢(mèng)特麗、EVITA、雅天妮、巴斯望、曼陀尼、Aqua City、KIWA AWIK、太陽城彩妝區(qū)：蝶妝、Maybelline、Revlon、ZA、紅地球、COCOOL、娥佩蘭、UP2U內(nèi)衣：Wacoal、Triumph、安利芳、歐迪芬、曼尼芬、愛慕、BAILIAN、古今、桑扶蘭百富、COTTON SHOP、UNDER SHOP、UNDER WEAR、貓人、沙美娜、麗乃馨、愛帝、南極人、俞兆林、婷美3F男裝寶姿、思卡圖、VICUTU、都本、基爾、古杰師、GIBO、LEO、DOCKERS、路易詩蘭、紳浪、湯尼威爾、SK、ARROW、SEE、BONI、GJ、朗維高、凱普迪諾、香港鱷魚、卡帝樂鱷魚、USPOLO、杉杉、九牧王、羅蒙、勝龍、杜安戶外休閑CAMEL ACTIVE、萬寶路、JEEP、TREKamp。TRAVEL、JACKJONES、馬克華菲JEANS、TONY JEANS、高爾夫、LACOSTE、萬星威、金狐貍、黃金熊、NAUTICA男士飾品ZIPPO、瑞士軍刀、軍表、煙斗注一：以上的各項(xiàng)作為本案的項(xiàng)目定位來說，競爭樓盤太多，從高、中、低的三個(gè)水平以及開發(fā)的原由等綜合情況來分析，一般的開發(fā)商會(huì)選擇中或低，但同樣有這樣想法的樓盤不會(huì)少，從辨證的思維角度分析這樣的定位就很難盡快的銷售，所以我們的定位是中高檔次的商鋪定位，以上是可供參考（較大可能購買）的商業(yè)，但也不一定要絕對(duì)選擇這些品牌，可相類。另二：在商鋪組織時(shí)要加入：家電、休閑、運(yùn)動(dòng)、床品、兒童、大眾餐飲區(qū)、電玩五、商鋪特色定位前面已經(jīng)對(duì)商鋪的目標(biāo)消費(fèi)群定位和消費(fèi)經(jīng)營項(xiàng)目定位及功能定位進(jìn)行了確定，綜合以上情況商鋪特色就一目了然了：集中高檔次的購物、休閑、娛樂、餐飲與一體的綜合性商鋪，這樣定位的好處還有：降低各類消費(fèi)經(jīng)營項(xiàng)目的數(shù)量，提升整體價(jià)值水平，造成市場供不應(yīng)求的局面。伍項(xiàng)目建議篇一、整體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案描述（局部概念建議）整體的設(shè)計(jì)布局：采用圍合式、雙圍合式布局、排列式，將整個(gè)小區(qū)規(guī)劃為三個(gè)功能區(qū)塊——居住、購物、休閑，每個(gè)區(qū)既相互獨(dú)立又相互聯(lián)系。功能分區(qū)：高檔公寓生活區(qū)、豐富人生購物區(qū)和享受人生休閑區(qū)。建筑布局采用區(qū)圍合設(shè)計(jì)。圍合式布局是充分實(shí)現(xiàn)小區(qū)私密性和人性化空間的最有效方式之一。分區(qū)布局一方面是為了適應(yīng)本小區(qū)分期開發(fā)的實(shí)際要求，另一方面可以在一期就充分兌現(xiàn)小區(qū)的規(guī)劃和環(huán)藝設(shè)計(jì)，有利于項(xiàng)目形象展示和銷售。二、外立面效果設(shè)計(jì)方案建議住宅、商鋪等建筑的立面造型與裝飾，雖然沒有什么特殊的講究，但也不是毫無技巧可言，其形體與尺度的優(yōu)美協(xié)調(diào)與否，個(gè)性的強(qiáng)烈平淡，色彩的濃郁淡雅，線條裝飾乃至門窗造型風(fēng)格，均能體現(xiàn)住宅投資者和設(shè)計(jì)師的審美意識(shí)與水平高低。榮盛公寓的規(guī)劃因已定稿，因而在建筑風(fēng)格的選定上無法對(duì)其進(jìn)行有利的規(guī)劃建議，但也不是絕無挑剔可言。公寓主調(diào)采用地中海北岸摩納哥海濱公寓這種細(xì)膩、明朗的風(fēng)格感覺（樹、陽光、空氣、綠色、和諧、自然）。色彩簡潔，鮮明而持久，應(yīng)是小區(qū)住宅外立面裝飾追求的最佳目標(biāo)。住宅的色彩不能太復(fù)雜，不論采用協(xié)調(diào)色還是對(duì)比色，顏色均不宜超過三種。我們?cè)趲捉?jīng)思考后建議：墻身為淺黃色，采用絳紅色坡屋頂（充分體現(xiàn)頂層的空中花園——次買點(diǎn)），咖啡色的門窗，經(jīng)過建筑色彩的處理，使得整個(gè)小區(qū)色彩柔和、親切、明快。三、商鋪結(jié)構(gòu)與內(nèi)部分割方案建議（已定：略）四、項(xiàng)目景觀設(shè)計(jì)方案建議榮盛公寓景觀環(huán)境設(shè)計(jì)，主要是圍繞住戶的生活生理需求，保障居住環(huán)境的清潔衛(wèi)生，促進(jìn)住戶身心舒暢、健康的生活生態(tài)環(huán)境，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：合理的平面規(guī)劃和空間布局為環(huán)境設(shè)計(jì)創(chuàng)造了良好的先天條件。首先，榮盛公寓合理利用土地資源，圍合式的建筑設(shè)計(jì)為景觀環(huán)境的設(shè)計(jì)提供了相對(duì)分區(qū)的空間，同時(shí)也可相對(duì)獨(dú)立對(duì)其進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)。榮盛公寓完善的設(shè)計(jì)和超前的功能配置為方便居民生活，榮盛公寓的景觀環(huán)境設(shè)計(jì)應(yīng)該相應(yīng)增加公建配套設(shè)施，這對(duì)提高小區(qū)環(huán)境的質(zhì)量起著至關(guān)重要的作用。在功能配置時(shí)，應(yīng)該相應(yīng)增加能體現(xiàn)一定的超前性，設(shè)計(jì)全面的小區(qū)生活智能化系統(tǒng)和殘疾人的無障礙設(shè)施。③營造自然的生態(tài)環(huán)境榮盛公寓從用地面積和規(guī)劃情況來看，雖然是小高層，但對(duì)營造生物環(huán)境和非生物環(huán)境的營造上也不可忽視。在總體景觀環(huán)境設(shè)計(jì)中，建議按歐式園林的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行規(guī)劃；在“享受生活休閑區(qū)”綠化面積上（單指該區(qū)）要超過國家對(duì)小區(qū)綠化所規(guī)定的33%，植物品種的選擇反映了綠化的特色，真正做到了“夏有涼，冬有綠，四季有花”，除道路以外，看不到暴露的泥土。并積極推廣垂直和立體綠化（節(jié)約用地面積充分利用空間）。在非生物環(huán)境的營造方面，空氣陽光關(guān)系到人的生活質(zhì)量，榮盛公寓要充分考慮（景觀環(huán)境設(shè)計(jì)中）朝向和光照，設(shè)計(jì)能夠最大限度的增大采光面積和透氣量。④有效地控制環(huán)境污染榮盛公寓在充分控制污染方面要考慮以下三方面的問題：垃圾處理：建議小區(qū)內(nèi)設(shè)立“可回收”與“不可回收”的雙選擇垃圾回收器。污水排放：通過管道和泵站排入污水處理站，集中進(jìn)行無害化處理后排放。車輛污染控制：主要包括尾氣、噪音和安全問題，整個(gè)小區(qū)建議設(shè)立合理的人車分流系統(tǒng)。陸項(xiàng)目營銷策劃篇一、項(xiàng)目價(jià)格計(jì)劃價(jià)格向價(jià)值的回歸，隨著消費(fèi)群體的逐漸成熟，消費(fèi)觀念也日趨理性，體現(xiàn)在價(jià)值觀上的問題就是價(jià)格向價(jià)值回歸，這樣對(duì)本項(xiàng)目的價(jià)格支撐提出了相應(yīng)的要求。自然環(huán)境除非具有唯一性，否則不足以支持高價(jià)格，本物業(yè)各項(xiàng)定位，將成為其價(jià)格的有力支持點(diǎn)，但是由于這種環(huán)境在該地區(qū)不可能保持長久的唯一性，不能與競爭對(duì)手形成強(qiáng)有力的競爭優(yōu)勢，所以我們認(rèn)為必須挖掘產(chǎn)品更多的附加價(jià)值，以支持獨(dú)特文化的定位。價(jià)格必須與價(jià)值相符的基礎(chǔ)上，我們認(rèn)為在品牌和生活方式的體現(xiàn)上，可以挖掘出除自然條件以外的諸多價(jià)值。建議從以下幾個(gè)方面入手：發(fā)展商的開發(fā)理念：必須具有超前的開發(fā)理念和服務(wù)意識(shí)，與消費(fèi)者的需求相比，我們應(yīng)快半步，提前作到了他們的所需所想，所以我們?cè)诤诵膬r(jià)值上導(dǎo)入了“購物+休閑+居住”的“一站式居住”全新概念，迎合消費(fèi)者對(duì)度假式生活的向往；社區(qū)文化，人文環(huán)境：這其實(shí)是生活方式的集中體現(xiàn)，作為目標(biāo)消費(fèi)群，我們要引導(dǎo)其生活方式，使之走上我們?cè)O(shè)想的道路。品牌滲透力：它將體現(xiàn)在開發(fā)商和榮盛公寓的品牌魅力上，強(qiáng)勢品牌將在銷售上產(chǎn)生巨大的號(hào)召力，從而轉(zhuǎn)化為高價(jià)值產(chǎn)品印象。挖掘產(chǎn)品資源：圍繞品牌核心價(jià)值努力完善樓宇質(zhì)量、環(huán)境及服務(wù)等唯一價(jià)格的應(yīng)用：在高開低走或者是低開高走的價(jià)格策略都存在一定風(fēng)險(xiǎn)性的情況下，我們建議實(shí)行唯一價(jià)格策略，也就是說，不制定清晰的定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，而是根據(jù)每一套的具體位置和綜合素質(zhì)，制訂一個(gè)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，無論是頂層的“空中花園”還是其他物業(yè)，每套都是唯一的，這不僅是價(jià)格的唯一，更是身份象征的唯一，這樣會(huì)比較符合目標(biāo)消費(fèi)群的心理暗示，同時(shí)也有利于我們根據(jù)市場反映狀況調(diào)整價(jià)格策略，具體應(yīng)用如下：減弱心理差價(jià)原則：對(duì)于本案來說，“空中花園”的售價(jià)在2800元/㎡是能夠成立的，但本項(xiàng)目中有較多的其他物業(yè)（小高層），這種物業(yè)的售價(jià)定位2600元/㎡，這樣的定價(jià)只是確定在開盤的初期。試探性入市：首期推出較少物業(yè)，以獨(dú)立定價(jià)入市，觀察市場對(duì)其價(jià)格的反應(yīng)，為后續(xù)推出的物業(yè)價(jià)格的制定，提供市場的參數(shù)依據(jù)。高價(jià)造勢（樓王）：在項(xiàng)目發(fā)售中后期，可以將幾戶朝向位置好、面積最大的“空中花園”，以豪華裝潢后高昂的定價(jià)方式作為價(jià)格造勢的形式。，在目標(biāo)消費(fèi)群中的口碑效果遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了被動(dòng)的宣傳。二、項(xiàng)目市場推廣方案推廣目的建立“榮盛公寓”鹽城全方位豐盛生活小區(qū)的樓盤形象，同時(shí)塑造開發(fā)商良好品牌形象。開盤時(shí)取得市場強(qiáng)烈關(guān)注的效應(yīng)，使項(xiàng)目成為鹽城的焦點(diǎn)樓盤。配合銷售計(jì)劃，順利完成各階段銷售目標(biāo)，以實(shí)現(xiàn)理想的銷售業(yè)績。推廣策略由概念到具體：概念先行——集中造勢——階段創(chuàng)新——巧用媒體由大到?。合扔行Ю名}城西南片區(qū)已經(jīng)形成的中產(chǎn)階級(jí)居住區(qū)的態(tài)勢，聚斂人氣、拔高知明度，形成項(xiàng)目價(jià)值利基、預(yù)熱整個(gè)區(qū)域板塊。再推出本項(xiàng)目，強(qiáng)勢出擊、氣勢磅礴，呼應(yīng)區(qū)域增值潛力。推廣原則整合優(yōu)勢、集中造勢整合推廣是指樹立項(xiàng)目的整體形象，集中整合項(xiàng)目無形資產(chǎn)。在整合推廣的廣告方案中，主要側(cè)重完善的市政配套、完善生活配套、完善的環(huán)境配套，購物就在家門口。樹立享受全方位豐盛生活的鮮明個(gè)性，使項(xiàng)目形象深入人心。在廣告方案設(shè)計(jì)中，堅(jiān)持以創(chuàng)新為主，突破常規(guī)思路，必須以全新的概念，全新的操作方式、全新的媒體整合手段進(jìn)行營銷傳播，整合各種內(nèi)部、外部資源，激發(fā)市場轟動(dòng)。全程推廣，與項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏相適應(yīng)，同步共振。推廣活動(dòng)貫穿于從宣傳開始至項(xiàng)目熱銷的整個(gè)時(shí)間跨度中，必須與項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度緊密配合，在各期項(xiàng)目推廣中，造成數(shù)個(gè)高潮，此起彼伏，擴(kuò)大推廣的深度。分階段策略為了保持項(xiàng)目形象在消費(fèi)者心中的新鮮感，并且緊密配合項(xiàng)目工程進(jìn)度，整合推廣過程中媒體要組合運(yùn)用，在分階段推廣中主題鮮明、準(zhǔn)確，在項(xiàng)目推廣過程中要花樣翻新、系列展開、階段性推進(jìn)，必須收放結(jié)合、張弛有度，創(chuàng)造多個(gè)推廣高潮。借勢造勢鋪天蓋地的廣告攻勢對(duì)于一個(gè)住宅項(xiàng)目的推廣前期來說是不切實(shí)際的，而直接面對(duì)目標(biāo)客戶群，從他們關(guān)注的事情入手，并在推廣活動(dòng)中給予他們對(duì)應(yīng)的參與空間，把項(xiàng)目靜態(tài)的展示和業(yè)主動(dòng)態(tài)的參與相結(jié)合，配合立體的媒體宣傳，造勢與借勢并重，迅速完成銷售。借勢借區(qū)域炒熱之勢，鹽城西南區(qū)域已經(jīng)被熱炒為中產(chǎn)階級(jí)居住區(qū)，可以充分借助這個(gè)概念，暗示消費(fèi)者本項(xiàng)目潛藏巨大的投資潛力。造勢采用所有媒體全方位立體宣傳模式，迅速切入市場，并注重售樓現(xiàn)場氣氛營造、明麗、豐富的樣板房，加之部分目標(biāo)消費(fèi)群通過前期SP活動(dòng)對(duì)全方位豐盛生活的體驗(yàn)，很容易帶動(dòng)起第一輪消費(fèi)熱潮，在鹽城市場塑造“鹽城全方位豐盛生活小區(qū)”的品牌形象。媒體反饋通過前三個(gè)階段的媒體運(yùn)作，分析、總結(jié)媒體效果，及時(shí)調(diào)整媒體推廣以及其他推廣方式。推廣主題主題定位、廣告語、賣點(diǎn)提煉尋找令人心動(dòng)的項(xiàng)目主題定位；主題定位就是用最簡練又有感召力的方式告訴消費(fèi)者我是誰，一個(gè)項(xiàng)目的主題定位的準(zhǔn)確與否，會(huì)直接影響項(xiàng)目在消費(fèi)者心目中的形象，所以提煉一個(gè)讓人一見傾心的主題定位對(duì)項(xiàng)目非常重要。本項(xiàng)目主題定位：打造鹽城全方位豐盛生活新概念賣點(diǎn)提煉基本賣點(diǎn)：非?？罩小⒎浅ｎI(lǐng)地；（頂層躍層戶型賣點(diǎn)）完善的生活配套；（配套賣點(diǎn)）完善的交通配套；（鹽都汽車站）特別賣點(diǎn)：打造鹽城全方位豐盛生活新概念購物就在家門口，（項(xiàng)目距離鹽城最大超市世紀(jì)聯(lián)華的距離近在咫尺）推廣戰(zhàn)術(shù)圍繞 “完善的生活配套、完善的交通配套 ”兩個(gè)角度對(duì)本項(xiàng)目做全面推廣。完善的生活配套——鹽城最大的超市就在咫尺，銀行、學(xué)校、醫(yī)院一應(yīng)俱全。完善的交通配套——鹽都汽車站建設(shè)完成，鹽馬路南段拓寬已經(jīng)在建設(shè)中。核心廣告語：全方位豐盛生活小區(qū)購物就在家門口路寬了，繁華更近了雍容大度，縱彩人生非?？罩?，非常領(lǐng)地打開窗，就可以聞到花香三、營銷整體規(guī)劃方案建議書營銷策略建議現(xiàn)場銷售策略本項(xiàng)目與普通商品住宅的行銷通路和策略常有不同，其關(guān)鍵因素在三個(gè)環(huán)節(jié)：有效目標(biāo)客源的甑選、定位及對(duì)這類人群的正確把握；達(dá)成與有效目標(biāo)客源的直接溝通；行銷招待如何與之全面配合和銷售策略的靈活運(yùn)用，可以采用“一對(duì)一”直效營銷：“一對(duì)一”直效營銷是指營銷過程中，達(dá)成產(chǎn)品與有效客源在同一界面，直接面對(duì)面，以加強(qiáng)目標(biāo)命中率，促進(jìn)銷售，是一種實(shí)用、有效、節(jié)約成本的銷售模式。②營銷渠道建議具體舉措：事件營銷：組織由目標(biāo)客源直接參與的如“項(xiàng)目與文化”研討、交流會(huì)公關(guān)營銷：如組織由目標(biāo)客源直接參與的各類聯(lián)誼會(huì)、酒會(huì)情感營銷：如有獎(jiǎng)活動(dòng)等直效營銷推廣路徑：推廣路徑選擇應(yīng)體現(xiàn)直效的特點(diǎn)，建立與有效客源的直接交流平臺(tái)，促進(jìn)有效溝通。常常是放棄大眾化傳播媒體，或者傳統(tǒng)廣告只起輔助的作用，選擇針對(duì)性極強(qiáng)的媒體如各類高級(jí)俱樂部、高級(jí)酒店等場所POP或內(nèi)部各類高檔雜志等。（為了提高本物業(yè)的價(jià)格空間）銷售模式：目前在國內(nèi)銷售市場，房地產(chǎn)銷售模式主要有港式和臺(tái)式兩種。臺(tái)式注重現(xiàn)場氣氛的營造，在短期內(nèi)烘熱市場，迅速完成銷售，但在整體市場把握上稍遜于港式；港式銷售模式注重整體銷售分期控制，現(xiàn)場營造的是一種寧靜淡雅的氣氛，消費(fèi)者不易形成購買沖動(dòng)。綜合兩種銷售模式，我們建議吸取其優(yōu)點(diǎn)，采用全新的體驗(yàn)式銷售模式,既注重全程營銷推廣，通過各種可感的體驗(yàn)?zāi)Ｊ缴罨鋵?duì)物業(yè)的印象并迅速形成好感，也努力營造一種熱烈的現(xiàn)場成交氣氛，既有完整而豐滿的物業(yè)形象，又能迅速形成銷售。③銷控策略建議前期宣傳以整體形象為主，在案名上不突出物業(yè)形式，先給消費(fèi)者形成鹽城第一物業(yè)生活的印象，然后在現(xiàn)場咨詢時(shí)再介紹其他物業(yè)形式。首推二十套（其中包括頂層的越層3套），探測市場，為突出本項(xiàng)目的珍貴，采用預(yù)約看樓的方式。（越層的3套在總套數(shù)上已經(jīng)達(dá)到25%，這個(gè)比例是非常高了。）預(yù)約看樓主要是讓消費(fèi)者從看樓開始有尊貴的體驗(yàn)，這種感覺將貫穿客戶從認(rèn)知→接受→擁有的全過程。同時(shí)，通過預(yù)約看樓，有利于交叉篩選客戶，以便下一階段工作目標(biāo)明確，有的放矢地進(jìn)行。一方面讓消費(fèi)者感到本物業(yè)的尊貴，另一方面體現(xiàn)本項(xiàng)目的地位和品牌個(gè)性；而度身定做則是最大限度的滿足了業(yè)主對(duì)鹽城第一物業(yè)的需求。四、價(jià)格策略執(zhí)行計(jì)劃建議書（一房一價(jià)）價(jià)目表建議（暫略）付款方式建議（各種付款方式的折率需與開發(fā)商協(xié)商決定）五、管理模式建議書物業(yè)管理模式建議因本物業(yè)是高檔公寓的定位，在物業(yè)管理上要突出特色服務(wù)，提供的服務(wù)包括：□家居清潔 □汽車清潔 □衣服洗燙 □代聘鐘點(diǎn)工 □代購商品 □代定車船票 □郵政服務(wù) □住宅外觀清洗 □花匠服務(wù) □上門廚師 □訂餐