【文章內容簡介】 jac、gitti、中中、014Aamp。D、女子飾品：VVA、loveamp。love、7度、she39。s、AURORA、folifoli、yes or no、海盜船、美伊、艾尚、ITAL、夢特麗、EVITA、雅天妮、巴斯望、曼陀尼、Aqua City、KIWA AWIK、太陽城彩妝區(qū)：蝶妝、Maybelline、Revlon、ZA、紅地球、COCOOL、娥佩蘭、UP2U內衣：Wacoal、Triumph、安利芳、歐迪芬、曼尼芬、愛慕、BAILIAN、古今、桑扶蘭百富、COTTON SHOP、UNDER SHOP、UNDER WEAR、貓人、沙美娜、麗乃馨、愛帝、南極人、俞兆林、婷美3F男裝寶姿、思卡圖、VICUTU、都本、基爾、古杰師、GIBO、LEO、DOCKERS、路易詩蘭、紳浪、湯尼威爾、SK、ARROW、SEE、BONI、GJ、朗維高、凱普迪諾、香港鱷魚、卡帝樂鱷魚、USPOLO、杉杉、九牧王、羅蒙、勝龍、杜安戶外休閑CAMEL ACTIVE、萬寶路、JEEP、TREKamp。TRAVEL、JACKJONES、馬克華菲JEANS、TONY JEANS、高爾夫、LACOSTE、萬星威、金狐貍、黃金熊、NAUTICA男士飾品ZIPPO、瑞士軍刀、軍表、煙斗注一：以上的各項作為本案的項目定位來說，競爭樓盤太多，從高、中、低的三個水平以及開發(fā)的原由等綜合情況來分析，一般的開發(fā)商會選擇中或低，但同樣有這樣想法的樓盤不會少，從辨證的思維角度分析這樣的定位就很難盡快的銷售，所以我們的定位是中高檔次的商鋪定位，以上是可供參考（較大可能購買）的商業(yè)，但也不一定要絕對選擇這些品牌，可相類。另二：在商鋪組織時要加入：家電、休閑、運動、床品、兒童、大眾餐飲區(qū)、電玩五、商鋪特色定位前面已經(jīng)對商鋪的目標消費群定位和消費經(jīng)營項目定位及功能定位進行了確定，綜合以上情況商鋪特色就一目了然了：集中高檔次的購物、休閑、娛樂、餐飲與一體的綜合性商鋪，這樣定位的好處還有：降低各類消費經(jīng)營項目的數(shù)量，提升整體價值水平，造成市場供不應求的局面。伍項目建議篇一、整體規(guī)劃設計方案描述（局部概念建議）整體的設計布局：采用圍合式、雙圍合式布局、排列式，將整個小區(qū)規(guī)劃為三個功能區(qū)塊——居住、購物、休閑，每個區(qū)既相互獨立又相互聯(lián)系。功能分區(qū)：高檔公寓生活區(qū)、豐富人生購物區(qū)和享受人生休閑區(qū)。建筑布局采用區(qū)圍合設計。圍合式布局是充分實現(xiàn)小區(qū)私密性和人性化空間的最有效方式之一。分區(qū)布局一方面是為了適應本小區(qū)分期開發(fā)的實際要求，另一方面可以在一期就充分兌現(xiàn)小區(qū)的規(guī)劃和環(huán)藝設計，有利于項目形象展示和銷售。二、外立面效果設計方案建議住宅、商鋪等建筑的立面造型與裝飾，雖然沒有什么特殊的講究，但也不是毫無技巧可言，其形體與尺度的優(yōu)美協(xié)調與否，個性的強烈平淡，色彩的濃郁淡雅，線條裝飾乃至門窗造型風格，均能體現(xiàn)住宅投資者和設計師的審美意識與水平高低。榮盛公寓的規(guī)劃因已定稿，因而在建筑風格的選定上無法對其進行有利的規(guī)劃建議，但也不是絕無挑剔可言。公寓主調采用地中海北岸摩納哥海濱公寓這種細膩、明朗的風格感覺（樹、陽光、空氣、綠色、和諧、自然）。色彩簡潔，鮮明而持久，應是小區(qū)住宅外立面裝飾追求的最佳目標。住宅的色彩不能太復雜，不論采用協(xié)調色還是對比色，顏色均不宜超過三種。我們在幾經(jīng)思考后建議：墻身為淺黃色，采用絳紅色坡屋頂（充分體現(xiàn)頂層的空中花園——次買點），咖啡色的門窗，經(jīng)過建筑色彩的處理，使得整個小區(qū)色彩柔和、親切、明快。三、商鋪結構與內部分割方案建議（已定：略）四、項目景觀設計方案建議榮盛公寓景觀環(huán)境設計，主要是圍繞住戶的生活生理需求，保障居住環(huán)境的清潔衛(wèi)生，促進住戶身心舒暢、健康的生活生態(tài)環(huán)境，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：合理的平面規(guī)劃和空間布局為環(huán)境設計創(chuàng)造了良好的先天條件。首先，榮盛公寓合理利用土地資源，圍合式的建筑設計為景觀環(huán)境的設計提供了相對分區(qū)的空間，同時也可相對獨立對其進行規(guī)劃設計。榮盛公寓完善的設計和超前的功能配置為方便居民生活，榮盛公寓的景觀環(huán)境設計應該相應增加公建配套設施，這對提高小區(qū)環(huán)境的質量起著至關重要的作用。在功能配置時，應該相應增加能體現(xiàn)一定的超前性，設計全面的小區(qū)生活智能化系統(tǒng)和殘疾人的無障礙設施。③營造自然的生態(tài)環(huán)境榮盛公寓從用地面積和規(guī)劃情況來看，雖然是小高層，但對營造生物環(huán)境和非生物環(huán)境的營造上也不可忽視。在總體景觀環(huán)境設計中，建議按歐式園林的標準進行規(guī)劃；在“享受生活休閑區(qū)”綠化面積上（單指該區(qū)）要超過國家對小區(qū)綠化所規(guī)定的33%，植物品種的選擇反映了綠化的特色，真正做到了“夏有涼，冬有綠，四季有花”，除道路以外，看不到暴露的泥土。并積極推廣垂直和立體綠化（節(jié)約用地面積充分利用空間）。在非生物環(huán)境的營造方面，空氣陽光關系到人的生活質量，榮盛公寓要充分考慮（景觀環(huán)境設計中）朝向和光照，設計能夠最大限度的增大采光面積和透氣量。④有效地控制環(huán)境污染榮盛公寓在充分控制污染方面要考慮以下三方面的問題：垃圾處理：建議小區(qū)內設立“可回收”與“不可回收”的雙選擇垃圾回收器。污水排放：通過管道和泵站排入污水處理站，集中進行無害化處理后排放。車輛污染控制：主要包括尾氣、噪音和安全問題，整個小區(qū)建議設立合理的人車分流系統(tǒng)。陸項目營銷策劃篇一、項目價格計劃價格向價值的回歸，隨著消費群體的逐漸成熟，消費觀念也日趨理性，體現(xiàn)在價值觀上的問題就是價格向價值回歸，這樣對本項目的價格支撐提出了相應的要求。自然環(huán)境除非具有唯一性，否則不足以支持高價格，本物業(yè)各項定位，將成為其價格的有力支持點，但是由于這種環(huán)境在該地區(qū)不可能保持長久的唯一性，不能與競爭對手形成強有力的競爭優(yōu)勢，所以我們認為必須挖掘產品更多的附加價值，以支持獨特文化的定位。價格必須與價值相符的基礎上，我們認為在品牌和生活方式的體現(xiàn)上，可以挖掘出除自然條件以外的諸多價值。建議從以下幾個方面入手：發(fā)展商的開發(fā)理念：必須具有超前的開發(fā)理念和服務意識，與消費者的需求相比，我們應快半步，提前作到了他們的所需所想，所以我們在核心價值上導入了“購物+休閑+居住”的“一站式居住”全新概念，迎合消費者對度假式生活的向往；社區(qū)文化，人文環(huán)境：這其實是生活方式的集中體現(xiàn)，作為目標消費群，我們要引導其生活方式，使之走上我們設想的道路。品牌滲透力：它將體現(xiàn)在開發(fā)商和榮盛公寓的品牌魅力上，強勢品牌將在銷售上產生巨大的號召力，從而轉化為高價值產品印象。挖掘產品資源：圍繞品牌核心價值努力完善樓宇質量、環(huán)境及服務等唯一價格的應用：在高開低走或者是低開高走的價格策略都存在一定風險性的情況下，我們建議實行唯一價格策略，也就是說，不制定清晰的定價標準，而是根據(jù)每一套的具體位置和綜合素質，制訂一個價格標準，無論是頂層的“空中花園”還是其他物業(yè)，每套都是唯一的，這不僅是價格的唯一，更是身份象征的唯一，這樣會比較符合目標消費群的心理暗示，同時也有利于我們根據(jù)市場反映狀況調整價格策略，具體應用如下：減弱心理差價原則：對于本案來說，“空中花園”的售價在2800元/㎡是能夠成立的，但本項目中有較多的其他物業(yè)（小高層），這種物業(yè)的售價定位2600元/㎡，這樣的定價只是確定在開盤的初期。試探性入市：首期推出較少物業(yè)，以獨立定價入市，觀察市場對其價格的反應，為后續(xù)推出的物業(yè)價格的制定，提供市場的參數(shù)依據(jù)。高價造勢（樓王）：在項目發(fā)售中后期，可以將幾戶朝向位置好、面積最大的“空中花園”，以豪華裝潢后高昂的定價方式作為價格造勢的形式。，在目標消費群中的口碑效果遠遠超過了被動的宣傳。二、項目市場推廣方案推廣目的建立“榮盛公寓”鹽城全方位豐盛生活小區(qū)的樓盤形象，同時塑造開發(fā)商良好品牌形象。開盤時取得市場強烈關注的效應，使項目成為鹽城的焦點樓盤。配合銷售計劃，順利完成各階段銷售目標，以實現(xiàn)理想的銷售業(yè)績。推廣策略由概念到具體：概念先行——集中造勢——階段創(chuàng)新——巧用媒體由大到小：先有效利用鹽城西南片區(qū)已經(jīng)形成的中產階級居住區(qū)的態(tài)勢，聚斂人氣、拔高知明度，形成項目價值利基、預熱整個區(qū)域板塊。再推出本項目，強勢出擊、氣勢磅礴，呼應區(qū)域增值潛力。推廣原則整合優(yōu)勢、集中造勢整合推廣是指樹立項目的整體形象，集中整合項目無形資產。在整合推廣的廣告方案中，主要側重完善的市政配套、完善生活配套、完善的環(huán)境配套，購物就在家門口。樹立享受全方位豐盛生活的鮮明個性，使項目形象深入人心。在廣告方案設計中，堅持以創(chuàng)新為主，突破常規(guī)思路，必須以全新的概念，全新的操作方式、全新的媒體整合手段進行營銷傳播，整合各種內部、外部資源，激發(fā)市場轟動。全程推廣，與項目開發(fā)節(jié)奏相適應，同步共振。推廣活動貫穿于從宣傳開始至項目熱銷的整個時間跨度中，必須與項目開發(fā)進度緊密配合，在各期項目推廣中，造成數(shù)個高潮，此起彼伏，擴大推廣的深度。分階段策略為了保持項目形象在消費者心中的新鮮感，并且緊密配合項目工程進度，整合推廣過程中媒體要組合運用，在分階段推廣中主題鮮明、準確，在項目推廣過程中要花樣翻新、系列展開、階段性推進，必須收放結合、張弛有度，創(chuàng)造多個推廣高潮。借勢造勢鋪天蓋地的廣告攻勢對于一個住宅項目的推廣前期來說是不切實際的，而直接面對目標客戶群，從他們關注的事情入手，并在推廣活動中給予他們對應的參與空間，把項目靜態(tài)的展示和業(yè)主動態(tài)的參與相結合，配合立體的媒體宣傳，造勢與借勢并重，迅速完成銷售。借勢借區(qū)域炒熱之勢，鹽城西南區(qū)域已經(jīng)被熱炒為中產階級居住區(qū)，可以充分借助這個概念，暗示消費者本項目潛藏巨大的投資潛力。造勢采用所有媒體全方位立體宣傳模式，迅速切入市場，并注重售樓現(xiàn)場氣氛營造、明麗、豐富的樣板房，加之部分目標消費群通過前期SP活動對全方位豐盛生活的體驗，很容易帶動起第一輪消費熱潮，在鹽城市場塑造“鹽城全方位豐盛生活小區(qū)”的品牌形象。媒體反饋通過前三個階段的媒體運作，分析、總結媒體效果，及時調整媒體推廣以及其他推廣方式。推廣主題主題定位、廣告語、賣點提煉尋找令人心動的項目主題定位；主題定位就是用最簡練又有感召力的方式告訴消費者我是誰，一個項目的主題定位的準確與否，會直接影響項目在消費者心目中的形象，所以提煉一個讓人一見傾心的主題定位對項目非常重要。本項目主題定位：打造鹽城全方位豐盛生活新概念賣點提煉基本賣點：非?？罩?、非常領地；（頂層躍層戶型賣點）完善的生活配套；（配套賣點）完善的交通配套；（鹽都汽車站）特別賣點：打造鹽城全方位豐盛生活新概念購物就在家門口，（項目距離鹽城最大超市世紀聯(lián)華的距離近在咫尺）推廣戰(zhàn)術圍繞 “完善的生活配套、完善的交通配套 ”兩個角度對本項目做全面推廣。完善的生活配套——鹽城最大的超市就在咫尺，銀行、學校、醫(yī)院一應俱全。完善的交通配套——鹽都汽車站建設完成，鹽馬路南段拓寬已經(jīng)在建設中。核心廣告語：全方位豐盛生活小區(qū)購物就在家門口路寬了，繁華更近了雍容大度，縱彩人生非?？罩校浅ｎI地打開窗，就可以聞到花香三、營銷整體規(guī)劃方案建議書營銷策略建議現(xiàn)場銷售策略本項目與普通商品住宅的行銷通路和策略常有不同，其關鍵因素在三個環(huán)節(jié)：有效目標客源的甑選、定位及對這類人群的正確把握；達成與有效目標客源的直接溝通；行銷招待如何與之全面配合和銷售策略的靈活運用，可以采用“一對一”直效營銷：“一對一”直效營銷是指營銷過程中，達成產品與有效客源在同一界面，直接面對面，以加強目標命中率，促進銷售，是一種實用、有效、節(jié)約成本的銷售模式。②營銷渠道建議具體舉措：事件營銷：組織由目標客源直接參與的如“項目與文化”研討、交流會公關營銷：如組織由目標客源直接參與的各類聯(lián)誼會、酒會情感營銷：如有獎活動等直效營銷推廣路徑：推廣路徑選擇應體現(xiàn)直效的特點，建立與有效客源的直接交流平臺，促進有效溝通。常常是放棄大眾化傳播媒體，或者傳統(tǒng)廣告只起輔助的作用，選擇針對性極強的媒體如各類高級俱樂部、高級酒店等場所POP或內部各類高檔雜志等。（為了提高本物業(yè)的價格空間）銷售模式：目前在國內銷售市場，房地產銷售模式主要有港式和臺式兩種。臺式注重現(xiàn)場氣氛的營造，在短期內烘熱市場，迅速完成銷售，但在整體市場把握上稍遜于港式；港式銷售模式注重整體銷售分期控制，現(xiàn)場營造的是一種寧靜淡雅的氣氛，消費者不易形成購買沖動。綜合兩種銷售模式，我們建議吸取其優(yōu)點，采用全新的體驗式銷售模式,既注重全程營銷推廣，通過各種可感的體驗模式深化其對物業(yè)的印象并迅速形成好感，也努力營造一種熱烈的現(xiàn)場成交氣氛，既有完整而豐滿的物業(yè)形象，又能迅速形成銷售。③銷控策略建議前期宣傳以整體形象為主，在案名上不突出物業(yè)形式，先給消費者形成鹽城第一物業(yè)生活的印象，然后在現(xiàn)場咨詢時再介紹其他物業(yè)形式。首推二十套（其中包括頂層的越層3套），探測市場，為突出本項目的珍貴，采用預約看樓的方式。（越層的3套在總套數(shù)上已經(jīng)達到25%，這個比例是非常高了。）預約看樓主要是讓消費者從看樓開始有尊貴的體驗，這種感覺將貫穿客戶從認知→接受→擁有的全過程。同時，通過預約看樓，有利于交叉篩選客戶，以便下一階段工作目標明確，有的放矢地進行。一方面讓消費者感到本物業(yè)的尊貴，另一方面體現(xiàn)本項目的地位和品牌個性；而度身定做則是最大限度的滿足了業(yè)主對鹽城第一物業(yè)的需求。四、價格策略執(zhí)行計劃建議書（一房一價）價目表建議（暫略）付款方式建議（各種付款方式的折率需與開發(fā)商協(xié)商決定）五、管理模式建議書物業(yè)管理模式建議因本物業(yè)是高檔公寓的定位，在物業(yè)管理上要突出特色服務，提供的服務包括：□家居清潔 □汽車清潔 □衣服洗燙 □代聘鐘點工 □代購商品 □代定車船票 □郵政服務 □住宅外觀清洗 □花匠服務 □上門廚師 □訂餐