【文章內(nèi)容簡介】 片區(qū)等地的住宅一半是自住為目的的。由于本區(qū)域一直是傳統(tǒng)的居住區(qū)，加上周邊的教育設(shè)施優(yōu)良，因此置業(yè)者會選擇自住。l 舊城改造是本區(qū)域未來發(fā)展的最大契機。廈港片區(qū)：未來新的高尚住宅區(qū)。廈港片區(qū)是廈門傳統(tǒng)的居住區(qū)，離大學(xué)路僅幾百米，既有臨海的稀缺性，又有毗鄰中山商圈的便利性，是廈門最有前景的改造片區(qū)。雖然規(guī)劃中的廈港片區(qū)是建設(shè)旅游、休閑、文化為主的高品質(zhì)、低密度公共設(shè)施，成為具有閩南風情和現(xiàn)代特色的廈門標志性區(qū)域，但是也不排除將建設(shè)為高檔的住宅的可能性。同時，由于改造的帶動左右，臨近片區(qū)也會相繼改造，未來會掀起一股住宅改造之風。但是由于近年來廈門地價上漲，廈門市民普遍認識到土地的重要性，進而借機提高搬遷成本，因此本區(qū)域的搬遷也是改造工程的一個重點。中華片區(qū)：把商業(yè)進行到底。本區(qū)域占據(jù)了中山商圈的一部分，東起思明南路、西至鷺江道，南起鎮(zhèn)海路、北至中山路，總用地面積15萬㎡，實際可供開發(fā)用地約9萬㎡。該片區(qū)被規(guī)劃為交通便利、綠意盎然、錯落有致的高品質(zhì)住宅區(qū)。但是新華城和中華城的進駐明顯加重了商業(yè)氣息，尤其是純商業(yè)的中華城，給本區(qū)域打上了深刻的商業(yè)烙印。 員當湖周邊A 概況：員當湖是引進海水的咸水湖，周邊區(qū)域，包括湖濱南路、湖濱北路、湖濱西路等圍繞員當湖或者接近員當湖的片區(qū)，一向被認為是廈門的易居之地。政治中心：市委市政府就在湖濱北路；金融中心：新加坡大華銀行、中信銀行、民生銀行以及各保險公司；配套設(shè)施：道路寬闊，交通便利；商業(yè)發(fā)達，生活方便；毗鄰湖畔，景色優(yōu)美。B 當前住宅供盤量當前在售樓盤中已售面積為400916㎡，未售面積（包括未開盤面積） ㎡，合計425370㎡。C 在售樓盤主力戶型面積在售樓盤基本是以大戶型為主.項目名稱源昌新天地藍灣國際融景居（科技大廈）國貿(mào)春天國源濱北國際(集友廣場)魯能陶然北岸米蘭春天（世紀金湖廣場）主力戶型面積113㎡和170㎡150㎡295㎡180㎡207㎡150㎡210㎡126㎡206㎡150㎡175㎡120㎡140㎡未售樓盤也是以大戶型為主項目名稱建筑類型主力戶型面積廈門國際廣場超高層住宅175㎡250㎡英皇湖畔華庭高層純住宅120㎡145㎡D 價格。眾數(shù)均價為11500元，價格波動不大，個別由本身素質(zhì)決定，價格較高。項目名稱源昌新天地藍灣國際融景居（科技大廈）國貿(mào)春天國源濱北國際(集友廣場)魯能陶然北岸米蘭春天（世紀金湖廣場）已售均價18000元12000元10000元11000元12600元11551元9200元E 現(xiàn)狀成因分析l 優(yōu)秀資源和完善配套成就軟豪宅。員當片區(qū)有寬闊的員當湖，寧靜的狐尾山森林公園和白鷺洲公園，同時生活也很方便，居住此地有離塵不離城的優(yōu)勢。l 政治中心，人文資源成就旺盛購買力。市委市政府的凝聚力使得本區(qū)域?qū)B門甚至這個閩南地區(qū)都有著強大的吸引力。l 旺盛購買力成就大戶型。由于置業(yè)者對本區(qū)域的鐘情，很多置業(yè)者，如泉州一些資金雄厚者甚至是舉家搬遷至此，三代同堂的家庭結(jié)構(gòu)也就提高了對大面積、大戶型的需求。F 未來趨勢l 拆遷和舊城改造將會是本地區(qū)土地供給的主要來源。由于開發(fā)歷史悠長，本地區(qū)幾乎沒有荒地可以出讓了，如果有，也是一些舊址了，如廈門造船廠宿舍，市政府旁邊的建業(yè)路上的古老住宅。l 高層和大戶型繼續(xù)流行。同樣是受土地影響，高層建筑（小于等于三棟）會繼續(xù)在本區(qū)域流行；而廈門島內(nèi)流行的大戶型趨勢也不例外地在本區(qū)域繼續(xù)流行。 蓮前片區(qū)A 概況 蓮前片區(qū)地處廈門東部，城鄉(xiāng)結(jié)合，開發(fā)較晚。由于其住宅租賃價格相對城市中心低，因此聚集了大量的外來者。近年來城市化的浪潮席卷全島，各種村莊都被逐漸改造成為工業(yè)區(qū)和其他商業(yè)用地，商品住宅也得到了進一步的發(fā)展。B 當前住宅供盤量當前在售樓盤面積為178084㎡，未售面積為 434387㎡（包括尚未開盤的），總供應(yīng)量為612471㎡。C 建筑類型和戶型本區(qū)域?qū)儆趰u內(nèi)開發(fā)比較晚的區(qū)域，城鄉(xiāng)結(jié)合，建筑復(fù)雜，早年建設(shè)的房屋一般是一些經(jīng)濟適用房性質(zhì)的住房，如嶺兜小區(qū)、瑞景社區(qū)、西林社區(qū)等等；從建筑類型上來看，基本是一些多層和小高層居住樓，缺乏高端的高層住宅。同時，由于本地區(qū)可出讓的土地相對富足且多樣，因此別墅、大盤住宅、小盤住宅等同時出現(xiàn)，呈現(xiàn)多樣性，但總體還是大戶型占主要。項目名稱建筑類型主力戶型價格嘉盛豪園香格里小高層100㎡－120㎡未售巴厘香墅（臺灣山莊二期）獨棟別墅、雙拼、連排、疊加別墅171至71510830上東美地（洪?；▓@）3棟18層商住樓90㎡137㎡12556康橋圣菲(合展天璽)獨棟高層16622511400云頂至尊高層豪宅260㎡310㎡30000新蓮花新龍山多層、小高層商住樓901736830D 價格。從上表也可以看出，各種建筑由于質(zhì)素不一樣，價格的差異也很大，從最低的6830元到最高的30000元都有。E 現(xiàn)狀分析和未來預(yù)測l 本區(qū)域開發(fā)較晚，周邊配套也不成熟，因此受到的局限性也不是很大，各種建筑類型都可以存在，但是起步晚，起點卻高，本區(qū)域依然遵循大戶型的基本原則不動搖，以期望在未來成為廈門另一個房價增高點。l 未來的土地來源主要依靠拆遷和集體土地國有化了。本區(qū)域有大量外來個人搭建的違章建筑，順利的拆遷可以騰出來大片的土地；目前本區(qū)域還有很多的村莊，土地使用很不充分，集體土地的出讓可以為本地區(qū)供應(yīng)充足的建設(shè)用地。l 未來的前景。根據(jù)市政府規(guī)劃的精神，本區(qū)域再建設(shè)安置房或者經(jīng)濟適用房的可能性不大，那么唯一可能的就是延續(xù)島內(nèi)住宅“高尚化”“豪宅化”的傳統(tǒng)，成為未來島內(nèi)的新的高尚社區(qū)。附：環(huán)島路也是本區(qū)域的重要部分， 目前在售樓盤主要集中在五緣灣片區(qū)，因此在后面再另行做完整的分析。 湖里區(qū)住宅市場發(fā)展概況 湖里區(qū)住宅市場經(jīng)濟環(huán)境l 經(jīng)濟體量小，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不合理。十五”期間，但是也僅僅相當于一個百萬人口的縣城的級別。 ： ：，工業(yè)相當依賴戴爾、林德等少數(shù)幾個企業(yè)，抗風險性比較差；％，和思明區(qū)的70％相比還有很大差距。整個城區(qū)的房地產(chǎn)市場經(jīng)濟背景不樂觀。l 舊工業(yè)區(qū)，城鄉(xiāng)混雜，生活氣氛不濃厚，住宅市場的吸引力大大不如思明區(qū)。作為廈門特區(qū)的發(fā)祥地，湖里區(qū)廠房密布，外來人口混雜，公共設(shè)施落后，缺乏優(yōu)質(zhì)的學(xué)校和醫(yī)院等，雖然目前雙十中學(xué)枋湖校區(qū)和實驗小學(xué)等逐步建設(shè)，可是畢竟不是很成熟。l 區(qū)域界限逐漸淡化，大廈門形成大市場。隨著廈門經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展，“廈門”的概念已經(jīng)由“思明區(qū)”—“廈門島”—“海灣型廈門”逐步轉(zhuǎn)化，湖里區(qū)也越來越被人們看好，湖里區(qū)的隔閡也逐漸取消，湖里區(qū)面臨的是全廈門甚至全福建的房地產(chǎn)市場。l 可開發(fā)土地比較多，房地產(chǎn)市場逐漸火熱。隨著思明區(qū)的土地供給日趨緊張，湖里區(qū)就成了未來土地供給的熱點地區(qū)，枋湖片區(qū)、五緣灣、湖邊水庫等地區(qū)的開發(fā)提供了大量的土地，未來的城鄉(xiāng)改造必然會提供更多的土地。 當前湖里區(qū)在售樓盤簡況區(qū)域已售住宅面積（㎡）未售住宅面積（㎡）已售商業(yè)面積（㎡）未售商業(yè)面積（㎡）總建筑面積（㎡）商業(yè)面積和住宅面積比例湖里區(qū)4396991587983％思明區(qū)12371471184378 ％湖里相當于思明的比例％％％％％/根據(jù)以上的數(shù)據(jù)我們也可以得出：l 和思明區(qū)相比，目前湖里區(qū)的商品房建筑面積開發(fā)建筑面積很小，一方面說明湖里區(qū)的開發(fā)建設(shè)相對落后，一方面也說明未來湖里區(qū)可開發(fā)利用的空間很大。l 湖里區(qū)目前的商業(yè)面積僅為住宅面積的4％，且為零星分布，一方面說明湖里區(qū)的第三產(chǎn)業(yè)不發(fā)達，另一方面業(yè)說明未來湖里區(qū)的商業(yè)還有很大的可開發(fā)空間。 一級市場概況2005年至今，湖里區(qū)一共出讓土地20幅，㎡，平均每塊土地41124㎡，可見土地供給還是很充足的。從上圖也可以看出，湖里區(qū)未來的房地產(chǎn)開發(fā)也是集中于商業(yè)和住宅的，再次印證了島內(nèi)主要發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)的規(guī)劃。 湖里區(qū)住宅市場板塊分析根據(jù)湖里區(qū)政府的經(jīng)濟報告，在20002005年，湖里區(qū)住宅市場存在以下特點：l 房地產(chǎn)開發(fā)總體規(guī)模偏小。占據(jù)廈門本島面積超半的湖里區(qū)，常見項目一般都在3萬平方米以下，房地產(chǎn)所占比重卻一直徘徊在全市的五分之一左右，大型商品房項目的缺乏避免地會對房地產(chǎn)產(chǎn)品的總體品質(zhì)提升產(chǎn)生不利影響。l 房價偏低，結(jié)構(gòu)不合理。與思明區(qū)相比，湖里區(qū)同類性質(zhì)房地產(chǎn)，同期平均價格要低3035 %左右，房價偏低給人們造成湖里區(qū)房地產(chǎn)低檔的印象，阻礙了高素質(zhì)人員的入住和購置房產(chǎn)。l 可利用資源少，缺乏房地產(chǎn)賣點。與思明區(qū)和本市其他行政區(qū)相比，湖里區(qū)缺乏景觀資源，人文資源也不豐富，城市綜合成熟度并不占優(yōu)，這些不利因素使得湖里區(qū)房地產(chǎn)難以被認可和選擇。l 市場結(jié)構(gòu)不合理。按照湖里區(qū)的人口構(gòu)成與比例，房屋租賃和二級市場應(yīng)當較為發(fā)達，房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)比例應(yīng)當平衡，但現(xiàn)實情況卻是房地產(chǎn)二級市場發(fā)育遲緩，租賃市場較不規(guī)范，制約了房地產(chǎn)的后續(xù)發(fā)展。在這種情況下，湖里很難形成有影響力的商品住宅分布帶，根據(jù)實際情況，我們主要研究近年來湖里區(qū)崛起的三大板塊。 枋湖片區(qū)A 區(qū)域概況香檳城所在位置位于枋湖片區(qū)，地處廈門本島東北部，南臨薛嶺山、虎頭山，西面與園山一路之隔，東面為鐘宅灣。，，。B本區(qū)域的商品住宅市場概況從建筑形態(tài)來看，本區(qū)域是以低容積率的小高層為主。根據(jù)政府規(guī)劃，客觀上限制了高層和超高層的建設(shè)，但是這也給別墅的建設(shè)提供了一個突破口，書香佳緣對面的翰林苑就是開發(fā)商的大膽之作。項目名稱建筑形態(tài)容積率建筑面積（㎡）陽光翠庭3棟9層34312碧湖嘉園6棟14層86000聯(lián)發(fā)欣悅園8棟11躍12層92900書香佳緣11棟12－14層110000幸福密碼7棟12－13層70000水晶森林18棟11－13層128769