【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 片區(qū)等地的住宅一半是自住為目的的。由于本區(qū)域一直是傳統(tǒng)的居住區(qū)，加上周邊的教育設(shè)施優(yōu)良，因此置業(yè)者會(huì)選擇自住。l 舊城改造是本區(qū)域未來發(fā)展的最大契機(jī)。廈港片區(qū)：未來新的高尚住宅區(qū)。廈港片區(qū)是廈門傳統(tǒng)的居住區(qū)，離大學(xué)路僅幾百米，既有臨海的稀缺性，又有毗鄰中山商圈的便利性，是廈門最有前景的改造片區(qū)。雖然規(guī)劃中的廈港片區(qū)是建設(shè)旅游、休閑、文化為主的高品質(zhì)、低密度公共設(shè)施，成為具有閩南風(fēng)情和現(xiàn)代特色的廈門標(biāo)志性區(qū)域，但是也不排除將建設(shè)為高檔的住宅的可能性。同時(shí)，由于改造的帶動(dòng)左右，臨近片區(qū)也會(huì)相繼改造，未來會(huì)掀起一股住宅改造之風(fēng)。但是由于近年來廈門地價(jià)上漲，廈門市民普遍認(rèn)識(shí)到土地的重要性，進(jìn)而借機(jī)提高搬遷成本，因此本區(qū)域的搬遷也是改造工程的一個(gè)重點(diǎn)。中華片區(qū)：把商業(yè)進(jìn)行到底。本區(qū)域占據(jù)了中山商圈的一部分，東起思明南路、西至鷺江道，南起鎮(zhèn)海路、北至中山路，總用地面積15萬㎡，實(shí)際可供開發(fā)用地約9萬㎡。該片區(qū)被規(guī)劃為交通便利、綠意盎然、錯(cuò)落有致的高品質(zhì)住宅區(qū)。但是新華城和中華城的進(jìn)駐明顯加重了商業(yè)氣息，尤其是純商業(yè)的中華城，給本區(qū)域打上了深刻的商業(yè)烙印。 員當(dāng)湖周邊A 概況：?jiǎn)T當(dāng)湖是引進(jìn)海水的咸水湖，周邊區(qū)域，包括湖濱南路、湖濱北路、湖濱西路等圍繞員當(dāng)湖或者接近員當(dāng)湖的片區(qū)，一向被認(rèn)為是廈門的易居之地。政治中心：市委市政府就在湖濱北路；金融中心：新加坡大華銀行、中信銀行、民生銀行以及各保險(xiǎn)公司；配套設(shè)施：道路寬闊，交通便利；商業(yè)發(fā)達(dá)，生活方便；毗鄰湖畔，景色優(yōu)美。B 當(dāng)前住宅供盤量當(dāng)前在售樓盤中已售面積為400916㎡，未售面積（包括未開盤面積） ㎡，合計(jì)425370㎡。C 在售樓盤主力戶型面積在售樓盤基本是以大戶型為主.項(xiàng)目名稱源昌新天地藍(lán)灣國(guó)際融景居（科技大廈）國(guó)貿(mào)春天國(guó)源濱北國(guó)際(集友廣場(chǎng))魯能陶然北岸米蘭春天（世紀(jì)金湖廣場(chǎng)）主力戶型面積113㎡和170㎡150㎡295㎡180㎡207㎡150㎡210㎡126㎡206㎡150㎡175㎡120㎡140㎡未售樓盤也是以大戶型為主項(xiàng)目名稱建筑類型主力戶型面積廈門國(guó)際廣場(chǎng)超高層住宅175㎡250㎡英皇湖畔華庭高層純住宅120㎡145㎡D 價(jià)格。眾數(shù)均價(jià)為11500元，價(jià)格波動(dòng)不大，個(gè)別由本身素質(zhì)決定，價(jià)格較高。項(xiàng)目名稱源昌新天地藍(lán)灣國(guó)際融景居（科技大廈）國(guó)貿(mào)春天國(guó)源濱北國(guó)際(集友廣場(chǎng))魯能陶然北岸米蘭春天（世紀(jì)金湖廣場(chǎng)）已售均價(jià)18000元12000元10000元11000元12600元11551元9200元E 現(xiàn)狀成因分析l 優(yōu)秀資源和完善配套成就軟豪宅。員當(dāng)片區(qū)有寬闊的員當(dāng)湖，寧?kù)o的狐尾山森林公園和白鷺洲公園，同時(shí)生活也很方便，居住此地有離塵不離城的優(yōu)勢(shì)。l 政治中心，人文資源成就旺盛購(gòu)買力。市委市政府的凝聚力使得本區(qū)域?qū)B門甚至這個(gè)閩南地區(qū)都有著強(qiáng)大的吸引力。l 旺盛購(gòu)買力成就大戶型。由于置業(yè)者對(duì)本區(qū)域的鐘情，很多置業(yè)者，如泉州一些資金雄厚者甚至是舉家搬遷至此，三代同堂的家庭結(jié)構(gòu)也就提高了對(duì)大面積、大戶型的需求。F 未來趨勢(shì)l 拆遷和舊城改造將會(huì)是本地區(qū)土地供給的主要來源。由于開發(fā)歷史悠長(zhǎng)，本地區(qū)幾乎沒有荒地可以出讓了，如果有，也是一些舊址了，如廈門造船廠宿舍，市政府旁邊的建業(yè)路上的古老住宅。l 高層和大戶型繼續(xù)流行。同樣是受土地影響，高層建筑（小于等于三棟）會(huì)繼續(xù)在本區(qū)域流行；而廈門島內(nèi)流行的大戶型趨勢(shì)也不例外地在本區(qū)域繼續(xù)流行。 蓮前片區(qū)A 概況 蓮前片區(qū)地處廈門東部，城鄉(xiāng)結(jié)合，開發(fā)較晚。由于其住宅租賃價(jià)格相對(duì)城市中心低，因此聚集了大量的外來者。近年來城市化的浪潮席卷全島，各種村莊都被逐漸改造成為工業(yè)區(qū)和其他商業(yè)用地，商品住宅也得到了進(jìn)一步的發(fā)展。B 當(dāng)前住宅供盤量當(dāng)前在售樓盤面積為178084㎡，未售面積為 434387㎡（包括尚未開盤的），總供應(yīng)量為612471㎡。C 建筑類型和戶型本區(qū)域?qū)儆趰u內(nèi)開發(fā)比較晚的區(qū)域，城鄉(xiāng)結(jié)合，建筑復(fù)雜，早年建設(shè)的房屋一般是一些經(jīng)濟(jì)適用房性質(zhì)的住房，如嶺兜小區(qū)、瑞景社區(qū)、西林社區(qū)等等；從建筑類型上來看，基本是一些多層和小高層居住樓，缺乏高端的高層住宅。同時(shí)，由于本地區(qū)可出讓的土地相對(duì)富足且多樣，因此別墅、大盤住宅、小盤住宅等同時(shí)出現(xiàn)，呈現(xiàn)多樣性，但總體還是大戶型占主要。項(xiàng)目名稱建筑類型主力戶型價(jià)格嘉盛豪園香格里小高層100㎡－120㎡未售巴厘香墅（臺(tái)灣山莊二期）獨(dú)棟別墅、雙拼、連排、疊加別墅171至71510830上東美地（洪?；▓@）3棟18層商住樓90㎡137㎡12556康橋圣菲(合展天璽)獨(dú)棟高層16622511400云頂至尊高層豪宅260㎡310㎡30000新蓮花新龍山多層、小高層商住樓901736830D 價(jià)格。從上表也可以看出，各種建筑由于質(zhì)素不一樣，價(jià)格的差異也很大，從最低的6830元到最高的30000元都有。E 現(xiàn)狀分析和未來預(yù)測(cè)l 本區(qū)域開發(fā)較晚，周邊配套也不成熟，因此受到的局限性也不是很大，各種建筑類型都可以存在，但是起步晚，起點(diǎn)卻高，本區(qū)域依然遵循大戶型的基本原則不動(dòng)搖，以期望在未來成為廈門另一個(gè)房?jī)r(jià)增高點(diǎn)。l 未來的土地來源主要依靠拆遷和集體土地國(guó)有化了。本區(qū)域有大量外來個(gè)人搭建的違章建筑，順利的拆遷可以騰出來大片的土地；目前本區(qū)域還有很多的村莊，土地使用很不充分，集體土地的出讓可以為本地區(qū)供應(yīng)充足的建設(shè)用地。l 未來的前景。根據(jù)市政府規(guī)劃的精神，本區(qū)域再建設(shè)安置房或者經(jīng)濟(jì)適用房的可能性不大，那么唯一可能的就是延續(xù)島內(nèi)住宅“高尚化”“豪宅化”的傳統(tǒng)，成為未來島內(nèi)的新的高尚社區(qū)。附：環(huán)島路也是本區(qū)域的重要部分， 目前在售樓盤主要集中在五緣灣片區(qū)，因此在后面再另行做完整的分析。 湖里區(qū)住宅市場(chǎng)發(fā)展概況 湖里區(qū)住宅市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境l 經(jīng)濟(jì)體量小，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不合理。十五”期間，但是也僅僅相當(dāng)于一個(gè)百萬人口的縣城的級(jí)別。 ： ：，工業(yè)相當(dāng)依賴戴爾、林德等少數(shù)幾個(gè)企業(yè)，抗風(fēng)險(xiǎn)性比較差；％，和思明區(qū)的70％相比還有很大差距。整個(gè)城區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)背景不樂觀。l 舊工業(yè)區(qū)，城鄉(xiāng)混雜，生活氣氛不濃厚，住宅市場(chǎng)的吸引力大大不如思明區(qū)。作為廈門特區(qū)的發(fā)祥地，湖里區(qū)廠房密布，外來人口混雜，公共設(shè)施落后，缺乏優(yōu)質(zhì)的學(xué)校和醫(yī)院等，雖然目前雙十中學(xué)枋湖校區(qū)和實(shí)驗(yàn)小學(xué)等逐步建設(shè)，可是畢竟不是很成熟。l 區(qū)域界限逐漸淡化，大廈門形成大市場(chǎng)。隨著廈門經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，“廈門”的概念已經(jīng)由“思明區(qū)”—“廈門島”—“海灣型廈門”逐步轉(zhuǎn)化，湖里區(qū)也越來越被人們看好，湖里區(qū)的隔閡也逐漸取消，湖里區(qū)面臨的是全廈門甚至全福建的房地產(chǎn)市場(chǎng)。l 可開發(fā)土地比較多，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸火熱。隨著思明區(qū)的土地供給日趨緊張，湖里區(qū)就成了未來土地供給的熱點(diǎn)地區(qū)，枋湖片區(qū)、五緣灣、湖邊水庫(kù)等地區(qū)的開發(fā)提供了大量的土地，未來的城鄉(xiāng)改造必然會(huì)提供更多的土地。 當(dāng)前湖里區(qū)在售樓盤簡(jiǎn)況區(qū)域已售住宅面積（㎡）未售住宅面積（㎡）已售商業(yè)面積（㎡）未售商業(yè)面積（㎡）總建筑面積（㎡）商業(yè)面積和住宅面積比例湖里區(qū)4396991587983％思明區(qū)12371471184378 ％湖里相當(dāng)于思明的比例％％％％％/根據(jù)以上的數(shù)據(jù)我們也可以得出：l 和思明區(qū)相比，目前湖里區(qū)的商品房建筑面積開發(fā)建筑面積很小，一方面說明湖里區(qū)的開發(fā)建設(shè)相對(duì)落后，一方面也說明未來湖里區(qū)可開發(fā)利用的空間很大。l 湖里區(qū)目前的商業(yè)面積僅為住宅面積的4％，且為零星分布，一方面說明湖里區(qū)的第三產(chǎn)業(yè)不發(fā)達(dá)，另一方面業(yè)說明未來湖里區(qū)的商業(yè)還有很大的可開發(fā)空間。 一級(jí)市場(chǎng)概況2005年至今，湖里區(qū)一共出讓土地20幅，㎡，平均每塊土地41124㎡，可見土地供給還是很充足的。從上圖也可以看出，湖里區(qū)未來的房地產(chǎn)開發(fā)也是集中于商業(yè)和住宅的，再次印證了島內(nèi)主要發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)的規(guī)劃。 湖里區(qū)住宅市場(chǎng)板塊分析根據(jù)湖里區(qū)政府的經(jīng)濟(jì)報(bào)告，在20002005年，湖里區(qū)住宅市場(chǎng)存在以下特點(diǎn)：l 房地產(chǎn)開發(fā)總體規(guī)模偏小。占據(jù)廈門本島面積超半的湖里區(qū)，常見項(xiàng)目一般都在3萬平方米以下，房地產(chǎn)所占比重卻一直徘徊在全市的五分之一左右，大型商品房項(xiàng)目的缺乏避免地會(huì)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品的總體品質(zhì)提升產(chǎn)生不利影響。l 房?jī)r(jià)偏低，結(jié)構(gòu)不合理。與思明區(qū)相比，湖里區(qū)同類性質(zhì)房地產(chǎn)，同期平均價(jià)格要低3035 %左右，房?jī)r(jià)偏低給人們?cè)斐珊飬^(qū)房地產(chǎn)低檔的印象，阻礙了高素質(zhì)人員的入住和購(gòu)置房產(chǎn)。l 可利用資源少，缺乏房地產(chǎn)賣點(diǎn)。與思明區(qū)和本市其他行政區(qū)相比，湖里區(qū)缺乏景觀資源，人文資源也不豐富，城市綜合成熟度并不占優(yōu)，這些不利因素使得湖里區(qū)房地產(chǎn)難以被認(rèn)可和選擇。l 市場(chǎng)結(jié)構(gòu)不合理。按照湖里區(qū)的人口構(gòu)成與比例，房屋租賃和二級(jí)市場(chǎng)應(yīng)當(dāng)較為發(fā)達(dá)，房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)比例應(yīng)當(dāng)平衡，但現(xiàn)實(shí)情況卻是房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)發(fā)育遲緩，租賃市場(chǎng)較不規(guī)范，制約了房地產(chǎn)的后續(xù)發(fā)展。在這種情況下，湖里很難形成有影響力的商品住宅分布帶，根據(jù)實(shí)際情況，我們主要研究近年來湖里區(qū)崛起的三大板塊。 枋湖片區(qū)A 區(qū)域概況香檳城所在位置位于枋湖片區(qū)，地處廈門本島東北部，南臨薛嶺山、虎頭山，西面與園山一路之隔，東面為鐘宅灣。，，。B本區(qū)域的商品住宅市場(chǎng)概況從建筑形態(tài)來看，本區(qū)域是以低容積率的小高層為主。根據(jù)政府規(guī)劃，客觀上限制了高層和超高層的建設(shè)，但是這也給別墅的建設(shè)提供了一個(gè)突破口，書香佳緣對(duì)面的翰林苑就是開發(fā)商的大膽之作。項(xiàng)目名稱建筑形態(tài)容積率建筑面積（㎡）陽光翠庭3棟9層34312碧湖嘉園6棟14層86000聯(lián)發(fā)欣悅園8棟11躍12層92900書香佳緣11棟12－14層110000幸福密碼7棟12－13層70000水晶森林18棟11－13層128769