【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 汽車(chē)交易市場(chǎng)有上百個(gè)，而且動(dòng)輒就是幾千畝地，上億元的投入。上海耗資500億元打造“亞洲第一國(guó)際汽車(chē)城”；北京投資超過(guò)百億元的汽車(chē)城將拔地而起；廣州宣稱(chēng)要打造“中國(guó)底特律”； 浙江金華正在打造一個(gè)總體規(guī)劃面積3000畝的金華汽車(chē)城。雖然在整體上有市場(chǎng)過(guò)熱的嫌疑，但發(fā)達(dá)地區(qū)對(duì)汽車(chē)產(chǎn)業(yè)在市場(chǎng)建設(shè)方面較為前瞻性的政策引導(dǎo)措施，貴州相比而言相形見(jiàn)絀。貴州地方政府在產(chǎn)業(yè)政策、稅收政策、市場(chǎng)宏觀規(guī)劃、土地轉(zhuǎn)讓政策、工商管理等諸多方面對(duì)汽車(chē)市場(chǎng)的建設(shè)并未采取有效的政策扶持措施，貴州汽車(chē)市場(chǎng)整體而言的各自為政、低水平的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)呈愈演愈烈之勢(shì)。二、 硬件落后是貴陽(yáng)各汽車(chē)市場(chǎng)的通病在發(fā)達(dá)地區(qū)，現(xiàn)有的大多數(shù)汽車(chē)市場(chǎng)因土地使用年限的限制，導(dǎo)致投資者和經(jīng)銷(xiāo)商都不愿也不能作長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃。貴陽(yáng)市各老牌汽車(chē)市場(chǎng)同樣面臨這一重新規(guī)劃的“后遺癥”。新建的汽車(chē)市場(chǎng)因起點(diǎn)較低，實(shí)力不強(qiáng)，在規(guī)模效益和硬件建設(shè)等方面均顯落后。如通銀汽配商城，在開(kāi)發(fā)及經(jīng)營(yíng)理念方面雖然借鑒了發(fā)達(dá)地區(qū)的做法，但仍擺脫不了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的通常思維，通過(guò)“物業(yè)銷(xiāo)售”回收投資成本，“分零銷(xiāo)售”式的做法導(dǎo)致在市場(chǎng)硬件建設(shè)方面無(wú)特色和前瞻性，據(jù)調(diào)查，通銀汽配商城的鋪位銷(xiāo)售及招商情況并不十分理想。三、 汽車(chē)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)理念與市場(chǎng)消費(fèi)特點(diǎn)不一致汽車(chē)市場(chǎng)形式多樣，有多種品牌、不同經(jīng)銷(xiāo)商集中在一起的“集貿(mào)式”市場(chǎng)；有三位一體、四位一體的汽車(chē)專(zhuān)賣(mài)店；有多種汽車(chē)專(zhuān)賣(mài)店集中的汽車(chē)大道；有單一廠家的多種品牌、多種車(chē)型集為一體的汽車(chē)展示廳；有集各種汽車(chē)品牌于一體的汽車(chē)超市等。目前，貴陽(yáng)市以3S、4S專(zhuān)賣(mài)店形式推出的汽車(chē)銷(xiāo)售網(wǎng)點(diǎn)越來(lái)越多，但真正意義上的集整車(chē)、零部件銷(xiāo)售，服務(wù)、信息提供四位一體的專(zhuān)賣(mài)店并未出現(xiàn)，由于4S專(zhuān)賣(mài)店經(jīng)銷(xiāo)商必須向廠商購(gòu)買(mǎi)特許權(quán)、服務(wù)商標(biāo)使用權(quán)等，日后接受銷(xiāo)售培訓(xùn)也要交費(fèi)。由于專(zhuān)賣(mài)店的運(yùn)營(yíng)成本非常高，為此專(zhuān)賣(mài)店為客戶(hù)提供維修和其他服務(wù)的費(fèi)用也會(huì)很高。對(duì)于消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，雖然付出了高額的維修費(fèi)用，但有時(shí)得到的服務(wù)卻不一定比非專(zhuān)賣(mài)店更好。由于消費(fèi)者在買(mǎi)車(chē)之前沒(méi)有確定的品牌概念，常常是明確了希望購(gòu)買(mǎi)的汽車(chē)的價(jià)位后，還不知道各價(jià)位有多少不同品牌的車(chē)型。在這當(dāng)中，他必須要經(jīng)過(guò)一個(gè)選擇的過(guò)程，而汽車(chē)交易市場(chǎng)最適合消費(fèi)者進(jìn)行比較和挑選。所以，一個(gè)龐大的市場(chǎng)，多個(gè)品牌集中經(jīng)營(yíng)，會(huì)為汽車(chē)消費(fèi)者提供一個(gè)更有利的消費(fèi)環(huán)境。四、 業(yè)內(nèi)各銷(xiāo)售服務(wù)企業(yè)整體實(shí)力不強(qiáng)目前，貴陽(yáng)雖有汽車(chē)銷(xiāo)售服務(wù)企業(yè)200多家，但各銷(xiāo)售服務(wù)企業(yè)整體實(shí)力不強(qiáng)，主要體現(xiàn)在如下幾個(gè)方面： 注冊(cè)資金少，多數(shù)汽車(chē)銷(xiāo)售服務(wù)企業(yè)注冊(cè)資金在200500萬(wàn)元； 多數(shù)汽車(chē)銷(xiāo)售服務(wù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)面積集中在200—500㎡之間； 賣(mài)場(chǎng)內(nèi)車(chē)的輛數(shù)少，每個(gè)品牌一般只有1—2輛，甚至缺貨。據(jù)發(fā)達(dá)地區(qū)同業(yè)相關(guān)數(shù)據(jù)，一個(gè)真正意義上的專(zhuān)賣(mài)店一年需要的開(kāi)支至少在400萬(wàn)元以上。而從銷(xiāo)售來(lái)看，每輛車(chē)的利潤(rùn)在30005000元左右，一些成熟車(chē)型的利潤(rùn)只有10002000元，甚至不賺錢(qián)。按照每輛車(chē)?yán)麧?rùn)3000元計(jì)算，專(zhuān)賣(mài)店每年也要銷(xiāo)售1300輛車(chē)以上才能“保本”，但能夠達(dá)到這個(gè)數(shù)量的經(jīng)銷(xiāo)商卻是少之又少。而在貴陽(yáng)，還沒(méi)有具備如此實(shí)力的汽車(chē)銷(xiāo)售服務(wù)企業(yè)。五、 業(yè)內(nèi)各銷(xiāo)售服務(wù)業(yè)態(tài)未能協(xié)調(diào)發(fā)展據(jù)美國(guó)汽車(chē)后市場(chǎng)協(xié)會(huì)的調(diào)查，在美國(guó)，有1美元的汽車(chē)在路上跑，便伴隨有8美元的相關(guān)服務(wù)。美國(guó)是世界上頭號(hào)汽車(chē)大國(guó)，其直接和間接為汽車(chē)、為駕車(chē)人的服務(wù)十分完善，使得汽車(chē)后市場(chǎng)的空間遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于汽車(chē)市場(chǎng)的空間，所以汽車(chē)后市場(chǎng)要比汽車(chē)市場(chǎng)更為火爆。汽車(chē)后市場(chǎng)是一個(gè)提供服務(wù)的市場(chǎng)，關(guān)鍵是要樹(shù)立現(xiàn)代汽車(chē)后市場(chǎng)新的服務(wù)觀念。一是“大服務(wù)的觀念”。從提供服務(wù)的主體來(lái)講，不僅有廠家的售后服務(wù)，也有政府部門(mén)的管理服務(wù)和各種社會(huì)機(jī)構(gòu)的服務(wù)；從服務(wù)的內(nèi)容上講，不是單一汽車(chē)維修，諸如汽車(chē)資訊、消費(fèi)信貸、技術(shù)培訓(xùn)、辦證年檢、加油換件、養(yǎng)護(hù)美容、繳納稅費(fèi)、保險(xiǎn)理賠、搶救援助、汽車(chē)文化娛樂(lè)等等，凡是人們圍繞著汽車(chē)的需求，都應(yīng)包括在內(nèi)。二是“人性化服務(wù)的觀念”。服務(wù)的對(duì)象是人而不單是車(chē)。一切要從有車(chē)人的需要出發(fā)，替他們著想，給他們提供方便，為他們排憂(yōu)解難，幫助他們實(shí)現(xiàn)人與車(chē)的完美結(jié)合。中國(guó)發(fā)達(dá)地區(qū)在汽車(chē)后市場(chǎng)的建設(shè)方面正在進(jìn)行積極的探索，貴陽(yáng)在汽車(chē)后市場(chǎng)的建設(shè)方面還尚未確立清晰的思路，各汽車(chē)銷(xiāo)售服務(wù)企業(yè)的主要利潤(rùn)源還是通過(guò)對(duì)有形商品和有形服務(wù)來(lái)實(shí)現(xiàn)的。六、 業(yè)內(nèi)缺乏龍頭性或指標(biāo)性市場(chǎng)（或企業(yè)）的領(lǐng)航員角色龍頭性或指標(biāo)性汽車(chē)交易市場(chǎng)的核心是必須提供完善的配套服務(wù)設(shè)施。首先，要選擇較好的地理位置；其次，建立和鞏固新市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)理念，新亞市將在廣告宣傳上加大投入；第三，從設(shè)計(jì)、布局、業(yè)務(wù)流程方面改善購(gòu)車(chē)環(huán)境；第四，市場(chǎng)要完善服務(wù)功能。將整個(gè)市場(chǎng)規(guī)劃為一個(gè)大4S店，不僅僅賣(mài)整車(chē)，還包括保養(yǎng)、維修服務(wù)和信息反饋等。對(duì)駐場(chǎng)經(jīng)銷(xiāo)商而言，一個(gè)好的汽車(chē)市場(chǎng)應(yīng)為他們提供良好的商務(wù)、生活條件，比如辦公、通信、倉(cāng)儲(chǔ)、物流等；對(duì)消費(fèi)者而言，一個(gè)成功的汽車(chē)市場(chǎng)里最好要提供“一站式”服務(wù)，買(mǎi)車(chē)、貸款、上牌、繳費(fèi)全部可以就地解決，這樣就需要車(chē)管所、公安檢測(cè)、購(gòu)置稅辦、銀行、保險(xiǎn)等各個(gè)單位全部駐地辦公。此外，市場(chǎng)還要提供一些特色服務(wù)，比如修一條試車(chē)道，讓消費(fèi)者買(mǎi)車(chē)時(shí)可以親自試車(chē)；定期舉行新車(chē)發(fā)布、車(chē)展等汽車(chē)文化活動(dòng)、全場(chǎng)讓利促銷(xiāo)活動(dòng)等。顯然，貴陽(yáng)汽車(chē)市場(chǎng)業(yè)內(nèi)缺乏龍頭性或指標(biāo)性市場(chǎng)（或企業(yè)）的領(lǐng)航員角色。七、 貴陽(yáng)汽車(chē)銷(xiāo)售服務(wù)業(yè)其它相關(guān)信息總結(jié)汽車(chē)交易市場(chǎng)、汽配市場(chǎng)及維修美容市場(chǎng)的分布特點(diǎn)：汽車(chē)交易市場(chǎng)偏向城郊，離城區(qū)較遠(yuǎn)；汽配市場(chǎng)聚集在太慈橋附近，屬于城區(qū)；維修美容市場(chǎng)主要分布城內(nèi)，不成規(guī)模；從汽車(chē)市場(chǎng)的租金分析：太慈橋（50元/㎡?月）——皂角井（30元/㎡?月）——中曹司（20元/㎡?月）逐漸遞減，租金不僅跟規(guī)模、配套設(shè)施、服務(wù)有關(guān)外，更重要的是地段起到?jīng)Q定性作用；汽配市場(chǎng)發(fā)展最快，僅今年增加升華汽車(chē)城10000㎡，通銀汽配商城8500㎡，通銀汽配商城的汽配門(mén)面出租率僅為50%，汽配市場(chǎng)逐漸趨向飽和；新上市項(xiàng)目物業(yè)管理費(fèi)幾乎均為3元/㎡?月；新上市項(xiàng)目均有優(yōu)惠：升華汽車(chē)城免1年物業(yè)管理費(fèi)，通銀汽配商城簽約在1—4年內(nèi)，租金免半；第二部分 三利商貿(mào)城項(xiàng)目定位分析第一節(jié) 三利商貿(mào)城項(xiàng)目概況一、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)背景“貴陽(yáng)三利商貿(mào)城”是貴州三利房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司擬在貴陽(yáng)市新添大道南段302號(hào)，原省供銷(xiāo)社下屬機(jī)械廠和土產(chǎn)公司用地范圍內(nèi)開(kāi)發(fā)的集汽車(chē)貿(mào)易、電器經(jīng)銷(xiāo)為一體的綜合性商貿(mào)城。該地塊產(chǎn)權(quán)屬省供銷(xiāo)社下屬機(jī)械廠和土產(chǎn)公司兩家單位所有。現(xiàn)該地塊己經(jīng)省供銷(xiāo)社同意由貴州三利房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司實(shí)施開(kāi)發(fā)。二、項(xiàng)目用地狀況項(xiàng)目地塊的用地現(xiàn)狀是總用地面積 160畝，合 106672 ㎡，地塊沿新添大道長(zhǎng)473米，縱深70—130米。交通便利且輻射面廣，地塊距貴陽(yáng)市區(qū)約3公里，通過(guò)新添大道能方便快捷地轉(zhuǎn)上貴遵、貴畢、貴新、貴黃四條高等級(jí)公路，并與2320國(guó)道相連。在 160畝土地中，可供使用的平整土地約 120畝，合50004㎡，林地及坡地約 40畝，合26668 ㎡，周邊林木蔥郁、環(huán)境優(yōu)美。項(xiàng)目用地范圍內(nèi)原來(lái)的機(jī)械廠和土產(chǎn)公司兩個(gè)單位，由于體制及市場(chǎng)原因，均處于停業(yè)虧損狀態(tài)，均無(wú)居住人口，不需動(dòng)遷。目前該地塊現(xiàn)有供電能力 190KVA，且增容余地大，供水能力為年計(jì)劃用l．2萬(wàn)立方，電信網(wǎng)絡(luò)通過(guò)，煤氣、排污、排洪條件具備。第二節(jié) 建設(shè)規(guī)模及實(shí)施方案一、 建設(shè)規(guī)模根據(jù)項(xiàng)目定位方案和初步設(shè)計(jì)，建設(shè)規(guī)模為：總占地面積： 64000㎡總建筑面積： 100000㎡主入口廣場(chǎng)： 3000㎡停車(chē)場(chǎng)： 6800㎡道路： 7300㎡綠化及環(huán)境： 6900㎡主體三層： 40000㎡/層二、實(shí)施方案按照“統(tǒng)一規(guī)劃、總體設(shè)計(jì)、分期實(shí)施”的原則，第一年先投資建設(shè)40000㎡及主入口廣場(chǎng)，第二年在40000㎡投入營(yíng)運(yùn)的同時(shí)，再投資建設(shè)后60000㎡，兩年內(nèi)完成全部建設(shè)任務(wù)。第三節(jié) 三利商貿(mào)城商業(yè)業(yè)態(tài)定位建議一、商業(yè)業(yè)態(tài)定位三利商貿(mào)城項(xiàng)目的商業(yè)業(yè)態(tài)定位應(yīng)立足于汽車(chē)銷(xiāo)售與服務(wù)產(chǎn)業(yè)多元化的做法。商業(yè)業(yè)態(tài)定位：以集整車(chē)銷(xiāo)售、零部件銷(xiāo)售、服務(wù)、信息提供四位一體的（4S）大市場(chǎng)為主體，集品牌特色餐飲、汽車(chē)娛樂(lè)與文化產(chǎn)業(yè)為一體的大型汽車(chē)園。業(yè)態(tài)功能如圖示：（4S）汽車(chē)專(zhuān)賣(mài)中心信息提供服務(wù)零部件銷(xiāo)售整車(chē)銷(xiāo)售服務(wù)中心按揭窗口保險(xiǎn)理賠窗口牌照窗口稅務(wù)窗口車(chē)管所窗口公安檢測(cè)窗口汽車(chē)俱樂(lè)部試車(chē)場(chǎng)地新車(chē)發(fā)布車(chē)友沙龍駕駛培訓(xùn)中心汽配中心汽車(chē)維修服務(wù)中心新車(chē)加油站辦公商務(wù)中心舊車(chē)拍賣(mài)中心倉(cāng)儲(chǔ)物流中心汽車(chē)裝飾美容中心品牌餐飲物業(yè)管理中心物業(yè)租賃中心汽車(chē)銷(xiāo)售中心汽車(chē)公園市場(chǎng)管理辦公室二、規(guī)劃設(shè)置建議本項(xiàng)目建筑規(guī)模10萬(wàn)㎡，暫考慮8萬(wàn)㎡，具體面積分配如下表：序號(hào)名 稱(chēng)面積分配位置設(shè)置經(jīng)營(yíng)1汽車(chē)銷(xiāo)售中心30000㎡一樓賣(mài)場(chǎng)附廳二樓一半體量分零租賃2（4S）汽車(chē)專(zhuān)賣(mài)中心10000㎡一樓賣(mài)場(chǎng)主廳分零租賃3汽配中心5000㎡一樓賣(mài)場(chǎng)附廳分零租賃4汽車(chē)維修服務(wù)中心2500㎡一樓賣(mài)場(chǎng)附廳分零（或整體）租賃5汽車(chē)裝飾美容中心2500㎡一樓賣(mài)場(chǎng)附廳分零（或整體）租賃6倉(cāng)儲(chǔ)物流中心5000㎡二樓分零租賃7服務(wù)中心1200㎡二樓——8辦公商務(wù)中心5000㎡三樓分零租賃9舊車(chē)拍賣(mài)中心1500㎡二樓委托經(jīng)營(yíng)10物業(yè)管理中心500㎡一樓——11物業(yè)租賃中心200㎡一樓——12汽車(chē)俱樂(lè)部3000㎡三樓委托經(jīng)營(yíng)13新車(chē)加油站300㎡附屬設(shè)施委托經(jīng)營(yíng)14品牌餐飲5000㎡三樓整體租賃經(jīng)營(yíng)15員工宿舍區(qū)5000㎡附屬設(shè)施租賃經(jīng)營(yíng)16其它3300㎡————在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，要充分考慮如下方面： 土地平整，宜消除土地自然高差； 層高設(shè)置：；； （4S）汽車(chē)專(zhuān)賣(mài)中心是本項(xiàng)目賣(mài)場(chǎng)規(guī)劃的重中之重，要求考慮設(shè)置中庭，至少跨二層層高，中庭區(qū)域可不考慮作第三層； 考慮從主樓兩翼開(kāi)辟車(chē)道直達(dá)第二層； 考慮設(shè)置載重貨運(yùn)電梯二部； 第一層設(shè)主入口通道（中庭位置）和兩個(gè)次入口（兩翼）； 試車(chē)場(chǎng)地設(shè)置于主樓背面靠山麓沿線(xiàn)； 汽車(chē)維修服務(wù)中心設(shè)置于第一層賣(mài)場(chǎng)附廳靠山麓一側(cè)； 汽車(chē)裝飾美容中心設(shè)置于第一層賣(mài)場(chǎng)附廳靠臨街面； 設(shè)置地面停車(chē)場(chǎng)（臨街沿線(xiàn)廣場(chǎng)內(nèi)），可同時(shí)考慮利用地塊自然高差做局部地下停車(chē)場(chǎng)；1 為有利于規(guī)劃好賣(mài)場(chǎng)，可考慮不做沿街獨(dú)立門(mén)面；1 加油站設(shè)置考慮獨(dú)立于主樓的臨街地塊位置，可同時(shí)對(duì)外營(yíng)業(yè)；三、商業(yè)服務(wù)與商業(yè)文化軟件建設(shè) 二十四小時(shí)電話(huà)咨詢(xún)服務(wù)； 設(shè)立舊車(chē)拍賣(mài)中心（附屬業(yè)務(wù)），聘請(qǐng)汽車(chē)評(píng)估師委托估價(jià)，以利于以舊換新業(yè)務(wù)，暫不考慮規(guī)?；亩周?chē)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)； 邀請(qǐng)知名駕駛培訓(xùn)中心進(jìn)駐，開(kāi)設(shè)駕駛、維修、保養(yǎng)等培訓(xùn)業(yè)務(wù)； 定期舉行新車(chē)發(fā)布、車(chē)展等汽車(chē)文化活動(dòng)、全場(chǎng)讓利促銷(xiāo)活動(dòng)等； 委托有相關(guān)經(jīng)驗(yàn)和影響力的人士成立“車(chē)友俱樂(lè)部”，定期組織活動(dòng)、舉辦車(chē)會(huì)交流會(huì)，適當(dāng)時(shí)機(jī)創(chuàng)辦市場(chǎng)專(zhuān)刊，促進(jìn)本汽車(chē)園市場(chǎng)影響力； 投資與“貴州都市報(bào)”或“貴陽(yáng)晚報(bào)”協(xié)作，定期在某固定版面創(chuàng)辦“汽車(chē)沙龍”、“汽車(chē)之窗”等欄目，及時(shí)反饋市場(chǎng)信息和刊登廣告，為經(jīng)營(yíng)商家創(chuàng)造一個(gè)高性?xún)r(jià)比的信息傳播平臺(tái)； 建立網(wǎng)站，至今貴陽(yáng)未有，相對(duì)費(fèi)用較低。其目的主要不是為了網(wǎng)上銷(xiāo)售，因?yàn)榫W(wǎng)上成交率極低，這跟中國(guó)傳統(tǒng)的消費(fèi)習(xí)慣有關(guān)。關(guān)鍵是為了傳遞反饋信息、提升項(xiàng)目品質(zhì)，同時(shí)，