【文章內(nèi)容簡介】 都不能很好的滿足消費(fèi)者的需求。公寓暢銷戶型集中在3050㎡，住宅二室二廳7595㎡，三室二廳120130㎡，四室二廳160㎡左右，別墅190245㎡，其中四室二廳160㎡左右暢銷戶型主要集中在存在政府企業(yè)機(jī)關(guān)團(tuán)購的樓盤中。216。 滯銷戶型：頂層復(fù)式及塔樓戶型銷售速度慢不僅區(qū)域內(nèi)頂層復(fù)式以及塔樓戶型較難銷售，整個濟(jì)南市場該類戶型銷售速度也較慢。區(qū)域內(nèi)四室二廳180㎡以上、兩室兩廳兩衛(wèi) 114㎡左右、公寓60116㎡較難去化。216。 容積率：，小高層為主流建筑類型，建筑類型以小高層為主，多層、高層為輔。由于該板塊土地供應(yīng)充沛，且早期取得土地的在售樓盤土地取得費(fèi)用比較低，因此建筑密度不高，容積率較低。但近年來，通過招拍掛方式上市的土地成本加大，容積率有增加的趨勢。216。 綠化率：集中在40%左右，有較大的提升空間該板塊的樓盤綠化率基本上都在40%左右，有較大的提升空間，這比較符合該片區(qū)的樓盤定位，既保證了樓盤的綠化景觀，也不至于犧牲太多建筑面積。 客群分析區(qū)域樓盤客戶群情況 項目名稱客群特征黃金時代黃金時代一、二、三期主要是以團(tuán)購為主，團(tuán)購單位基本為政府機(jī)關(guān)，有省交通局和省紀(jì)委等政府機(jī)關(guān)單位，有少量的散客戶，購房目的主要是為了居住。新區(qū)內(nèi)部各大企業(yè)中層以上購買者較多，三期公寓目標(biāo)客群為高新區(qū)從業(yè)的年輕人。盛世花城項目位于高新區(qū)，屬于濟(jì)南的發(fā)展區(qū)域，周邊企業(yè)較多，區(qū)域發(fā)展?jié)摿^大，同時距離老城區(qū)相對較遠(yuǎn)，使得主要客戶群為周邊企業(yè)工作的中高收入客戶為主。其中，有濟(jì)鋼等大型企業(yè)的職工。區(qū)域客戶是項目的主力客源為周邊工作的人群。主要滿足區(qū)域消費(fèi)者享受型居住需求。萊茵小鎮(zhèn)受項目所處區(qū)位及整體定位的影響，項目的普通住宅部分主要客戶來自東部區(qū)域的中產(chǎn)階層，如IT精英、城市白領(lǐng)以及企業(yè)中高層管理者，購買本項目作為第一居所。尚層E墅部分為高新區(qū)第一個小戶型產(chǎn)品，主要為高新區(qū)從業(yè)的年輕人以及投資性客戶。項目的別墅產(chǎn)品面向高新區(qū)的企事業(yè)單位的高層管理人員，東部區(qū)域的個體老板，滿足享受型居住生活需求。匯展香格里拉因匯展香格里拉東、西兩塔以兩室、或可以分割兩室的一室兩廳戶型為主，其購買客群主要看中其低單價及低總價。購買客群多為30歲左右的已婚人士為主，購房目的以過渡性自用為主，其比例約占購房總體的70%。高新區(qū)板塊購房者主要來自于主城區(qū)及其周邊附近從業(yè)人員，相對于其他板塊的購房者而言其購買力稍弱，且多以自用為主。高端產(chǎn)品為企事業(yè)單位的高層管理人員，東部區(qū)域的個體老板等成功人士。由于區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)較多，工薪階層及其大量的技術(shù)性人員，有著較為穩(wěn)定的收入，為方便工作生活，選擇在區(qū)域內(nèi)購房。隨著東部發(fā)展步伐的加快，政府性單位團(tuán)購一些產(chǎn)品滿足政府機(jī)關(guān)單位人員居住需求。該區(qū)域的小戶型產(chǎn)品主要面向高新區(qū)從業(yè)的年輕人，同時吸引投資性客戶的注意力。 板塊潛在項目分析 成交土地市場分析2006年推出地塊情況：地塊位置建筑面積（萬㎡）容積率開發(fā)商預(yù)計建筑類型2006G010高新區(qū)舜雅路東側(cè)山東眾成地產(chǎn)有限公司小高層2006G026濟(jì)南東部產(chǎn)業(yè)帶鳳岐路（原臨港路）以東、山東建筑大學(xué)新校區(qū)以西、以南，歷城工業(yè)園以北山東建大教育置業(yè)有限公司多層、小高層2006G037高新區(qū)新東方花園東北側(cè)28濟(jì)南浪潮置業(yè)有限公司小高層、高層數(shù)據(jù)來源：濟(jì)南國土資源局2007年高新區(qū)成交居住土地情況：地塊位置土地面積（畝）規(guī)劃用地性質(zhì)容積率中標(biāo)單位單價（萬元/畝）2007G005高新區(qū)11號地塊，萊茵小鎮(zhèn)北側(cè)居住地上≤地下≤青島海信房地產(chǎn)股份有限公司2007G006高新區(qū)3號地塊，工業(yè)南路南側(cè)，開拓北路西側(cè)地塊一：公建 地塊二：居住地塊一：地上≤，地下≤；地塊二：地上≤，地下≤山東鑫苑置業(yè)有限公司2007G007高新區(qū)9號地塊，工業(yè)南路北側(cè)，開拓北路西側(cè)地塊一：公建 地塊二：居住地塊一：地上≤，地下≤；地塊二：地上≤，地下≤山東中齊房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、濟(jì)南高新區(qū)金橋辦事處牛旺社區(qū)居民委員會2007G008高新區(qū)12號地塊，新濼大街西延線南側(cè)地塊一：公建地塊二：居住地塊一：地上≤，地下≤；地塊二：地上≤，地下≤濟(jì)南魯源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司數(shù)據(jù)來源：濟(jì)南國土資源局高新區(qū)土地市場活躍，潛在競爭激烈2006年成交土地市場供應(yīng)量預(yù)計約54萬平方米，用地性質(zhì)以居住用地和公建用地為主，地塊獲得者為濟(jì)南本土知名開發(fā)商或者外地知名開發(fā)商，具有較強(qiáng)的市場運(yùn)作能力和成熟開發(fā)經(jīng)驗。預(yù)計上市時間為2007年底和2008年年初，市場供應(yīng)量約80萬平方米。近兩年成交土地市場供應(yīng)量約130萬平方米，市場競爭激烈。成交土地單價攀升，用地類型綜合化，容積率提升，用低強(qiáng)度加大，對開發(fā)商運(yùn)作水平提高，同時完善了區(qū)域配套協(xié)同發(fā)展，形成區(qū)域規(guī)模資源共享優(yōu)勢，增強(qiáng)消費(fèi)者區(qū)域認(rèn)知度。高新區(qū)做為熱點(diǎn)開發(fā)區(qū)域之一，潛在市場供應(yīng)量較大，預(yù)計2007年下半年將集中上市，同時政府為加快新區(qū)建設(shè)為著力推動該板塊的土地上市，市場競爭將進(jìn)入白熱化?？腿悍矫嬉愿咝聟^(qū)工作的企事業(yè)單位人員為主。 擬將上市項目分析已知擬將上市項目情況地塊名稱項目名稱開發(fā)商容積率綠化率預(yù)計建筑類型建筑面積（萬㎡）2006G026建大項目山東建大教育置業(yè)有限公司35%多層、小高層2007G005海信項目青島海信房地產(chǎn)股份有限公司35%小高層、高層322007G006鑫苑國際城花園山東鑫苑置業(yè)有限公司——35%21棟小高層、高層30注：通過市場調(diào)研獲得擬將上市項目的較為詳細(xì)資料建大項目其學(xué)校及關(guān)系單位團(tuán)購部分約20萬㎡，對外銷售約5萬㎡擬將上市項目供應(yīng)量約67萬平方米，建筑類型以小高層、高層為主。開發(fā)商品牌知名度較高，具有先進(jìn)的開發(fā)理念。樓盤綠化率均為35%，提升空間大，項目可以通過提升綠化景觀提升品質(zhì)。地塊名稱項目名稱建筑面積（萬㎡）預(yù)計推出時間預(yù)計價格（元/㎡）預(yù)計主力戶型及面積預(yù)計主力目標(biāo)客戶群2006G026建大項目2008年初5000——建大學(xué)校及關(guān)系單位團(tuán)購約20萬㎡，對外銷售約5萬㎡，主力目標(biāo)客戶群為周邊從業(yè)人員2007G005海信項目322008年500090平方米左右戶型高新區(qū)從業(yè)的年輕人以及老城區(qū)內(nèi)的青年人，打造青年社區(qū)2007G006鑫苑國際城花園302007年11月5100一室二廳60㎡；二室二廳78㎡；三室二廳92120㎡高新區(qū)從業(yè)的年輕人以及老城區(qū)內(nèi)的青年人注：銷售價格預(yù)計主要根據(jù)當(dāng)時土地成交價結(jié)合市場情況預(yù)估及其市場調(diào)研所得216。 預(yù)計上市時間：2007年底和2008年初216。 預(yù)計銷售價格：集中在5000元/平方米左右，主力總價約4055萬元/套216。 預(yù)計主力戶型面積：以中小戶型為主預(yù)計區(qū)域樓盤以中小戶型為主，其中一室二廳60㎡左右、二室二廳8090㎡；三室二廳92120㎡。216。 高新區(qū)從業(yè)人員及年輕人為主力客群，團(tuán)購客戶依然存在高新區(qū)從業(yè)人員以及老城區(qū)內(nèi)的青年人是主要目標(biāo)客戶群，主要滿足首次置業(yè)需求。一些樓盤中依然存在團(tuán)購的客戶。 板塊發(fā)展趨勢預(yù)測分析板塊的現(xiàn)狀是按照“南科北商”的格局建設(shè)，其框架已初步形成。其功能劃分是：以新宇路——中心廣場——會展中心為南北主軸線，沿工業(yè)南路兩側(cè)由西向東規(guī)劃會展中心、中心廣場、商業(yè)服務(wù)區(qū)、商務(wù)辦公區(qū)、科技研發(fā)區(qū)、居住區(qū)等六大功能區(qū)。各功能區(qū)通過工業(yè)南路、新宇路、世紀(jì)大道和兩條商業(yè)軸線連接在一起，成為功能相連的城市整體。規(guī)劃中的金融商貿(mào)區(qū)位于新宇路西側(cè)，總占地22公頃，,建筑面積43萬平方米，是高新區(qū)板塊今后發(fā)展的重點(diǎn)之一。上述規(guī)劃是高新區(qū)未來的發(fā)展重點(diǎn)，隨著區(qū)域規(guī)劃的實施將會對高新區(qū)的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房地產(chǎn)發(fā)展布局帶來深遠(yuǎn)的影響；高新區(qū)目前缺乏各種生活配套的局面也將會得到徹底的改善，板塊內(nèi)部居民的生活質(zhì)量將得到大幅度的提高，區(qū)域土地價格也會升值，板塊的房地產(chǎn)市場將會迎來一個發(fā)展的高峰。此外，高新區(qū)奧體中心周邊大量商業(yè)用地的成交，預(yù)示著周邊生活商業(yè)配套將不斷完善，區(qū)域發(fā)展速度加快，奧體中心的建設(shè)及周邊配套設(shè)施的完善，有利于項目區(qū)域的發(fā)展和價值的提升。 區(qū)域住宅市場研究結(jié)論216。 區(qū)域規(guī)模開發(fā)為主，市場潛在競爭激烈注：未來兩年市場供應(yīng)量主要通過市場調(diào)研和經(jīng)驗預(yù)估樓盤規(guī)模項目周邊板塊遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于高新區(qū)板塊，但未來兩年市場供應(yīng)量卻低于高新區(qū)供應(yīng)量，這與房地產(chǎn)開發(fā)成熟度、板塊生活、商業(yè)配套設(shè)施完善度有關(guān)。此外，周邊板塊樓盤數(shù)量少，高新區(qū)樓盤數(shù)量多，但整體規(guī)模高于高新區(qū)，表明項目周邊板塊以大盤開發(fā)為主，市場競爭激烈度高于高新區(qū)。216。 區(qū)域與高新區(qū)價格差異較大，具有一定價值提升空間注：項目周邊板塊價格包含別墅類低密度產(chǎn)品價格項目周邊板塊加權(quán)均價與高新區(qū)和東部整體市場價格相比差異較大，相差約500元/平方米，低于濟(jì)南整體市場價格約200平方米，具有一定的價值提升空間。216。 疊拼聯(lián)排別墅暢銷，大眾戶型加快上市步伐板塊項目周邊板塊高新區(qū)板塊主力戶型及面積疊拼別墅152267㎡二室二廳90㎡左右和三室二廳130㎡左右公寓主力面積集中在3050㎡，住宅主力戶型為二室二廳7595㎡，三室二廳118150㎡，別墅集中在174250㎡暢銷戶型及面積疊拼別墅152267㎡二室二廳90㎡左右　公寓3050㎡，住宅二室二廳7595㎡，三室二廳120130㎡，四室二廳160㎡左右，別墅190245㎡滯銷戶型及面積頂層復(fù)式及170㎡平層　頂層復(fù)式及塔樓戶型銷售速度慢。區(qū)域內(nèi)四室二廳180㎡以上、兩室兩廳兩衛(wèi) 114㎡左右、公寓60116㎡較難去化。容積率　綠化率45%以上　集中在35%40%　檔次中高檔為主中檔為主項目周邊板塊以疊拼為代表的高端產(chǎn)品較為暢銷，普通住宅戶型與高新區(qū)基本一致，這表明二者之間基本目標(biāo)客戶群存在一致性。隨著彩石山莊工程進(jìn)度的加快，鑫苑國際城市花園、海信項目的擬將上市，普通住宅適合大眾的戶型將加快上市步伐。216。 區(qū)域低密度開發(fā)為主，小高層、高層逐漸增多項目周邊板塊主要以多層建筑為主，而高新區(qū)主要以小高層為主，高層逐漸增多，多層所占比重逐漸下降。216。 目標(biāo)客群為東部企業(yè)高管成功人士及周邊工作人員項目周邊板塊購房者主要來自于主城區(qū)成功人士和周邊企業(yè)事業(yè)單位中高層管理人員。高端產(chǎn)品為企事業(yè)單位的高層管理人員，東部區(qū)域的個體老板等成功人士。由于區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)較多，工薪階層及其大量的技術(shù)性人員，有著較為穩(wěn)定的收入，為方便工作生活，選擇在區(qū)域內(nèi)購房。216。 政府建房和企業(yè)建房產(chǎn)生客戶分流項目所在區(qū)域，存在一些政府機(jī)關(guān)及濟(jì)南大型企業(yè)的集資建房。而作為政府機(jī)關(guān)人員屬于社會中等階層穩(wěn)定的收入群體，濟(jì)南力諾、濟(jì)鋼、煉油廠等幾大企業(yè)的工薪階層和中層高層管理人員無疑屬于區(qū)域乃至濟(jì)南區(qū)域穩(wěn)定和高質(zhì)客戶群。這無形中減少了項目所在區(qū)域的客戶群。216。 高新區(qū)的開發(fā)建設(shè)，產(chǎn)生客戶分流高新區(qū)當(dāng)前為濟(jì)南市開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域之一，近年來開發(fā)建設(shè)節(jié)奏有所加快，但依舊較為緩慢。高新區(qū)經(jīng)過五六年的房地產(chǎn)開發(fā)，才形成以齊魯軟件園、濟(jì)南國際會展中心為核心的房地產(chǎn)開發(fā)成熟熱點(diǎn)區(qū)，該區(qū)域?qū)椖克趨^(qū)域的產(chǎn)生較直接的客戶分流。可以預(yù)見區(qū)域內(nèi)像高新區(qū)發(fā)展，較成熟也需要5年左右時間。 216。 東部企業(yè)、事業(yè)單位、it從業(yè)人員為主要客群 綜合區(qū)域市場主力總價、房地產(chǎn)市場開發(fā)成熟度，主力客源依舊來源于東部區(qū)域客戶群。當(dāng)前市場上主力總價集中在4575萬元/套之間，產(chǎn)品各個區(qū)域均有分布，增加了項目潛在市場競爭力。216。 土地潛在供應(yīng)量大，潛在競爭激烈作為熱點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，高新區(qū)及項目周邊均具有大量的潛在供應(yīng)土地，這使得區(qū)域周邊潛在市場供應(yīng)較為激烈，但可以通過專業(yè)化運(yùn)作，有效規(guī)避潛在市場風(fēng)險。216。 長遠(yuǎn)前景看好，配套成為制約發(fā)展瓶頸從城市規(guī)劃和濟(jì)南長遠(yuǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略看，項目所在區(qū)域具有大的發(fā)展?jié)摿?，但是生活商業(yè)配套設(shè)施缺乏，成為制約其發(fā)展速度的瓶頸。而大盤的開發(fā)有助于解決當(dāng)前的配套設(shè)施缺乏的問題，從而打開開發(fā)的瓶頸，催生東部開發(fā)建設(shè)，加快項目升值。216。 高新區(qū)快速發(fā)展，利于項目所在區(qū)域發(fā)展高新區(qū)的快速發(fā)展和生活商業(yè)配套設(shè)施的完善有助于加快東部的開發(fā)建設(shè)，縮小城市生活圈和消費(fèi)者空間距離感，加強(qiáng)區(qū)域認(rèn)知度和產(chǎn)品價值提升。項目所處板塊與高新區(qū)可形成資源共享，同時競爭較為激烈，需要通過專業(yè)的策劃和營銷推廣增強(qiáng)產(chǎn)品競爭力，規(guī)避風(fēng)險。 競爭樓盤分析 總體概況根據(jù)項目所在區(qū)域，地塊經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)，周邊房地產(chǎn)開發(fā)情況，選擇區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品類型相近、目標(biāo)客戶群相近、資料較為詳盡的樓盤作為項目的競爭樓盤。選擇盛世花城、萊茵小鎮(zhèn)、黃金時代、鑫苑國際城市花園、彩石山莊、海信項目、火炬項目作為競爭樣本樓盤。樓盤列表：項目名稱位置開發(fā)商盛世花城濟(jì)南市新宇北路天業(yè)地產(chǎn)萊茵小鎮(zhèn)濟(jì)南國際會展中心西鄰世通地產(chǎn)鑫苑國際城市花園高新區(qū)3號地塊，工業(yè)南路南側(cè)，開拓北路西側(cè)鑫苑置業(yè)黃金時代齊魯軟件園南黃金置業(yè)彩石山莊歷下區(qū)邢村立交橋向東3公里三聯(lián)城建海信項目高新區(qū)11號地塊，萊茵小鎮(zhèn)北側(cè)海信地產(chǎn)火炬項目唐冶新城火炬地產(chǎn) 供應(yīng)量分析項目名稱建筑類型建筑面積（萬㎡）容積率綠化率銷售率盛世花城小高層、高層3735%40%萊茵小鎮(zhèn)小高層、別墅1555%80%鑫苑國際城市花園小高層、高層30——35%0%黃金時代多層、小高層20