【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 都不能很好的滿足消費(fèi)者的需求。公寓暢銷戶型集中在3050㎡，住宅二室二廳7595㎡，三室二廳120130㎡，四室二廳160㎡左右，別墅190245㎡，其中四室二廳160㎡左右暢銷戶型主要集中在存在政府企業(yè)機(jī)關(guān)團(tuán)購(gòu)的樓盤中。216。 滯銷戶型：頂層復(fù)式及塔樓戶型銷售速度慢不僅區(qū)域內(nèi)頂層復(fù)式以及塔樓戶型較難銷售，整個(gè)濟(jì)南市場(chǎng)該類戶型銷售速度也較慢。區(qū)域內(nèi)四室二廳180㎡以上、兩室兩廳兩衛(wèi) 114㎡左右、公寓60116㎡較難去化。216。 容積率：，小高層為主流建筑類型，建筑類型以小高層為主，多層、高層為輔。由于該板塊土地供應(yīng)充沛，且早期取得土地的在售樓盤土地取得費(fèi)用比較低，因此建筑密度不高，容積率較低。但近年來(lái)，通過(guò)招拍掛方式上市的土地成本加大，容積率有增加的趨勢(shì)。216。 綠化率：集中在40%左右，有較大的提升空間該板塊的樓盤綠化率基本上都在40%左右，有較大的提升空間，這比較符合該片區(qū)的樓盤定位，既保證了樓盤的綠化景觀，也不至于犧牲太多建筑面積。 客群分析區(qū)域樓盤客戶群情況 項(xiàng)目名稱客群特征黃金時(shí)代黃金時(shí)代一、二、三期主要是以團(tuán)購(gòu)為主，團(tuán)購(gòu)單位基本為政府機(jī)關(guān)，有省交通局和省紀(jì)委等政府機(jī)關(guān)單位，有少量的散客戶，購(gòu)房目的主要是為了居住。新區(qū)內(nèi)部各大企業(yè)中層以上購(gòu)買者較多，三期公寓目標(biāo)客群為高新區(qū)從業(yè)的年輕人。盛世花城項(xiàng)目位于高新區(qū)，屬于濟(jì)南的發(fā)展區(qū)域，周邊企業(yè)較多，區(qū)域發(fā)展?jié)摿^大，同時(shí)距離老城區(qū)相對(duì)較遠(yuǎn)，使得主要客戶群為周邊企業(yè)工作的中高收入客戶為主。其中，有濟(jì)鋼等大型企業(yè)的職工。區(qū)域客戶是項(xiàng)目的主力客源為周邊工作的人群。主要滿足區(qū)域消費(fèi)者享受型居住需求。萊茵小鎮(zhèn)受項(xiàng)目所處區(qū)位及整體定位的影響，項(xiàng)目的普通住宅部分主要客戶來(lái)自東部區(qū)域的中產(chǎn)階層，如IT精英、城市白領(lǐng)以及企業(yè)中高層管理者，購(gòu)買本項(xiàng)目作為第一居所。尚層E墅部分為高新區(qū)第一個(gè)小戶型產(chǎn)品，主要為高新區(qū)從業(yè)的年輕人以及投資性客戶。項(xiàng)目的別墅產(chǎn)品面向高新區(qū)的企事業(yè)單位的高層管理人員，東部區(qū)域的個(gè)體老板，滿足享受型居住生活需求。匯展香格里拉因匯展香格里拉東、西兩塔以兩室、或可以分割兩室的一室兩廳戶型為主，其購(gòu)買客群主要看中其低單價(jià)及低總價(jià)。購(gòu)買客群多為30歲左右的已婚人士為主，購(gòu)房目的以過(guò)渡性自用為主，其比例約占購(gòu)房總體的70%。高新區(qū)板塊購(gòu)房者主要來(lái)自于主城區(qū)及其周邊附近從業(yè)人員，相對(duì)于其他板塊的購(gòu)房者而言其購(gòu)買力稍弱，且多以自用為主。高端產(chǎn)品為企事業(yè)單位的高層管理人員，東部區(qū)域的個(gè)體老板等成功人士。由于區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)較多，工薪階層及其大量的技術(shù)性人員，有著較為穩(wěn)定的收入，為方便工作生活，選擇在區(qū)域內(nèi)購(gòu)房。隨著東部發(fā)展步伐的加快，政府性單位團(tuán)購(gòu)一些產(chǎn)品滿足政府機(jī)關(guān)單位人員居住需求。該區(qū)域的小戶型產(chǎn)品主要面向高新區(qū)從業(yè)的年輕人，同時(shí)吸引投資性客戶的注意力。 板塊潛在項(xiàng)目分析 成交土地市場(chǎng)分析2006年推出地塊情況：地塊位置建筑面積（萬(wàn)㎡）容積率開發(fā)商預(yù)計(jì)建筑類型2006G010高新區(qū)舜雅路東側(cè)山東眾成地產(chǎn)有限公司小高層2006G026濟(jì)南東部產(chǎn)業(yè)帶鳳岐路（原臨港路）以東、山東建筑大學(xué)新校區(qū)以西、以南，歷城工業(yè)園以北山東建大教育置業(yè)有限公司多層、小高層2006G037高新區(qū)新東方花園東北側(cè)28濟(jì)南浪潮置業(yè)有限公司小高層、高層數(shù)據(jù)來(lái)源：濟(jì)南國(guó)土資源局2007年高新區(qū)成交居住土地情況：地塊位置土地面積（畝）規(guī)劃用地性質(zhì)容積率中標(biāo)單位單價(jià)（萬(wàn)元/畝）2007G005高新區(qū)11號(hào)地塊，萊茵小鎮(zhèn)北側(cè)居住地上≤地下≤青島海信房地產(chǎn)股份有限公司2007G006高新區(qū)3號(hào)地塊，工業(yè)南路南側(cè)，開拓北路西側(cè)地塊一：公建 地塊二：居住地塊一：地上≤，地下≤；地塊二：地上≤，地下≤山東鑫苑置業(yè)有限公司2007G007高新區(qū)9號(hào)地塊，工業(yè)南路北側(cè)，開拓北路西側(cè)地塊一：公建 地塊二：居住地塊一：地上≤，地下≤；地塊二：地上≤，地下≤山東中齊房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、濟(jì)南高新區(qū)金橋辦事處牛旺社區(qū)居民委員會(huì)2007G008高新區(qū)12號(hào)地塊，新濼大街西延線南側(cè)地塊一：公建地塊二：居住地塊一：地上≤，地下≤；地塊二：地上≤，地下≤濟(jì)南魯源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司數(shù)據(jù)來(lái)源：濟(jì)南國(guó)土資源局高新區(qū)土地市場(chǎng)活躍，潛在競(jìng)爭(zhēng)激烈2006年成交土地市場(chǎng)供應(yīng)量預(yù)計(jì)約54萬(wàn)平方米，用地性質(zhì)以居住用地和公建用地為主，地塊獲得者為濟(jì)南本土知名開發(fā)商或者外地知名開發(fā)商，具有較強(qiáng)的市場(chǎng)運(yùn)作能力和成熟開發(fā)經(jīng)驗(yàn)。預(yù)計(jì)上市時(shí)間為2007年底和2008年年初，市場(chǎng)供應(yīng)量約80萬(wàn)平方米。近兩年成交土地市場(chǎng)供應(yīng)量約130萬(wàn)平方米，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。成交土地單價(jià)攀升，用地類型綜合化，容積率提升，用低強(qiáng)度加大，對(duì)開發(fā)商運(yùn)作水平提高，同時(shí)完善了區(qū)域配套協(xié)同發(fā)展，形成區(qū)域規(guī)模資源共享優(yōu)勢(shì)，增強(qiáng)消費(fèi)者區(qū)域認(rèn)知度。高新區(qū)做為熱點(diǎn)開發(fā)區(qū)域之一，潛在市場(chǎng)供應(yīng)量較大，預(yù)計(jì)2007年下半年將集中上市，同時(shí)政府為加快新區(qū)建設(shè)為著力推動(dòng)該板塊的土地上市，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將進(jìn)入白熱化?？腿悍矫嬉愿咝聟^(qū)工作的企事業(yè)單位人員為主。 擬將上市項(xiàng)目分析已知擬將上市項(xiàng)目情況地塊名稱項(xiàng)目名稱開發(fā)商容積率綠化率預(yù)計(jì)建筑類型建筑面積（萬(wàn)㎡）2006G026建大項(xiàng)目山東建大教育置業(yè)有限公司35%多層、小高層2007G005海信項(xiàng)目青島海信房地產(chǎn)股份有限公司35%小高層、高層322007G006鑫苑國(guó)際城花園山東鑫苑置業(yè)有限公司——35%21棟小高層、高層30注：通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研獲得擬將上市項(xiàng)目的較為詳細(xì)資料建大項(xiàng)目其學(xué)校及關(guān)系單位團(tuán)購(gòu)部分約20萬(wàn)㎡，對(duì)外銷售約5萬(wàn)㎡擬將上市項(xiàng)目供應(yīng)量約67萬(wàn)平方米，建筑類型以小高層、高層為主。開發(fā)商品牌知名度較高，具有先進(jìn)的開發(fā)理念。樓盤綠化率均為35%，提升空間大，項(xiàng)目可以通過(guò)提升綠化景觀提升品質(zhì)。地塊名稱項(xiàng)目名稱建筑面積（萬(wàn)㎡）預(yù)計(jì)推出時(shí)間預(yù)計(jì)價(jià)格（元/㎡）預(yù)計(jì)主力戶型及面積預(yù)計(jì)主力目標(biāo)客戶群2006G026建大項(xiàng)目2008年初5000——建大學(xué)校及關(guān)系單位團(tuán)購(gòu)約20萬(wàn)㎡，對(duì)外銷售約5萬(wàn)㎡，主力目標(biāo)客戶群為周邊從業(yè)人員2007G005海信項(xiàng)目322008年500090平方米左右戶型高新區(qū)從業(yè)的年輕人以及老城區(qū)內(nèi)的青年人，打造青年社區(qū)2007G006鑫苑國(guó)際城花園302007年11月5100一室二廳60㎡；二室二廳78㎡；三室二廳92120㎡高新區(qū)從業(yè)的年輕人以及老城區(qū)內(nèi)的青年人注：銷售價(jià)格預(yù)計(jì)主要根據(jù)當(dāng)時(shí)土地成交價(jià)結(jié)合市場(chǎng)情況預(yù)估及其市場(chǎng)調(diào)研所得216。 預(yù)計(jì)上市時(shí)間：2007年底和2008年初216。 預(yù)計(jì)銷售價(jià)格：集中在5000元/平方米左右，主力總價(jià)約4055萬(wàn)元/套216。 預(yù)計(jì)主力戶型面積：以中小戶型為主預(yù)計(jì)區(qū)域樓盤以中小戶型為主，其中一室二廳60㎡左右、二室二廳8090㎡；三室二廳92120㎡。216。 高新區(qū)從業(yè)人員及年輕人為主力客群，團(tuán)購(gòu)客戶依然存在高新區(qū)從業(yè)人員以及老城區(qū)內(nèi)的青年人是主要目標(biāo)客戶群，主要滿足首次置業(yè)需求。一些樓盤中依然存在團(tuán)購(gòu)的客戶。 板塊發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)分析板塊的現(xiàn)狀是按照“南科北商”的格局建設(shè)，其框架已初步形成。其功能劃分是：以新宇路——中心廣場(chǎng)——會(huì)展中心為南北主軸線，沿工業(yè)南路兩側(cè)由西向東規(guī)劃會(huì)展中心、中心廣場(chǎng)、商業(yè)服務(wù)區(qū)、商務(wù)辦公區(qū)、科技研發(fā)區(qū)、居住區(qū)等六大功能區(qū)。各功能區(qū)通過(guò)工業(yè)南路、新宇路、世紀(jì)大道和兩條商業(yè)軸線連接在一起，成為功能相連的城市整體。規(guī)劃中的金融商貿(mào)區(qū)位于新宇路西側(cè)，總占地22公頃，,建筑面積43萬(wàn)平方米，是高新區(qū)板塊今后發(fā)展的重點(diǎn)之一。上述規(guī)劃是高新區(qū)未來(lái)的發(fā)展重點(diǎn)，隨著區(qū)域規(guī)劃的實(shí)施將會(huì)對(duì)高新區(qū)的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房地產(chǎn)發(fā)展布局帶來(lái)深遠(yuǎn)的影響；高新區(qū)目前缺乏各種生活配套的局面也將會(huì)得到徹底的改善，板塊內(nèi)部居民的生活質(zhì)量將得到大幅度的提高，區(qū)域土地價(jià)格也會(huì)升值，板塊的房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)迎來(lái)一個(gè)發(fā)展的高峰。此外，高新區(qū)奧體中心周邊大量商業(yè)用地的成交，預(yù)示著周邊生活商業(yè)配套將不斷完善，區(qū)域發(fā)展速度加快，奧體中心的建設(shè)及周邊配套設(shè)施的完善，有利于項(xiàng)目區(qū)域的發(fā)展和價(jià)值的提升。 區(qū)域住宅市場(chǎng)研究結(jié)論216。 區(qū)域規(guī)模開發(fā)為主，市場(chǎng)潛在競(jìng)爭(zhēng)激烈注：未來(lái)兩年市場(chǎng)供應(yīng)量主要通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研和經(jīng)驗(yàn)預(yù)估樓盤規(guī)模項(xiàng)目周邊板塊遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于高新區(qū)板塊，但未來(lái)兩年市場(chǎng)供應(yīng)量卻低于高新區(qū)供應(yīng)量，這與房地產(chǎn)開發(fā)成熟度、板塊生活、商業(yè)配套設(shè)施完善度有關(guān)。此外，周邊板塊樓盤數(shù)量少，高新區(qū)樓盤數(shù)量多，但整體規(guī)模高于高新區(qū)，表明項(xiàng)目周邊板塊以大盤開發(fā)為主，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈度高于高新區(qū)。216。 區(qū)域與高新區(qū)價(jià)格差異較大，具有一定價(jià)值提升空間注：項(xiàng)目周邊板塊價(jià)格包含別墅類低密度產(chǎn)品價(jià)格項(xiàng)目周邊板塊加權(quán)均價(jià)與高新區(qū)和東部整體市場(chǎng)價(jià)格相比差異較大，相差約500元/平方米，低于濟(jì)南整體市場(chǎng)價(jià)格約200平方米，具有一定的價(jià)值提升空間。216。 疊拼聯(lián)排別墅暢銷，大眾戶型加快上市步伐板塊項(xiàng)目周邊板塊高新區(qū)板塊主力戶型及面積疊拼別墅152267㎡二室二廳90㎡左右和三室二廳130㎡左右公寓主力面積集中在3050㎡，住宅主力戶型為二室二廳7595㎡，三室二廳118150㎡，別墅集中在174250㎡暢銷戶型及面積疊拼別墅152267㎡二室二廳90㎡左右　公寓3050㎡，住宅二室二廳7595㎡，三室二廳120130㎡，四室二廳160㎡左右，別墅190245㎡滯銷戶型及面積頂層復(fù)式及170㎡平層　頂層復(fù)式及塔樓戶型銷售速度慢。區(qū)域內(nèi)四室二廳180㎡以上、兩室兩廳兩衛(wèi) 114㎡左右、公寓60116㎡較難去化。容積率　綠化率45%以上　集中在35%40%　檔次中高檔為主中檔為主項(xiàng)目周邊板塊以疊拼為代表的高端產(chǎn)品較為暢銷，普通住宅戶型與高新區(qū)基本一致，這表明二者之間基本目標(biāo)客戶群存在一致性。隨著彩石山莊工程進(jìn)度的加快，鑫苑國(guó)際城市花園、海信項(xiàng)目的擬將上市，普通住宅適合大眾的戶型將加快上市步伐。216。 區(qū)域低密度開發(fā)為主，小高層、高層逐漸增多項(xiàng)目周邊板塊主要以多層建筑為主，而高新區(qū)主要以小高層為主，高層逐漸增多，多層所占比重逐漸下降。216。 目標(biāo)客群為東部企業(yè)高管成功人士及周邊工作人員項(xiàng)目周邊板塊購(gòu)房者主要來(lái)自于主城區(qū)成功人士和周邊企業(yè)事業(yè)單位中高層管理人員。高端產(chǎn)品為企事業(yè)單位的高層管理人員，東部區(qū)域的個(gè)體老板等成功人士。由于區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)較多，工薪階層及其大量的技術(shù)性人員，有著較為穩(wěn)定的收入，為方便工作生活，選擇在區(qū)域內(nèi)購(gòu)房。216。 政府建房和企業(yè)建房產(chǎn)生客戶分流項(xiàng)目所在區(qū)域，存在一些政府機(jī)關(guān)及濟(jì)南大型企業(yè)的集資建房。而作為政府機(jī)關(guān)人員屬于社會(huì)中等階層穩(wěn)定的收入群體，濟(jì)南力諾、濟(jì)鋼、煉油廠等幾大企業(yè)的工薪階層和中層高層管理人員無(wú)疑屬于區(qū)域乃至濟(jì)南區(qū)域穩(wěn)定和高質(zhì)客戶群。這無(wú)形中減少了項(xiàng)目所在區(qū)域的客戶群。216。 高新區(qū)的開發(fā)建設(shè)，產(chǎn)生客戶分流高新區(qū)當(dāng)前為濟(jì)南市開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域之一，近年來(lái)開發(fā)建設(shè)節(jié)奏有所加快，但依舊較為緩慢。高新區(qū)經(jīng)過(guò)五六年的房地產(chǎn)開發(fā)，才形成以齊魯軟件園、濟(jì)南國(guó)際會(huì)展中心為核心的房地產(chǎn)開發(fā)成熟熱點(diǎn)區(qū)，該區(qū)域?qū)?xiàng)目所在區(qū)域的產(chǎn)生較直接的客戶分流?？梢灶A(yù)見(jiàn)區(qū)域內(nèi)像高新區(qū)發(fā)展，較成熟也需要5年左右時(shí)間。 216。 東部企業(yè)、事業(yè)單位、it從業(yè)人員為主要客群 綜合區(qū)域市場(chǎng)主力總價(jià)、房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)成熟度，主力客源依舊來(lái)源于東部區(qū)域客戶群。當(dāng)前市場(chǎng)上主力總價(jià)集中在4575萬(wàn)元/套之間，產(chǎn)品各個(gè)區(qū)域均有分布，增加了項(xiàng)目潛在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。216。 土地潛在供應(yīng)量大，潛在競(jìng)爭(zhēng)激烈作為熱點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，高新區(qū)及項(xiàng)目周邊均具有大量的潛在供應(yīng)土地，這使得區(qū)域周邊潛在市場(chǎng)供應(yīng)較為激烈，但可以通過(guò)專業(yè)化運(yùn)作，有效規(guī)避潛在市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。216。 長(zhǎng)遠(yuǎn)前景看好，配套成為制約發(fā)展瓶頸從城市規(guī)劃和濟(jì)南長(zhǎng)遠(yuǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略看，項(xiàng)目所在區(qū)域具有大的發(fā)展?jié)摿?，但是生活商業(yè)配套設(shè)施缺乏，成為制約其發(fā)展速度的瓶頸。而大盤的開發(fā)有助于解決當(dāng)前的配套設(shè)施缺乏的問(wèn)題，從而打開開發(fā)的瓶頸，催生東部開發(fā)建設(shè)，加快項(xiàng)目升值。216。 高新區(qū)快速發(fā)展，利于項(xiàng)目所在區(qū)域發(fā)展高新區(qū)的快速發(fā)展和生活商業(yè)配套設(shè)施的完善有助于加快東部的開發(fā)建設(shè)，縮小城市生活圈和消費(fèi)者空間距離感，加強(qiáng)區(qū)域認(rèn)知度和產(chǎn)品價(jià)值提升。項(xiàng)目所處板塊與高新區(qū)可形成資源共享，同時(shí)競(jìng)爭(zhēng)較為激烈，需要通過(guò)專業(yè)的策劃和營(yíng)銷推廣增強(qiáng)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。 競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析 總體概況根據(jù)項(xiàng)目所在區(qū)域，地塊經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)，周邊房地產(chǎn)開發(fā)情況，選擇區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品類型相近、目標(biāo)客戶群相近、資料較為詳盡的樓盤作為項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)樓盤。選擇盛世花城、萊茵小鎮(zhèn)、黃金時(shí)代、鑫苑國(guó)際城市花園、彩石山莊、海信項(xiàng)目、火炬項(xiàng)目作為競(jìng)爭(zhēng)樣本樓盤。樓盤列表：項(xiàng)目名稱位置開發(fā)商盛世花城濟(jì)南市新宇北路天業(yè)地產(chǎn)萊茵小鎮(zhèn)濟(jì)南國(guó)際會(huì)展中心西鄰世通地產(chǎn)鑫苑國(guó)際城市花園高新區(qū)3號(hào)地塊，工業(yè)南路南側(cè)，開拓北路西側(cè)鑫苑置業(yè)黃金時(shí)代齊魯軟件園南黃金置業(yè)彩石山莊歷下區(qū)邢村立交橋向東3公里三聯(lián)城建海信項(xiàng)目高新區(qū)11號(hào)地塊，萊茵小鎮(zhèn)北側(cè)海信地產(chǎn)火炬項(xiàng)目唐冶新城火炬地產(chǎn) 供應(yīng)量分析項(xiàng)目名稱建筑類型建筑面積（萬(wàn)㎡）容積率綠化率銷售率盛世花城小高層、高層3735%40%萊茵小鎮(zhèn)小高層、別墅1555%80%鑫苑國(guó)際城市花園小高層、高層30——35%0%黃金時(shí)代多層、小高層20