【文章內(nèi)容簡介】 品房住房供求總量有待于進(jìn)一步平衡，市場呈現(xiàn)供大于求的局面。二是住房供應(yīng)呈現(xiàn)新的結(jié)構(gòu)性矛盾。2007年6月1日以來，應(yīng)“國六條”的要求，?？趪?yán)格執(zhí)行90/70標(biāo)準(zhǔn)。截至11月，如果繼續(xù)執(zhí)行這項標(biāo)準(zhǔn)，將進(jìn)一步加劇?？谏唐纷》康慕Y(jié)構(gòu)性矛盾，造成90平方米以下商品住房的積壓。三是住房供給存在市場和保障“一條腿長一條腿短”的矛盾。2007年以來，海口本地居民購房需求旺盛，市場占有份額逐年提高，各大發(fā)展商開始重視大中戶型的配置，大中戶型的旺銷將一定程度減輕?？谛粜推嗟慕Y(jié)構(gòu)失衡壓力。競爭空間激烈，產(chǎn)品類型全面開花。　　2008年是中國的奧運年，也是?？诘姆康禺a(chǎn)年，西海岸有城市海岸、紫園、藍(lán)城1號、長信海岸水城、維多利亞花園、蘇格蘭海景花園、菩提樹、西海豪園、瓊珠海岸、萬科浪琴灣、陽光西海岸、蔚藍(lán)海岸、龍墅灣、比華利二期等近二十個樓盤300萬平米的項目群雄分爭；城區(qū)有金碧文華、海灣國際、安德利、海口灣等；濱江版塊有蘭水灣，海藍(lán)椰風(fēng)等，?？跇潜P進(jìn)入了前所未有的競爭年代。?？谶M(jìn)入郊區(qū)大盤時代，大樓盤大有追趕島外發(fā)達(dá)地區(qū)之勢?！　≡?jīng)的郊區(qū)西海岸隨著城市規(guī)劃的調(diào)整，將成為新的海口城市中心，昔日的冷門地帶南渡區(qū)、東海岸、盈濱半島在島外知名發(fā)展商的帶動，進(jìn)入了一線的開發(fā)視野。第四部分：項目開發(fā)定位本項目擁有2102畝的球場用地、1379畝的商住用地以及384畝儲備商住用地，總占地面積超過3800畝，在開發(fā)模式上符合高爾夫和房地產(chǎn)相結(jié)合的復(fù)合地產(chǎn)（高爾夫地產(chǎn)模式）。 本部分主要從海南高爾夫產(chǎn)業(yè)的發(fā)展以及高爾夫地產(chǎn)開發(fā)模式詮釋該項目的開發(fā)定位。 一、海南高爾夫產(chǎn)業(yè)的發(fā)展海南發(fā)展高爾夫產(chǎn)業(yè)發(fā)展條件海南擁有開展高爾夫旅游不可多得的資源優(yōu)勢，明媚的陽光，湛藍(lán)的海水，迷人的沙灘，清新的空氣，宜人的氣候，淳樸的民風(fēng)，星羅棋布般分布在東海岸沿線的16家國際標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場，眾多的國際著名度假酒店，使海南成為亞洲最有希望的高爾夫度假旅游目的地。海南島全年日照時間2563個小時，每年近300天艷陽高照，堪稱“陽光的故鄉(xiāng)”。海南屬低緯度熱帶季風(fēng)區(qū)海洋性氣候，全年長夏無冬，春秋季不明顯，℃，海水年平均溫度23℃；空氣中氧氣和負(fù)氧離子含量非常高，有“天然氧吧”之稱。海南高爾夫產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀海南島得天獨厚的地理位置和氣候資源，使海南成為亞洲最有希望的高爾夫度假旅游目的地。海南建省之后，旅游業(yè)被確定為省優(yōu)先發(fā)展的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。由于高爾夫在吸引投資、解決就業(yè)、提供稅收、促進(jìn)旅游業(yè)發(fā)展等方面起到了十分積極的作用，得到了海南省政府的大力支持，高爾夫在海南得到了快速的發(fā)展。高爾夫是一個龐大的綜合性產(chǎn)業(yè)，但目前海南高爾夫基本以經(jīng)營打球、承辦賽事為主，在房地產(chǎn)、旅游、傳媒等方面也形成一定規(guī)模，球具、球衣及其它高爾夫配套產(chǎn)品的生產(chǎn)和營銷方面還沒有嶄露頭角。雖然海南高爾夫產(chǎn)業(yè)框架已基本形成，據(jù)調(diào)查，高爾夫房地產(chǎn)經(jīng)營與國內(nèi)其它地區(qū)相比也較為落后，高爾夫產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟總量相對較小。由于海南高爾夫本地市場比較狹小，各球場的打球客人主要來自島外，海南球場要想在經(jīng)營方面取得突破，必須將高爾夫與旅游結(jié)合起來，通過整合酒店、旅行社等市場資源，吸引本地以外乃至國外的旅游者和度假休閑客人，依靠旅游度假者的到訪彌補本地打球人口的不足，使高爾夫球場成為旅游產(chǎn)業(yè)的一部分，將旅游高爾夫、高爾夫休閑度假打造成海南的品牌。海南球場的目標(biāo)是利用海南與世界其它地區(qū)氣候方面的季節(jié)差異，利用海南開放第四、五航權(quán)的優(yōu)惠政策，開拓北歐和美洲市場，逐步擴大在國際高爾夫市場的客源份額。（1）高爾夫球場數(shù)量不斷增長。目前全國擁有高爾夫球場數(shù)量排在前五名的省市為：廣東省近70家，北京近40家，上海近20家，海南省18家，山東省15家，海南已經(jīng)營業(yè)的高爾夫球場的數(shù)量居廣東、北京和上海之后，排在全國第四位；正式營業(yè)的球場從1992年的1家增長到2006年底的16家。2007年海南接待高爾夫球客人60萬人次，增長超過30%。這一年里，新開張營業(yè)的球場有保亭18洞“七仙嶺高爾夫”、三亞18洞“鹿回頭高爾夫”和三亞9洞“紅塘灣高爾夫”。至此，海南島上共分布有20家高爾夫球場。（2）適應(yīng)海南省情的經(jīng)營理念。由于海南高爾夫本地市場比較狹小，各球場的打球客人主要來自島外，海南球場要想在經(jīng)營方面取得突破，必須將高爾夫與旅游結(jié)合起來，通過整合酒店、旅行社等市場資源，吸引本地以外乃至國外的旅游者和度假休閑客人，依靠旅游度假者的到訪彌補本地打球人口的不足，使高爾夫球場成為旅游產(chǎn)業(yè)的一部分，將旅游高爾夫、高爾夫休閑度假打造成海南的品牌。海南球場的目標(biāo)是利用海南與世界其它地區(qū)氣候方面的季節(jié)差異，利用海南開放第四、五航權(quán)的優(yōu)惠政策，開拓北歐和美洲市場，逐步擴大在國際高爾夫市場的客源份額。（3）職業(yè)賽事紛紛登陸海南。近年來，國內(nèi)外重大職業(yè)賽事紛紛登陸海南，使海南成為國際高壇矚目的焦點，為中國的職業(yè)高爾夫運動做出了貢獻(xiàn)。2000、2001年BAT中國職業(yè)高爾夫聯(lián)盟杯總決賽，2002004年亞洲職業(yè)高爾夫巡回賽三亞公開賽，2002006歐洲職業(yè)高爾夫巡回賽TCL精英賽，2006年皇冠假日三亞公開賽，中國職業(yè)高爾夫巡回賽等相繼在海南舉行，還有在2007年10月舉行的大眾汽車大師賽。（4）高爾夫產(chǎn)業(yè)綜合發(fā)展。海南省隨著高爾夫球這項“綠色運動”的日益大眾化，它正逐漸成為海南旅游休閑的新熱點。海南省把高爾夫球運動列為該省旅游業(yè)的六大主打產(chǎn)品之一，高爾夫產(chǎn)業(yè)已形成一定的規(guī)模。 “冬季到海南打高爾夫”，對我國北方地區(qū)及日本、韓國、北歐、東歐等國的高爾夫球愛好者都有極大的吸引力。高爾夫球場可以通過與旅游機構(gòu)的資源合作，找到更多的具有高消費能力的商務(wù)客人。從而有效解決客源問題，提高球場的使用率，增加營業(yè)收入，有效拉動當(dāng)?shù)芈糜?、餐飲等周邊?jīng)濟的發(fā)展。高爾夫旅游，已成為旅游業(yè)一個新的經(jīng)濟增長亮點。 海南高爾夫產(chǎn)業(yè)的發(fā)展瓶頸（1）海南本土打球人口增長緩慢，遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于海南球場的增長速度。一般來說，本地固定打球客人是球場經(jīng)營最可靠的保障，但海南的情況恰恰相反，80%左右的打球輪次和經(jīng)營收入是由島外客人創(chuàng)造的。從1992年海南第一家球場開業(yè)至今，海南本土的打球人口增長極為緩慢，從最初的幾十人到現(xiàn)在的不足1000人，平均每年增加僅僅有60多人。（2）球場經(jīng)營中的淡旺季仍很明顯，造成球場經(jīng)營不穩(wěn)定。海南球場基本上都是旅游度假型球場，70%以上的客人來自島外，因此球場同酒店業(yè)一樣，存在著明顯的淡旺季，每年的112月的冬季，由于國內(nèi)北方和亞洲北部地區(qū)的球場大多封場，大批客人前來海南打球，這4個月成為海南球場的經(jīng)營旺季；每年的9月的夏季，海南氣候炎熱，國內(nèi)外客人來海南打球的人數(shù)很少，這6個月成為海南球場的經(jīng)營淡季，10月為經(jīng)營平季。高爾夫發(fā)達(dá)國家在球場經(jīng)營中有一個著名的“四八定律”，指40%的本地固定客人提供了80%的打球輪次和經(jīng)營收入，而海南球場的“四八定律”則只能作另外一種解釋：4個月的經(jīng)營旺季對8個月的經(jīng)營淡(平)季；在4個月的經(jīng)營旺季中創(chuàng)造了全年80%左右的打球輪次和經(jīng)營收入。（3）球場運營成本高，經(jīng)營負(fù)擔(dān)重，投資回報慢。海南各球場運營成本基本在1000萬元1500萬元/年(含草坪養(yǎng)護(hù)、員工工資、各項保險等費用，不含折舊、攤銷)，營業(yè)稅及各項附加高達(dá)23%，費用支出浩大，經(jīng)營負(fù)擔(dān)較重。海南已經(jīng)營業(yè)的16家球場占地均超過1100畝，由于建設(shè)時間和地價不同，最低投資折合人民幣7000萬元，最高投資超過2億元(含會館)。由于球場經(jīng)營狀況普遍不盡理想，投資者的回報較慢。而作為一項體育運動，目前高球被當(dāng)作是高消費中的娛樂消費征收20%的稅。土地規(guī)劃中存在問題，不少不合理修建的高爾夫球場因為占用耕地而備受責(zé)罵。土地資源的有限性和不可再生性使得土地征用問題成為制約海南高爾夫產(chǎn)業(yè)發(fā)展的不可忽略的因素。（4）經(jīng)營品種單一，經(jīng)濟總量較小。目前，海南高爾夫基本還是以經(jīng)營打球、組織賽事為主，球具、球衣及其它高爾夫配套產(chǎn)品的生產(chǎn)和營銷幾乎是空白，高爾夫房地產(chǎn)經(jīng)營與國內(nèi)其它地區(qū)相比也較為落后，高爾夫產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟總量較小。球具和服飾生產(chǎn)沒有實現(xiàn)本土化。（5）高爾夫文化和理念缺乏。目前，海南高爾夫教育的不足和高爾夫在海南產(chǎn)生的特殊背景使得高爾夫文化和理念沒有得到很好的傳播。二、?？谑忻捞m區(qū)高爾夫規(guī)劃在2006年海南省省經(jīng)濟工作會議上，衛(wèi)留成省長曾提出要將高爾夫球作為海南的“島球”推出。“十一五”期間，?？趯⒃诿捞m區(qū)的美仁坡、新埠島、桂林洋、東和鎮(zhèn)、燕尾灣、司馬坡島、紅樹林等7大高爾夫球用地區(qū)域建起270洞的15個標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場，并配套建設(shè)5個練習(xí)場（不含球場內(nèi)設(shè)的練習(xí)場）、1所高爾夫職業(yè)技術(shù)學(xué)校和1所高爾夫?qū)W院。7大高爾夫球場區(qū)域，將分高中低不同檔次，分別建成4個高檔球場，目標(biāo)市場是舉辦國際賽事；6個中檔球場，目標(biāo)市場是業(yè)余高球手休閑娛樂；5個低檔球場，專供高球愛好者學(xué)習(xí)或練習(xí)。根據(jù)?？谑忻捞m區(qū)出臺的《?？谑忻捞m區(qū)高爾夫大區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃》和最近調(diào)查了解，美蘭區(qū)高爾夫球場招商已經(jīng)進(jìn)入完成階段，而7個高爾夫球區(qū)域?qū)⒎謩e建成海景型、椰林型、紅樹林型、沙丘型、河畔型、湖景型、丘陵型以及復(fù)合型等多種風(fēng)格類型。下圖為最近在美蘭區(qū)招商辦所得的?？谑忻捞m區(qū)高爾夫產(chǎn)業(yè)規(guī)劃圖：三、項目高爾夫地產(chǎn)開發(fā)分析自從1984年中國大陸第一個高爾夫球場(中山溫泉高爾夫球場)建成以來，高爾夫球場在中國開始大量建設(shè)。據(jù)統(tǒng)計，目前我國的高爾夫球場(包括在建而沒有完工的球場)已達(dá)到200多個，另有調(diào)查報告認(rèn)為我國已建和在建的高爾夫球場數(shù)量在500