【文章內(nèi)容簡介】 旅游圈”，開展區(qū)域旅游協(xié)作等一系列大規(guī)模高層次活動，培育 了觀光度假、商務會展、體育健身等旅游產(chǎn)品，促進旅游通道轉(zhuǎn)變?yōu)槁糜位兀C合接待能力顯著提高。全年接待過夜旅游人數(shù) 萬人次，比上年增長 %。全年實現(xiàn)旅游總收入 億元，比上年增長 %。 但作為大特區(qū)省會城市的?？谑?，酒店分布中，高檔酒店偏少，以商務酒店居多，尤其缺少休閑度假型高檔服務設施。過去幾年，海南旅游均以環(huán)島旅游為核心，?？谑屑爸苓叺貐^(qū)因缺少有特色的旅游景點及相關(guān)設施而使?？谑袃H作為環(huán)島游的登島點和離境點，由于三亞鳳凰國際機場落成開通，來海南旅游的空中通道并非海口一處，這就使海口市 旅游發(fā)展面臨挑戰(zhàn)。因此，大力開發(fā)以?？跒橹行牡沫偙甭糜钨Y源，建設富有特色的觀光、濱海休閑度假型旅游，已成為當務之急，也是未來?？谑新糜翁厣放畦T造的重中之重。 擬建的?？谛峦鉃团d城是從建設地的自然、生態(tài)環(huán)境、建筑物建設規(guī)模、風格以及設施，均堪稱一流的海濱休閑度假、商務會議綜合型館所，必將對國內(nèi)外游客產(chǎn)生強大的吸引力。 海南省咨詢投資公司 19 第二節(jié) ?？谑新糜螛I(yè)未來發(fā)展及預測 十屆人大后，海南省把發(fā)展旅游業(yè)放在了突出的重要地位，相關(guān)的旅游優(yōu)惠政策及方案相繼出臺，大大刺激了旅游業(yè)的發(fā)展，據(jù)資料，旅游團隊和散客人數(shù)大大增加， ?？凇包S金周”之前，曾因旅游團隊數(shù)量的不斷增加，一度出現(xiàn)接團空調(diào)大巴車緊張，導致某些旅行社不得不放棄個別接團計劃。與旅游相關(guān)的配套設施呈現(xiàn)出不敷需要之況，也正因為如此，?？谑懈咂焚|(zhì)的星級酒店逐年增加，以適應市場需求。從統(tǒng)計數(shù)據(jù)中可以看出，在相對穩(wěn)定、相對平衡的價格構(gòu)成中，?？谑芯频暌云湓絹碓酵晟?、越來越高檔的硬件設施，和更趨嚴格的管理制度、更趨一流的服務水準，創(chuàng)造出年平均入住率在 %以上的業(yè)績?？梢哉f，?？谑幸云洫毺氐臍夂蛸Y源和旅游資源，吸引了如潮的游客，使酒店業(yè)出現(xiàn)了空前的淡季不淡的經(jīng)營狀況。 ?？?市是我國重要的熱帶濱海旅游城市和旅游休閑度假勝地，是海南省政治、經(jīng)濟、文化、旅游、交通運輸中心。作為大特區(qū)省會，不僅享有國家許多優(yōu)惠政策，而且，其良好的投資環(huán)境，更為國內(nèi)外投資者提供了得天獨厚的風水寶地和無限商機。?？谑袑⒔ㄔO成為我國著名的對外開放城市，具有現(xiàn)代水平和國際化的新型海濱旅游城市，成為我國乃至東南亞地區(qū)經(jīng)濟、商業(yè)、貿(mào)易、旅游、考察、會議、休閑、度假、療養(yǎng) 海南省咨詢投資公司 20 中心。 隨著粵海鐵路的全線貫通，海峽變通途已成為事實，海南連接大陸的劃時代開端已經(jīng)到來。由于解決了制約海南旅游的最重要的交通問題，屆時，到海南旅 游的人數(shù)將成倍增長，乘坐安全、舒適、價格適宜的火車橫渡瓊州海峽，游覽南島天涯。成千上萬的游客乘坐火車紛至沓來，將為海南旅游和酒店業(yè)帶來無限商機，開辟更加廣闊的前景。 第三節(jié) ?？诓惋嫎I(yè)現(xiàn)狀與預測 2020 年全省有餐飲網(wǎng)點 萬人，從業(yè) 萬人，餐飲業(yè)零售額 億元，增長 %。 餐飲業(yè)“節(jié)假日經(jīng)濟”效應明顯。椰子節(jié)和“五一”長假期間，?？谑?55 家知名飯店、酒家和金龍美食一條街推出一系列風味食品，開展各種促銷活動，使營業(yè)額有較大增幅；春節(jié)和國慶節(jié)長假期間，海口、三亞、瓊海、興隆等旅游 熱點地區(qū)餐飲業(yè)生意興旺。 2020 年，春節(jié)期間，幾家大商場的銷售額都很可觀，從元月 14 日至 23 日的 10 天里，第一百貨、生生百貨、樂普生三家商場銷售額合計為 5636 萬元。比上年同期增長 %。各超市、貨倉商場的銷售形勢也非常喜人，萬福隆超市年貨空前熱銷，日銷售額最高時達 220 萬元。五一黃金周，第一百貨每天都有 海南省咨詢投資公司 21 3 萬以上的客流量，銷售額高達 1300 萬元，最高的一天銷售了378 萬元，與上年同期相比增長 %。信興家電商場的空調(diào)節(jié)的推動下，銷售額增長 3 倍。 2020 年海口餐飲業(yè)，得益于國家擴大內(nèi)需政策的積極影響，以及?？诮?jīng)濟的發(fā)展、居民收入增多，從而促進餐飲消費繼續(xù)需求旺盛。全年餐飲業(yè)零售額達 億元，占全市社會消費品零售總額的 10%，比上年增長 %。餐飲業(yè)網(wǎng)點 2887 個，比上年增加 188 個。 2020 年?？诓惋嫎I(yè)仍然保持良好的發(fā)展勢頭。餐飲業(yè)零售額 億元，增長 %。由于“旅游經(jīng)濟”、“會議經(jīng)濟”和“假日經(jīng)濟”的共同影響，?？诓惋嫎I(yè)的前景無疑是看好，同時也會帶動娛樂業(yè)、美容美發(fā)業(yè)、保健按摩業(yè)的新發(fā)展。 第四節(jié) 海口新外灘復興城客源分析 從對我國大中小型居民收入水平的統(tǒng)計來看，中國人不但收入水準開始部分進入中產(chǎn)階段，并且他們手中可以自由支配的現(xiàn)金也相對增多，儲蓄存款的中位數(shù)在 5 萬元人民幣之間，可以用來在國內(nèi)旅游的資金是相當充足的。 國內(nèi)旅游市場日趨成熟，客源結(jié)構(gòu)趨向合理。家庭出游成為旅游市場的主力軍，自助游較興旺，特別是“春節(jié)”和“五一”兩大黃金周中表現(xiàn)尤為突出；消費能力強的散客正快速增 海南省咨詢投資公司 22 長，所占比例上升較快；雖全球經(jīng)濟放緩，但我國積極刺激國人消費，拉動內(nèi)需取得成效，經(jīng)濟形勢好轉(zhuǎn)，來我市的商務客人、會展和會議旅游仍在繼續(xù)升溫；旅游產(chǎn)品的精品化、旅游市場運行的有序化和理性化等都有不同程度的提高 。 新外灘復興城建成后，由于其多功能的設計、多商業(yè)業(yè)態(tài)的功能組合，客源必然是多方面的。有住客、食客、游客、觀光客、會議客以及購房業(yè)主等等。綜合性的特色經(jīng)營必將招攬多方面的消費者。為保證客源，公司將以其更為完善的硬件服務設施、更高標準的服務水平、更具有特色的服務功能，牢牢地吸引客源，經(jīng)測算，這部分客源數(shù)量之多，已足以維持復興城的正常運轉(zhuǎn)，在此基礎上，公司將借助新的條件，不遺余力地開辟新客源。 海南自 1988 年建省以來，?？诘慕?jīng)濟獲得了高速發(fā)展。到 2020 年，人口從 萬增長到 萬，翻了一倍；國內(nèi)生產(chǎn)總值從 億元增長到 145 億元，增長了 倍；地方財政收入從 6523 萬元增長到 222675 萬元，增長了 34 倍；社會商品零售總額從 億元增長到 億元，增長了 倍。 2020 年 1 月 1 日，新?？谑懈骷壭姓^(qū)掛牌。根據(jù)國務院正式批復調(diào)整?？谛姓^(qū)劃：撤銷瓊山市，撤銷?？谛阌^(qū)、新華區(qū)、振東區(qū)。以原瓊山市和?？谑性阌^(qū)、新華區(qū)、振東區(qū)的行政區(qū)域，設立?？谑行阌^(qū)、龍華區(qū)、瓊山區(qū)、美蘭區(qū)。調(diào)整后的?？谑腥丝谟稍瓉淼?80 多萬增加到 160 萬，增加近 1 倍；土地面積由原來的 平方公里擴 大到 平方 海南省咨詢投資公司 23 公里，擴大 10 倍。 一 . 購買力支持 據(jù)資料統(tǒng)計所得，城鎮(zhèn)居民可支配收入表如下： 年 份 城鎮(zhèn)居民收入（元） 1987 1112 1998 6749 1999 7059 2020 7103 2020 7755 2020 8004 據(jù)世界經(jīng)濟組織分析，當人均收入達到 1000 美元時，房地產(chǎn)業(yè)將會大力發(fā)展。由于海口市城鎮(zhèn)人均收入已基本達到1000 美元，且伴隨人口基數(shù)的增長，?？谑蟹康禺a(chǎn)將會有一個良好的發(fā)展期。 ?？谑凶鳛楹Ｄ系氖鞘?，人均收入消費水平要高于全省平均水平，同時，?？?市個人存款高達 180 億元；?？诘慕?jīng)濟發(fā)展已經(jīng)展現(xiàn)出良好的發(fā)展勢頭，對內(nèi)地投資者吸引力已越來越大，且由于目前的股市等其它投資渠道不暢，投資商業(yè)物業(yè)已是投資者的首選，本項目定位于步行商業(yè)街，以休閑娛樂、餐飲、商業(yè)為主，這樣的物業(yè)產(chǎn)品在市場中有足夠的吸引力。 二 . 項目的終端消費者分析 海南省咨詢投資公司 24 1. 消費者新的消費觀念形成 隨著人們生活水平的提高，人們消費觀念出現(xiàn)了新的排序：一是休閑娛樂，二是餐飲，三是購買商品。即消費已經(jīng)不再停留在簡單的購買商品上，“休閑的吃喝玩樂購”消費已經(jīng)是多數(shù)人的一種主要消費形態(tài)，而購買也變成了種隨機行為，受購買環(huán)境、心情、誘導影響較大，且購買商品不是目的，而是為了享受這一過程及樂趣。 2. 項目周邊人口構(gòu)成、經(jīng)濟狀況及消費習慣分析 項目位于?？谑兄行某菂^(qū) ——龍華區(qū)，是?？谡巍⒔?jīng)濟、文化中心，該區(qū)常住人口 30 多萬人，其中戶籍人口 20 多萬人。公務員、企業(yè)管理人員在居民中占有較大比例，該部分居民收入較穩(wěn)定，人均可支配收入在海口市各大城區(qū)人均水平是最高的，屬高收入、高消費群體，是?？谑兄懈邫n消費品的中堅力量。他們對商品價格不十分敏感，對購買場所環(huán)境、服務及商品品質(zhì)要求較高。本項目的中高檔商業(yè)定位較符合這類消費群體的消費 習慣，具有較好的商業(yè)依托。 三 . 項目目標購買（租賃）客戶分析 經(jīng)過對?？诮鼛啄甑闹饕虡I(yè)樓盤銷售調(diào)查研究發(fā)現(xiàn)，55%的客戶是為了出租贏利而購買商鋪，而以自營為目的購買商鋪的客戶占 35%，另外有 10%的人純粹是為了在買進賣出中賺取差價。 本項目目標購買客戶為以下幾種類型： 1. 長期投資型客戶 海南省咨詢投資公司 25 這類客戶是本項目最主要的目標客戶，屬較富裕一族，資金雄厚，鑒于目前投資渠道少，銀行利息低，股票風險又高，而其它投資經(jīng)營未具備一定能力情況下，較認同房地產(chǎn)這種穩(wěn)妥的投資方式。 此類型客戶主要有兩種：其一是專業(yè)的商鋪投資商，一般擁有 較雄厚的經(jīng)濟實力，通常會做大型商鋪交易，即購買一些商鋪的產(chǎn)權(quán)或經(jīng)營權(quán)，然后出租給各個經(jīng)營商，通常自己也捎帶經(jīng)營，但不以經(jīng)營為主；其二是小型商鋪投資商，通常是擁有一定閑置資金，投資一兩個商鋪。 2. 自主經(jīng)營型客戶 這類客戶在?？谑杏卸嗄瓿晒?jīng)營經(jīng)驗，代理知名中高檔品牌，是商界中較為成功的商人，多屬個體經(jīng)營戶、私營企業(yè)主；也有部分是外地來?？诮?jīng)營多年或?qū)？谑杏幸欢ǔ潭攘私獾膫€體經(jīng)營戶、私營企業(yè)主；購買商鋪后用于自己經(jīng)營。 3. 短期投資型客戶 也可稱為炒作型客戶，這類客戶是專業(yè)房地產(chǎn)物業(yè)炒家，對?？谑蟹康禺a(chǎn)市場有一定的 研究，專門對房地產(chǎn)物業(yè)特別是商業(yè)物業(yè)進行短期炒鋪賺錢（如短期的低吸高拋，或經(jīng)過兩到三年時間的市場培育等商場作旺，鋪面升值后轉(zhuǎn)手賣出賺錢）。 4. 項目目標租賃客戶 個體經(jīng)商者、新移民、已下崗（退休）決定重新創(chuàng)業(yè)的人士、部分品牌產(chǎn)品生產(chǎn)企業(yè)，意欲此類置業(yè)者亦大有其人。 公司將采取有效的措施，保證客源源源不斷，逐步進行市 海南省咨詢投資公司 26 場拓展。首先，公司已擬定了極富創(chuàng)意且符合市場需求的招商計劃，如售房計劃，擬出售體量值的 60%，還確定了復興城市場準入門坎，堅決杜絕低水準、趨同性、賣點平庸的客商入住，爭取品牌效應，爭取客源。其次，由于 中國中產(chǎn)階層已實質(zhì)性形成，加以旅游、會務的推動，公司的市場定位是以中高檔消費為主，以餐飲業(yè)為主，將占到業(yè)態(tài)量的 1/3 強，經(jīng)營服務方面，也將輔之以多特色、多方位、多品位、適應市場的各種消費服務。 第五節(jié) 市場定位 ?？谑猩虡I(yè)市場業(yè)態(tài)特點分析： 1. 行業(yè)穩(wěn)步發(fā)展 ?？谑猩虡I(yè)發(fā)展迅猛，社會消費品零售總額近年以年 9—11%的速度增長， 2020 年餐飲零售額增長 %， 2020 年仍保持良好的發(fā)展勢頭，餐飲零售額增長 %。餐飲消費在消費總額中的比例也越來越高。 2. 商業(yè)業(yè)態(tài)細分 商業(yè)市場的自動調(diào)節(jié)作用已經(jīng)初步顯現(xiàn) ，具體表現(xiàn)為商業(yè)市場進一步細分化：倉儲式超市、各種國際品牌的專賣店、量販店、會員店等大量出現(xiàn)。 海南省咨詢投資公司 27 不同商業(yè)業(yè)態(tài)滿足著不同市場層面的需求，新的商業(yè)業(yè)態(tài)已逐步得到市場的認同，海口的商業(yè)發(fā)展正趨向與世界同步。 3. 業(yè)態(tài)市場的空缺 現(xiàn)有業(yè)態(tài)市場組成豐富，但功能比較單一，難以形成規(guī)模；另一方面，消費檔次提升、消費需求越來越高，迫切需要具備規(guī)模資源整合優(yōu)勢的全天候、全功能綜合性商業(yè)文化休閑消費中心出現(xiàn)，以填補這一市場空白。 4. 外地資本涌入