【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 原有的風(fēng)貌特色。3） 保護(hù)性改造——即在充分保護(hù)歷史建筑和風(fēng)貌街區(qū)特色的前提下，適當(dāng)進(jìn)行建筑結(jié)構(gòu)的改造和功能的重組，提升歷史建筑和風(fēng)貌街區(qū)的藝術(shù)品位和文化、商業(yè)價(jià)值。在這方面比較成功的是已完成的盧灣區(qū)興業(yè)盧老式石庫門住宅（即新天地）改造工程等。產(chǎn)品篇 產(chǎn) 品 篇一、 地塊研究（一） 、地塊簡(jiǎn)介。1. 地塊歷史 思南路花園住宅區(qū)又名“義品村”，即指23幢獨(dú)立式花園住宅，原屬比利時(shí)人開辦的義品地產(chǎn)公司的產(chǎn)業(yè)，建造于1921年，是上海20世紀(jì)2030年代西方獨(dú)立式花園住宅建造興起時(shí)較早、較典型的例子。從居住檔次來看，這些住宅單體在規(guī)模、居住檔次上并非是當(dāng)時(shí)最大、最考究的，但作為群體所形成的環(huán)境、尤其是多個(gè)花園形成的共享綠化空間是極為獨(dú)特的，它比以后出現(xiàn)的花園里弄是遠(yuǎn)勝一籌的。它位于盧家灣的西部，基本上消除了早期東部社區(qū)的本地化特征，而更多的表現(xiàn)出西方情調(diào)，是法租界向西區(qū)發(fā)展高級(jí)住宅區(qū)的起點(diǎn)。二十世紀(jì)二十年代的《海關(guān)十年報(bào)告》說：“法租界的西區(qū)是上海唯一經(jīng)過精心設(shè)計(jì)的住宅區(qū)?！薄傲x品村”及其周邊地區(qū)自20世紀(jì)十年代誕生，經(jīng)過二十多年的建造，于三十年代初具規(guī)模?！傲x品村”位于重慶南盧以西的高級(jí)住宅群中，它的氛圍正如一位外僑筆下的法租界西區(qū)：“一個(gè)人煙相當(dāng)稀少的地區(qū)，不受工業(yè)生產(chǎn)的污染干擾，靠近市中心，并且受到外國(guó)法律和行政上的保護(hù)，正當(dāng)郊區(qū)問題變得相當(dāng)緊張之際，它就可供建造住宅之用了。除了為高薪階層提供清雅宜人得住宅空地以外，這一地區(qū)日益成為全市娛樂場(chǎng)所中心，成為暫時(shí)隱退得中國(guó)政要得家園，也成為利用法租界當(dāng)局得松懈放任和法租界暗昧不明得法律地位而遁逃來此得中國(guó)罪犯得收容所。上海的外僑把它稱為法蘭西市鎮(zhèn)?！痹搮^(qū)沿思南路兩側(cè)有花園住宅，沿復(fù)興路有少量花園住宅和石庫門住宅萬福坊與偉達(dá)坊。這里還曾經(jīng)建設(shè)有公立醫(yī)院、中華教育用具制造場(chǎng)、美軍加油站，錦芳公司，曉星小學(xué)，沿重慶南路一側(cè)也曾有一些老字號(hào)商店，但均因歷次改造尤其是重慶南路高架的建設(shè)而現(xiàn)已無存。在歷史上，這里曾經(jīng)有許多著名的人物與團(tuán)體在此居住與生活過，包括中國(guó)共產(chǎn)黨代表團(tuán)駐滬辦事處（周公館）舊址思南路73號(hào)，柳亞子居所復(fù)興中路517號(hào)，梅蘭芳居所思南路87號(hào)等。2. 地塊現(xiàn)狀 本項(xiàng)目所處的思南路花園洋房住宅，地處舊上海中心城區(qū)，基地位于復(fù)興中路以南的思南路東西兩側(cè)，東與思南路交匯處，其上分布有三十幾幢獨(dú)立花園別墅及部分舊式里弄，尤其思南路以東23棟別墅是其中最有特色的，均建于1911年，建筑形式統(tǒng)一而有一定變化，均呈三層式的獨(dú)立花園住宅，花園較大，綠化完整。沿復(fù)興中路還分布有二十世紀(jì)三四十年代建設(shè)的新式里弄住宅建筑，規(guī)模不大但形態(tài)完整。復(fù)興中路近重慶南路口還有一幢大型獨(dú)立式花園住宅，規(guī)模布局宏大，雕飾氣派精美。街區(qū)內(nèi)部還有若干幢花園里弄住宅、現(xiàn)代公寓式住宅、聯(lián)立式花園住宅、聯(lián)排式住宅等七種上海近代住宅類型分布。其中大部分曾作為名人故居，如周公館、梅蘭芳故居、柳亞子等中國(guó)著名政治家、藝術(shù)家、詩人，因此此處具有強(qiáng)烈的文化氛圍，但由于長(zhǎng)時(shí)間過度使用，以及近年來受城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與房地產(chǎn)開發(fā)的影響，該街坊也曾受到相當(dāng)程度的破壞。居住建筑大都已經(jīng)使用60年以上，由于過度使用以及缺乏維護(hù)，建筑的完好程度很低：由于長(zhǎng)期受大氣環(huán)境影響和處于受潮狀態(tài)，粉刷及砌體表面剝落、粉化嚴(yán)重。樓地面特別是底層地面發(fā)生嚴(yán)重腐爛、地板面沉陷嚴(yán)重?；▓@住宅區(qū)內(nèi)的獨(dú)立式花園住宅的花園相對(duì)完整，樹木生長(zhǎng)茂盛，并且有少量名貴樹種，但同時(shí)也因?yàn)闊o人管理或者管理不善，到處雜草叢生，幾近荒廢。 現(xiàn)該區(qū)域中思南路5195號(hào)（單）為優(yōu)秀近代保護(hù)建筑，其中中國(guó)共產(chǎn)黨代表團(tuán)駐滬辦事處（周公館）舊址思南路73號(hào)按照文物保護(hù)單位保護(hù)。目前，思南路773號(hào)歷史建筑及花園環(huán)境基本遵照歷史原貌經(jīng)過整修作為中國(guó)共產(chǎn)黨代表團(tuán)駐滬辦事處舊址紀(jì)念館得到保護(hù)并且對(duì)外開放供參觀。其余的花園住宅則幾乎沒有必要的保護(hù)措施，僅僅在95號(hào)的圍墻上有銘牌標(biāo)明是上海市優(yōu)秀近代建筑。 1999年的《上海市城市總體規(guī)劃 》將思南路花園住宅區(qū)納入思南路歷史文化風(fēng)貌保護(hù)區(qū)，規(guī)定了范圍和保護(hù)要求，但是尚沒有具體的保護(hù)措施。 （二） 、項(xiàng)目現(xiàn)狀描述。 其中A地塊約52000平方米，該地塊上建有23幢獨(dú)立花園洋房，建筑面積共900010000平方米，每幢占地約400500平方米，即除去23幢洋房，該地塊大致可拆空的土地面積約有4000050000平方米左右；B地塊約6000平方米，地上建筑11幢別墅面積約5000平方米。A、 地段：位于上海市盧灣區(qū)中心位置，坐落于復(fù)興中路以南的思南路東西兩側(cè)，東抵重慶南路高架；南至上海第二醫(yī)科大學(xué)宿舍區(qū)。B、 交通：途徑的公交線路多達(dá)18條，包括17路、24路、36路、442路、919926路等。可直達(dá)徐家匯、人民廣場(chǎng)、上?；疖囌镜戎匾獏^(qū)域。此外步行10分鐘可以到地鐵1號(hào)線黃陂南路站和陜西南路站，可以方便的通過1號(hào)線或轉(zhuǎn)2號(hào)線到達(dá)人民廣場(chǎng)、徐家匯、浦東、中山公園等地。C、 商業(yè)：步行可到繁華的淮海路商業(yè)街，此外具人民廣場(chǎng)、豫園、徐家匯都有便利的一次性交通線路。生活配套齊全。D、 教育：上海理工大學(xué)、陜西南路幼兒園、第四聾校、上海第二醫(yī)科大學(xué)、上海震旦進(jìn)修學(xué)院、第一女子初級(jí)中學(xué)。E、 醫(yī)療：瑞金地段醫(yī)院、同仁堂國(guó)藥號(hào)、上海第二醫(yī)科大學(xué)、瑞金醫(yī)院分部、曙光醫(yī)院、淮海中路地段醫(yī)院等。F、 綠化：除花園洋房本身擁有的花園、草坪、樹木外，沿思南路兩側(cè)郁郁蔥蔥的法國(guó)梧桐，復(fù)興公園和重慶南路以東的太平橋綠地都是市中心比較稀缺的綠色景觀資源。二、地塊周邊環(huán)境調(diào)查分析：（一） 地塊周邊環(huán)境分析1. 商業(yè)環(huán)境 本案地塊與淮海中路商業(yè)街重慶南路以西部分接近，只需往北步行五分鐘左右便可到達(dá)。另外，本案項(xiàng)目東側(cè)較遠(yuǎn)的新天地在上海已經(jīng)形成一定的知名度，并成為那些高收入人群日常休閑消遣的主要場(chǎng)所之一。由于新天地及淮海中路與地塊有一段距離，故此項(xiàng)目周邊并沒有商業(yè)氣氛。2. 寫字樓環(huán)境 項(xiàng)目附近的淮海中路除了是一條主要的商業(yè)街之外，亦是上海市最主要的寫字樓區(qū)之一。但其寫字樓主要集中在重慶南路以東的部分，距本案較近的寫字樓項(xiàng)目只有一個(gè)瑞金大廈。3. 酒店環(huán)境 項(xiàng)目附近陜西理以東部分，除了瑞金賓館外，沒有其他的花園式酒店項(xiàng)目。瑞金賓館位于瑞金二路近復(fù)興中路，成立于1956年，擁有60余個(gè)達(dá)四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的酒店客房，目前對(duì)外報(bào)價(jià)約每天700元人民幣左右。酒店的配套設(shè)施完善，有中、西餐廳，咖啡廳，會(huì)議廳，舞廳，商務(wù)商務(wù)中心，理發(fā)室，按摩室等。賓館方便還有八幢各異的花園別墅，每幢都有寬敞明亮的客廳、餐廳、會(huì)議廳等。這八幢別墅中五幢面積為150平方米對(duì)外整幢出租，每月租金在5500美圓左右，同時(shí)不接受短租，只能一年起租。另外三幢250平方米的作為市委辦公廳內(nèi)部招待之用，不對(duì)外租賃。4. 綠化環(huán)境 項(xiàng)目周圍共有兩個(gè)大型的綠地及公園項(xiàng)目，分別是緊鄰項(xiàng)目以北的復(fù)興公園，以及項(xiàng)目東北側(cè)的太平橋綠地。另外，在復(fù)興中路瑞金二路的路口正在進(jìn)行復(fù)興中路593號(hào)綠化建設(shè)工程的施工，待該項(xiàng)目完成后，又將為本項(xiàng)目帶來一大片的綠化面積。5. 日常生活配套由于本案地塊周圍多為老式房子，其沿街多為一些由居民自行開設(shè)的小型店鋪，同時(shí)項(xiàng)目周圍的便利商店和小型超市也非常多。此外項(xiàng)目北側(cè)的復(fù)興中路以及項(xiàng)目南側(cè)的建國(guó)中路商分別設(shè)有郵政局和不少銀行分行。6. 教育、醫(yī)療配套 本案項(xiàng)目附近教育配套設(shè)施相當(dāng)完善，尤其在重慶南路以西，以及復(fù)興中路沿線，教育設(shè)施非常多，包括有第二醫(yī)科大學(xué)、第一女子中學(xué)、十二中學(xué)、上海震旦進(jìn)修學(xué)校、第四聾校等；由于本案項(xiàng)目鄰近上海第二醫(yī)科大學(xué)，因此周圍的醫(yī)療配套非常齊全，包括有瑞金醫(yī)院分部、瑞金地段醫(yī)院、曙光醫(yī)院、淮海中路地段醫(yī)院等。7. 道路、交通 本案項(xiàng)目地塊位于盧灣區(qū)的中心區(qū)域，由復(fù)興中路、重慶南盧以及思南盧路所包圍。該地區(qū)的交通設(shè)施便利，由地面的公共交通、地下的地鐵、以及周圍的高架道路交錯(cuò)組合而成，但與地鐵站有一段步行距離。與地塊相近的道路為復(fù)興中路、建國(guó)中路、南昌路、淮海中路、徐家匯路、重慶南路、思南路、瑞金二路、茂名南路、陜西南路、泰康路、紹興路、永嘉路、香山路、皋蘭路、合肥路、雁蕩路、黃陂南路、太倉(cāng)路、興安路、興業(yè)路、自忠路、馬當(dāng)路等二十三條主次干道。同時(shí)，地塊項(xiàng)目臨近南北高架道路以及延安路高架道路，無論是到東西向還是南北向的地區(qū)均十分方便。（二） 周圍未來發(fā)展項(xiàng)目 ：新天地二期項(xiàng)目、淮海中路馬當(dāng)路附近的香港新世界大廈、復(fù)興中路瑞金二路口的香山麗舍，以及本案南側(cè)思南六泰康路口的思南路88號(hào)。 新天地二期項(xiàng)目地塊由一幢五層高的商廈和一幢五層的酒店式服務(wù)公寓組成。其中商廈約有三萬平方米的建筑面積，目前已基本竣工。而酒店式服務(wù)公寓將提供共五十三套住宅單元，也已竣工。 ：在未來的兩年內(nèi)，盧灣區(qū)將調(diào)整淮海中路西段的經(jīng)營(yíng)檔次，使其成為主要以銷售國(guó)際二線品牌服飾的中高檔商業(yè)街；目前成都南路兩側(cè)的房屋均為老式的石庫門房屋，盧灣區(qū)政府計(jì)劃結(jié)合時(shí)代華納娛樂項(xiàng)目，將高地區(qū)改造城以娛樂為特色的商業(yè)街。該改造項(xiàng)目將于今年開工，總建筑面積約為3萬平方米，預(yù)計(jì)將于2004年竣工；本項(xiàng)目附近地區(qū)的改造，將主要是思南路沿線花園洋房的置換開發(fā)，該地區(qū)開發(fā)的時(shí)間和進(jìn)度，將視乎本案項(xiàng)目開發(fā)的情況而定。（三） 高檔別墅 主要研究區(qū)域包括盧灣、徐匯、長(zhǎng)寧、靜安、黃浦以及虹口的部分地區(qū)。截止2001年底，區(qū)域內(nèi)的高檔別墅項(xiàng)目累積供應(yīng)量約在945個(gè)單元，大部分分布在長(zhǎng)寧和徐匯，僅有一個(gè)項(xiàng)目位于盧灣區(qū)內(nèi)。研究區(qū)域內(nèi)的高檔別墅基本上都屬外銷項(xiàng)目，由于土地成本較高以及早期的別墅項(xiàng)目較為稀缺，因此租金始終處于較高水平，出租空置率8%。研究區(qū)域內(nèi)高檔別墅項(xiàng)目大部分都是只租不售，僅有七個(gè)項(xiàng)目有售價(jià)報(bào)價(jià)，2001年區(qū)域內(nèi)的高檔別墅項(xiàng)目平均售價(jià)水平為2366美圓/平方米。（四） 高級(jí)服務(wù)式公寓 研究區(qū)域內(nèi)至2001年底共有服務(wù)式公寓約4991個(gè)單元，2001年由于內(nèi)外銷住宅市場(chǎng)并軌，服務(wù)式公寓受到高檔內(nèi)銷商品住宅的競(jìng)爭(zhēng)壓力。而且有眾多的投資者購(gòu)買高檔商品住宅，經(jīng)過個(gè)性化的裝修以后出租。這些單元相對(duì)于服務(wù)式公寓而言，租金便宜，還有諸多優(yōu)惠，選擇余地較大。由此高級(jí)服務(wù)式公寓的平均租金在2001年持續(xù)下降，%，預(yù)計(jì)2002年將下滑至每月每平方米18美圓。（五） 五星級(jí)酒店2001年上海共有五星級(jí)酒店15家，共提供客房7384個(gè)單元。入住率73%。2001年期間，APEC會(huì)議的成功舉行，境外來滬認(rèn)輸急劇增長(zhǎng)，在此期間，東方濱江大酒店成為世界矚目的焦點(diǎn)。而其余的各個(gè)五星級(jí)酒店均接待了來自東南亞各國(guó)的首腦及貴賓。同時(shí)，部分境外的商業(yè)機(jī)構(gòu)首腦以及跨國(guó)公司高層人員紛紛來到上海實(shí)地考察投資環(huán)境。由此，2001年五星級(jí)酒店的平均租金大幅度上漲，達(dá)到每天879元人民幣的價(jià)格。由于中國(guó)加入WTO，跨國(guó)公司的高層商務(wù)人員也會(huì)經(jīng)常性出入上海，由此預(yù)計(jì)五星級(jí)酒店的平均租金水平將隨著需求的增加而繼續(xù)上漲。2002年五星級(jí)酒店的平均租金水平預(yù)計(jì)將會(huì)達(dá)到每天923元人民幣左右。（六） 高級(jí)住宅和酒店市場(chǎng)潛力 據(jù)上海有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)，目前上海有大型的跨國(guó)公司279家，在這些跨國(guó)公司內(nèi)有相當(dāng)一批長(zhǎng)期在上海工作的外籍人士。根據(jù)對(duì)大型的跨國(guó)公司的調(diào)查顯示，公司駐滬的最高職員一般都擁有每月7000美圓到10000美圓的住房補(bǔ)貼。而擁有這個(gè)水平住房補(bǔ)貼的員工在各個(gè)公司內(nèi)基本上在2到3名左右，具體的人數(shù)根據(jù)公司在國(guó)內(nèi)的經(jīng)營(yíng)規(guī)模而定。由此可推算，目前上海地區(qū)住房補(bǔ)貼可以達(dá)到7000美圓到10000美圓的人員大約在650到700人之間。 另外，上?，F(xiàn)有領(lǐng)事館39家，部分經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家的總領(lǐng)事的住房補(bǔ)貼可以達(dá)到7000到10000美圓左右。而一些實(shí)力較弱的國(guó)家，總領(lǐng)事的住房補(bǔ)貼僅為4000到7000美圓之間。每個(gè)領(lǐng)事館內(nèi)設(shè)立的總領(lǐng)事級(jí)別的人員一般都在1到2名之間，由此推算預(yù)計(jì)上海地區(qū)總領(lǐng)事級(jí)別的人員大約在58到60位左右。這些人員的集中居住區(qū)域主要分為兩種。有一部分人員因?yàn)橛屑揖旄S，相應(yīng)的喜歡面積較大的別墅。另外有一部分人員比較傾向于市內(nèi)交通方便的高檔公寓項(xiàng)目。三、地塊總體定位 上海同濟(jì)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院、國(guó)家歷史文化名城研究中心及上海市盧灣區(qū)城市規(guī)劃管理局共同制作的《上海市盧灣區(qū)思南路花園住宅區(qū)保護(hù)與整治規(guī)劃》中明確的規(guī)劃原則為：1. 保護(hù)原則保護(hù)代表上海歷史文化名城特色的重要?dú)v史街區(qū)的空間格局、街巷尺度、文物古跡和歷史建筑等歷史文化構(gòu)成要素，延續(xù)城市歷史文化環(huán)境，保護(hù)思南路歷史文化風(fēng)貌區(qū)的歷史風(fēng)貌。2. 發(fā)展原則貫徹歷史城市和花園住宅區(qū)的可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，發(fā)揮傳統(tǒng)的歷史文化環(huán)境在現(xiàn)階段的現(xiàn)實(shí)積極意義，同時(shí)重視改善居民的生活質(zhì)量和環(huán)境品質(zhì)。3. 效益原則充分利用花園住宅區(qū)的物質(zhì)和人文資源，發(fā)展文化與旅游事業(yè)，兼顧經(jīng)濟(jì)效益，實(shí)現(xiàn)社會(huì)、環(huán)境、經(jīng)濟(jì)和文化效益的統(tǒng)一發(fā)展。 思南路花園住宅區(qū)是集中體現(xiàn)上海近代租界區(qū)住宅建設(shè)特點(diǎn)與發(fā)展脈絡(luò)，以生活居住、休閑娛樂為主要職能，以各種類型的居住類歷史建筑為主體，具有豐富而完整的街區(qū)風(fēng)貌，是集中體現(xiàn)老上海歷史居住建筑多樣性特征的特色區(qū)域，也是在中國(guó)近代史上具有獨(dú)特歷史內(nèi)涵的區(qū)域。由此，我們認(rèn)為該項(xiàng)目的定位應(yīng)為：能體現(xiàn)上海近代獨(dú)特文化和歷史特點(diǎn)的高品質(zhì)的包含文化、休閑娛樂、旅游、藝術(shù)等的頂級(jí)的復(fù)合性文化風(fēng)貌社區(qū)。四、 典型個(gè)案比較、分析： 上海新天地