周莊源-未來水鄉(xiāng)項(xiàng)目策略報告(編輯修改稿)
2025-05-11 00:45 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 本項(xiàng)目的表象認(rèn)知是： 地表環(huán)境現(xiàn)狀天生麗質(zhì)，但區(qū)域發(fā)展態(tài)勢不明朗， 采用傳統(tǒng)房地產(chǎn)以及商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式， 市場風(fēng)險較大，采用用非傳統(tǒng)思維方式進(jìn)行定位 順應(yīng)市場需求，立足于可操作性 以前瞻眼光倡導(dǎo)全新生活方式 組合多元化地產(chǎn)運(yùn)營模式 將與周遍項(xiàng)目形成清晰錯位 依托得天獨(dú)厚的地理環(huán)境優(yōu)勢和自然風(fēng)土文脈 系統(tǒng)整合旅游、休閑、渡假、商務(wù)、商業(yè)和投資資源 突出重圍，形成置之死地而后生的巨大收獲。 定 位 / Positioning 第一部分 ： 項(xiàng)目總體概念定位 江南 ?液上海 —周莊源 “ 未來水鄉(xiāng)概念 ” 復(fù)合型旅游休閑港灣 “ 液體周莊 未來水鄉(xiāng) ” 市民郊游度假基地 ?水鄉(xiāng)生活體驗(yàn)基地 第二部分： 定位依據(jù) 依據(jù)一： 項(xiàng)目自身優(yōu)越的地表自然生態(tài)條件 依據(jù)二： 周邊業(yè)已經(jīng)成熟的旅游圈 依據(jù)三： 拉長產(chǎn)品線，爭取更多客源，稀釋市場風(fēng)險 依據(jù)四： 契合品牌戰(zhàn)略，利于 “ 旅游地產(chǎn) ” 品牌的建立 第三部分： 功能定位 復(fù)合型旅游休閑港灣 其功能主要集中在 “ 休閑 ”上，滿足 “ 在家度假 ” 的生活夢想。以 “ 液態(tài)生活 ”為主題，將原汁原味水鄉(xiāng)生活以原生態(tài)的景觀加以升華。為了滿足不同層面客群的需求，設(shè)置多層次產(chǎn)品，但擁有是一樣的舒暢度假生活。 市民郊游度假基地和水鄉(xiāng)生活體驗(yàn)基地 其功能主要集中在 “ 體驗(yàn) ” 上，營造休閑的氛圍，形成與都市截然不同的生活意境。 商業(yè)部分也是 “ 體驗(yàn) ” 的一部分，以源于江南社會傳統(tǒng)素材而又經(jīng)過現(xiàn)代創(chuàng)意而成的“ 新江南商業(yè)系統(tǒng) ” ，創(chuàng)造一種江南文化的現(xiàn)代體驗(yàn)。 周莊源 未來水鄉(xiāng) 度假居住系統(tǒng) 體驗(yàn)商業(yè)系統(tǒng) 戶外商務(wù)系統(tǒng) 私家 景觀 特色 沿水 沿路 企業(yè) 特色 別墅 公寓 酒店 商店 商店 會所 會議 圍繞 水休閑 /水娛樂 /水享受 /水生活 設(shè)計理念和功能導(dǎo)向 而建立的綜合配套設(shè)施系統(tǒng) 第四部分： 客群定位 購買動機(jī) 投資為唯一目的 的客戶群體， 以轉(zhuǎn)賣或出租為投資途徑。 商務(wù)需求為主 的自用客戶群體，屬大型公司或集團(tuán)的不動產(chǎn)置業(yè)行為，其中也包含一定的投資成分。其需求除了商務(wù)為主之外，員工福利休養(yǎng)場所、員工培訓(xùn)基地等功能也將得以實(shí)現(xiàn)。 購買動機(jī) 以家庭，朋友的度假需求為主 的自用客戶群體， 是個人的置業(yè)行為，也隱含一定的投資成分。 投資自用兼有 的客戶群體。 極少量的日常居住 客戶群體。由于距城市中心地帶較遠(yuǎn)，一般家庭在此居住將會覺得不方便，日常購物等一系列問題很難得到較好的解決。所以真正選擇日常居住的應(yīng)為極少數(shù)。 客源區(qū)域 最大的客戶群體來自 上海 ，其次是 浙江 ，再其次是 蘇南及周邊地區(qū) 。 上海將成為最大的客戶群體，這主要是因?yàn)槠渚薮蟮氖袌鲂枨竺?，業(yè)已形成的投資置業(yè)觀和強(qiáng)大的購買力決定的。 浙江屬于 “ 全民投資 ” 的集群式房地產(chǎn)消費(fèi)力，其敏銳的投資嗅覺和與生俱來的投資意識一直處于是全國的前列。 因?yàn)榈鼐夑P(guān)系，蘇南及周邊的廣大區(qū)域也將是以上兩股客源的有益補(bǔ)充。 其實(shí)本案的客源區(qū)域是 廣域 的概念， 在 “ 長三角 ” 的向心力和凝聚力不斷增強(qiáng)的今天，我們完全有理由相信，本項(xiàng)目的客源是來自全國各地的，特別是生活環(huán)境相對較差的 東北，山西 等省份。 產(chǎn)品 / Production 第一部分： 地塊認(rèn)知 地塊的最大優(yōu)勢在于 三面臨水 ，內(nèi)部有縱橫的天然河道，如何處理好不同塊面水體與陸地，建筑，景觀，室內(nèi)多者之間的關(guān)系是本項(xiàng)目得以發(fā)展的根本。 因此，我們將水體分為三部分 ： 湖面水體 ——急水江和北白蕩 河面水體 ——則洞江 內(nèi)部水體 ——地塊東側(cè)內(nèi)部河流 其次，我們認(rèn)為對于 商周公路 的處理也十分重要。 其可能（若先后開發(fā)兩塊土地）成為橫穿本項(xiàng)目的一條動線，這就需要充分考慮兩地塊之間的銜接關(guān)系和內(nèi)部通道。 本項(xiàng)目 對于商周公路的城市界面 將是有說服力的形象窗口，樹立個性化且具地標(biāo)意義的物業(yè)形象，將完美地表征項(xiàng)目特質(zhì)，成為經(jīng)過人群心目中的 矚目點(diǎn) 。 第二部分： 開發(fā)策略 地塊選擇 整個地塊被商周公路分為兩塊，先期開發(fā)位于商周公路以南地塊，對于商周公路以北地塊持慎重態(tài)度。 這主要是因?yàn)椋? 毗鄰商周公路進(jìn)深小，易受噪音，塵土影響； 地塊被規(guī)劃路切分，形態(tài)畸零，可利用性下降； 兩地塊受由于商周公路的阻隔，會給管理和出 入聯(lián)系帶來一定的難度； 未來， 不排除商周公路以北地塊受北側(cè)的周莊開發(fā)區(qū)影響較大，至少將形成一定的心理抗性，拉
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