【文章內(nèi)容簡介】 面積約 400800平方米 ? 綠化率 65% ，容積率 從建筑分析 建筑風(fēng)格多借鑒國外洋房，最先起步于北美新古典主義， 九溪玫瑰園、桃花源、富春山居、七里香溪、九月森林， 風(fēng)格趨同。歐陸風(fēng)情、地中海、西班牙等遍地開花。所 以有人說，別墅是一個(gè)舶來品。 例如北美風(fēng)格實(shí)際上是一種混合風(fēng)格，體現(xiàn)在別墅建筑風(fēng) 格上，便是歐式建筑風(fēng)格的融合。 建筑的借鑒也折射了一種社會意識，別墅成為富人的標(biāo) 簽，以歐洲文化的享樂、社交為主題，展現(xiàn)豪人們夢想 居住中耀眼的風(fēng)景。 借鑒 多于原創(chuàng) 折衷 大于純粹 炫耀 重于需要 從景觀分析 買別墅，當(dāng)然選環(huán)境！無論“湖景”、“山景”，還是“ 坡地”、“山地”、“水岸”，均以大環(huán)境為景觀利益訴 求之要。由此形成地塊先天利益大于景觀營造價(jià)值。 園林無主題，景觀營造止于”綠化“的情況普遍存在。綠 城對于園林環(huán)境的打造漸成行業(yè)與消費(fèi)者心中的理想標(biāo)桿。 與樹最近的距離成為衡量環(huán)境價(jià)值的顯著特征，開發(fā)商在 此驅(qū)動下不乏”巨資植大樹“之舉，以博取市場關(guān)注。 大環(huán)境 “ 最大” 綠城 “ 最綠” 植樹 “ 最值” 從戶型和總價(jià)分析：鎖定青山湖板塊 建筑面積上，青山湖區(qū)域內(nèi)存在較大區(qū)間的可選性；而其中仍然以 300－ 500平 方米左右 的獨(dú)立別墅為主流。 戶型功能上，套房式設(shè)計(jì)、地下室、大露臺、雙車位車庫、內(nèi)庭院或側(cè)庭院、下 沉式庭院等新亮點(diǎn)不斷涌現(xiàn)。在對舒適度的更高要求和更具人本關(guān)懷的設(shè)計(jì)理念 下，建筑面積有適度放大趨勢， 戶型功能豐富性和尺度感 更為宜人。 擁有稀缺山水資源或開發(fā)類型主題的千萬級以上別墅大有人在；同時(shí)， 稀缺資 源、開發(fā)主題、品牌影響 亦成為別墅價(jià)值之制約要素。 目前杭州別墅市場可見供應(yīng)板塊中，青山湖區(qū)域 主流產(chǎn)品 依然具有 總價(jià)競爭力 。 青山湖區(qū)域別墅推廣記覽 案名 屬性 廣告語 備注 錦繡錢塘 1150畝 湖畔坡地 原生態(tài)純別墅 盡享 錦繡錢塘 “ 愜意時(shí)光”等三則 青山湖畔 3600畝自由生活之城 杭州湖景山水首席別墅 現(xiàn)推現(xiàn)代東方行宮 玫瑰園 綠城玫瑰系青山原生別墅 仁者樂山，智者樂水 十年玫瑰 青山湖 81號 81席原生澳洲獨(dú)棟名宅 原生澳洲建筑，原味布里斯班情懷 湖光山社 青山湖 〃 純山地 〃 花園美墅 湖山之間 由我境界 山語間 出塵之隱，山語之間 出塵之隱，山語之間 以低價(jià)競爭 錦繡錢塘 ? 緊扣 “ 生態(tài)坡地院落 ”居住利益，釋放細(xì)節(jié)亮點(diǎn)；后期轉(zhuǎn)入實(shí)景呈現(xiàn)，以 “ 盡享 錦繡錢塘愜意時(shí)光 ” ，“ 盡享 錦繡錢塘自然意境 ” 、 “ 盡享 錦繡錢塘坡地院落 ” 強(qiáng)化居住氛圍。 青山湖畔 ? 占據(jù)臨湖優(yōu)勢，以“ 西湖是世界的，青山湖是你的 ” 亮相，阿爾卑斯、新天鵝堡等組團(tuán)訴求渲染情調(diào)；至 “ 現(xiàn)代東方行宮 ”以產(chǎn)品個(gè)性概念使推廣風(fēng)格轉(zhuǎn)變。 玫瑰園 ? 企業(yè)品牌拉動項(xiàng)目好感，“ 十年玫瑰 ” 開講 “ 尊者（九溪玫瑰園）、隱者（桃花源）、仁者（青山湖玫瑰園） ” 玫瑰法則（地緣法則、文脈法則、時(shí)間法則）。 青山湖 81號 ? 81席的體量，從 “ 原生澳洲建筑、原味布里斯班情懷 ” ，到 “ 天堂可以復(fù)制 ” ，到 “ 給你真正的澳洲生活 ” ，保持推廣主題的唯一性。 湖光山社 ? 非純粹物業(yè)的 “ 純山地花園美墅 ” ，訴求顯得寬泛而無當(dāng)，從案名到階段推廣，皆欲借助青山湖板塊的形象氣質(zhì)，因而終不能樹立鮮明的推廣形象。 山語間 ? 一句 “ 出塵之隱，山語之間 ” 說盡項(xiàng)目意境，直上虛空；而產(chǎn)品或者乏善可陳，終淪為低價(jià)盤 —— 廣告訴求亦始終不舍 “ 100萬能夠擁有什么 ” 之類價(jià)格競爭。 建立青山湖板塊別墅供應(yīng)梯次 玫瑰園南區(qū)森林別墅、北區(qū)山地別墅 ， 錦天項(xiàng)目，郡原項(xiàng)目 玫瑰園組院別墅， 青山湖畔 青云山居組院別墅，錦繡錢塘 青山湖 81號，山語間，湖光山社 …… 高 低 對照區(qū)域供應(yīng)梯次，辯證分析，從在售產(chǎn)品中發(fā)現(xiàn)主要競品 競爭 〃 辯證 依據(jù)項(xiàng)目的主力戶型、總價(jià)預(yù)期等基本要素為參考指標(biāo)，剖析本項(xiàng)目的 主要 競爭形態(tài)： 面臨地緣競爭 而非板塊競爭 不是板塊領(lǐng)導(dǎo)者 在地緣創(chuàng)造差異 玫瑰園組院別墅 、 錦繡錢塘是主要競品 市 場 人群 項(xiàng)目 定位 面臨地緣競爭，而非板塊競爭 需要在既有板塊內(nèi)建立區(qū)隔 玫瑰園北區(qū)和錦繡錢塘是主要競爭者 項(xiàng) 目 市場 人群 定位 創(chuàng)造差異性，在板塊中進(jìn)行區(qū)隔 生態(tài)價(jià)值：景觀資源利用與營造最佳體驗(yàn) ? 整體規(guī)劃依循并充分利用原始山體、水系和樹林脈絡(luò)，保留基地中部兩座山脊，并依據(jù)腹地、坡地、依山、傍水的不同特征規(guī)劃相應(yīng)產(chǎn)品類型，力求強(qiáng)化基地特征，最大限度發(fā)掘園區(qū)景觀環(huán)境價(jià)值。 ? 組團(tuán)和鄰里單位的隔而不離、交通組織的可達(dá)性與景觀視野的掩映 …… 生活價(jià)值：三重復(fù)合庭院與戶型尺度 前庭＋后院＋下沉式庭院多重私密領(lǐng)地。庭院可以是別墅的靈魂，它是 生活的空間 ，更是與室內(nèi)自由相連的空間。 綠城 “ 第三代、造生活 ” 的理念其實(shí)就是 “ 造庭院 ” 。 這是一個(gè)充滿個(gè)性色彩的時(shí)代，別墅同樣需要個(gè)性空間；它表述主人的思想境界、文化層次，讓主人的性格品位流露無遺。 藝術(shù)價(jià)值：屬于世界的建筑表情 風(fēng)情與類型的建筑基因：意式 藝術(shù)價(jià)值：屬于世界的建筑表情 風(fēng)情與類型的建筑基因：西班牙式 藝術(shù)價(jià)值：屬于世界的建筑表情 風(fēng)情與類型的建筑基因：法式 藝術(shù)價(jià)值：屬于世界的建筑表情 風(fēng)情與類型的建筑基因：托斯卡納式 服務(wù)價(jià)值：好別墅的會所生活 ? Niles Bolton Associates精心設(shè)計(jì)，主體建筑為典型的托斯卡那風(fēng)格。 ? 用地 70余畝，總建筑面積 （含幼兒園等） 。設(shè)有 五星級標(biāo)配迷你賓館 、高爾夫揮桿練習(xí)場、室內(nèi)恒溫泳池、室內(nèi)外 SPA、壁球館等數(shù)十個(gè)項(xiàng)目。 ? 高爾夫揮桿練習(xí)場長約 280米，寬 60－ 90米， 雙層打臺 。 二層包間打臺 由棋牌室、衛(wèi)生間、休息區(qū)和打臺組成，打造私密、尊貴高爾夫。 品牌價(jià)值：千億國企攜手世界級團(tuán)隊(duì) ? ADG：李文的 25年（ 項(xiàng)目總規(guī) ， 濟(jì) 景 擔(dān)任二期規(guī)劃） ? BLA： 36年觀世界 （ 百盛年 ，第二組團(tuán)建筑 ） ? NBA：從星河灣到青山湖 （納爾斯波頓 ， 會所建筑與景觀 ） ? EDAW：人與自然 60年 （美國易道，景觀設(shè)計(jì) ） ? CICO：千億國企旗下地產(chǎn)品牌 項(xiàng)目價(jià)值梳理 生態(tài)價(jià)值 生活價(jià)值 藝術(shù)價(jià)值 服務(wù)價(jià)值 品牌價(jià)值 “ 兩座山脊 ” “ 三個(gè)庭院 ” “ 四種風(fēng)格 ” “ 五星會所 ” “ 一流團(tuán)隊(duì) ” 以建筑為 第二自然 的 原生規(guī)劃 多功能 庭院和 宜居的 戶型尺度 較為純正 的獨(dú)棟 與 會所建筑 運(yùn)動主題 俱樂部 含 五星賓館 千億國企 攜手 世界級 團(tuán)隊(duì) 青山湖具有生活感的好別墅 價(jià)值 〃 辨析 ? 相對來說，青云山居二期產(chǎn)品： “ 庭院獨(dú)棟 ” 是外在特征 “ 集粹 ” 是內(nèi)在特征； 山水資源是共性優(yōu)勢 庭院尺度是個(gè)性優(yōu)勢 好別墅是物質(zhì)承載 好生活是精神承載 項(xiàng) 目