戴德梁行-房地產(chǎn)金融與物業(yè)評(píng)估(編輯修改稿)
2025-05-11 00:05 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 外，還需要每年內(nèi)部審計(jì) 上市需要時(shí)間．．．．．． Page 13 上市后的維護(hù) 除了一般各個(gè)地方上市的要求外，例如公司需要發(fā)布年報(bào)、重大的關(guān)聯(lián)交易等。公司上市后還需要做一些維護(hù)工作，令公司的透明度增加及投資者對(duì)公司的動(dòng)向更為了解，維護(hù)工作范圍可包括： 解釋集團(tuán)主要策略及業(yè)務(wù)目標(biāo) ； 確保公司信息發(fā)放遵從上市公司守則 ； 有系統(tǒng)地監(jiān)察雜志文稿 ， 定期與媒體溝通，建立良好關(guān)系 ； 輿基金經(jīng)理溝通從而影響傳媒對(duì)公司正面認(rèn)受性 ； 對(duì)管理層進(jìn)行如何面對(duì)傳媒的培訓(xùn) ………. Page 14 為什么要物業(yè)評(píng)估 一、法律法規(guī)的要求 香港證券市場(chǎng)的監(jiān)管架構(gòu) ? 香港法律第 32章公司條例 ? 公司股份公開上市的監(jiān)管要求 ? 證券及期貨事務(wù)監(jiān)察委員會(huì) (證監(jiān)會(huì) ) ? 負(fù)責(zé)執(zhí)行監(jiān)管香港證券期貨市場(chǎng)的法例 ? 根據(jù)公司條例規(guī)定所提出的 豁免 ? 監(jiān)管權(quán)力賦予香港聯(lián)合交易所有限公司 ? 香港交易及結(jié)算所有限公司為上市過程的監(jiān)管人 Page 15 二、會(huì)計(jì)準(zhǔn)則 根據(jù)美國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則、香港會(huì)計(jì)準(zhǔn)則及國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則需要對(duì)固定資產(chǎn)作公允值 的 評(píng)估。 根據(jù)美國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則、香港會(huì)計(jì)準(zhǔn)則及國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，公司需要對(duì)所有有關(guān)的投資性物業(yè)作估值。 為什么要物業(yè)評(píng)估 Page 16 三、企業(yè)、投資者的融資需要 資產(chǎn)買 /賣協(xié)議 內(nèi)部參考 合作 并購(gòu) /收購(gòu) 私募 對(duì)物業(yè)盡職調(diào)查、企業(yè)融資及物業(yè)項(xiàng)目對(duì)價(jià)要求，需要獨(dú)立的第三方評(píng)估機(jī)構(gòu) 為什么要物業(yè)評(píng)估 Page 17 在香港聯(lián)合交易所的上市規(guī)則中，對(duì)評(píng)估的要求體現(xiàn)在其總則中的第五章 ,其中清楚地列明了對(duì)所有新上市公司擁有或租賃的房地產(chǎn)都必須評(píng)估的要求和細(xì)則。主要對(duì)象是重組上市范圍內(nèi)資產(chǎn)中所有物業(yè)資產(chǎn)評(píng)估（包括長(zhǎng)期投資公司的物業(yè)資產(chǎn)），包括房屋建筑物 (擁有及租賃 )、土地使用權(quán) (擁有及租賃 )、構(gòu)筑物、在建工程。 香港特別行政區(qū)的評(píng)估機(jī)構(gòu)（測(cè)計(jì)師行）的工作范圍主要注重房屋和土地， 同時(shí)也可承擔(dān)機(jī)械設(shè)備和商業(yè) (無形資產(chǎn) )評(píng)估 。在上市過程中如有特殊行業(yè)和因上市過程中的特殊用途（招股前期的路演等）所需，香港測(cè)計(jì)師行可對(duì)機(jī)械設(shè)備、庫(kù)存資產(chǎn)、商標(biāo)和特定收費(fèi)權(quán)或其它無形資產(chǎn)的權(quán)益進(jìn)行評(píng)估。 香港的物業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)工作范圍： Page 18 物業(yè)評(píng)估的方法 ? 比較法 ? 比較法考慮到近期類似物業(yè)在市場(chǎng)上的轉(zhuǎn)手價(jià)，再作適合調(diào)整，以反映被估值物業(yè)與可資比較物業(yè)在地點(diǎn)、面積、樓齡、現(xiàn)況及其它相關(guān)條件的不同處。在成熟物業(yè)市場(chǎng)猶為合適。 ? 收益法 ? 收益法適用于有收益 /潛在收益的房地產(chǎn) , 預(yù)計(jì)待估物業(yè)未來的正常凈收益，選用適當(dāng)資本化率將其折現(xiàn)到估值日后累加，以估算物業(yè)的客觀合理價(jià)格 /價(jià)值。 ? 成本法 ? 成本法求取待估物業(yè)在估值日的重新構(gòu)建價(jià)格扣除折舊的客觀合理價(jià)格 /價(jià)值 , 一般用于既無收益及 /或很少市場(chǎng)交
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