戴德梁行-房地產(chǎn)金融與物業(yè)評估(編輯修改稿)
2025-05-11 00:05 本頁面
【文章內容簡介】 外，還需要每年內部審計 上市需要時間．．．．．． Page 13 上市后的維護 除了一般各個地方上市的要求外，例如公司需要發(fā)布年報、重大的關聯(lián)交易等。公司上市后還需要做一些維護工作，令公司的透明度增加及投資者對公司的動向更為了解，維護工作范圍可包括： 解釋集團主要策略及業(yè)務目標 ； 確保公司信息發(fā)放遵從上市公司守則 ； 有系統(tǒng)地監(jiān)察雜志文稿 ， 定期與媒體溝通，建立良好關系 ； 輿基金經(jīng)理溝通從而影響傳媒對公司正面認受性 ； 對管理層進行如何面對傳媒的培訓 ………. Page 14 為什么要物業(yè)評估 一、法律法規(guī)的要求 香港證券市場的監(jiān)管架構 ? 香港法律第 32章公司條例 ? 公司股份公開上市的監(jiān)管要求 ? 證券及期貨事務監(jiān)察委員會 (證監(jiān)會 ) ? 負責執(zhí)行監(jiān)管香港證券期貨市場的法例 ? 根據(jù)公司條例規(guī)定所提出的 豁免 ? 監(jiān)管權力賦予香港聯(lián)合交易所有限公司 ? 香港交易及結算所有限公司為上市過程的監(jiān)管人 Page 15 二、會計準則 根據(jù)美國會計準則、香港會計準則及國際會計準則需要對固定資產(chǎn)作公允值 的 評估。 根據(jù)美國會計準則、香港會計準則及國際會計準則，公司需要對所有有關的投資性物業(yè)作估值。 為什么要物業(yè)評估 Page 16 三、企業(yè)、投資者的融資需要 資產(chǎn)買 /賣協(xié)議 內部參考 合作 并購 /收購 私募 對物業(yè)盡職調查、企業(yè)融資及物業(yè)項目對價要求，需要獨立的第三方評估機構 為什么要物業(yè)評估 Page 17 在香港聯(lián)合交易所的上市規(guī)則中，對評估的要求體現(xiàn)在其總則中的第五章 ,其中清楚地列明了對所有新上市公司擁有或租賃的房地產(chǎn)都必須評估的要求和細則。主要對象是重組上市范圍內資產(chǎn)中所有物業(yè)資產(chǎn)評估（包括長期投資公司的物業(yè)資產(chǎn)），包括房屋建筑物 (擁有及租賃 )、土地使用權 (擁有及租賃 )、構筑物、在建工程。 香港特別行政區(qū)的評估機構（測計師行）的工作范圍主要注重房屋和土地， 同時也可承擔機械設備和商業(yè) (無形資產(chǎn) )評估 。在上市過程中如有特殊行業(yè)和因上市過程中的特殊用途（招股前期的路演等）所需，香港測計師行可對機械設備、庫存資產(chǎn)、商標和特定收費權或其它無形資產(chǎn)的權益進行評估。 香港的物業(yè)評估機構工作范圍： Page 18 物業(yè)評估的方法 ? 比較法 ? 比較法考慮到近期類似物業(yè)在市場上的轉手價，再作適合調整，以反映被估值物業(yè)與可資比較物業(yè)在地點、面積、樓齡、現(xiàn)況及其它相關條件的不同處。在成熟物業(yè)市場猶為合適。 ? 收益法 ? 收益法適用于有收益 /潛在收益的房地產(chǎn) , 預計待估物業(yè)未來的正常凈收益，選用適當資本化率將其折現(xiàn)到估值日后累加，以估算物業(yè)的客觀合理價格 /價值。 ? 成本法 ? 成本法求取待估物業(yè)在估值日的重新構建價格扣除折舊的客觀合理價格 /價值 , 一般用于既無收益及 /或很少市場交
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