【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 幕 協(xié)助商戶進(jìn)場(chǎng) ， 入圖審批 、 裝修等工程問題 安排新聞發(fā)布會(huì) 、 記者會(huì) 、 作廣泛開業(yè)宣傳 開幕活動(dòng) ， 舉辦宣傳活動(dòng) ， 打響知名度 38 第三部分 本項(xiàng)目商業(yè)管理策略 39 購物中心的特征 多種行業(yè)并存經(jīng)營，多種業(yè)態(tài)組合互補(bǔ)，強(qiáng)調(diào)一站式超值服務(wù) 以商鋪為“經(jīng)營”對(duì)象，將商鋪?zhàn)饨鹱鰹橹饕杖雭碓? 提供多種類型、多種方式的購物中心整體宣傳促銷活動(dòng)，打造購物中心的整體形象與品牌 規(guī)范的租戶招商與質(zhì)量管理體系、注重“品牌效應(yīng)”、追求客流最大化 采取多樣化靈活的計(jì)租及收租方式，實(shí)現(xiàn)租金收入不斷遞增的經(jīng)營目標(biāo) 租戶在各自經(jīng)營范圍內(nèi)可完全獨(dú)立運(yùn)作、自我經(jīng)營 建有統(tǒng)一的會(huì)員管理體系，實(shí)現(xiàn)租戶會(huì)員信息的有限共享 進(jìn)行統(tǒng)一的租戶獎(jiǎng)懲考核管理，獎(jiǎng)優(yōu)淘劣、提升租戶品質(zhì)質(zhì)量 提供多種收款方式，并且多種系統(tǒng)共存、信息共享 40 購物中心的關(guān)注內(nèi)容 關(guān)注業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)與業(yè)態(tài)布局的科學(xué)性 關(guān)注品牌的豐富化、新穎化、差異化 關(guān)注租戶結(jié)構(gòu)、租約及租金定義的合理性 關(guān)注商鋪招商、商鋪的出租率及租戶往來結(jié)款的及時(shí)性 關(guān)注宣傳促銷方案的正確性、結(jié)果的準(zhǔn)確有效性 關(guān)注會(huì)員體系的建立、固定客戶群體的發(fā)展、顧客忠誠度的提升 關(guān)注購物中心服務(wù)范疇、服務(wù)質(zhì)量、租戶考核與管理的完善與保證 關(guān)注顧客消費(fèi)服務(wù)環(huán)境、消費(fèi)服務(wù)質(zhì)量的提升 關(guān)注商品與商鋪經(jīng)營及管理的統(tǒng)一性、商品與商鋪質(zhì)量的保證 關(guān)注軟、硬件環(huán)境、氛圍營造及發(fā)展趨勢(shì)的確定等 41 購物中心的經(jīng)營管理目標(biāo) 科學(xué)的市場(chǎng)定位、差異性的業(yè)態(tài)及商品組合 合理的自有資金保證，加強(qiáng)財(cái)務(wù)與渠道的管理 強(qiáng)大的專業(yè)運(yùn)營團(tuán)隊(duì)，注重人脈資源的有效整合 建全企業(yè)經(jīng)營管理模式，實(shí)施企業(yè)規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化、流程化管理 加快企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的培養(yǎng)，注重企業(yè)品牌與形象的建設(shè) 全面遵循統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一運(yùn)營、統(tǒng)一服務(wù)管理等全面統(tǒng)一運(yùn)行管理模式 進(jìn)行專業(yè)化、親情化、家庭式的物業(yè)服務(wù)管理，提供安全、舒適、整潔的購物環(huán)境 注重忠誠消費(fèi)群體的培養(yǎng)、發(fā)展忠實(shí)會(huì)員、追求客流的穩(wěn)定與提升 成功、高效的宣傳與促銷，提升購物中心的影響力及感招力 量化的考核管理，優(yōu)生劣汰，確保租戶及商品的經(jīng)營品質(zhì) 對(duì)商鋪及租戶運(yùn)營狀況的有效監(jiān)控，進(jìn)行全程數(shù)據(jù)化的運(yùn)營管理 堅(jiān)持多贏理念，促進(jìn)租戶的不斷贏利，實(shí)現(xiàn)租金收入的穩(wěn)定增長(zhǎng) 42 后期商業(yè)管理的核心內(nèi)容 以標(biāo)準(zhǔn)化的管理體系，推動(dòng)所管理商業(yè)物業(yè)的業(yè)績(jī)提升和價(jià)值最大化 ?商業(yè)管理 ?推廣 ?品牌管理 ?市場(chǎng)推廣 ?促銷管理 ?廣告位管理 ?運(yùn)營 ?服務(wù)品質(zhì)監(jiān)督 ?消費(fèi)環(huán)境優(yōu)化 ?賣場(chǎng)規(guī)劃管理 ?業(yè)態(tài)優(yōu)化 ?消費(fèi)者關(guān)系管理 ?商家經(jīng)營評(píng)估 ?商家關(guān)系管理 ?招商 ?租戶調(diào)整 ?再招商 ?租務(wù)管理 ?資產(chǎn)管理 ?經(jīng)營績(jī)效評(píng)估 ?重大翻新 /改建建議 ?市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估 ?資產(chǎn)處置 43 推廣職能在后期商業(yè)管理的內(nèi)容與目標(biāo) ?內(nèi)容 ? 品牌管理 ? 通過有組織、有計(jì)劃的活動(dòng)、推廣來建立本項(xiàng)目的影響與品牌，同時(shí)維護(hù)本項(xiàng)目及發(fā)展商品牌； ? 市場(chǎng)推廣 ? 通過整合營銷傳播，向目標(biāo)消費(fèi)者推廣本項(xiàng)目的特色和優(yōu)勢(shì)，激發(fā)廣泛的影響力和吸引力； ? 促銷管理 ? 策劃各種促銷活動(dòng)，獨(dú)立或與商家配合，通過主題活動(dòng)的舉辦，促進(jìn)消費(fèi)者的來店消費(fèi)，增加消費(fèi)客流； ? 廣告位管理 ? 對(duì)項(xiàng)目附帶廣告位的出租事宜的管理； ?目標(biāo) ? 擴(kuò)大和提升項(xiàng)目的知名度和美譽(yù)度； ? 擴(kuò)大項(xiàng)目的有效輻射范圍； ? 擴(kuò)大消費(fèi)人流，提升銷售額； ? 建立品牌影響力； 44 運(yùn)營管理職能在后期商業(yè)管理的內(nèi)容與目標(biāo) ?內(nèi)容 ? 服務(wù)品質(zhì)監(jiān)督 ? 接受并處理消費(fèi)者的投訴； ? 監(jiān)督商家合法經(jīng)營； ? 監(jiān)督和優(yōu)化商家為消費(fèi)者提供商品和服務(wù)的質(zhì)量； ? 消費(fèi)環(huán)境優(yōu)化 ? 保證購物設(shè)施和系統(tǒng)正?；\(yùn)行； ? 并使本項(xiàng)目有日益良好的購物環(huán)境，使消費(fèi)者在本項(xiàng)目能夠購得到良好的消費(fèi)體驗(yàn)； ? 業(yè)態(tài)優(yōu)化 ? 評(píng)估現(xiàn)有業(yè)態(tài)組合是否能夠達(dá)到市場(chǎng)定位的清晰和特色化； ? 根據(jù)市場(chǎng)需求的發(fā)展，不斷優(yōu)化項(xiàng)目的市場(chǎng)定位和業(yè)態(tài)組合； ? 賣場(chǎng)管理 ? 管理商家的營業(yè)行為與店面形象； ? 商家經(jīng)營評(píng)估 ? 定期對(duì)商家的經(jīng)營狀況、服務(wù)質(zhì)量、租金收取等進(jìn)行評(píng)估，作為商家調(diào)整的基礎(chǔ)； ? 消費(fèi)者關(guān)系管理 ? 通過網(wǎng)絡(luò)、會(huì)員卡、刊物、主題活動(dòng)等形式進(jìn)行消費(fèi)者關(guān)系管理； ? 商家關(guān)系管理 ? 通過暢通的信息反饋渠道、定期回訪、焦點(diǎn)會(huì)議、聯(lián)誼活動(dòng)，來增進(jìn)商家與項(xiàng)目之間的良好關(guān)系； ?目標(biāo) ? 保證購物設(shè)施和系統(tǒng)正?；\(yùn)行，并使本項(xiàng)目有日益良好的購物環(huán)境； ? 維持商場(chǎng)的品質(zhì)，更新業(yè)態(tài)規(guī)劃； ? 使商家能夠得到良好的支持和服務(wù)； ? 使消費(fèi)者在本項(xiàng)目能夠購得到良好的消費(fèi)體驗(yàn)； ? 增進(jìn)與消費(fèi)者、經(jīng)營商家之間的良好關(guān)系； 45 招商職能在后期商業(yè)管理的內(nèi)容與目標(biāo) ?內(nèi)容 ? 商家優(yōu)化 ? 評(píng)估現(xiàn)有商家的經(jīng)營狀況，對(duì)于不合格的商家應(yīng)及時(shí)剔除； ? 根據(jù)市場(chǎng)定位及業(yè)態(tài)的優(yōu)化調(diào)整，剔除不符合的商家； ? 尋找更具品牌號(hào)召力及能夠支付更高租金的商家； ? 再招商 ? 及時(shí)招入更符合要求的商家，以實(shí)現(xiàn)更高的出租率、更佳的影響力、更高的租金收入； ? 租務(wù)管理 ? 對(duì)商家的日常租賃合同的簽訂、入場(chǎng)的手續(xù)辦理、租金收取及出票事宜； ? 接待和處理商家的投訴或請(qǐng)求； ?目標(biāo) ? 不斷優(yōu)化和調(diào)整商家和品牌組合，達(dá)到市場(chǎng)定位的目標(biāo)； ? 淘汰不合格的商家，招入更適合的商家，以達(dá)到定位清晰、富有特色并保證租金的增長(zhǎng)； 46 資產(chǎn)管理職能在后期商業(yè)管理的內(nèi)容與目標(biāo) ?內(nèi)容 ?目標(biāo) ? 跟蹤市場(chǎng)經(jīng)營績(jī)效，通過經(jīng)營改進(jìn)、改建、翻新措施，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的保值和增值； ? 尋找合適的投資者及合適的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，以較大溢價(jià)出售本項(xiàng)目，以實(shí)現(xiàn)價(jià)值變現(xiàn)； ? 經(jīng)營績(jī)效評(píng)估 ? 從租金收入和投資回報(bào)的角度，定期對(duì)項(xiàng)目的資產(chǎn)經(jīng)營績(jī)效進(jìn)行評(píng)估，是否達(dá)到預(yù)期目標(biāo)； ? 采取措施提升項(xiàng)目租金及增長(zhǎng)率，提升資產(chǎn)回報(bào)率； ? 重大翻新 /改建建議 ? 根據(jù)市場(chǎng)的需要，評(píng)估是否需要進(jìn)行改建 /翻新； ? 制定翻新 /改進(jìn)的方案并實(shí)施； ? 市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估 ? 關(guān)注資本市場(chǎng)的行情，定期對(duì)項(xiàng)目資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估； ? 資產(chǎn)處置 ? 尋找合適的投資者及合適的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，溢價(jià)出售本項(xiàng)目資產(chǎn)，獲得資產(chǎn)增值的變現(xiàn)。 47 財(cái)務(wù)部門 租戶一 ?商品編碼定義 ?訂 /進(jìn) /銷 /存 /盤 /損 /溢 ?日常收銀及銷售 ?銷售分析和庫存分析 ?調(diào)價(jià) /促銷 ?考勤 顧客 ? 系統(tǒng)維護(hù)管理 ? 租戶銷售管理 ? 流程督導(dǎo)管理 ? 系統(tǒng)應(yīng)用培訓(xùn) ? 人事工資管理 ? 人員招聘管理 ? 人員培訓(xùn)管理 ? 人事考勤管理 ? 租戶對(duì)帳 ? 租戶結(jié)算 ? 預(yù)收管理 ? 費(fèi)用管理 ? 收銀管理 ? 財(cái)務(wù)管理 ? 經(jīng)營分析 ? 資產(chǎn)管理 ?營運(yùn)規(guī)劃 ?賣場(chǎng)管理 ?業(yè)態(tài)優(yōu)化 ?場(chǎng)地出租管理 ?會(huì)員管理 ?商家關(guān)系管理 ?綠化管理 ?保潔管理 ?保安管理 ?派工管理 ?工程維修 ?停車場(chǎng)管理 ?抄表管理 ? 輔助決策分析 ? 經(jīng)營績(jī)效分析 ? 貢獻(xiàn)度分析 ? 結(jié)構(gòu)組合分析 ? 收入往來分析 ? 其它分析 人力資源部門 推廣部門 ?品牌管理 ?宣傳促銷活動(dòng)管理 ?廣告位管理 物業(yè)部門 信息部門 營運(yùn)部門 招商部門 ?商家評(píng)估 ?招商管理 ?租戶管理 ?租約管理 銀聯(lián)金 卡系統(tǒng) ?銀聯(lián)卡結(jié)算 租戶二 租戶 N 本項(xiàng)目的管理需求 48 購物中心經(jīng)營組織架構(gòu) 人力資源部：4人 物業(yè)管理部：4人 招 商 部：4人 運(yùn) 營 部：9人 物業(yè)公司 保安 保潔 工程 停車場(chǎng)管理 綠化 推 廣 部：3人 財(cái)務(wù)部：5人 總經(jīng)理 IT部：2人 初步預(yù)計(jì)本項(xiàng)目商業(yè)管理團(tuán)隊(duì)員工總數(shù)將達(dá)到 35人左右（物業(yè)由專業(yè)公司管理）。 副總經(jīng)理： 2人 董事長(zhǎng) 49 49 購物中心管理系統(tǒng)規(guī)需求分析及主要功能模塊劃分 人力資源部 管理層 物業(yè)管理部 運(yùn)營部 招商部 物業(yè)公司 推廣部 管理架構(gòu) 軟件系統(tǒng)架構(gòu) 推廣管理 收銀管理 租約管理 POS系統(tǒng) 商業(yè)運(yùn)營軟件 泊車系統(tǒng) OA 財(cái)務(wù)軟件 物業(yè)軟件