【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 定，落實(shí)處理（處罰）后按土地現(xiàn)狀完善征收手續(xù)。 ? （ 3）用地行為發(fā)生在 1999年 1月 1日至 2022年 6月 30日之間，按照 1998年修訂、 2022年修正的 《 中華人民共和國(guó)土地管理法 》 有關(guān)規(guī)定，落實(shí)處理（處罰）后按土地現(xiàn)狀完善征收手續(xù)，凡用地行為發(fā)生時(shí)法律和政策沒(méi)有要求聽(tīng)證、辦理社保審核和安排留用地的，在提供有關(guān)歷史用地協(xié)議或被征地農(nóng)村集體同意的前提下，無(wú)需聽(tīng)證、辦理社保審核和安排留用地。 ? （ 4）完善各類用地手續(xù)的處罰標(biāo)準(zhǔn) ? 如佛山：“三舊”改造中涉及的各類歷史用地，凡用地行為發(fā)生在 1987年 1月 1日之后至 2022年 6月 30日之前的，完善用地手續(xù)時(shí)按下列標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行處罰：禪城、南海、順德區(qū)按用地面積不低于 5元 /平方米；三水、高明區(qū)按用地面積不低于 3元 /平方米。 ? ——農(nóng)村集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)為國(guó)有建設(shè)用地 ? 原農(nóng)村集體申請(qǐng)將農(nóng)村集體所有的有合法用地手續(xù)的建設(shè)用地轉(zhuǎn)為國(guó)有建設(shè)用地的，在農(nóng)村集體提出自愿改變?yōu)閲?guó)有申請(qǐng)和村民代表大會(huì)表決同意的前提下，辦理征收手續(xù)。 ? ——完善“三舊”改造中涉及的各類歷史用地手續(xù)工作應(yīng)當(dāng)在 2022年完成。2022年 6月 30日之后發(fā)生的違法用地不適用上述辦法完善用地手續(xù)。 ? 邊角地、插花地、夾心地的處理問(wèn)題 過(guò)去由于土地比較零碎且需要組織相當(dāng)多的報(bào)批材料，基層可能會(huì)放棄使用這些土地，造成資源浪費(fèi)。現(xiàn)在則可以避免這種浪費(fèi)現(xiàn)象的出現(xiàn)。 邊角地、插花地、夾心地可以整合用于“三舊”改造 :面積小于 3畝、累計(jì)面積不超過(guò)改造地塊面積 10%。是國(guó)有建設(shè)用地的，可以協(xié)議出讓；是集體農(nóng)用地的，按批次申辦“農(nóng)轉(zhuǎn)用”或征收手續(xù)；是集體建設(shè)用地的，征收手續(xù)與 《 “三舊”改造方案 》 一并報(bào)批。 ? 土地出讓金優(yōu)惠政策及財(cái)政扶持政策 ? 按照粵府 78號(hào)文等新政策，廣東省在 2022年前完成用地手續(xù)審批的， 就無(wú)須繳交新增建設(shè)用地的有償使用費(fèi)。 ? 按照粵府 78號(hào)文的規(guī)定，對(duì)于歷史遺留用地手續(xù)，不需要落實(shí)耕地占補(bǔ)平衡。 ? 對(duì)現(xiàn)有工業(yè)用地改造后不改變?cè)猛?，提高容積率的，不再增繳土地價(jià)款。 各部門職責(zé) ? （一）發(fā)展和改革局負(fù)責(zé)“三舊”改造中涉及投資項(xiàng)目的立項(xiàng)、產(chǎn)業(yè)政策制定及行業(yè)發(fā)展規(guī)劃編制； ? （二）財(cái)政局負(fù)責(zé)制定并落實(shí)“三舊”改造土地稅費(fèi)優(yōu)惠政策，負(fù)責(zé)土地出讓金的撥付和使用監(jiān)督工作； ? （三）國(guó)土資源局負(fù)責(zé)指導(dǎo)“三舊”改造方案的編制，負(fù)責(zé)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、征收土地等用地報(bào)批手續(xù)以及國(guó)有或集體建設(shè)用地供地手續(xù)，負(fù)責(zé)土地確權(quán)、登記； ? （四）建設(shè)局負(fù)責(zé)“三舊”改造項(xiàng)目房屋安全鑒定和工程項(xiàng)目建設(shè)監(jiān)管； ? （五）城建規(guī)劃局負(fù)責(zé)指導(dǎo)和審查“三舊”改造專項(xiàng)規(guī)劃及年度實(shí)施計(jì)劃、“三舊”改造單元規(guī)劃，提供項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，辦理項(xiàng)目的規(guī)劃手續(xù)； ? （六）城市管理綜合執(zhí)法局負(fù)責(zé)“三舊”改造中房屋的拆遷管理； ? （七）法院、檢察院、經(jīng)貿(mào)、監(jiān)察、公安、農(nóng)業(yè)、外經(jīng)貿(mào)、環(huán)保、法制、房管、消防、地稅、工商等相關(guān)部門在各自職責(zé)范圍內(nèi)對(duì)“三舊”改造進(jìn)行指導(dǎo)和管理； ? （八）各鎮(zhèn)街負(fù)責(zé)編制“三舊”改造專項(xiàng)規(guī)劃及年度實(shí)施計(jì)劃、“三舊”改造單元規(guī)劃，負(fù)責(zé)編制或指導(dǎo)編制具體項(xiàng)目的“三舊”改造方案。 三舊改造典型城市的操作流程 ? （一）專項(xiàng)規(guī)劃編制 調(diào)查摸底、編報(bào) 《 “三舊”改造規(guī)劃 》 、 《 年度“三舊”改造實(shí)施計(jì)劃 》 、《 “三舊”項(xiàng)目改造方案 》 （各街鎮(zhèn)組織編制年度“業(yè)主自行改造” 《 “三舊”項(xiàng)目改造方案 》 ），本級(jí)政府組織相關(guān)部門組織編制年度“政府征地改造”《 “三舊”項(xiàng)目改造方案 》 ） ? （二）兩輪征詢 第一輪征詢：改造意愿征詢。同意改造的居（村）民應(yīng)達(dá)到 2/3以上。 第二輪征詢： 《 拆遷補(bǔ)償安置方案 》 征詢。在規(guī)定時(shí)間內(nèi)，簽定拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的居（村）民應(yīng)達(dá)到 90%以上。 改造主體應(yīng)制定 《 拆遷補(bǔ)償安置方案 》 ，廣泛征詢意見(jiàn)后報(bào)區(qū)政府批準(zhǔn)實(shí)施。 ? 行政裁決 對(duì)在拆遷時(shí)限內(nèi)不簽約的被拆遷人，改造主體根據(jù)兩輪征詢意見(jiàn)和征（收）地批準(zhǔn)文件，向區(qū)政府申請(qǐng)行政裁決；不服從行政裁決的，區(qū)政府可以責(zé)成有關(guān)部門行政強(qiáng)制執(zhí)行。 ? 權(quán)屬調(diào)整 “三舊”改造可以在國(guó)有土地上實(shí)施，也可以在集體土地上實(shí)施，但由于國(guó)有土地可以進(jìn)行商品房開發(fā)，所以政策運(yùn)作空間更大，更能產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益，更能吸引社會(huì)資金。二線城市和一線城市老城區(qū)不同，二線城市舊圩鎮(zhèn)土地性質(zhì)比較復(fù)雜，既有國(guó)有土地，也參雜著集體土地，雖然圩鎮(zhèn)商業(yè)開發(fā)條件較好，但存在集體土地就難以運(yùn)作 舊城鎮(zhèn)范圍內(nèi)的土地應(yīng)全部轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)有建設(shè)用地。將集體建設(shè)用地改變?yōu)榧w經(jīng)濟(jì)組織為使用權(quán)人的國(guó)有建設(shè)用地，經(jīng)批準(zhǔn)后可以暫緩交納出讓金，區(qū)國(guó)土局核發(fā)國(guó)有 《 土地使用證 》 ，在土地轉(zhuǎn)讓或公開出讓時(shí)補(bǔ)辦土地出讓手續(xù)并補(bǔ)交出讓金。 納入政府征地改造的舊城鎮(zhèn)和舊村莊，土地通過(guò)征收、收回國(guó)有土地使用權(quán)納入政府儲(chǔ)備：應(yīng)通過(guò)土地公開市場(chǎng)重新出讓。公開出讓時(shí)，可以“拆建打包”一并確定改造主體。不納入政府儲(chǔ)備的舊村莊和舊城鎮(zhèn)內(nèi)原集體土地，集體經(jīng)濟(jì)組織可以采取“拆建打包”，通過(guò)土地公開市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓、協(xié)議轉(zhuǎn)讓、土地使用權(quán)入股等方式，與其他單位合作，按改造規(guī)劃實(shí)施開發(fā)，配建公寓式安置房。安置房由區(qū)國(guó)土局核發(fā)國(guó)有土地 《 房地產(chǎn)證 》 （注記未辦國(guó)有土地使用權(quán)有償出讓手續(xù)），房屋轉(zhuǎn)讓時(shí)，按基準(zhǔn)地價(jià)的 30%繳交國(guó)有土地出讓金。 不納入政府征地改造的舊村莊和舊城鎮(zhèn)內(nèi)集體土地，可以自愿轉(zhuǎn)為國(guó)有土地，舊村莊也可以保留集體土地性質(zhì)?？梢圆扇」_出讓、協(xié)議轉(zhuǎn)讓、土地使用權(quán)入股等方式，與其他單位合作開發(fā)除商住房地產(chǎn)以外的項(xiàng)目，配建公寓式安置房。安置房由區(qū)國(guó)土局核發(fā)集體土地 《 房地產(chǎn)證 》 。 ? 對(duì)被拆遷人的補(bǔ)償安置 拆遷國(guó)有土地房屋補(bǔ)償 =市場(chǎng)評(píng)估價(jià) +套形面積補(bǔ)貼 +改造獎(jiǎng)勵(lì) +搬遷獎(jiǎng)勵(lì)+臨遷費(fèi)。 拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)預(yù)存制度：改造主體應(yīng)按經(jīng)批準(zhǔn)的 《 拆遷補(bǔ)償安置方案 》確定的將拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)足額存入銀行預(yù)存賬戶，由街鎮(zhèn)、改造主體共同監(jiān)管。 拆遷集體土地（含自愿轉(zhuǎn)為國(guó)有土地）住宅房屋補(bǔ)償：（ 1）先補(bǔ)償，再用補(bǔ)償費(fèi)買安置房；（ 2）根據(jù)當(dāng)?shù)刈》棵娣e、改造成本、分戶后人口等因素綜合確定補(bǔ)償安置基準(zhǔn)建筑面積，分戶后房屋確權(quán)面積不足基準(zhǔn)建筑面積的，按基準(zhǔn)建筑面積安置；超過(guò)基準(zhǔn)建筑面積的部分，貨幣補(bǔ)償。 ? 安置區(qū)建設(shè) 相對(duì)集中，統(tǒng)籌規(guī)劃為集城市房屋拆遷安置房、集體土地房屋拆遷安置房、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等功能于一體的綜合性新社區(qū)，并充分利用已建成農(nóng)民新村的空置房，就近安置被拆遷戶。 ? 城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤 拆舊建新需要騰挪用地，適用“城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤項(xiàng)目區(qū)”，申請(qǐng)建設(shè)用地周轉(zhuǎn)規(guī)模指標(biāo)： 3年復(fù)墾，歸還建設(shè)用地規(guī)模指標(biāo)。 ? “三舊”改造土地出讓金 2022年 7月 1日起執(zhí)行，廣州國(guó)土房管局制定的 《 關(guān)于調(diào)整我市國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓金計(jì)收標(biāo)準(zhǔn)的通知 》 規(guī)定，廣州“城中村”改造安置房交易轉(zhuǎn)讓時(shí)，只需按相應(yīng)用途基準(zhǔn)地價(jià)的 30%計(jì)收土地出讓金。在“三舊”改造政策支持范圍的城中村改造，按土地純收益的 50%計(jì)收土地出讓金； 東莞市，原本“三舊”改造按照全市地價(jià)水平和前三年有形土地市場(chǎng)的成交地價(jià)，將全市分為三類地區(qū)，每類地區(qū)固定補(bǔ)繳土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)。其中第一類鎮(zhèn)街為 1000元 /平方米，第二類鎮(zhèn)街為 600元 /平方米，第三類鎮(zhèn)街為400元 /平方米。今年 4月份調(diào)整后，這一費(fèi)用將不折不扣地打 7折，打折過(guò)后，第一類鎮(zhèn)街為 700元 /平方米，第二類鎮(zhèn)街為 420元 /平方米，第三類鎮(zhèn)街為280元 /平方米；而對(duì)商業(yè)改為商住用途的，補(bǔ)繳土地出讓金同樣將打 7折 ——第一類鎮(zhèn)街從原來(lái)的 500元 /平方米調(diào)整成為 350元 /平方米，第二類鎮(zhèn)街從原來(lái)的 300元 /平方米調(diào)整成為 210元 /平方米，第三類鎮(zhèn)街從原來(lái)的 200元 /平方米調(diào)整成為 140元 /平方米。 ? 關(guān)于舊廠房改造 集體土地舊廠房的改造政策與舊村莊一樣，可以政府征地，也可以由業(yè)主自行改造的，村集體自愿申請(qǐng)轉(zhuǎn)為國(guó)有土地，通過(guò)公開出讓、協(xié)議轉(zhuǎn)讓、土地使用權(quán)入股等方式實(shí)施開發(fā)。 與舊村莊、舊城鎮(zhèn)連片改造用于商品住宅開發(fā)的，可以協(xié)議轉(zhuǎn)讓，補(bǔ)交土地出讓金；不與舊村莊、舊城鎮(zhèn)連片改造的，用于商品住宅開發(fā)時(shí)必須由政府統(tǒng)一組織公開出讓。 集體舊廠房保留集體土地性質(zhì)的，可以辦理集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，但不得用于商品房開發(fā)。 ? “三舊”改造土地出讓收益分享 廣州市舊城更新改造，在財(cái)政扶持和稅費(fèi)減免方面，實(shí)行市權(quán)限內(nèi)稅費(fèi)減免返還和重點(diǎn)改造區(qū)域未來(lái) 5年的土地出讓收益市區(qū) 8： 2分成的優(yōu)惠政策。“城中村”整治改造，實(shí)行改造成本現(xiàn)行撥付，全面改造項(xiàng)目由村集體經(jīng)濟(jì)組織采取其他方式融資改造的土地出讓金適當(dāng)延期，未來(lái) 5年的土地出讓純收益政府、村 4： 6分成和市區(qū)、政府 8： 2分成，專項(xiàng)改造資金等扶持激勵(lì)措施。舊廠區(qū)改造，實(shí)行公開出讓收益分成和補(bǔ)交地價(jià)兩種途徑，激勵(lì)原用地單位轉(zhuǎn)變?cè)I(yè)用地功能，騰出土地用于現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)發(fā)展。公開出讓收益返還的，以土地出讓收入 60%或土地純收益的 40%為返還補(bǔ)償原土地使用權(quán)人，對(duì) 202 2022年按計(jì)劃搬遷的，追加返還成交價(jià)的 10%、 5%。規(guī)劃控制為公共綠地等有具備開發(fā)價(jià)值的地塊，在評(píng)估補(bǔ)償?shù)幕A(chǔ)上，再給予基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的專項(xiàng)獎(jiǎng)勵(lì)，按期搬遷的企業(yè)還可根據(jù)搬遷快慢給予基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn) 60%或 30%的獎(jiǎng)勵(lì)； 東莞市“三舊”改造過(guò)程中，征收農(nóng)村集體建設(shè)用地進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性開發(fā)的，土地出讓收益返還給村，鎮(zhèn)街將土地出讓純收益按不高于 60%、不低于 30%的比例返還給村集體，用于保證被征地農(nóng)民原有生活水平補(bǔ)貼支出，補(bǔ)助被征地農(nóng)民社保支出以及農(nóng)村集體設(shè)施建設(shè)支出等；對(duì)于集體經(jīng)濟(jì)組織將其所有的集體建設(shè)用地改變?yōu)閲?guó)有建設(shè)用地后，與有關(guān)單位合作開發(fā)建設(shè)的“三舊”成片拆遷改造項(xiàng)目，土地出讓金扣除規(guī)定計(jì)提的農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金后，市、鎮(zhèn)、村按 2:4:4的比例分成。 經(jīng)同級(jí)人民政府同意的市、縣（市、區(qū)）國(guó)土資源局（分局）的請(qǐng)示； 農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的申請(qǐng)材料； 權(quán)屬證明； 該建設(shè)用地來(lái)源合法的證明材料； 申請(qǐng)的用地符合“三舊”改造規(guī)劃及已納入年度實(shí)施計(jì)劃的相關(guān)材料； 勘測(cè)定界報(bào)