【正文】 開發(fā)商建設(shè)。 1999年之后，廣州決定禁止開發(fā)商參與城市改造，由政府投資和建設(shè)。 拒絕開發(fā)商 廣州 “ 三舊改造 ” 歷程 接受開發(fā)商 再拒絕開發(fā)商 再接受開發(fā)商 1992年前，廣州城市改造在政府主導(dǎo)下進行， “ 政府出資、政府建設(shè) ” ，房屋就地翻新或重建，對單棟危房進行改造的 “ 見縫插針 ” 式改造方法。 下列土地可列入“三舊”改造范圍： （ 1）根據(jù)城市規(guī)劃建設(shè)需要，進行城中村改造的用地； （ 2）因城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施建設(shè)需要或?qū)嵤┏鞘幸?guī)劃要求，進行舊城鎮(zhèn)改造的用地； （ 3）布局分散、不具保留價值、公共服務(wù)設(shè)施配套不完善的村莊； （ 4）城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點中農(nóng)村建設(shè)用地復(fù)墾區(qū)域； （ 5）須按產(chǎn)業(yè)調(diào)整、城市規(guī)劃、消防、環(huán)保等要求進行改造的集體建設(shè)用地； （ 6）布局分散、土地利用效率低下和不符合安全生產(chǎn)和環(huán)保要求的工業(yè)用地； （ 7）因城鄉(xiāng)規(guī)劃調(diào)整，產(chǎn)業(yè)“退二進三”企業(yè)的工業(yè)用地； （ 8）國家產(chǎn)業(yè)目錄規(guī)定的禁止類、淘汰類及限制類產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)為鼓勵類產(chǎn)業(yè)或以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和先進制造業(yè)為核心的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)的原廠房用地； （ 9）其他經(jīng)市“三舊”改造領(lǐng)導(dǎo)小組認定屬“三舊”改造范圍的用地。 “舊城鎮(zhèn)”改造， 主要是指對區(qū)、鎮(zhèn)（街道）城區(qū)內(nèi)國有土地的舊民居、舊商鋪、舊廠房等的改造，以及對重點改造城區(qū)需要“退二進三”的舊廠房、舊倉庫，及危舊居民用房的改造； “舊廠房”改造， 是指對鎮(zhèn)（街道）、村和工業(yè)園區(qū)內(nèi)的舊廠房的改造，包括對嚴重影響城市觀瞻的臨時建筑的改造； “舊村居”改造， 是指對“城中村”、大量用地被城市工業(yè)區(qū)等占據(jù)的“園中村”、村民逐步遷出或整體搬遷形成的“空心村”等推進農(nóng)民公寓建設(shè)、舊物業(yè)改造和村容村貌的整治。 ? 廣東省 78號文中并沒有明確確定“三舊”的內(nèi)涵，但對“三舊”改造的范圍進行了界定，主要把下列 6項土地列為“三舊”改造范圍：城市市區(qū)“退二進三”產(chǎn)業(yè)用地；城鄉(xiāng)規(guī)劃確定不再作為工業(yè)用途的廠房（廠區(qū)）用地；國家產(chǎn)業(yè)政策規(guī)定的禁止類、淘汰類產(chǎn)業(yè)的原廠房用地；不符合安全生產(chǎn)和環(huán)保要求的廠房用地；布局散亂、條件落后，規(guī)劃確定改造的城鎮(zhèn)和村莊；列入“萬村土地整治”示范工程的村莊等。 有下列情形之一的，不納入“三舊”改造范疇： （ 1）不符合土地利用總體規(guī)劃、市域生態(tài)控制線規(guī)劃、城鎮(zhèn)總體規(guī)劃的； （ 2）不符合產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策和行業(yè)發(fā)展規(guī)劃的； （ 3）權(quán)屬有爭議的； （ 4）被司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或以其他形式限制土地權(quán)利的； （ 5）除邊角地、夾心地、插花地以外的空地； 廣東省三舊改造的進展 ? 調(diào)查顯示，廣東共有“三舊”用地面積 175萬畝，其中舊城鎮(zhèn) 34萬畝、舊廠房 81萬畝、舊村莊 60萬畝；珠三角地區(qū)“三舊”用地面積達到 90多萬畝，低效用地挖潛空間很大。這只能解決危房問題，無法根本改善舊城區(qū)生活環(huán)境。典型工程就是越秀區(qū)解放中路項目。 (以獵德村改造為標志 ) ?廣州市全市 52條全面改造“城中村”名單 ? 越秀區(qū)：楊箕、登峰、西坑、瑤臺（ 4條） ? 海珠區(qū)：官洲、琶洲、瀝滘、紅衛(wèi)、東風(fēng)、三滘（ 6條） ? 荔灣區(qū)：花地、茶滘、東漖、西塱、坑口、坦尾、河沙、五眼橋、西郊、東塱、南漖、沙洛、海南、海中、海北、增滘、龍溪、葵蓬（ 18條） ? 天河區(qū)：獵德、冼村、石東、林和、石牌、棠下、棠東、小新塘（ 8條） ? 白云區(qū)：三元里、蕭崗、江夏、陳田、棠下（ 5條） ? 黃埔區(qū)：文沖、橫沙、下沙、長洲、深井、茅崗、南崗（ 7條） ? 蘿崗區(qū)：黃陂、玉樹、暹崗、華沙（ 4條） ? 截至目前 ,獵德、林和、冼村、棠下、文沖、橫沙、琶洲、花地、西塱裕安圍、東漖、茶滘、楊箕、三元里、蕭崗等 14條城中村已完成改造方案的編制和審批工作。 獵德 進度： 廣州市首個城中村改造項目 ,按照 “ 政府主導(dǎo)，以村為主，一村一策”的原則 ,改造方案以“三三三制”形式進行，通過土地拍賣的形式獵德村得到 46億的舊村改造資金，預(yù)計25億作為補償安置款和新建新樓， 10億作為建設(shè)一幢臨江的五星級酒店的投資款，作為村集體經(jīng)濟的重要來源。截止 2022年 4月 19日，琶洲村有近四成已經(jīng)簽約。 特點 —純市場運作的城中村項目，由開發(fā)商主導(dǎo)改造 容積率 ——安置區(qū)容積率 ， 村經(jīng)濟留用的商業(yè)發(fā)展用地 冼村 進度： 復(fù)建安置區(qū)、集體經(jīng)濟及村民公寓區(qū)、拍賣融資區(qū)三個區(qū)域。 借鑒 —— 打造文化長廊，保護部分文物 在村內(nèi)五個祠堂、一座大廟中，除了位南羅公祠沒有明顯移位外，羅山冼公祠、北約冼公祠、御南盧公祠、覽青梁公祠均離原址很遠。 2022年4月 18日，林和村正式拆村，預(yù)計將在 2022年 6月底前搬遷完畢， 2022年開始動工，預(yù)計在2022年開盤，會將項目定位為天河北規(guī)模最大、配套最好的高端社區(qū)。打造天河北規(guī)模最大、配套最好的高端社區(qū)。 建筑密度將由原來的 %大幅降低為 %，綠地率由原來的 %激增至 %。 借鑒 —— 與白云新城規(guī)劃協(xié)調(diào) 蕭崗受白云新城規(guī)劃所限，在房屋高度、土地控制方面要求甚嚴?，F(xiàn)已開展清拆工作。三元里改造方案已獲批準。 改造方案正在編制 據(jù)調(diào)研結(jié)果 ， 截至 2022年 4月 10日 ， 佛山市已經(jīng)完成改造及正在實施改造的 “ 三舊 ” 改造項目 712個 ， 涉及土地面積 ， 已改造 114宗共 15000畝 。 《 深圳市城市更新辦法 》 實施之際，深圳市已列入改造計劃的各類拆除重建項目共計 202項， 3月 5日公示 2022年首批城市更新單元共計 89項，涉及面積 ，這些城市更新項目的實施將給深圳未來經(jīng)濟增長帶來新的活力。 深圳 2022年 9月起，東莞市的“三舊”改造從部分試點轉(zhuǎn)向在全市全面實施； 12月，東莞市政府相繼出臺推進“三舊”改造的政策配套實施辦法，并確定 2022年要啟動改造 3萬畝“三舊”用地目標。為保障 2022年完成 3萬畝的改造任務(wù)，市政府將按照每個鎮(zhèn)街現(xiàn)有建設(shè)用地總規(guī)模的 2%給各鎮(zhèn)街下達“三舊”改造任務(wù)，預(yù)計最多 2022畝，最少 200畝。 村集體 /村民 與房地產(chǎn)商談判后制訂改造方案，原地集中改造。 政府給予政策 村民賠償安置政策 制訂一定的補償標準、辦理房產(chǎn)證等相關(guān)手續(xù)。 房地產(chǎn)開發(fā)商的優(yōu)惠政策 “ 拆一免二至三 ” ，即根據(jù)舊村的區(qū)位、拆遷量，每拆 1平方米的房屋，可免交 23平方米建筑面積的地價，確保開發(fā)商獲得 25%以上的合理利潤。 模式的優(yōu)缺點 優(yōu)點 借助市場力量解決改造 “ 資金 ” 問題，快速啟動改造行動。 補償標準偏高，可能沖擊房地產(chǎn)市場。 村民獨立承擔改造風(fēng)險。 業(yè)主自行改造的 “三舊”用地允許協(xié)議轉(zhuǎn)讓作為經(jīng)營性用地（商品房開發(fā)除外），可以補交出讓金，維持原土地使用權(quán)人不變。1987年 ~2022年 6月期間的歷史建設(shè)用地?zé)o需辦理農(nóng)轉(zhuǎn)用手續(xù)，補辦征收手續(xù)后確權(quán)。 ? （ 4）完善各類用地手續(xù)的處罰標準 ? 如佛山：“三舊”改造中涉及的各類歷史用地，凡用地行為發(fā)生在 1987年 1月 1日之后至 2022年 6月 30日之前的，完善用地手續(xù)時按下列標準進行處罰：禪城、南海、順德區(qū)按用地面積不低于 5元 /平方米；三水、高明區(qū)按用地面積不低于 3元 /平方米。 ? 邊角地、插花地、夾心地的處理問題 過去由于土地比較零碎且需要組織相當多的報批材料，基層可能會放棄使用這些土地，造成資源浪費。 ? 土地出讓金優(yōu)惠政策及財政扶持政策 ? 按照粵府 78號文等新政策，廣東省在 2022年前完成用地手續(xù)審批的， 就無須繳交新增建設(shè)用地的有償使用費。 三舊改造典型城市的操作流程 ? （一）專項規(guī)劃編制 調(diào)查摸底、編報 《 “三舊”改造規(guī)劃 》 、 《 年度“三舊”改造實施計劃 》 、《 “三舊”項目改造方案 》 （各街鎮(zhèn)組織編制年度“業(yè)主自行改造” 《 “三舊”項目改造方案 》 ），本級政府組織相關(guān)部門組織編制年度“政府征地改造”《 “三舊”項目改造方案 》 ） ? （二）兩輪征詢 第一輪征詢：改造意愿征詢。 改造主體應(yīng)制定 《 拆遷補償安置方案 》 ，廣泛征詢意見后報區(qū)政府批準實施。將集體建設(shè)用地改變?yōu)榧w經(jīng)濟組織為使用權(quán)人的國有建設(shè)用地，經(jīng)批準后可以暫緩交納出讓金，區(qū)國土局核發(fā)國有 《 土地使用證 》 ，在土地轉(zhuǎn)讓或公開出讓時補辦土地出讓手續(xù)并補交出讓金。安置房由區(qū)國土局核發(fā)國有土地 《 房地產(chǎn)證 》 （注記未辦國有土地使用權(quán)有償出讓手續(xù)），房屋轉(zhuǎn)讓時，按基準地價的 30%繳交國有土地出讓金。 ? 對被拆遷人的補償安置 拆遷國有土地房屋補償 =市場評估價 +套形面積補貼 +改造獎勵 +搬遷獎勵+臨遷費。 ? 城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤 拆舊建新需要騰挪用地，適用“城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤項目區(qū)”，申請建設(shè)用地周轉(zhuǎn)規(guī)模指標： 3年復(fù)墾，歸還建設(shè)用地規(guī)模指標。今年 4月份調(diào)整后，這一費用將不折不扣地打 7折，打折過后，第一類鎮(zhèn)街為 700元 /平方米，第二類鎮(zhèn)街為 420元 /平方米，第三類鎮(zhèn)街為280元 /平方米；而對商業(yè)改為商住用途的，補繳土地出讓金同樣將打 7折 ——第一類鎮(zhèn)街從原來的 500元 /平方米調(diào)整成為 350元 /平方米，第二類鎮(zhèn)街從原來的 300元 /平方米調(diào)整成為 210元 /平方米，第三類鎮(zhèn)街從原來的 200元 /平方米調(diào)整成為 140元 /平方米。 ? “三舊”改造土地出讓收益分享 廣州市舊城更新改造，在財政扶持和稅費減免方面，實行市權(quán)限內(nèi)稅費減免返還和重點改造區(qū)域未來 5年的土地出讓收益市區(qū) 8： 2分成的優(yōu)惠政策。規(guī)劃控制為公共綠地等有具備開發(fā)價值的地塊，在評估補償?shù)幕A(chǔ)上，再給予基準地價標準的專項獎勵，按期搬遷的企業(yè)還可根據(jù)搬遷快慢給予基準地價標準 60%或 30%的獎勵； 東莞市“三舊”改造過程中，征收農(nóng)村集體建設(shè)用地進行經(jīng)營性開發(fā)的，土地出讓收益返還給村，鎮(zhèn)街將土地出讓純收益按不高于 60%、不低于 30%的比例返還給村集體，用于保證被征地農(nóng)民原有生活水平補貼支出，補助被征地農(nóng)民社保支出以及農(nóng)村集體設(shè)施建設(shè)支出等；對于集體經(jīng)濟組織將其所有的集體建設(shè)用地改變?yōu)閲薪ㄔO(shè)用地后，與有關(guān)單位合作開發(fā)建設(shè)的“三舊”成片拆遷改造項目，土地出讓金扣除規(guī)定計提的農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金