【文章內(nèi)容簡介】 需要在項目啟動前，充分征詢?nèi)w業(yè)主意見，再按照有關(guān)法律法規(guī)中涉及業(yè)主利益事項按有關(guān)規(guī)定進行表決，表決同意通過由申請主體向項目所屬街道辦提出改造申請。街道辦事處再會同社區(qū)居委會及相關(guān)部門，確定改造用地范圍，編制改造規(guī)劃、拆遷補償安置方案和實施計劃，報區(qū)“三舊”改造協(xié)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)小組聯(lián)合審核，再上報區(qū)政府批準(zhǔn)?；局R“三舊”指什么？“三舊”改造是廣東特有的舊城改造辦法。三舊分別指的是：舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村居。舊城鎮(zhèn)主要是指各區(qū)、鎮(zhèn)（街道）城區(qū)內(nèi)國有土地的舊民居、舊商鋪、舊廠房等。包括因產(chǎn)業(yè)調(diào)整而搬遷或者停產(chǎn)的工業(yè)所留下的舊廠房、舊倉庫；上世紀(jì)80年代及以前的棚戶、簡屋、單層磚混結(jié)構(gòu)等建筑結(jié)構(gòu)簡陋、外觀環(huán)境差的危舊居民用房；物業(yè)價值低于土地價值的舊商鋪等。改造項目應(yīng)確定最小面積，以體現(xiàn)整體改造效益，其最小面積應(yīng)由每個地區(qū)因地制宜確定。如佛山確定為：低層建筑應(yīng)不小于500平方米，多層建筑不小于1000平方米，中高層、高層居住建筑不小于2000平方米，高層公共建筑不小于2500平方米。舊廠房 主要指鎮(zhèn)（街道）、村和工業(yè)園區(qū)內(nèi)的舊廠房以及嚴(yán)重影響城市觀瞻的臨時建筑。包括上世紀(jì)90年代及以前建設(shè)的臨時建筑、單層簡易結(jié)構(gòu)舊廠房；；與土地利用規(guī)劃、城市總體規(guī)劃用地性質(zhì)不符，占用灘涂、農(nóng)田等生態(tài)用地的違章建設(shè)廠房；地均產(chǎn)出低于100萬元/畝的低效工業(yè)工地；國家禁止類和淘汰類產(chǎn)業(yè)的舊廠房；廢水、二氧化硫、粉塵、煙塵等工業(yè)污染物排放未100%達標(biāo)的舊廠房；能耗和水耗高于國家和省規(guī)定的產(chǎn)品能耗、水耗限額標(biāo)準(zhǔn)的舊廠房等。舊村居主要指城市規(guī)劃控制區(qū)范圍內(nèi)的城中村；大量用地被城市工業(yè)區(qū)、物流園等產(chǎn)業(yè)園區(qū)占據(jù)的園中村；不再適宜生活居住，村民須逐步遷出或整體搬遷形成的“空心村”。具體包括上世紀(jì)80年代及以前的磚土結(jié)構(gòu)建筑；不符合國家規(guī)范和地方技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的各項指標(biāo)的城中村、園中村；違法違章建筑、單家獨戶的舊村居；水、電等基礎(chǔ)設(shè)施，體育、衛(wèi)生等公共服務(wù)設(shè)施，交通、消防、生態(tài)環(huán)境等嚴(yán)重滯后的，不適宜居住的空心村、園中村等。三舊改造相關(guān)指示文件關(guān)于貫徹省政府推進“三舊”改造促進節(jié)約集約用地若干意見的實施意見 佛山市人民政府辦公室文件佛府辦〔2009〕261號 各區(qū)人民政府，市政府有關(guān)部門、直屬有關(guān)機構(gòu): 為深入貫徹落實省政府《關(guān)于推進“三舊”改造促進節(jié)約集約用地的若干意見》（粵府〔2009〕78號，以下簡稱《若干意見》），確保我市“三舊”改造工作規(guī)范有序推進，實現(xiàn)嚴(yán)格保護耕地和節(jié)約集約用地的目標(biāo)，經(jīng)市政府同意，并結(jié)合我市實際，提出如下實施意見：一、進一步提高對“三舊”改造工作重要性和緊迫性的認(rèn)識推進“三舊”改造工作，是我市經(jīng)濟社會實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的必然選擇。改革開放以來我市用3倍的建設(shè)用地增加率換取30倍的經(jīng)濟增長，土地資源對經(jīng)濟社會的快速發(fā)展起著關(guān)鍵的支撐作用。但是，目前我市國土資源開發(fā)強度已達到33%，不可能繼續(xù)沿用土地規(guī)模擴張換取經(jīng)濟發(fā)展的老路子。與此同時，我市已利用土地普遍存在著低效、粗放的用地現(xiàn)象，通過“三舊”改造，激活土地的再次利用，進一步提升土地集約化利用水平，這必將成為我市經(jīng)濟發(fā)展的二次動力，對加快實現(xiàn)“現(xiàn)代制造基地、產(chǎn)業(yè)服務(wù)中心、嶺南文化名城，美麗富裕家園”的發(fā)展目標(biāo)，實現(xiàn)經(jīng)濟社會的可持續(xù)發(fā)展有的重大的現(xiàn)實意義。省委、省政府高度重視大力推進“三舊”改造工作，出臺了《若干意見》，為我市推進“三舊”改造工作指明了方向。我市是廣東省“三舊”改造試點市，國土資源部主要領(lǐng)導(dǎo)也要求我市堅定不移地走下去和先行先試。因此，我市各級黨委、政府要積極組織宣傳發(fā)動，層層召開動員大會和經(jīng)驗交流會，學(xué)習(xí)貫徹《若干意見》精神，在原有工作的基礎(chǔ)上，進一步加強領(lǐng)導(dǎo)，強化責(zé)任，落實目標(biāo)任務(wù)，全力以赴推進“三舊”改造工作向縱深發(fā)展。二、總體要求和基本原則（一）總體要求以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，按照經(jīng)濟社會發(fā)展總體規(guī)劃的要求，圍繞提升經(jīng)濟社會發(fā)展承載能力和綜合競爭力的需要，切實轉(zhuǎn)變發(fā)展觀和用地觀。著力盤活存量建設(shè)用地，進一步挖掘潛力，節(jié)約集約利用土地。遵循“全面探索、封閉運作、結(jié)果可控”的原則，在不突破土地利用總體規(guī)劃確定的耕地保有量、基本農(nóng)田面積和建設(shè)用地總規(guī)模的前提下，積極穩(wěn)妥推進“三舊”改造工作。將“三舊”改造與農(nóng)村土地整治有機結(jié)合，統(tǒng)籌規(guī)劃、全面推進土地綜合整治。以推進“三舊”改造工作為載體，實現(xiàn)建設(shè)用地“二次開發(fā)”，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，優(yōu)化人居環(huán)境，改善城鄉(xiāng)面貌，完善城市功能和提升城市形象，努力建設(shè)生產(chǎn)發(fā)展、生活富裕、生態(tài)良好、文化繁榮、社會和諧、人民群眾充滿幸福感的新佛山。（二）基本原則政府引導(dǎo)，市場運作。政府統(tǒng)一組織，制定專門政策，充分調(diào)動政府、集體、土地原使用權(quán)人及相關(guān)權(quán)利人的積極性，吸引社會各方廣泛參與，實現(xiàn)多方共贏，確保國有、集體資產(chǎn)的保值、增值。政府要正確引導(dǎo)，加強監(jiān)管，確保改造規(guī)范推進。明晰產(chǎn)權(quán)，保障權(quán)益。調(diào)查摸清“三舊”現(xiàn)狀，做好“三舊”土地的確權(quán)登記工作。屬于“三舊”改造的房屋和土地，未經(jīng)確權(quán)、登記，不得改造。正確處理“三舊”改造過程中的經(jīng)濟、法律關(guān)系，切實保障土地權(quán)利人的合法權(quán)益，維護社會穩(wěn)定。統(tǒng)籌規(guī)劃，有序推進。統(tǒng)籌經(jīng)濟社會發(fā)展和資源環(huán)境保護，依據(jù)國土規(guī)劃、主體功能區(qū)規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃，科學(xué)制定“三舊”改造規(guī)劃，并強化規(guī)劃的統(tǒng)籌管控作用。嚴(yán)格界定“三舊”改造范圍，對列入改造范圍的，必須編制控制性詳細(xì)規(guī)劃和改造方案，有序推進。嚴(yán)禁擅自擴大“三舊”改造政策的適用范圍。節(jié)約集約，提高效率。通過市場運作和公開規(guī)范的方式，強化市場配置土地，促進土地高效利用。嚴(yán)格執(zhí)行土地使用標(biāo)準(zhǔn)，提高土地使用強度。創(chuàng)新機制方法，強化土地資源、資產(chǎn)、資本“三位一體”管理，實現(xiàn)土地利用效益的最大化。尊重歷史，客觀公正。既要做好與國家法律政策的銜接，防止發(fā)生新的違法違規(guī)用地行為，又要兼顧各地發(fā)展歷史和土地管理政策的延續(xù)性，妥善解決歷史遺留問題。要科學(xué)合理地制定改造方案和配套政策，改造利用與完善手續(xù)相掛鉤，做到公開、公平、公正。三、合理確定“三舊”改造范圍（一）合理確定“三舊”改造范圍圍繞產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)型升級、城市形象提升和功能完善、城鄉(xiāng)環(huán)境改善、建設(shè)社會主義新農(nóng)村等戰(zhàn)略目標(biāo)，在有利于耕地保護、土地進一步節(jié)約集約利用、產(chǎn)出和效益進一步提高的前提下，我市下列土地列入“三舊”改造范圍：根據(jù)城市規(guī)劃建設(shè)需要，進行城中村改造的用地；因城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施建設(shè)需要或?qū)嵤┏鞘幸?guī)劃要求，進行舊城鎮(zhèn)改造的用地；布局分散、土地利用效率低下和不符合安全生產(chǎn)和環(huán)保要求的工業(yè)用地；產(chǎn)業(yè)“退二進三”企業(yè)的工業(yè)用地；須按產(chǎn)業(yè)調(diào)整、城市規(guī)劃、消防、環(huán)保等要求進行改造的集體舊物業(yè)用地；國家產(chǎn)業(yè)目錄規(guī)定的禁止類、淘汰類產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)為鼓勵類產(chǎn)業(yè)或以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和先進制造業(yè)為核心的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)的原廠房用地；布局分散、不具保留價值、公共服務(wù)設(shè)施配套不完善的村莊；因城鄉(xiāng)規(guī)劃已調(diào)整為商服用地或其他用途，不再作為工業(yè)用途的廠房（廠區(qū)）；國土資源部“萬村土地整治”示范工程確定的示范村或列入“村居整治”工程的村；城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點中農(nóng)村建設(shè)用地復(fù)墾區(qū)域；1其它經(jīng)區(qū)級或以上人民政府認(rèn)定屬“三舊”改造范圍的用地。（二）“三舊”改造項目的認(rèn)定應(yīng)同時符合以下條件擬改造項目用地符合土地利用總體規(guī)劃和實施計劃、“三舊”改造專項規(guī)劃、城鎮(zhèn)規(guī)劃和我市產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃及環(huán)境保護要求；擬改造項目屬于“三舊”改造或?qū)儆谑谢騾^(qū)人民政府認(rèn)定的“節(jié)能減排”范圍；擬改造項目用地在土地利用現(xiàn)狀圖或衛(wèi)星影像圖（或航片、正射影像圖）上顯示為已有上蓋建筑物的建設(shè)用地。四、科學(xué)編制“三舊”改造規(guī)劃和實施計劃（一）開展全市“三舊”用地的調(diào)查摸底工作，將每宗“三舊”用地在土地利用現(xiàn)狀圖和土地利用總體規(guī)劃圖上標(biāo)注，并列表造冊，建立數(shù)據(jù)庫。（二）根據(jù)“三舊”改造工作總體要求和原則，市人民政府負(fù)責(zé)組織編制《佛山市“三舊”改造專項規(guī)劃》。各區(qū)人民政府要根據(jù)《佛山市“三舊”改造專項規(guī)劃》認(rèn)真組織編制“三舊”改造地區(qū)的控制性詳細(xì)規(guī)劃和改造方案，以指導(dǎo)“三舊”工作的開展。今后，根據(jù)實際情況確需對“三舊”改造專項規(guī)劃作局部調(diào)整或修改的，由區(qū)人民政府報市人民政府批準(zhǔn)后實施。（三）各區(qū)人民政府根據(jù)“三舊”改造專項規(guī)劃編制“三舊”改造實施計劃。各區(qū)“三舊”改造計劃報市“三舊”辦備案。（四）“三舊”改造不涉及完善土地征收手續(xù)和集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)為國有土地的，“三舊”改造方案由區(qū)人民政府審批；“三舊”改造涉及完善土地征收手續(xù)和集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)為國有土地以及城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤的，“三舊”改造方案由區(qū)人民政府編制，逐級上報審批。程序如下：各區(qū)根據(jù)“三舊”改造專項規(guī)劃按項目或分片區(qū)制訂“三舊”改造具體實施方案報市人民政府審核；市人民政府將各區(qū)的“三舊”改造方案單獨或匯總報省人民政府審批；改造方案批準(zhǔn)后，各區(qū)根據(jù)批準(zhǔn)的方案分類辦理供地手續(xù)，有關(guān)供地方案報市國土資源局備案。五、因地制宜，采用多種運作方式進行“三舊”改造（一）政府為了城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施建設(shè)或?qū)嵤┏鞘幸?guī)劃進行舊城區(qū)改造需要調(diào)整使用土地的，由政府依法收回、收購?fù)恋厥褂脵?quán)，納入政府土地儲備。納入土地儲備的具體程序、價格確定，按市及各區(qū)有關(guān)文件規(guī)定執(zhí)行。（二）舊城鎮(zhèn)改造范圍內(nèi)，在符合土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和“三舊”改造規(guī)劃的前提下，鼓勵原土地使用權(quán)人自行進行改造。但原土地使用權(quán)人須擁有改造范圍內(nèi)全部土地權(quán)屬才能申請。自行改造方案由區(qū)“三舊”辦牽頭組織各成員單位審核同意后報區(qū)人民政府批準(zhǔn)。涉及的劃撥土地使用權(quán)和改變土地用途（包括經(jīng)營性用途）以及延長土地使用年限可免土地收購儲備和公開交易，采取協(xié)議出讓方式出讓，并按現(xiàn)行規(guī)定繳納土地出讓金。規(guī)劃、國土、建設(shè)等部門根據(jù)區(qū)政府的批復(fù)意見分別辦理相關(guān)手續(xù)。（三）舊城鎮(zhèn)改造范圍內(nèi)，在符合土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和“三舊”改造規(guī)劃的前提下，各地塊的使用權(quán)人可共同成立項目公司聯(lián)合自行改造；或市場主體與其他土地權(quán)利人協(xié)商簽訂土地轉(zhuǎn)讓合同，在落實相關(guān)補償安置措施的前提下，自行收購改造范圍內(nèi)的多宗地塊及地上房屋建筑后，申請對收購的地塊取得拆遷許可后進行集中改造，改造的相關(guān)規(guī)定和辦理程序與上述原土地使用權(quán)人自行改造一致。區(qū)以上國土資源部門根據(jù)收購人的申請，將分散的土地歸宗，為收購人辦理土地變更登記手續(xù)。收購改造范圍內(nèi)的多宗地塊涉及出讓年限不一致的，應(yīng)統(tǒng)一出讓年限，涉及補交地價款的按規(guī)定辦理。（四）屬于“三舊”改造和“節(jié)能減排”項目的舊廠房在符合規(guī)劃前提下改為經(jīng)營性用途的，原用地單位可向區(qū)“三舊”辦提出自行改造的申請，改造的相關(guān)規(guī)定和辦理程序參照上述原土地使用權(quán)人自行改造規(guī)定辦理。（五）“三舊”改造涉及收回或者收購?fù)恋氐?，原則上以貨幣方式補償，確實需要以置換方式置換土地使用權(quán)的，由區(qū)國土資源部門審核同意并報區(qū)人民政府批準(zhǔn)后實施。（六）土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi)的舊村莊改造，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織申請將集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)國有的，經(jīng)村民（代表）大會表決同意后向區(qū)國土資源部門申請，按程序逐級上報省人民政府批準(zhǔn)。區(qū)人民政府根據(jù)“三舊”改造規(guī)劃組織實施。其中，確定為農(nóng)村集體經(jīng)濟組織使用的，在建新必須拆舊的前提下，交由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織依照規(guī)劃自行改造或與有關(guān)單位合作開發(fā)建設(shè)。（七）土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地規(guī)模范圍外的舊村莊改造，在符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃的前提下，除屬于市、區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)依法征收的外，可由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或者用地單位在建新必須拆舊的前提下依照規(guī)劃自行組織實施，并可參照舊城鎮(zhèn)改造的相關(guān)政策辦理。（八）舊村莊改造涉及拆舊建新騰挪的合法用地，確能實現(xiàn)拆舊復(fù)耕的，可根據(jù)國土資源部的相關(guān)規(guī)定，納入城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點，涉及新增建設(shè)用地和占用農(nóng)用地（耕地）的，由市國土管理部門安排專用周轉(zhuǎn)指標(biāo)。周轉(zhuǎn)指標(biāo)的具體使用和管理按照國家和省的規(guī)定辦理。（九）“三舊”改造涉及的農(nóng)村集體建設(shè)用地用于房地產(chǎn)開發(fā)的，必須轉(zhuǎn)為國有土地并按規(guī)定繳納土地出讓金；該房地產(chǎn)用地轉(zhuǎn)讓時（包括聯(lián)建合建），按規(guī)定須在土地交易中心公開交易。（十）農(nóng)村集體自行出資開發(fā)其名下的集體建設(shè)用地和國有建設(shè)用地，或其名下的集體建設(shè)用地和國有建設(shè)用地過戶到該農(nóng)村集體全資擁有的項目公司名下時，在村民（代表）大會表決同意的前提下，經(jīng)區(qū)“三舊”辦牽頭有關(guān)成員單位討論同意并報區(qū)人民政府批準(zhǔn)后，可免公開交易。（十一）經(jīng)批準(zhǔn)自行改造的“三舊”改造項目，工程未竣工驗收前不得轉(zhuǎn)讓（包括股東變更）。確實無法完成的，由政府按改造前土地用途的基準(zhǔn)地價收回建設(shè)用地使用權(quán)。六、關(guān)于分類完善“三舊”改造中涉及的各類歷史用地手續(xù)問題（一）沒有合法用地手續(xù)且已使用的建設(shè)用地用地行為發(fā)生在1987年1月1日之前，依照原國家土地管理局1995年3月11日發(fā)布的《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》進行確權(quán)，經(jīng)公告無異議后直接辦理建設(shè)用地確權(quán)登記發(fā)證手續(xù)。用地行為發(fā)生在1987年1月1日至1998年12月31日之間，用地時已與農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或農(nóng)戶簽訂征地協(xié)議，且未因征地補償安置等問題引發(fā)糾紛，迄今被征地農(nóng)民無不同意見的，依照1988年修訂的《中華人民共和國土地管理法》有關(guān)規(guī)定，落實處理（處罰）后按土地現(xiàn)狀完善征收手續(xù)。用地行為發(fā)生在1999年1月1日至2007年6月30日之間，按照1998年修訂、2004年修正的《中華人民共和國土地管理法》有關(guān)規(guī)定，落實處理（處