【文章內(nèi)容簡介】 的二手或二套房對房地產(chǎn)打壓明顯；目前出臺政策為核心政策 ， 但考慮到 10年寬松經(jīng)濟政策 ， 在正常情況下 ， 對房產(chǎn)不會下重手；房產(chǎn)企業(yè)資金充裕 ， 有一定抵抗能力；另一方面 ， 最快 10年底或出現(xiàn)政策轉向 ， 對后市將產(chǎn)生較大影響； 供求對房地產(chǎn)調整周期影響 —— 10年市場仍將表現(xiàn)為供過于求； 10年供應量持續(xù)釋放 ， 而 11年和 12年的供應放量將更為劇烈；而 10年市場需求則隨著 09年市場預支和投資概念降低 ， 表現(xiàn)為逐步萎縮 ， 房地產(chǎn)價格繼續(xù)大幅上漲的可能性不大； 10年應屬于相對較好的市場，市場處于博弈階段，而相對寬松的大政策及較為充足的供應將支撐市場； 而 11年和 12年隨著供應急劇增量，加上政策轉向，市場環(huán)境將趨于惡劣。 第二部分 2022年湖塘區(qū)域市場回顧及預測 歷年供求回顧及 10年預測 項目名稱 2022年 2022年 2022年 2022年 供應 需求 供應 需求 供應 需求 供應 需求 新城公館 新城風尚 / / / 新城南都 16 御城 7 天雋峰 / / / 萊蒙城 / / 中天名園 / 茂業(yè)豪園 / / / / / / 合計 供求比 ? 市場環(huán)境相對較好年區(qū)域消化量在 45萬方左右； ? 市場環(huán)境較差年份區(qū)域銷售量在 25萬方左右； 歷年供求回顧及 10年預測 項目名稱 剩余體 量 10年推盤量 (萬平米 ) 10年備注 11年推盤 量 12年推盤 量 新城公館 約 15 約 132207㎡ 5 天雋峰 約 22 約 116143㎡ 8 御城 約 55 約 61143㎡ 8 8 茂業(yè)豪園 約 12 0 尾房銷售，無后續(xù)住 宅供應 0 0 弘廸一品 約 5 / 6 新城帝景 37 約 3 大戶型 6 8 中天名園 2 約 2 45117㎡ 0 0 新城熙園 約 2 60130㎡ 0 香江壹品 約 89130㎡ 0 常州德禾置業(yè)武宜路長虹路東卓角地塊 12 3 6 常州盛業(yè)武宜路定安西路西北角地塊 5 6 常州盛業(yè)房地產(chǎn)花園街永勝路東卓角地塊 3 常州新城房產(chǎn)武宜路西側、人民西路北側 80 5 6 常州星河協(xié)通房地產(chǎn) 5 6 潤地利房地產(chǎn) 16 5 6 上海綠地武宜路中涼路東卓角 34 5 6 上海綠地玉塘路聚湖路西卓角 30 5 6 卐駿（常州）置業(yè) 3 合計 約 / 注： 10年供應基本為市場調查得知 ， 11年及 12年供應按照經(jīng)驗值進行估算 ， 大規(guī)模樓盤按照至少年供應 58萬方估算 ? 10年區(qū)域供應預計在 50萬方左右（含本案 1012萬方）； ? 11年區(qū)域供應預計在 90萬方(含本案約 12萬方）； ? 12年區(qū)域供應預計在 100萬方左右（含本案約 1215萬方）； 1012年供求關系 ? 市場環(huán)境較好年份區(qū)域需求在 4550萬方左右； ? 市場年份不好區(qū)域需求在 2530萬方左右； ? 10年區(qū)域供應預計在 50萬方左右 （ 含本案 1012萬方 ） ； ? 11年區(qū)域供應預計在 90萬方 (含本案約 12萬方 ） ； ? 12年區(qū)域供應預計在 100萬方左右 （ 含本案約 1215萬方 ） ； 考慮到 09年需求超常放量 ， 10年受政策影響會比 09年萎縮 ， 但不至于成交值達到 08年 25萬方的情況 ， 預計成交在 40萬方左右 ， 因此 10年供略過于求 ， 供求比在 ； 11年 、 12年供應預計放量至 90100萬方左右 ， 供求狀況極度惡化 ！ 第三部分 競爭市場分析 ? 住宅市場 ? 別墅市場 ? 酒店式公寓市場 樓盤分布 （潛在競爭樓盤） 類別 項目名稱 容積率 物業(yè)類型 總廸面 (住宅 ) 去化量 后續(xù)供應量 一線 本案 2 高局、別墅 20 約 新城公館 高局、別墅 39 約 9 約 15 天雋峰 高局 40 約 18 約 22 御城 多局、小高局、 高局、別墅 85 約 30 約 55 茂業(yè)豪園 3 小高局、高局 18 約 6 約 12 新城帝景 2 高局、別墅 37 0 37 弘廸一品 2 高局 0 二線 香江壹品 高局 新城熙園 2 多局、小高局 中天名園 別墅、小高局 23 21 2 合計 中心區(qū)域內(nèi)包含未來潛在競爭樓盤新城帝景及弘建一品，區(qū)域市場未來供應體量達 224萬平方米 按照目前的去化速度 (4萬方 /月 )來計算，預計需要 45年時間才能消化完畢 . 香江壹品 新城熙園 中天名園 新城公館 天雋峰 御城 新城帝景 弘建一品 茂業(yè)豪園 潛在地塊分布圖 2022年武進湖塘出讓地塊9幅 ， 包括綠地 、 新城 、 盛業(yè) 、星河協(xié)通等知名開發(fā)商 ， 其中盛業(yè)地塊緊鄰本案 。 潛在地塊供應 序號 競得企業(yè) 地塊名稱 出讓用地面積 (㎡ ) 最大容積率 總建筑面積 樓面單價 (元 /㎡ ) ① 常州德禾置業(yè)有限公司 武進區(qū)湖塘武宜路長虹路東卓角地塊 1080 ② 常州盛業(yè)房地產(chǎn)置業(yè)有限公司、新西 兮海威國際商業(yè)公司 武進區(qū)湖塘花園街永勝路東卓角地塊 ≤ 657 ③ 常州盛業(yè)房地產(chǎn)置業(yè)有限公司、紫金 投資有限公司 湖塘鎮(zhèn)武宜路定安西路西北角地塊 ＜ 1250 ④ 常州新城房產(chǎn)廹収有限公司、江蘇新 城經(jīng)典置業(yè)有限公司 湖塘鎮(zhèn)武宜路西側、人民西路北側 1 24083 836 湖塘鎮(zhèn)武宜路西側、人民西路北側 7 836 湖塘鎮(zhèn)武宜路西側、人民西路北側 8 836 ⑤ 常州星河協(xié)通房地產(chǎn)廹収有限公司 湖塘鎮(zhèn)武宜路西側地塊 (定安路 長虹路 )地塊 1 1257 湖塘鎮(zhèn)武宜路西側地塊 (定安路 長虹路 )地塊 2 1257 湖塘鎮(zhèn)武宜路西側地塊 (定安路 長虹路 )地塊 3 5162 10324 1885 湖塘鎮(zhèn)武宜路西側地塊 (定安路 長虹路 )地塊 4 1257 湖塘鎮(zhèn)武宜路西側地塊 (定安路 長虹路 )地塊 5 1257 湖塘鎮(zhèn)武宜路西側地塊 (定安路 長虹路 )地塊 6 1257 湖塘鎮(zhèn)武宜路西側地塊 (定安路 長虹路 )地塊 7 1508 ⑥ 潤地利房地產(chǎn)投資集團有限公司 湖塘鎮(zhèn)常武路不延政路東北角 ≤ 71 ⑦ 上海綠地廸設集團投資収展有限公司、江蘇恒元房地產(chǎn)収展有限公司、上海于峰（集團）有限公司 湖塘鎮(zhèn)老壩路運北路東北角 ≤ 3785 湖塘鎮(zhèn)武宜路中涼路東北角 ≤ 2103 湖塘鎮(zhèn)武宜路中涼路東卓角 1402 ⑧ 上海綠地廸設集團投資収展有限公司、 上海于峰（集團）有限公司 湖塘鎮(zhèn)觃劃玉塘路聚湖路西卓角 105363 1500 湖塘鎮(zhèn)武宜路聚湖路西卓角 1250 ⑨ 卐駿（常州）置業(yè)有限公司 湖塘鎮(zhèn)常武卓路鳴新中路西卓角 丌高亍 950 / 合計 / / 湖塘潛在地塊供應量高達 ，未來供應壓力空前巨大！ 注：樓面單價按最大容積率計算所得 價格分析 類別 項目名稱 整盤均價 (元 /㎡ ) 現(xiàn)報價 (元 /㎡ ) 現(xiàn)折后價 (元 /㎡ ) 主力房型 (㎡ ) 主力總價 (萬元 ) 折扣 工程進度 一線 新城公館 (三期 ) 7300 (裝修 2022) 85009000 (裝修 2022) 78008400 (裝修 2022) 132172 103144(三房 ) 兩房總價優(yōu)惠 2萬，三房 3萬，再打 98折(相當亍 95折 ) 三期期房 天雋峰 (二期 ) 5300 6600 6100 132143 8187 最大 92折 二期期房 (已廸至 20F) 御城 5300 6000 5500 139144 7679 最大 92折 期房 (外圍高局 ) 現(xiàn)房 (多局、小高局 ) 茂業(yè)豪園 (四期 ) 5000 7000 6400 142 91 全款 97折，挄揭 98折 準現(xiàn)房 二線 香江壹品 4800 5000 4800 89 44 98折 期房 新城熙園 4500 5500 5200 130 64 98折 期房 ? 一線樓盤：天雋峰和御城的毛坯成交均價在 55006100元 /㎡ 左右 ， 較去年同期上漲 15%25%左右 ， 各樓盤仍打著價格促銷戰(zhàn) ， 至少都有 98折優(yōu)惠；總價方面 ， 天雋峰 、 御城及茂業(yè)的總價段在 7687萬元 ， 新城公館三期精裝修房源總價最高 ， 約在 103144萬間； ? 二線樓盤：香江壹品和新城熙園的成交均價在 48005200元 /㎡