【文章內(nèi)容簡介】 可 證 》 《建設工程 施工許可 證 》 是建設單位進行工程施工的法律憑證，也是房屋權屬登記的主要依據(jù)之一。沒有此證的建設項目均屬違章建筑，不受法律保護。 5）《 商品房預售許可證 》 浩華不動產(chǎn)機構 培訓文集 — 營銷經(jīng)理操盤手冊 ———————————————————————————————————————————————————地址：青島市香港中路 68 號華普大廈 14A 電話： 05325708207 13954211099 傳真： 05325708210 Email: 10 房地產(chǎn)商在預售商品房時應具備《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建設工程 施工許可 證》、《國有土地 使用證》和《商品房預售許可證》，簡稱 “五證 ”。其中前兩個證由市規(guī)劃委員會核發(fā)，《開工證》由市建委核發(fā)，《國有土地使用證》和《商品房預售許可證》由市國土 資源局 和房屋管理局核發(fā)。 一般購房者記不住 “五證 ”的名稱和發(fā)證機關，其實也不必記住這么多。您購房時只需看一下 《國有土地使用證》和《商品房預售許可證》這 “兩證 ”就行了。因為如果開發(fā)商未取得《建設用地規(guī)劃許可證》和《建設工程規(guī)劃許可證》是拿不到《國有土地使用證》的，未取得上述兩個《規(guī)劃許可證》和《開工證》是拿不到《商品房預售許可證》的。開發(fā)商取得了《商品房預售許 可證》就可以證明該項目在規(guī)劃、工程、土地使用等方面通過了政府的批準，就具備了將開發(fā)的商品房進入市場交易的資格。根據(jù)北京市商品房交易的相關法規(guī)規(guī)定，開發(fā)商只有具備《商品房預售許可證》才能與客戶簽署正式 的《預售契約》。在此提醒一下購房者，簽合同前看清楚您所預購的房屋是不是在預售范圍內(nèi)，提防開發(fā)商 “偷梁換柱 ”。 在審查時，應注意“五證”的用地單位、建設單位及銷售單位是否與實際的售樓單位一致，用地范圍、銷售范圍是否包括您所購買的房屋。目前有部分開發(fā)商領取的是臨時土地使用證，此證意味著開發(fā)商尚未交齊全部土地出讓金， 在其領取的《商品房內(nèi) /外銷預 /銷售許可證》的銷售范圍中，僅包括規(guī)劃項目的部分樓號，甚至僅包括一棟樓的部分樓層。因此，應著重審查您所購買的房屋是否在預/銷售范圍之內(nèi)。 6）《住宅質(zhì)量保證書》 7）《住宅使用說明書》 商品房交付必須具備“兩書”。 宣傳資料的準備 1）宣傳資料制作的原則 制作宣傳資料應注意以下幾點原則： （ 1）賣點突出：即樓盤主打賣點應提前表現(xiàn)； （ 2）內(nèi)容充實：有銷售力，站在買家角度，更具吸引力。制作樓書要考慮項目不同的消費群體和閱讀習慣； （ 3）符合項目定位：樓書的制作和項目本身聯(lián)系緊密 ； （ 4）文案配合：切合主題，有渲染力，避免平淡； （ 5）美案設計：要有貫穿樓盤主要特質(zhì)，形象定位，即主色調(diào)或主標識物；標題設計醒目；選取最能表征或接近樓盤特色的圖片，配以文字說明；戶型平面圖、墻線、標準層平面要對稱和平衡等問題。 2）宣傳資料的分類 一般來說房地產(chǎn)銷售的宣傳資料有形象樓書、功能樓書、折頁、置業(yè)錦囊、宣傳單張等形浩華不動產(chǎn)機構 培訓文集 — 營銷經(jīng)理操盤手冊 ———————————————————————————————————————————————————地址：青島市香港中路 68 號華普大廈 14A 電話： 05325708207 13954211099 傳真： 05325708210 Email: 11 式。在進行資料準備時，一般要根據(jù)項目具體規(guī)模、檔次、目標客戶群來選擇其中的一種或多種組合使用。 （ 1）形象樓書：樓書是向消費者介紹樓盤產(chǎn)品特性的書面資料，它包括樓盤的地理位置、周邊 配套、小區(qū)配套、戶型資料、交樓標準、物業(yè)管理等信息。一般樓書的具體內(nèi)容有位置圖、總體規(guī)劃、樓體形象、代表戶型圖、會所、物業(yè)管理介紹。 在項目確定產(chǎn)品定位及形象定位后，形象樓書的風格及色調(diào)也同步基本確定，在形象樓書中一般要用較抽象的手法將項目的品牌、檔次、給目標客戶的生活和工作（寫字樓）帶來什么影響、對未來生活的憧憬和事業(yè)的發(fā)展（寫字樓）等表現(xiàn)出來，在展現(xiàn)項目賣點的過程中多采用圖片及較易產(chǎn)生聯(lián)想的語言來表述。 （ 2）功能樓書：功能樓書一般來說是對房地產(chǎn)項目各方面較全面的說明，可以理解為一本簡單的“產(chǎn)品說明書” 。它將樓盤的開發(fā)商、整體規(guī)劃、交通、建筑特色、各層功能分區(qū)，各種戶型介紹等展現(xiàn)在客戶面前。讓客戶看后應對樓盤整體素質(zhì)有一個較全面的了解。 （ 3）折頁、置業(yè)錦囊、單張：折頁主要是形象樓書和功能樓書的一種簡要版本和補充。在折頁上，外表用來表現(xiàn)形象包裝的內(nèi)容而里頁配以各種戶型或樓盤的介紹。其他方面內(nèi)容的介紹也可以采用插頁夾在其中。置業(yè)錦囊則主要側重于生活配套及目標客戶關注問題的說明，它補充了樓書沒有介紹的、有關產(chǎn)品和配套方面更為詳細的內(nèi)容。單張一般用于大量派送如展銷會或街頭派送等。 3）常見的搭配使用方法 上述 資料不一定每一個項目都樣樣具備，一般可根據(jù)項目特點搭配使用，使其既能達到房地產(chǎn)項目的宣傳效果，又能控制成本，以下是幾種常見的方案： （ 1）功能樓書 +形象樓書 +單頁 （ 2）形象樓書 +錦囊 +折頁 （ 3）形象樓書 +功能樓書 （ 4）功能樓書 +錦囊 +折頁等 案例：深圳“陽光四季”項目形象樓書 如深圳房地產(chǎn)項目“陽光四季”在形象樓書中除用大幅圖片表達項目的品牌，較高檔次、未來生活外，主打語為“陽光有多好，你就有多好”；又如“風和日麗”，用小主人公在大片綠地上沐浴陽光和放風箏，表現(xiàn)一種和諧的生活。而主打語為“和諧的民風 ，亮麗的日子”等。另一樓盤“美廬錦園”則是用大幅圖片表現(xiàn)藍色大海、綠色高爾夫及華僑城景觀等生活環(huán)境，配以“海風輕拂，芳草綠，悠然在我家”等。 看完形象樓書，應該給人很多回味及想象的空間，將項目與自己未來生活的美好聯(lián)系在一起。 例如，深圳陽光四季項目功能樓書內(nèi)容包括： 2 頁：開發(fā)商實力背景 4 頁：建筑總體設計及總體規(guī)劃資料 浩華不動產(chǎn)機構 培訓文集 — 營銷經(jīng)理操盤手冊 ———————————————————————————————————————————————————地址：青島市香港中路 68 號華普大廈 14A 電話： 05325708207 13954211099 傳真： 05325708210 Email: 12 6 頁：樓盤地理位置及地段總體規(guī)劃 8 頁：社區(qū)內(nèi)環(huán)境園林介紹 10 頁：物業(yè)管理及服務介紹 1 12 頁：樓盤品質(zhì)及交樓標準介紹 1 17 頁：各種戶型介紹等 銷售文件準備 1）客戶置業(yè)計劃 項目在推向市場時，不同的面積單位、不同的樓層、不同的朝向，總價都會不同。應事先制定出完善的客戶置業(yè)計劃，這樣可以明確地告訴置業(yè)者不同付款方式和金額。 案例：某項目的客戶置業(yè)計劃參考 陽光海岸置業(yè)投資計劃 姓 名 ： 購買房源 ： 棟 單元 室 房 型 ： 建筑面積 ： 平方米 銷售單價 ： 元 /建筑平方米 車 庫 ： 元 /個 儲 藏 室 ： 元 /間 房屋總款 ：人民幣 元（ 165。 元） 付款方式 ： 一次性付款：房款總額 元 按揭付款：采用 ① 公積金貸款 ② 商業(yè)貸款 ③ 組合貸款方式 首 付 款： 元 貸款總額： 元 貸款期限： 年 月還款額： 元 分期付款： 其它代收費用： 可視電子對講 元 暖氣初裝費 元 管道氣開戶費 元 浩華不動產(chǎn)機構 培訓文集 — 營銷經(jīng)理操盤手冊 ———————————————————————————————————————————————————地址：青島市香港中路 68 號華普大廈 14A 電話： 05325708207 13954211099 傳真： 05325708210 Email: 13 備注：辦理按揭所需費用，參照國家有關規(guī)定執(zhí)行。 置業(yè)顧問 ： 聯(lián)系電話 ： 日 期 ： 年 月 日 注意事項 :制作單頁時 .可在頁眉頁腳列入開發(fā)商名稱 \地址 \電話 \傳真 \賬號等 2）認購合同 /預約房協(xié)議 在房地產(chǎn)銷售過程中，當置業(yè)者選中了自己喜歡的單位，需交納一定的定金來確定其對該房號的認購權，但此時還沒有簽訂正式房地產(chǎn)買賣合同，這樣就需簽訂認購合同來保障置業(yè)者和開發(fā)商的雙方的合法權利。 案例： 某花園認購合同參考文本 花園認購合同 編號： 001 出售方（下稱甲方）： 有限公司 地址 ： 電話： 甲方指定代理商： 有限公司 地址： 電話： 認購方（下稱乙方）： 姓名： 身份證號碼： 地址： 電話： 公司或機構名稱 ： 法定代表人 ： 委托代理人： 代理人身份證號碼 ： 電話： 公司或機構地址： 浩華不動產(chǎn)機構 培訓文集 — 營銷經(jīng)理操盤手冊 ———————————————————————————————————————————————————地址：青島市香港中路 68 號華普大廈 14A 電話： 05325708207 13954211099 傳真： 05325708210 Email: 14 甲方之出售物業(yè)“ **花園”位于 ，地塊編號： 使用年限為 年。 乙方認購住宅為 棟 層 單元，建筑面積 平方米（以政府最后查丈核實面積為準）。 乙方認購住宅總價為人民幣 元，現(xiàn)優(yōu)惠 ，成交總價為人民幣 元，大寫人民幣 佰 拾 萬 仟 佰 拾 元整，并簽署樓宇正式買賣合同。 余款人民幣 元在 年 月 日前付清。 標準銀行按揭 年 月 日