【文章內(nèi)容簡介】 收入家庭。新建的廉租住房，單套的建筑面積控制在 50 平方米以內(nèi)，土地政府行政劃撥。此類住房的建設(shè)資金部分來自政府預(yù)算，其余主要是社會融資。按照國家規(guī)定：“廉租房的所有權(quán)為國有，不可出售”，但由于建設(shè)廉租房融資較難，昆明創(chuàng)先提出“先租后售”。62. 經(jīng)濟(jì)適用房經(jīng)濟(jì)適用房是具有社會保障性質(zhì)的商品住房。住房面積一般是在 60 平方米左右，出售價格按低于同類普通住房市場價格的 20%到 30%計算，只能出售給符合政府規(guī)定條件的家庭且在取得完全產(chǎn)權(quán)前，只能用于自住，不得出售、出租、閑置、出借。土地供應(yīng)采取政府行政劃撥方式。3. 棚改房棚戶區(qū)居民是保障性住房計劃覆蓋的主要群體。棚戶區(qū)是以平房為主，家庭收入低，住房困難，房屋成新率低或者破損率高，住房功能和配套設(shè)施不齊全、衛(wèi)生環(huán)境差、消防隱患大的集中連片區(qū)，在 50 戶以上的居住區(qū)。4. 兩限商品住房兩限房全稱為限房價、限套型普通商品住房。兩限房指經(jīng)城市人民政府批準(zhǔn)，在限制套型比例、限定銷售價格的基礎(chǔ)上，以競地價、競房價的方式，招標(biāo)確定住宅項目開發(fā)建設(shè)單位，由中標(biāo)單位按照約定標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，按照約定價位面向符合條件的居民銷售的中低價位、中小套型普通商品住房。單位面積限制在 90 平方米以內(nèi)。 是解決新就業(yè)職工等夾心層群體住房困難的一個產(chǎn)品。公共租賃住房不是歸個人所有，而是由政府或公共機(jī)構(gòu)所有，用低于市場價或者承租者承受起的價格，向新就業(yè)職工出租，包括一些新的大學(xué)畢業(yè)生，還有一些從外地遷移到城市工作的群體。單套建筑面積控制在 3080 平方米。（二）我國住房保障建設(shè)現(xiàn)狀 保障性住房建設(shè)是我國重要的民生工程,是解決城鎮(zhèn)中低收入家庭住房問7題的關(guān)鍵。自十七大提出“住有所居”理念后，特別是在2022年6月出臺的大力發(fā)展公租房的政策文件后，我國的保障性住房逐漸形成了以廉租房和公租房為主，經(jīng)濟(jì)適用房和限價房為補(bǔ)充為補(bǔ)充的格局，公租房更成為了政府發(fā)展的主力軍。在2022年9月國務(wù)院公布的《關(guān)于保障性安居工程建設(shè)和管理的指導(dǎo)意見》（國辦發(fā)〔2022〕45號）中明確規(guī)定：“十二五”末，我國保障性住房覆蓋面將達(dá)到20%，實現(xiàn)“保障歸保障，市場歸市場”的初衷，逐步實現(xiàn)廉租住房與公共租賃住房統(tǒng)籌建設(shè)、并軌運行。根據(jù)“十二五”規(guī)劃，全國計劃新開工建設(shè)3600萬套保障性安居工程，廉租房和公租房可能達(dá)到50%，即1800萬套，經(jīng)適房和限價房約700萬套、棚戶區(qū)改造住房1100萬套。據(jù)測算，、其中：廉租房和公租房需要6萬公頃；；、。要保障如此龐大的土地、資金需求，持續(xù)供應(yīng)將成為政府大問題。由于稅制影響，近幾年多數(shù)地方政府的發(fā)展主要依靠“土地財政”，而房地產(chǎn)市場的調(diào)控，使得地方政府很可能陷入無錢可建的困境?！笆濉币?guī)劃新開工建設(shè)保障性安居工程土地資金預(yù)測項目名稱 戶數(shù) 建設(shè)土地面積 建設(shè)資金 戶數(shù)百分比廉租住房公共租賃房1800 萬套 6 萬公頃 萬億元 50%經(jīng)濟(jì)適用房限價房700 萬套 萬公頃 萬億元 19%棚戶區(qū)改造住房 1100 萬套 萬公頃 億元 31%合計 3600 萬套 萬公頃 萬億元 100%備注：此表格數(shù)據(jù)來源于“中國指數(shù)研究院（上海） 2022保障房白皮書”。8，機(jī)構(gòu)設(shè)置不完善我國保障性住房目前雖然已經(jīng)建立起一套較為完整的法規(guī)文件體系，但是保障性住房在保障對象、產(chǎn)權(quán)界定、融資機(jī)制等問題上仍然存在很多疑問，長此以往，我國在保障性住房建設(shè)比較混亂，出現(xiàn)“瘦身鋼筋”、“挖坑待建”以及“掛羊頭賣狗肉”等現(xiàn)象。之所以會出現(xiàn)倒賣房號、富人購買（承租）、開著寶馬住經(jīng)濟(jì)房等問題，歸根結(jié)底就是制度設(shè)計不合理。二、我國保障性住房建設(shè)模式社會資金能不能積極的進(jìn)入保障性住房建設(shè)領(lǐng)域，一直是一個被關(guān)注的話題，在外界看來，保障性住房建設(shè)利潤較低，僅在 3%5%，與商品房建設(shè)領(lǐng)域的高回報率不能相比，但在政府持續(xù)對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控以及對保障性住房建設(shè)的政策利好前提下，投資保障性住房建設(shè)不失為開發(fā)商一個安全的避風(fēng)港，由于成本較好控制，也不需宣傳、創(chuàng)新等大動干戈，建好就能交付使用，這對于開發(fā)商而言，能夠加速資金周轉(zhuǎn)，讓企業(yè)存活。目前，按照保障性住房建設(shè)中政府參與程度的不同，可將我國保障性住房建設(shè)模式分為政府直接建設(shè)、企業(yè)獨立建設(shè)以及政企共建三大類。其中，政企共建型又包括 BT 模式 配建模式和代建模式?，F(xiàn)階段我國的保障性住房建設(shè)大部分是采用政企共建方式。三、我國保障性住房投融資存在的問題（一）國家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控下，財政政策對融資的杠桿作用小目前用于保障性住房的財政或政策性資金主要是中央財政補(bǔ)貼、地方政府預(yù)算、公積金貸款、一部分土地出讓凈收益和地方債券。這些我們大家看起來1 BT 模式；意即“建設(shè)移交”。 BT 模式是 BOT 模式的一種變換形式，指一個項目的運作通過項目公司總承包，融資、建設(shè)驗收合格后移交給業(yè)主，業(yè)主向投資方支付項目總投資加上合理回報的過程。9資金來源渠道不少，但可供給的資金量非常非常的小。從廉租房的建設(shè)資金構(gòu)成看，根據(jù)不同省份，財政補(bǔ)助不同。在云南，每平方米中央 500 元、省 100元、市對各城區(qū)各補(bǔ)助 700 元，這樣，三項加起來每平方米政府給予補(bǔ)助將達(dá)到 1300 元。這些僅僅只是達(dá)到項目建設(shè)的 30%，甚至不到 30%，因為補(bǔ)助只是爭對廉租房，并不爭對相應(yīng)的配套設(shè)施補(bǔ)助等等。在當(dāng)前政府以政企合作建設(shè)保障性住房的情況下，政府承諾國家建設(shè)保障性住房的壓力轉(zhuǎn)到了企業(yè)，企業(yè)必須在規(guī)定時間內(nèi)建設(shè)完成后交付，但是除補(bǔ)助資金以外的建設(shè)資金需要自籌。（二）保障性住房貸款的低收益和償貸缺乏保障，限制了金融機(jī)構(gòu)的參與熱情保障性住房是重要的民生建設(shè)工程，在有限的財政補(bǔ)助下，要實現(xiàn)中央“十二五” 3600萬套保障性住房的建設(shè)目標(biāo)，巨大的資金缺口從何而來？除了地方財政的配套資金、社會力量的參與外，專項信貸支撐在保障性住房建設(shè)過程中被寄予厚望。但在實際操作層面，往往曲高和寡，應(yīng)者寥寥。其主要原因是利益不一致，銀行信貸資金貸給中小企業(yè)，利息一上浮就是30%甚至還更高，而保障房資金需求量大，時間較長，土地屬于行政劃撥，又在偏遠(yuǎn)地方，所以銀行的議價能力差。最主要的是在政府項目上，政府的公信度太低，銀行不愿意冒險，所以積極性很不高。（三）保障性住房的擔(dān)保機(jī)制不夠完善，制約銀行信貸投入企業(yè)到各融資機(jī)構(gòu)，一說是政府項目保障性住房項目，都很積極熱情，但真正操作執(zhí)行起來，問題多多，要四證齊全，自有資金達(dá)到 30%、要現(xiàn)金流全覆蓋、要有能夠覆蓋融資需要的抵押物等等，一個保障性項目如果能夠達(dá)到這些，那還需要跑融資。另由于是政府