【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 收入家庭。新建的廉租住房，單套的建筑面積控制在 50 平方米以內(nèi)，土地政府行政劃撥。此類住房的建設(shè)資金部分來(lái)自政府預(yù)算，其余主要是社會(huì)融資。按照國(guó)家規(guī)定：“廉租房的所有權(quán)為國(guó)有，不可出售”，但由于建設(shè)廉租房融資較難，昆明創(chuàng)先提出“先租后售”。62. 經(jīng)濟(jì)適用房經(jīng)濟(jì)適用房是具有社會(huì)保障性質(zhì)的商品住房。住房面積一般是在 60 平方米左右，出售價(jià)格按低于同類普通住房市場(chǎng)價(jià)格的 20%到 30%計(jì)算，只能出售給符合政府規(guī)定條件的家庭且在取得完全產(chǎn)權(quán)前，只能用于自住，不得出售、出租、閑置、出借。土地供應(yīng)采取政府行政劃撥方式。3. 棚改房棚戶區(qū)居民是保障性住房計(jì)劃覆蓋的主要群體。棚戶區(qū)是以平房為主，家庭收入低，住房困難，房屋成新率低或者破損率高，住房功能和配套設(shè)施不齊全、衛(wèi)生環(huán)境差、消防隱患大的集中連片區(qū)，在 50 戶以上的居住區(qū)。4. 兩限商品住房?jī)上薹咳Q為限房?jī)r(jià)、限套型普通商品住房。兩限房指經(jīng)城市人民政府批準(zhǔn)，在限制套型比例、限定銷售價(jià)格的基礎(chǔ)上，以競(jìng)地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)的方式，招標(biāo)確定住宅項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)單位，由中標(biāo)單位按照約定標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，按照約定價(jià)位面向符合條件的居民銷售的中低價(jià)位、中小套型普通商品住房。單位面積限制在 90 平方米以內(nèi)。 是解決新就業(yè)職工等夾心層群體住房困難的一個(gè)產(chǎn)品。公共租賃住房不是歸個(gè)人所有，而是由政府或公共機(jī)構(gòu)所有，用低于市場(chǎng)價(jià)或者承租者承受起的價(jià)格，向新就業(yè)職工出租，包括一些新的大學(xué)畢業(yè)生，還有一些從外地遷移到城市工作的群體。單套建筑面積控制在 3080 平方米。（二）我國(guó)住房保障建設(shè)現(xiàn)狀 保障性住房建設(shè)是我國(guó)重要的民生工程,是解決城鎮(zhèn)中低收入家庭住房問7題的關(guān)鍵。自十七大提出“住有所居”理念后，特別是在2022年6月出臺(tái)的大力發(fā)展公租房的政策文件后，我國(guó)的保障性住房逐漸形成了以廉租房和公租房為主，經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房為補(bǔ)充為補(bǔ)充的格局，公租房更成為了政府發(fā)展的主力軍。在2022年9月國(guó)務(wù)院公布的《關(guān)于保障性安居工程建設(shè)和管理的指導(dǎo)意見》（國(guó)辦發(fā)〔2022〕45號(hào)）中明確規(guī)定：“十二五”末，我國(guó)保障性住房覆蓋面將達(dá)到20%，實(shí)現(xiàn)“保障歸保障，市場(chǎng)歸市場(chǎng)”的初衷，逐步實(shí)現(xiàn)廉租住房與公共租賃住房統(tǒng)籌建設(shè)、并軌運(yùn)行。根據(jù)“十二五”規(guī)劃，全國(guó)計(jì)劃新開工建設(shè)3600萬(wàn)套保障性安居工程，廉租房和公租房可能達(dá)到50%，即1800萬(wàn)套，經(jīng)適房和限價(jià)房約700萬(wàn)套、棚戶區(qū)改造住房1100萬(wàn)套。據(jù)測(cè)算，、其中：廉租房和公租房需要6萬(wàn)公頃；；、。要保障如此龐大的土地、資金需求，持續(xù)供應(yīng)將成為政府大問題。由于稅制影響，近幾年多數(shù)地方政府的發(fā)展主要依靠“土地財(cái)政”，而房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，使得地方政府很可能陷入無(wú)錢可建的困境?！笆濉币?guī)劃新開工建設(shè)保障性安居工程土地資金預(yù)測(cè)項(xiàng)目名稱 戶數(shù) 建設(shè)土地面積 建設(shè)資金 戶數(shù)百分比廉租住房公共租賃房1800 萬(wàn)套 6 萬(wàn)公頃 萬(wàn)億元 50%經(jīng)濟(jì)適用房限價(jià)房700 萬(wàn)套 萬(wàn)公頃 萬(wàn)億元 19%棚戶區(qū)改造住房 1100 萬(wàn)套 萬(wàn)公頃 億元 31%合計(jì) 3600 萬(wàn)套 萬(wàn)公頃 萬(wàn)億元 100%備注：此表格數(shù)據(jù)來(lái)源于“中國(guó)指數(shù)研究院（上海） 2022保障房白皮書”。8，機(jī)構(gòu)設(shè)置不完善我國(guó)保障性住房目前雖然已經(jīng)建立起一套較為完整的法規(guī)文件體系，但是保障性住房在保障對(duì)象、產(chǎn)權(quán)界定、融資機(jī)制等問題上仍然存在很多疑問，長(zhǎng)此以往，我國(guó)在保障性住房建設(shè)比較混亂，出現(xiàn)“瘦身鋼筋”、“挖坑待建”以及“掛羊頭賣狗肉”等現(xiàn)象。之所以會(huì)出現(xiàn)倒賣房號(hào)、富人購(gòu)買（承租）、開著寶馬住經(jīng)濟(jì)房等問題，歸根結(jié)底就是制度設(shè)計(jì)不合理。二、我國(guó)保障性住房建設(shè)模式社會(huì)資金能不能積極的進(jìn)入保障性住房建設(shè)領(lǐng)域，一直是一個(gè)被關(guān)注的話題，在外界看來(lái)，保障性住房建設(shè)利潤(rùn)較低，僅在 3%5%，與商品房建設(shè)領(lǐng)域的高回報(bào)率不能相比，但在政府持續(xù)對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控以及對(duì)保障性住房建設(shè)的政策利好前提下，投資保障性住房建設(shè)不失為開發(fā)商一個(gè)安全的避風(fēng)港，由于成本較好控制，也不需宣傳、創(chuàng)新等大動(dòng)干戈，建好就能交付使用，這對(duì)于開發(fā)商而言，能夠加速資金周轉(zhuǎn)，讓企業(yè)存活。目前，按照保障性住房建設(shè)中政府參與程度的不同，可將我國(guó)保障性住房建設(shè)模式分為政府直接建設(shè)、企業(yè)獨(dú)立建設(shè)以及政企共建三大類。其中，政企共建型又包括 BT 模式 配建模式和代建模式。現(xiàn)階段我國(guó)的保障性住房建設(shè)大部分是采用政企共建方式。三、我國(guó)保障性住房投融資存在的問題（一）國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控下，財(cái)政政策對(duì)融資的杠桿作用小目前用于保障性住房的財(cái)政或政策性資金主要是中央財(cái)政補(bǔ)貼、地方政府預(yù)算、公積金貸款、一部分土地出讓凈收益和地方債券。這些我們大家看起來(lái)1 BT 模式；意即“建設(shè)移交”。 BT 模式是 BOT 模式的一種變換形式，指一個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)作通過(guò)項(xiàng)目公司總承包，融資、建設(shè)驗(yàn)收合格后移交給業(yè)主，業(yè)主向投資方支付項(xiàng)目總投資加上合理回報(bào)的過(guò)程。9資金來(lái)源渠道不少，但可供給的資金量非常非常的小。從廉租房的建設(shè)資金構(gòu)成看，根據(jù)不同省份，財(cái)政補(bǔ)助不同。在云南，每平方米中央 500 元、省 100元、市對(duì)各城區(qū)各補(bǔ)助 700 元，這樣，三項(xiàng)加起來(lái)每平方米政府給予補(bǔ)助將達(dá)到 1300 元。這些僅僅只是達(dá)到項(xiàng)目建設(shè)的 30%，甚至不到 30%，因?yàn)檠a(bǔ)助只是爭(zhēng)對(duì)廉租房，并不爭(zhēng)對(duì)相應(yīng)的配套設(shè)施補(bǔ)助等等。在當(dāng)前政府以政企合作建設(shè)保障性住房的情況下，政府承諾國(guó)家建設(shè)保障性住房的壓力轉(zhuǎn)到了企業(yè)，企業(yè)必須在規(guī)定時(shí)間內(nèi)建設(shè)完成后交付，但是除補(bǔ)助資金以外的建設(shè)資金需要自籌。（二）保障性住房貸款的低收益和償貸缺乏保障，限制了金融機(jī)構(gòu)的參與熱情保障性住房是重要的民生建設(shè)工程，在有限的財(cái)政補(bǔ)助下，要實(shí)現(xiàn)中央“十二五” 3600萬(wàn)套保障性住房的建設(shè)目標(biāo)，巨大的資金缺口從何而來(lái)？除了地方財(cái)政的配套資金、社會(huì)力量的參與外，專項(xiàng)信貸支撐在保障性住房建設(shè)過(guò)程中被寄予厚望。但在實(shí)際操作層面，往往曲高和寡，應(yīng)者寥寥。其主要原因是利益不一致，銀行信貸資金貸給中小企業(yè)，利息一上浮就是30%甚至還更高，而保障房資金需求量大，時(shí)間較長(zhǎng)，土地屬于行政劃撥，又在偏遠(yuǎn)地方，所以銀行的議價(jià)能力差。最主要的是在政府項(xiàng)目上，政府的公信度太低，銀行不愿意冒險(xiǎn)，所以積極性很不高。（三）保障性住房的擔(dān)保機(jī)制不夠完善，制約銀行信貸投入企業(yè)到各融資機(jī)構(gòu)，一說(shuō)是政府項(xiàng)目保障性住房項(xiàng)目，都很積極熱情，但真正操作執(zhí)行起來(lái)，問題多多，要四證齊全，自有資金達(dá)到 30%、要現(xiàn)金流全覆蓋、要有能夠覆蓋融資需要的抵押物等等，一個(gè)保障性項(xiàng)目如果能夠達(dá)到這些，那還需要跑融資。另由于是政府