集體土地房屋拆遷當(dāng)事人行為解讀——以杭州城郊為例(編輯修改稿)
2025-05-10 03:18 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 年對每戶農(nóng)民的裝修補(bǔ)償費(fèi)平均比2000年高10萬元以上，當(dāng)年該村共200戶農(nóng)民拆遷，僅此一項使政府多耗費(fèi)2000多萬元。 制造有利事實(shí)。農(nóng)民一旦得知拆遷消息，便立即著手制造對增加拆遷補(bǔ)償有利的事實(shí)。（1）增加舊房面積。目前，集體土地房屋沒有“三證”，也就是說農(nóng)民房屋的建造時間、層高、面積等產(chǎn)權(quán)屬性難以確定。所以，幾乎所有農(nóng)民都盡可能地增加房屋層高、在主屋旁邊搭建簡易房屋，千方百計地增加拆遷房屋面積，以獲得最大補(bǔ)償面積。（2）改變原房屋用途。將原來作居住用的房屋改變成生產(chǎn)、經(jīng)營性用房，如改建成工場、小店等，拆遷時同樣面積可獲得更多的補(bǔ)償。（3）回遷戶口。目前，杭州市集體土地房屋拆遷安置主要是按被拆遷農(nóng)戶的常駐人口作為安置基數(shù)的，造成許多拆遷農(nóng)民在得知本地即將拆遷時（事實(shí)上從征地調(diào)查開始到發(fā)出征地凍結(jié)通告之間有相當(dāng)長一段時間，而且按現(xiàn)有有關(guān)規(guī)定，征地中的有關(guān)信息必須公開），將一些親友的戶口遷入拆遷地，造成安置人口增加。 拖延時間。自2001年6月國務(wù)院頒布《城市房屋拆遷條例》以來，強(qiáng)行拆遷被禁止。農(nóng)民非常清楚，只要不簽協(xié)議，拆遷人是不敢強(qiáng)行拆遷的。因此，農(nóng)民單方認(rèn)為拆遷人所給的房屋補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)太低、面積丈量不合理、裝修折扣太高、某些附屬設(shè)施補(bǔ)償不足等原因之一就會拖延與拆遷人簽訂協(xié)議的時間。農(nóng)民知道至少在這一點(diǎn)上，主動權(quán)是掌握在自己手里的，并且，農(nóng)民不怕拖，反正他們有的是時間，更何況與房屋相關(guān)的物價還在一天天地往上漲。但拖延對拆遷人非常不利，拆遷往往都實(shí)行包干制，拖延拆遷時間本身就意味著拆遷成本的提高，不僅自己拿不到足額的包干獎金，還會影響職位遷升，更不利于投資方項目進(jìn)程，如果屬于商品房開發(fā)項目，房屋早已作為期房出售，若不能如期拆遷還會因延長交房時間而賠償業(yè)主。所以，農(nóng)民的拖延常常迫使拆遷人作出實(shí)質(zhì)性讓步，造成“會哭的孩子有奶吃”，而“聽話的農(nóng)民”卻“相信村長上了當(dāng)”，從而加重了其他農(nóng)民不公道的感覺，也由此引發(fā)新的矛盾和糾紛。 法律訴求。在拆遷中，農(nóng)民進(jìn)行法律訴求主要有兩類原因，一是因政府失信而訴求。如，著名的浙江某高校建分校，2001年征用位于杭州西郊W村的1100畝土地、拆遷210戶農(nóng)民，為了盡快拆遷，政府答應(yīng)農(nóng)民提出的三個條件，即同意征地的土地補(bǔ)償費(fèi)可以分給農(nóng)民；答應(yīng)農(nóng)民拆遷后可以造連體別墅（兩個農(nóng)戶一幢樓）；集體可留用征地面積的10%。但等農(nóng)民交出土地，搬出自家房屋后，政府的三個承諾一個也沒有兌現(xiàn)。農(nóng)民憤怒了，分別6次上訪區(qū)政府、市政府和省政府，但因為新的政策已出臺，城市統(tǒng)一規(guī)劃等原因，上訪沒有任何結(jié)果。后來農(nóng)民只能上訴到法院，但因為政府當(dāng)初的承諾既無合同又無錄音，證據(jù)不足，農(nóng)民敗訴。這一事件發(fā)生后，“相信人民相信黨，相信政府要遭殃”的民謠在當(dāng)?shù)貜V為流傳。二是為公平而訴求。在農(nóng)民的公平觀念中包含了普遍主義的訴求，他們經(jīng)常訴諸于普遍主義來表達(dá)不滿，比如常見的說法就是“為什么某人這樣，而我不可以?！狈从吃诜课莶疬w補(bǔ)償中，農(nóng)民的公平感是：以前的拆遷補(bǔ)償應(yīng)與現(xiàn)在的一樣，相似條件 的拆遷補(bǔ)償應(yīng)該一樣。但實(shí)踐中，政府為了平息農(nóng)民的抗?fàn)?，緩解社會矛盾，拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)在不斷提高；政府為了盡快拆遷，既使同一村社“相似條件”的不同農(nóng)戶的補(bǔ)償金額往往不一樣。盡管以“保密”為條件，但農(nóng)民群體的“直率坦言”往往沖淡農(nóng)村社會所固有“低流動性”。因此，農(nóng)民為公平的訴求實(shí)質(zhì)上對政府行為不公的訴求。三、集體土地房屋拆遷中的矛盾焦點(diǎn) 從總體上講，集體房屋拆遷中的矛盾焦點(diǎn)是由拆遷當(dāng)事人雙方利益分割不均造成的，在拆遷中，政府既是運(yùn)動員，又是裁判員，在拆遷利益分割中處于絕對有利地位。農(nóng)民作為被拆遷人，雖然拆遷必須征得每個農(nóng)民的同意，農(nóng)民還可以通過談判或行政訴訟來維護(hù)自己的房屋權(quán)益，但由于政府在拆遷中的強(qiáng)勢地位和有失規(guī)范的拆遷行為，使農(nóng)民總是處于相對弱勢，從拆遷補(bǔ)償、安置過渡到農(nóng)居點(diǎn)建設(shè)與分配的各環(huán)節(jié)都受到一定程度的利益損害，這些正是拆遷的矛盾焦點(diǎn)所在。 農(nóng)民房屋利益沒有得到足額補(bǔ)償。在W村，農(nóng)民J被拆遷房屋520平方米，2000年建造，當(dāng)年造價60萬元（含裝修），拆遷貨幣補(bǔ)償57萬元，在距原住房2公里以外的農(nóng)居點(diǎn)購置安居戶3套（夫婦倆一套，兩個已婚兒子各一套），面積530平方米，裝修費(fèi)11萬元。從表面上看，該農(nóng)民房屋面積非但沒有減少。但仔細(xì)分析一下，就可以發(fā)現(xiàn)拆遷人對他的補(bǔ)償是不夠的。第一，房屋現(xiàn)值沒有得到足額補(bǔ)償。如果按城市國有土地房屋拆遷住宅房屋貨幣補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，農(nóng)民J的舊房地處市區(qū)七類地段（大杭州概念），同地段城市居民住房拆遷補(bǔ)償?shù)幕鶞?zhǔn)價為2500元/平方米，以此為標(biāo)準(zhǔn)，他可以獲得130萬元的補(bǔ)償。如果該房作為商品房出售，當(dāng)年該地段商品房價格為2600元/平方米，按此價格計算，即使扣除土地使用權(quán)出讓金500元/平方米（參照市經(jīng)濟(jì)適用房出售的相關(guān)規(guī)定）。第二，房屋預(yù)期價值沒有得到足額補(bǔ)償。城郊農(nóng)民住房不僅具有居住價值，還具有增值價值和出租價值。從增殖的角度看，% ，城郊房價上漲速度更快。從房屋出租價值上看，按2001年W村房屋出租市場價每平方米10元計算，該農(nóng)民可出租空閑房屋200平方米，若按城市房屋土地使用權(quán)70年計算，即使按當(dāng)時出租房價水平，該房可
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