【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)點(diǎn) 區(qū)域規(guī)劃優(yōu)勢(shì) ： 處于在建的體育館南邊，規(guī)劃的行政中心 東邊，未來(lái)區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，能有效地增加客戶(hù)入住意愿 和提升商業(yè)氛圍；周邊有大型高端住宅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，將發(fā) 揮集聚效應(yīng)。 地形優(yōu)勢(shì) ： 地形條件較好，有利于規(guī)劃設(shè)計(jì)和環(huán)境營(yíng)造。 自然景觀優(yōu)勢(shì) ： 西邊和南邊臨近天堂湖，景觀優(yōu)勢(shì)得天獨(dú) 厚。 交通優(yōu)勢(shì) ： 位于長(zhǎng)江南路交通干道，交通便利，地理位置 較好 ； 臨近即將運(yùn)營(yíng)的火車(chē)車(chē)站與汽車(chē)站，距離適中。 項(xiàng)目劣勢(shì)點(diǎn) 地域劣勢(shì) ： 項(xiàng)目由于處于體育館附近，建筑限高對(duì)容積率 影響較大 ； 離主城區(qū)約 4公里，當(dāng)?shù)貙?duì)此距離尚未完全接受。 配套劣勢(shì) ：項(xiàng)目周邊交通、購(gòu)物娛樂(lè)、商貿(mào)金融等尚不成熟， 生 活機(jī)能較為缺乏。 項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn) 市場(chǎng)起步 ： 池州站前北區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)正步入啟動(dòng)期，后市看好； 池州城區(qū)未來(lái)幾年仍呈供不應(yīng)求。 宏觀調(diào)控 ： 宏觀上中央對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)行業(yè)有調(diào)控的措施；目前金融 環(huán)境不是最佳，融資難度增加，當(dāng)?shù)胤抠J審核較嚴(yán)。 未來(lái)中心 ： 由于臨近未來(lái)行政中心，對(duì)池州主要客戶(hù)群 —— 公務(wù)員的 吸引力非常大； 政府將在此區(qū)域內(nèi)建造諸多市政建設(shè)項(xiàng)目，整 體環(huán)境逐步改善。 項(xiàng)目威脅點(diǎn) 同行競(jìng)爭(zhēng) ：周邊樓盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)激烈，造成客戶(hù)分流。 商業(yè)先行 ： 五星級(jí)酒店、上海城、汽車(chē)城等高端項(xiàng)目落址附近，增加 區(qū)域內(nèi)人氣，提升形象；池州居民置業(yè)投資的概念逐步增強(qiáng)。 小結(jié) 根據(jù)以上對(duì)項(xiàng)目地塊資源和 SWOT分析，認(rèn)為：本案區(qū)域發(fā)展前景看好，且規(guī)模相對(duì)較大，自然環(huán)境優(yōu)美，在池州房產(chǎn)市場(chǎng)中是個(gè)潛力股；另一方面，本案周邊區(qū)域配套設(shè)施缺乏，生活機(jī)能不完善，今后相關(guān)配套設(shè)施能否及時(shí)跟上將會(huì)直接影響整個(gè)項(xiàng)目的銷(xiāo)售進(jìn)程。 為了使得今后項(xiàng)目能成功開(kāi)發(fā)，我們認(rèn)為：一方面本案應(yīng)最大限度發(fā)掘自身所具有的優(yōu)勢(shì)，把握市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)，另方面應(yīng)盡量減少自身所處的劣勢(shì)，規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，以求提升本案在市場(chǎng)中的地位，達(dá)到成功開(kāi)發(fā)之目的。 第二篇：產(chǎn)品定位 項(xiàng)目核心觀點(diǎn)： 休閑 運(yùn)動(dòng) + 健康 生態(tài) + 高尚 國(guó)際 + 行政中心區(qū) 市場(chǎng)形象定位 : 行政中心高尚水景運(yùn)動(dòng)社區(qū) 推廣形象語(yǔ) : 泛運(yùn)動(dòng)健康生活 核心定位 初步定位 : 池州最值得購(gòu)買(mǎi)的大型生態(tài)運(yùn)動(dòng)社區(qū) 初步物業(yè)形態(tài) : 以多層、小高層為主，輔以部分花園洋房 客戶(hù)類(lèi)型 職業(yè)類(lèi)型及收入水平 ?公務(wù)員、教師：個(gè)人年收入在 3— 5萬(wàn)元之間 ?事業(yè)單位職員：個(gè)人年收入在 3－ 4萬(wàn)元之間 ?個(gè)體戶(hù)、小私營(yíng)業(yè)主：個(gè)人年收入在 5— 10萬(wàn)元之間 ?個(gè)私企業(yè)主：年收入在 10— 50萬(wàn)元之間，事業(yè)小有成就 ?池州人外出打工人員：個(gè)人年收入在 3— 8萬(wàn)元之間 老城區(qū)、站前區(qū)、其他區(qū)域 客戶(hù)群定位 客戶(hù)的區(qū)域分布情況 老城區(qū)客戶(hù) 站前區(qū)客戶(hù) 城郊區(qū)域客戶(hù) 其它區(qū)域客戶(hù) 地域分布 年齡構(gòu)成 2550歲年齡段為主的客戶(hù) 購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī) 自住型的客戶(hù)群及購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)： （比例在 70%） ?子女婚后與父母同住，想要搬出過(guò)小日子的小家庭。 ?小家庭成立年數(shù)在 5年以上，結(jié)婚債務(wù)已清償完，二次置業(yè)。 ?40～ 50歲左右有積蓄的中老年人，因子女成長(zhǎng)，想提前為子女添置房產(chǎn)。 ?居住在池州下面鄉(xiāng)鎮(zhèn)或郊區(qū)的農(nóng)村家庭，希望做“城里人”，希望改善生活 居住水平、 享受出入方便、配套齊全的生活環(huán)境。 ?在外務(wù)工、做生意的池州人，從外地賺錢(qián)回來(lái)想要在家購(gòu)置房產(chǎn)。 ?池州站前區(qū)建成后進(jìn)入商場(chǎng)的生意人為了方便工作和生活會(huì)有購(gòu)房的計(jì)劃。 ?部分拆遷戶(hù)拿到拆遷費(fèi)后考慮提高居住水準(zhǔn)，購(gòu)買(mǎi)商品房。 有條件的本地青年結(jié)婚不愿同父母住在一起。 在池州工作的外地青年因與池州青年形成婚姻關(guān)系，想要安家結(jié)婚的。 在外地務(wù)工的青年，到了婚齡想回家結(jié)婚定居。 池州站前區(qū)的開(kāi)發(fā)剛剛拉開(kāi)架勢(shì)，未來(lái)規(guī)劃中是池州經(jīng)濟(jì)發(fā)展新區(qū)，區(qū)內(nèi)汽車(chē)站、火車(chē)站人流大；目前已經(jīng)引進(jìn)了碧桂園地產(chǎn)、五星級(jí)商務(wù)酒店、上海城物流商貿(mào)中心、寶馬汽配專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、池州國(guó)際汽車(chē)城、徽商大市場(chǎng)、豪豐國(guó)際裝飾市場(chǎng)等一批項(xiàng)目，將成為池州商貿(mào)、服務(wù)、旅游休閑中心和交通樞紐。市場(chǎng)潛力巨大，發(fā)展前景廣闊。有實(shí)力的投資客會(huì)瞄準(zhǔn)市場(chǎng)熱點(diǎn)適時(shí)下手。 婚房的客戶(hù)群及購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)：（比例在 20%） 投資者的客戶(hù)群及購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)：（比例在 10%） 目標(biāo)客源鎖定 家庭結(jié)構(gòu) 識(shí)別要點(diǎn)青年之家25 34 歲青年或青年伴侶（ 無(wú)孩子 、 無(wú)老人 ）靠近市中心 ， 購(gòu)物休閑娛樂(lè)交通方便 、青年持家25 34 歲的青年 + 父母 （ 無(wú)小孩 ）需求環(huán)境優(yōu)美 、 周邊有公園 、 有大醫(yī)院 、 有健身娛樂(lè)場(chǎng)所 、 交通方便小太陽(yáng) 0 11 歲小孩 + 父母 關(guān)注文化教育及安全需求后小太陽(yáng) 12 17 歲小孩 + 父母 需求靠近文化教育高等院校 ， 且希望能靠近父母三代孩子老人 + 中青年夫婦 + 18 歲以下讀書(shū)孩子需求環(huán)境優(yōu)美 、 靠近高質(zhì)量的學(xué)校 ， 周邊有菜場(chǎng)健身娛樂(lè)設(shè)施 ， 周邊有大型醫(yī)院健康養(yǎng)老 老人一二三代包括老人一代 （ 空巢中年或老年 ）、 老人二代 （ 老人 + 中年夫婦 ）、 老人三代（ 老人 + 中年夫婦 + 18 歲以上孩子 ）需求環(huán)境優(yōu)美 、 就醫(yī)方便富貴之家 富貴之家 各種家庭結(jié)構(gòu)都有家庭收入高 ， 多希望購(gòu)買(mǎi)市中心公寓或城郊別墅類(lèi)產(chǎn)品 ， 對(duì)投資抱有極大熱情務(wù)實(shí)之家 各種家庭結(jié)構(gòu)都有 收入較低 ， 追求低成本生活 ， 要求周邊生活便利中產(chǎn)之家 中年夫婦 + 15 24 歲的孩子 需求小區(qū)品質(zhì)較高 ， 經(jīng)常有豐富多彩的社區(qū)活動(dòng)客戶(hù)細(xì)分社會(huì)新銳望子成龍經(jīng)濟(jì)務(wù)實(shí)小結(jié)： 在自住需求為主體的市場(chǎng)環(huán)境中，中小面積戶(hù)型已經(jīng)成為市場(chǎng)接受程度最高的產(chǎn)品，并且該區(qū)域的主要客源為老城區(qū)域，立足本案也應(yīng)該優(yōu)先考慮中小面積戶(hù)型，并把主要客源定位放在老城區(qū)域。 關(guān)鍵詞： 自住需求 中小戶(hù)型 第三部分 產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì) 如何做足項(xiàng)目容積率； 如何 保障項(xiàng)目利潤(rùn)最大化； 如何 將項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)降到最低； 如何使提高產(chǎn)品在區(qū)域市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力； 這些都是我方在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上首要考慮的問(wèn)題 。 規(guī)劃設(shè)計(jì)幾個(gè)方面內(nèi)容的思考 ?總體規(guī)劃分析 ?建筑規(guī)劃構(gòu)成及設(shè)計(jì)理念 ?建筑風(fēng)格建議 ?景觀綠化 總體規(guī)劃分析 ? 充分利用地形高差，創(chuàng)造富有特色的坡地景觀?？臻g設(shè)計(jì)在統(tǒng)一中求變化 ? 充分考慮住戶(hù)的朝向和景觀，以正南北向?yàn)橹鳌? ? 商業(yè)街臨街布置，考慮一層商業(yè)，突出“街”的空間塑造，注重行徑中的景觀點(diǎn)、線、面設(shè)計(jì)，空間靈活，有收有放，即增添若干小型商業(yè)廣場(chǎng) ,打破單調(diào)的線型空間 ,增加變化 ,使行走于其間的人感到興味無(wú)窮。 ? 二期不考慮單獨(dú)設(shè)置會(huì)所，結(jié)合架空層和商業(yè)的位置以泛會(huì)所的形式規(guī)劃。 ? 從控制建筑成本的角度出發(fā)。道路交通系統(tǒng)做到相對(duì)的人車(chē)分流，利用地勢(shì)高差解決停車(chē)問(wèn)題，地面停車(chē)結(jié)合環(huán)境相對(duì)集中。 停車(chē)方式與車(chē)位比 類(lèi)型 停車(chē)方式 車(chē)位比 備注 小高層 架空車(chē)位和地下停車(chē) 1： 在停車(chē)場(chǎng)規(guī)劃中，要考慮停車(chē)數(shù)量的遠(yuǎn)期規(guī)劃。 花園洋房 采用架空停車(chē)、地面綠化停車(chē)或其他更好形式。 1： 1