【文章內(nèi)容簡介】 客房清掃、房間小整、物品租賃、衣物洗滌熨燙、房間小吧服務、加 床服務、物品存管、擦鞋服務、嬰兒看護等。 商務中心 ： 提供打字、復印、傳真及郵件收發(fā)等各類商務服務。 （以上各項服務依據(jù)會員級別不同有不同折扣） 中原地產(chǎn) 經(jīng) 營 方 案 3 4租 售 明 細 產(chǎn) 品 分 析 經(jīng) 營 總 則 產(chǎn) 品 定 價 中原地產(chǎn) 經(jīng) 營 方 案 3 4租 售 明 細 產(chǎn) 品 分 析 經(jīng) 營 總 則 產(chǎn) 品 定 價 中原地產(chǎn) 根據(jù)北京中原投資顧問部前期對曜陽老年公寓的分析、研究、測算，我司建議本項目最優(yōu)經(jīng)營方案為租售結(jié)合。 ＋ 租 售 中原地產(chǎn) 經(jīng) 營 方 案 3 4租 售 明 細 產(chǎn) 品 分 析 經(jīng) 營 總 則 產(chǎn) 品 定 價 中原地產(chǎn) A： 會所 B： 老年公寓 C： 酒店 D、 E、 F、 G： 低密住宅 H： 獨棟別墅 C區(qū) B區(qū) A區(qū) H區(qū) D區(qū) E區(qū) F區(qū) G區(qū) 分 類 區(qū) 域 面 積 (㎡ ) 合 計 (㎡ ) 出租 B區(qū) C區(qū) G區(qū) （ 1） 1931 出售 B區(qū) （ 5） DEFG區(qū) H區(qū) 3639 中原地產(chǎn) 經(jīng) 營 方 案 3 4租 售 明 細 產(chǎn) 品 分 析 經(jīng) 營 總 則 產(chǎn) 品 定 價 中原地產(chǎn) ? 產(chǎn)品設計 優(yōu)勢層 ? 稀有大面寬、短進深 ? 戶戶明廚明衛(wèi) ? 通透設計，面積適中 ? 空間動靜劃分合理 ? 動線合理，真正宜居 ?組織 /企業(yè)品牌 ?區(qū)域環(huán)境 ? 自然景觀資源豐富； ? 環(huán)境指標京城最優(yōu)； ? 高速交通快速發(fā)展； ? 公認的京城最佳旅游、休閑、度假、養(yǎng)生區(qū)域。 ? 紅十字 —— 中國第一公益慈善品牌 ? 城建集團 —— 國有企業(yè) 500強 ? 具有較強的社會影響力 ? 擁有社會資源整合優(yōu)勢 中原地產(chǎn) ? 項目位臵 障礙層 ? 距離市區(qū)較遠； ? 非本地購房者臵業(yè)多作為第二居所。 ?市場成熟度 ? 老年公寓整體市場尚處于發(fā)展階段； ? 本區(qū)域老年公寓市場空白； ? 社會接受度尚需培養(yǎng)。 ? 項目規(guī)模 ? 本項目共計 420套住宅，規(guī)模效應不明顯； ? 產(chǎn)品分類較多（酒店、多層、躍層、聯(lián)排、獨棟），但各類數(shù)量均不大，后期推廣會有一定局限性。 中原地產(chǎn) 經(jīng) 營 方 案 3 4租 售 明 細 產(chǎn) 品 分 析 經(jīng) 營 總 則 產(chǎn) 品 定 價 中原地產(chǎn) 市場參考法 ? 市場尚不成熟，還處于發(fā)展階段 ? 市場有少數(shù)相似項目可作參考 ? 非利潤最大化 ? 需保證一定回款速度 參照市場典型產(chǎn)品，合理區(qū) 分本項目產(chǎn)品等級，并結(jié)合 項目回款試算 租 金 售 價 ? 市場存在足量購買力強、對價格敏感度不高的消費者 ? 本項目具有明顯的差異化優(yōu)勢 ? 產(chǎn)品數(shù)量有限，市場樂觀 ? 需保證一定的投資回報率 撇脂定價法 在現(xiàn)有市場水平基礎上增加一 定漲幅（漲幅 根據(jù)產(chǎn)品稀缺程 度確定） 中原地產(chǎn) 出租部分 租金 C區(qū) （ 1/3） 300400元 /天 出租部分 會員費 月租金 團體月租金 散客月租金 C區(qū) （ 2/3） 10萬元 （標間） 2022元 2022元 8000元 20萬元 （套間） 2022元 B區(qū) 30萬元 （一居） 30004000元 30004000元 12022元 40萬元 （兩居） 30004000元 G區(qū) 50萬元 （一居） 40006000元 — — 60萬元 （兩居） 40006000元 （一）租金明細 根據(jù)市場調(diào)查研究，制定出會員費區(qū)間（ 1060萬）， 按層級分別對應 C區(qū)、 B區(qū)、 G區(qū)。會員月租金參照現(xiàn)有市場水平，維持中高檔次（同時考慮會員費的影響）。散客價格為會員價格的 4倍。 中原地產(chǎn) 出售部分 面積（ ㎡ ） 價格（元 /㎡ ） 總銷金額（元） B區(qū) 6500 22742200 D、 E、 F、 G區(qū) 12022 218202200 H區(qū) 3639 20220 72780000 合計 313723000 （二）售價明細 密云區(qū)市場水平沿用前期報告（已作匯報，此次不作累述）。不同類型產(chǎn)品根據(jù)市場稀缺程度（聯(lián)排 獨棟 普通住宅）確定漲幅大小。 市場水平 漲幅 定價 獨 棟： 12022 67% 20220 聯(lián) 排： 6450 86% 12022 普通住宅： 5500 18% 6500 注： 本項目預計 08年 12月開售，獨棟進入 09年后銷售，故漲幅應考慮市場自然增常率因素。 中原地產(chǎn) 營 銷 執(zhí) 行 5 出租策略 銷售策略 推廣 運營 推廣策略 策略實施 品牌營銷 渠道營銷 客戶分類 會員 團體 散客 運營實施 運營流程 中原優(yōu)勢利用 運營流程中原優(yōu)勢利用項目優(yōu)勢利用 推盤計劃 接待中心選址 客戶積累 營銷計劃小結(jié) 中原地產(chǎn) 營 銷 執(zhí) 行 5 出租策略 銷售策略 推廣 運營 推廣策略 策略實施 品牌營銷 渠道營銷 客戶分類 會員 團體 散客 運營實施 運營流程 中原優(yōu)勢利用 運營流程中原優(yōu)勢利用項目優(yōu)勢利用 推盤計劃 接待中心選址 客戶積累 營銷計劃小結(jié) 中原地產(chǎn) “ 高 ” 樹品牌， “ 準 ” 攬客戶！ 樹立項目正面形象，提升品牌知名度； 利用“紅十字”、城建品牌，并站在為政府分憂的高度，樹立項目關(guān)注社會問題、做責任地產(chǎn)的正面形象，從而提升本項目在全社會的品牌知名度！ 精準渠道推廣，鎖定目標客群。 一、推廣策略 中原地產(chǎn) （一）品牌營銷 二、策略實施 初期應充分利用 “紅十字” 、 城建 的品牌及其社會資源，利用 論壇 、 老年網(wǎng)站開通等 事件，通過 媒體溝通 、圈內(nèi)推介 等方式，擴大項目社會影響力，提升項目知名度、美譽度，確立該類市場 “標桿” 地位。最終通過品牌影響力支持后期持續(xù)經(jīng)營。 中原地產(chǎn) 時 間： 2022年 9月 嘉 賓： 李寶庫（中國老齡事業(yè)發(fā)展基金會會長，兩會代表） 論題選擇參考： 如何解決“４－２－１”家庭老年人的居住問題； 如何解決“空巢家庭”老年人的居住問題； 如何解決中年人對未來養(yǎng)老居住方式選擇的需求。 推 廣 跟 進： 新聞報道 （電視、報紙、網(wǎng)絡）； 新聞訪談 （電視、報紙）。 二、策略實施 目 的： 傳達“紅十字”及城建集團密切關(guān)注社會問題、積極推動 社會發(fā)展的 正面形象 ，利用政府性媒介渠道 擴大影響力 ， 樹立項目高度 。 “老齡化社會發(fā)展中的居住問題”論壇 中原地產(chǎn) 時 間： 2022年 10月 建立中國首個全方位關(guān)注老年人生活的網(wǎng)站，含政策關(guān)注、養(yǎng)生保健、老年權(quán)益、往事追憶（老年博客）、老年用品等多個老年人關(guān)注的專欄。 同時設老年人居住專欄，重點介紹本項目。 推廣跟進： 新聞報道 （報紙、網(wǎng)絡）。 二、策略實施 曜陽 “長青藤”老年之家網(wǎng)站開通 目 的：開創(chuàng)全國首個老年人網(wǎng)站，保持宣傳熱度，拓展宣傳渠道。 中原地產(chǎn) 時 間： 2022年 11月 地 點：中國國際展覽中心 參加人員：發(fā)展商、相關(guān)政府部門、特邀老年嘉賓（老干部、 老年學者）、媒體、訪展人員 /客戶 活動內(nèi)容建議： 設國際標準展位，分生活起居、輔助器械、康復護理、老年服務、休閑娛樂、保健品、藥品等專業(yè)展區(qū)。并重點展示老年房產(chǎn)展區(qū)，宣傳推廣本項目產(chǎn)品，借勢擴大本項目的社會影響力。 二、策略實施 目 的：擴大項目的社會影響力，并創(chuàng)新宣傳推廣渠道。 國際老年人用品博覽會 中原地產(chǎn) 時 間： 2022年 12月 地 點：項目周邊高檔酒店 /度假村 參加人員：發(fā)展商、相關(guān)政府部門、相關(guān)專家、媒體 活動內(nèi)容建議： 聯(lián)合老年學協(xié)會、中國老科協(xié)、老年人才開發(fā)委員會等單位，開展中國老年人才論壇。引發(fā)熱點話題，進一步提高項目知名度及社會影響力。 二、策略實施 中國老年人才論壇 目 的：引發(fā)熱點話題，進一步提高項目知名度及社會影響力。 中原地產(chǎn) 時 間： 2022年 10月開始，長期維護 渠 道： 戶外 （市區(qū)中心） 紙媒 常規(guī)報紙（如新京報、京華時報、北京青年報等） 老年報紙雜志（如中國老年報、中國老年雜志、夕 陽紅雜志等） 二、策略實施 形象廣告 —— 關(guān)愛老年、夕陽無限 目 的：長效、直觀宣傳項目形象。 中原地產(chǎn) 二、策略實施 （二）渠道營銷 充分利用紅十字、城建獨有關(guān)系渠道，以及中原特殊渠道，鎖