【文章內容簡介】 業(yè)管理企業(yè)應當協(xié)助好物業(yè)管理區(qū)域內的安全防范工作。發(fā)生安全事故時，物業(yè)管理企業(yè)在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作。）《物業(yè)管理條例》（1） 消防安全；（2） 物業(yè)管理區(qū)域內車輛的出入管理和停放管理；（3） 預防和及時處理物業(yè)管理區(qū)域內的突發(fā)事件；環(huán)境保潔與綠化美化管理；綜合經營管理服務（家政服務）緊急聯(lián)系電話：匪警：110火警：119急救中心：120交通事故：122 電話查號臺：114第八章附則一、本手冊每管理處一冊，希望員工熟記、遵守執(zhí)行，并注意保存，如辭職離開公司應交回所在部門，如有遺失就應報人事部，并補償印刷工本費50元；二、公司可依業(yè)務上的需要修訂本手冊內容，員工應留意公司公布的各種通告。三、本手冊若有不盡之處，將會隨公司的發(fā)展和需要進行補充修改和完善，并按公司的最新規(guī)定執(zhí)行，其解釋權由公司負責。四、本手冊從二0一一年二月一日起試行。　　物業(yè)管理費物業(yè)管理公司依據(jù)物業(yè)管理服務合同為物業(yè)使用人或所有人提供物業(yè)管理服務，物業(yè)管理使用人或所有人依據(jù)物業(yè)管理服務合同應當付出的費用叫物業(yè)管理費。物業(yè)管理費一般由以下一些項目構成：(1)公共物業(yè)及配套設施的維護保養(yǎng)費用，包括外墻、樓梯、步行廊、升降梯(扶梯)、中央空調系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、保安系統(tǒng)、電視音響系統(tǒng)、電話系統(tǒng)、配電器系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)及其他機械、設備、機器裝置及設施等。(2)聘用管理人員的薪金，包括工資、津貼、福利、保險、服裝費用等。 (3)公用水電的支出，如公共照明、噴泉、草地淋水等。 (4)購買或租賃必需的機械及器材的支出。 (5)物業(yè)財產保險(火險、災害險等)及各種責任保險的支出。 (6)垃圾清理、水池清洗及消毒滅蟲的費用。 (7)清潔公共地方及幕墻、墻面的費用。 (8)公共區(qū)域植花、種草及其養(yǎng)護費用。 (9)更新儲備金，即物業(yè)配套設施的更新費用。 (10)聘請律師、會計師等專業(yè)人士的費用。 (11)節(jié)日裝飾的費用。 (12)管理者酬金。 (13)行政辦公支出，包括文具、辦公用品等雜項以及公共關系費用。 (14)公共電視接收系統(tǒng)及維護費用。 (15)其他為管理而發(fā)生的合理支出。物業(yè)管理人員文明服務準則熱愛本職工作，努力學習管理技術，提高管理水平，樹立“業(yè)主至上，服務第一”的宗旨和全心全意為人民服務的思想。在工作中堅持原則、秉公辦事、不徇私情，自覺抵制不正之風，嚴守法紀，不以權謀私。上班時間要佩戴工作卡，儀表端莊，穿戴整潔，不得在上班時間穿拖鞋、短褲或赤身赤腳，以及做不雅觀的舉止。認真熱情地處理業(yè)主和使用人來信、來訪，積極為他們俳優(yōu)解難。對其投訴、批評、建議要及時進行處理或向上級匯報，做到事事有著落，件件有回音，嚴禁推諉、扯皮、推卸責任，更不允許打擊報復。主動向來訪客人問好，待人彬彬有禮、笑容可掬，舉止文雅、語言文明、用詞準確，不含糊其辭，禁用不雅之詞。當業(yè)主或使用人有無禮、不雅行為時，應盡量寬容，耐心說服，曉之以理，動之以情，禁止惡言相待，禁止與業(yè)主或使用人發(fā)生大罵行為。房屋維修工作（在保修期還應做好解釋工作）按計劃進行，保證按時施工，急他人之所急，急他人之所需，熱情周到，不吃請，不怠工，不刁難業(yè)主或使用人。遵守各項規(guī)章制度和崗位責任制度，精簡辦事程序，明確分工、各司其職、團結協(xié)作、互相配合、互相監(jiān)督、互相幫助，按質按量完成本職工作。熱情、主動、周到、高效為業(yè)主、使用人服務，依靠嚴格、認真管理，絕不可粗魯、簡單、冷漠。員工辦公制度為加強管理、嚴明紀律、發(fā)揮效益、創(chuàng)一流服務質量，特制定以下規(guī)定： 一． 出勤：一月內遲到或早退兩次扣一天工資。 二． 請假：必須要請假條，寫明事由，由部門負責人批準，辦公室核實。一天以上由主任批準，三天以上要經理批準，擅自離開者，按自動辭工處理，扣發(fā)15天工資。 （1） 請事假扣發(fā)當天工資。 （2） 請病假，必須要有醫(yī)生證明，三天以內工資照發(fā)，三天以上扣除請假期間工資。 （3） 曠工者除扣當天工資外，年終獎扣發(fā)一天工資。 （4） 請假一天以上請假者必須提前申請。 （5） 上班時間內，必須堅守崗位，如檢查不在崗位范圍內，則按未上班處理，扣半天工資。 三． 堅守工作崗位，必須按質、按量達到管理處要求，完成各自職責，不能勝任工作，住戶反映較大意見者，管理處有權做出調離原崗位或辭退處理。 四． 如損壞管理處及住戶財產，視損壞程度照價賠償并扣發(fā)工資。 五． 管理處的工具、機器、設備未經管理處或辦公室同意，不準外借。 六． 上班時間不得看報、閑聊，不得用通迅設備聊天；業(yè)余時間應努力學習業(yè)務知識及相關知識。 七． 不得在工作時間在本住宅區(qū)從事本職工作以外的有償勞務。 八． 嚴禁向業(yè)主、住戶索取財物、吃、拿等不良行為。 九． 熱情、周到、主動、高效服務住戶，依靠法規(guī)嚴格妥善管理，絕不可粗暴、冷漠、置之 不理。 文明辦公制度一． 員工應以認真負責的態(tài)度，嚴謹務實的作風做好本職工作，辦公講求效率。 二． 員工應自覺遵守管理處作息時間，嚴格執(zhí)行勞動紀律，上班不遲到、不早退、不準中間私自離崗，外出辦公說明去向。有私事或生病不能上班須事先請假。 三． 講究禮貌，注重儀容。員工服裝莊重、大方、清潔。 四． 各辦公室、會議室嚴禁吸煙。 五． 保持辦公環(huán)境優(yōu)美清潔，不得隨意丟棄雜物。 六． 愛護公共財物，節(jié)約用水用電。 七． 重視防水、防盜和安全生產。 八． 辦公時間要保持肅靜，不準串崗聊天；嘻鬧、高聲喧嘩和爭吵。九． 嚴格要求自己，遵守公司的各項規(guī)章制度。 十． 以上規(guī)定，有違者將按管理處規(guī)定，予以經濟處罰。 辦公室值班制度為及時處理突發(fā)事件，維護小區(qū)正常的生產、生活秩序，制定本制度：一． 值班人員：公司各部門經理以下人員，均應參加值班。 二． 值班地點：公司客戶服務中心。 三． 值班時間：星期一至星期日18：00—20：30。 四． 值班人員應填寫值班登記表，注明值班人、值班起止時間、值班情況等。 五． 值班人員必須及時處理各類突發(fā)事件。如遇重大事件，難以處理的，應及時報告公司經理，并請求有關部門協(xié)助處理。 六． 值班人員必須堅守崗位，不得擅自離崗。若因此而造成損失的，追究當事人的責任。 七． 值班人同因事、因病無法參加值班的，應事先安排調班，并報辦公室。事先無法安排的，應找機動人員暫替，并在值班登記表上注明。 八． 國家法定節(jié)假日另做加強值班安排。員工廉潔工作制度一、在工作中堅持原則，秉公辦事，不徇私情。二、自覺抵制不正之風，嚴守法紀。三、不以權謀私，不利用工作之便占公司和業(yè)主的便宜。四、不在上班時間干私活，不用公司通訊設備進行私人活動和聊天等。五、業(yè)余時間，不利用公司機具、材料向業(yè)主承攬私活。六、不亂收費或收費不開收據(jù)。七、不利用工作的特殊性質，對流動、外來人員進行敲詐勒索。八、不以次充好，弄虛作假，欺騙業(yè)主，賺取物價差額。九、維護公司利益，遵守公司機密。十、不利用公款拉私人關系請、吃、喝。十一、不挪用、拖欠和侵吞公款。十二、不索取或收受賄賂、好處，要潔身自好。十三、節(jié)約用水、用電，不浪費公司用品，堅持勤儉節(jié)約。十四、不得利用工作之便，要求享受商業(yè)網點提供優(yōu)惠服務和物價。十五、不在報銷憑據(jù)中作假、謊報、多報。十六、不利用工作之便和業(yè)主對公司的信任，私下向業(yè)主推銷產品，賺取外快。物業(yè)公司員工培訓管理制度一、 公司新員工必須經過相應的培訓后,方能上崗。二、 為提高員工的專業(yè)技能,采取業(yè)余學習與定期業(yè)務培訓相結合的辦法,逐步實現(xiàn)全員持證上崗。三、 管理人員必須定期接受專業(yè)的崗位訓練,全部實行持證上崗。四、 員工在業(yè)務培訓期間無特殊情況的,不準請假、曠課,否則按曠工處理。五、 公司鼓勵管理人員積極參加本崗位專業(yè)培訓,凡培訓考試合格者,培訓費用視情況給予報銷,對在考試中取得優(yōu)異成績的給予獎勵。六、 物業(yè)公司每年舉行兩次業(yè)務知識技能考試和考核,考試、考核不合格者,可在十天內補考一次。補考不合格者予以辭退,不得留用物業(yè)公司財務管理制度 財務是指企業(yè)為達到既定目標所進行的籌集資金和運用資金的活動。在物業(yè)管理經營過程中，各類管理服務費、特約代辦服務費、各種兼營性服務的收入和相應的開支等，就構成了物業(yè)管理公司的資金運行。 物業(yè)財務管理就是物業(yè)管理公司資金運行的管理，在資金運行過程中，包括整個物業(yè)經營出租、管理服務收費等資金的籌集、使用、耗費、收入和分配。要按照政府有關規(guī)定，規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)的財務行為，加強財務管理和經濟核算。物業(yè)財務管理的對象就是物業(yè)經營、管理、服務的資金費用和利潤。為了提高經濟效益，擴大收入來源，使物業(yè)不斷保值增值，許多物業(yè)管理公司實行“一業(yè)為主，多種經營”的方針，公司下屬既有商業(yè)貿易部門，也有工程維修機構，還有出租物業(yè)及其他提供有償服務服務機構。 財務管理的主要內容有：對資金籌集運用的管理，固定資產和經租房產租金的管理，租金收支管理，商品房資金的管理，物業(yè)有償服務管理費的管理，流動資金和專用資金的管理，資金分配的管理，財務收支匯總平衡等等。 財務管理的任務是： (一)籌集、管理資金 這就是要保證物業(yè)經營的需要，加快資金周轉，不斷提高資金運用的效能，尤其是提高自有資金的收益率。物業(yè)管理公司的主要經濟來源是房租收入、物業(yè)有償服務管理費收入，要大力組織租金收入，加強有償服務管理費的收費工作，做到應收盡受，提高回收率。另外，在資金使用上，對各項支出要妥善安排，嚴格控制，注意節(jié)約，防止浪費。充分發(fā)揮資金的效果。 (二)經濟核算 通過財務活動加強經濟核算，改善經營管理，降低修繕、維修、養(yǎng)護成本，不斷降低消耗，增加積累，提高投資效益和經濟效益。 (三)多元經營 積極組織資金，開辟物業(yè)經營市場，“一業(yè)為主，多元經營”，不斷尋求物業(yè)經營的新生長點，不斷拓展物業(yè)經營的新領域，形成新優(yōu)勢。 (四)財務監(jiān)督 實行財務監(jiān)督，維護財經紀律。物業(yè)管理公司的經營、管理、服務，必須依據(jù)國家的方針、政策和財經法規(guī)以及財務計劃，對公司預算開支標準和各項經濟指標進行監(jiān)督，使資金的籌集合理合法，資金運用的效果不斷提高，確保資金分配兼顧國家、集體和個人三者的利益。同時，要在分配收益上嚴格遵守國家規(guī)定，及時上繳各種稅金，彌補以前年度虧損，提取法定公積金、公益金，并向投資者分配利潤物業(yè)公司檔案管理制度為了加強本公司檔案業(yè)務建設，進一步提高檔案管理水平，根據(jù)國家有關檔案管理的法律、法規(guī)，制訂本規(guī)定。一、本規(guī)定所指的檔案，是指本公司在物業(yè)管理活動中形成的對國家、社會和企業(yè)有保存價值的各種形式的文件材料。二、公司檔案工作是公司各項管理的基礎工作，是維護本公司經濟利益、合法權益和歷史面貌的一項工作。三、公司檔案工作實行統(tǒng)一領導、分級管理的原則。四、公司成立綜合檔案室，指定專責的檔案人員，負責統(tǒng)籌、協(xié)調、組織和管理本公司檔案工作，開展綜合檔案室的日常管理工作和各項具體的檔案工作事務。五、檔案員必須忠于職守，保守公司和業(yè)主的秘密，接受檔案專業(yè)培訓，具備檔案專業(yè)知識。六、綜合檔案室由公司一位領導分管，并納入主管領導任期目標管理和崗位職責。七、各部門（物業(yè)管理項目）應指定兼職檔案員，負責本部門（物業(yè)管理項目）形成的文件材料積累、整理，并按規(guī)定向綜合檔案室移交檔案。八、企業(yè)文件材料的形成和積累須納入各部門（物業(yè)管理項目）工作計劃和有關人員崗位職責。九、凡本公司在經營管理活動中形成的對國家、社會和公司有保存價值的各種形式的文件材料都必須歸檔。歸檔的具體范圍、時間和要求按相關文件材料的歸檔制度執(zhí)行。十、公司綜合檔案室對接收的檔案要按照一定要求，編制必要的檔案檢索工具。十一、開展檔案的鑒定。根據(jù)本公司檔案保管期限的規(guī)定，定期對保管期限已滿的檔案進行審查鑒定，剔除確無保存價值的檔案，經公司主管領導批準后進行銷毀。十二、開展檔案的統(tǒng)計工作。建立檔案管理臺帳，對檔案數(shù)量、檔案借閱人次，檔案的利用效果、編研情況進行統(tǒng)計。十三、認真做好檔案庫房管理。按照防火、防盜、防光、防塵、防蟲、防高溫、防潮濕、防有害氣體等防護要求，做好檔案庫房的管理工作。十四、將檔案管理現(xiàn)代化列入公司現(xiàn)代化管理的整體計劃，努力實現(xiàn)公司檔案管理信息化。十五、積極開發(fā)檔案信息資源，為公司生產和各項管理工作服務。對積極開發(fā)和提供利用檔案并取得顯著效益的人員，公司將給予表揚和獎勵公司值班制度為保障公司正常工作秩序不間斷和財物安全，特制定本制度。 為保障公司正常工作秩序不間斷和財物安全，特制定本制度。 門衛(wèi)值班。公司依據(jù)自身情況，設立門衛(wèi)值班制度，24小時值班。 值日。公司依據(jù)自身情況，設立公司或部門值日制度。 領導值班。公司依據(jù)自身情況，設立公司領導值班制度。 (一).門衛(wèi)值班。 目的：維護公司工作秩序，防止公司財產遭受損失。 實行分班制，保證24小時有人當班。 值班要點： 1).保證通訊系統(tǒng)暢通； 2).防止公司財物失竊； 3).及時排除公司火災、漏水事故； 4).監(jiān)查下班后公司人員進出情況； 5).接待來賓，保存郵件。 (二).值日。 1).目的：維護公司日常工作秩序，及時聯(lián)絡、處理事務。 2).一般以工作時間為責任時間。 3).值班要點： 巡察辦公場所保潔情況； 打開水等后勤事務； 電話記錄、處理、轉送； 領導交辦任務。 (三).領導值班 目的：以公司業(yè)