【文章內(nèi)容簡介】 系交圖單位更正。檔案及圖紙是工程維修保養(yǎng)的重要依據(jù)，應妥善保存。借閱檔案須經(jīng)相應系統(tǒng)的管理員以上人員批準，資料員登記并指定歸還日期，由資料員按期追還，需續(xù)借的要重新登記。設備設施管理第一部分 總則一、承包商監(jiān)督規(guī)定對須持有政府部門頒發(fā)的資質(zhì)證書方允許從事的專業(yè)，如消防自動報警系統(tǒng)的維護保養(yǎng)和定期試驗，及某些專業(yè)性較強的項目，如電梯的維修保養(yǎng)等可將項目外委給承包商作業(yè)。(一)承包商監(jiān)督規(guī)定為規(guī)范對承包項目的管理，特制定本規(guī)定。承包商進場前，必須提供工程圖、施工程序、工期計劃各三套，經(jīng)審查批準后方允許入場。其相關專業(yè)的管理員應協(xié)調(diào)、監(jiān)督承包商的工作。承包商進場作業(yè)期間，必須遵守大樓的各項管理規(guī)定。督促承包商嚴格按國家規(guī)范(如環(huán)保、勞保條例等)及合同要求施工。承包商的用料，必須與合同條款規(guī)定的相一致。承包商用料的任何變更須事先經(jīng)該工程主管人員簽認，否則作違反合同處理。承包商因故需變更施工圖紙或施工工藝，必須提出書面報告，經(jīng)該工程主管人員簽認并報物管部經(jīng)理核準后，方允許實施。承包商的竣工報告、資料、圖紙等，必須先交該檢修隊管理員檢查核對，雙方填寫技改工程驗收報告書，經(jīng)物業(yè)公司經(jīng)理審查批準后，方可通知財務結算。二、設施設備巡檢規(guī)定為保證設備正常運行，及時發(fā)現(xiàn)并消除故障隱患，檢修隊必須對所轄設備進行日常巡檢。巡視值班人員必須按本系統(tǒng)規(guī)定的時間和項目巡視檢查管轄下的設備。巡視值班人員外出巡檢，必須隨時與部門保持聯(lián)系。巡視值班人員每次巡檢均須在相應的巡查記錄上依順序做好巡查情況和結果記錄。巡視值班人員應根據(jù)當班設備的具體運行情況，對“手動”運行的設備和有異常苗頭、運行不穩(wěn)定的設備加強巡檢和監(jiān)控。發(fā)現(xiàn)設備儀表和電流表、電壓表、壓力表、電度表、水表等有缺陷，發(fā)現(xiàn)設備運行狀態(tài)指示燈有損壞，發(fā)現(xiàn)安全保護元件有變化，均應即時通知維修人員調(diào)整或更換，保證設備的監(jiān)控元件在完好狀態(tài)下運行。發(fā)現(xiàn)有不正常的噪音、壓力、振動、泄露等又不能迅速排除的，必須立即報告維修人員，并采取適當?shù)姆雷o措施，防止事故的發(fā)生或擴大。相關專業(yè)的管理員每周一次對巡查情況和結果進行抽查，發(fā)現(xiàn)問題追查原因，如屬人為應追究當事人責任。三、設備管理規(guī)定設備的維修保養(yǎng)分月度、季度、半年、年度，由相關專業(yè)的管理員按維修保養(yǎng)項目、內(nèi)容、達標參數(shù)制訂保養(yǎng)計劃，交各班組實施。各班組每次完成常規(guī)保養(yǎng)后，責任人和班組長填寫保養(yǎng)記錄并存檔。設備的維修分小修、中修、大修三種，由相關專業(yè)的管理員根據(jù)設備的性能等規(guī)劃編制維修方案，交班組執(zhí)行。如檢修保養(yǎng)中發(fā)現(xiàn)有可能導致嚴重故障的缺陷事項，必須立即填入維修保養(yǎng)記錄表，上報設施設備組組長整改。每次檢修保養(yǎng)后必須填寫相應的表格，設施設備組組長負責監(jiān)督執(zhí)行。 四、機房管理規(guī)定物業(yè)公司轄下的設備機房有：開閉所變配電房、電梯機房、冷水機房、水泵房、空調(diào)機房等；它們都是生產(chǎn)重地，為規(guī)范各機房的管理，特制定本規(guī)定。機房門口醒目位置懸掛機房名稱，并張貼“機房重地，謝絕來訪”或“生產(chǎn)重地，請勿進入”的告示牌。凡易燃易爆的設備場站，高電壓、高溫等設備場所，在外圍的入口或通道等顯眼位置掛貼規(guī)范的警示牌。各系統(tǒng)的設備必須在顯眼位置張貼有統(tǒng)一規(guī)格的標識。各系統(tǒng)按有利工作和安全原則在相應的設備管道閥門和電器開關上掛貼表明用途和狀態(tài)的告示牌。機房鑰匙是專用鑰匙，任何員工不得隨意配制機房鑰匙。未經(jīng)部門領導批準，外來人員(包括參觀學習和施工等)禁止進入機房；經(jīng)批準進入機房的外來人員必須遵守機房有關規(guī)定，服從機房工作人員的安排指導。供電局突然到場檢查或抽查相應的機房如開閉所、變配電房等，當值人員在查驗證件核實身份后，應熱情接待，主動配合，并應立即通知電氣管理員或部門領導。保持機房的安靜、嚴肅、整潔，嚴禁在機房內(nèi)聚會、聊天、嬉戲、喧嘩等，不得有影響工作、分散注意力的行為。嚴禁攜帶火種進入易燃易爆的設備場站和電子類設備機房，嚴禁在機房內(nèi)吸煙。未經(jīng)書面批準并落實安全措施，不得在機房內(nèi)進行動火類作業(yè)。機房的內(nèi)線和外線電話，均為值班專用電話，應時刻保持待機狀態(tài)，嚴禁打私人電話或長時間占用電話。1各機房工作員工必須按要求如實認真填寫各種表格，主要設備的參數(shù)記錄必須齊全，工作記錄應清晰明了。五、設備機房防火規(guī)定不得在機房內(nèi)吸煙。維修工作中需使用易燃物品要事先清除火源，工作中要防止易燃物外泄。機房內(nèi)不得存放易燃物品。需要動火作業(yè)時，由相關專業(yè)的管理員填寫機房動火作業(yè)申請表，物業(yè)公司經(jīng)理簽名同意后方能施工。施工前應清除動火現(xiàn)場的易燃物品，準備好滅火器；施工后認真檢查，確認無火種后方能離開。部門管理人員在當值期間，應注意檢查機房內(nèi)的滅火自救措施，并教導員工掌握各種滅火器械的性能及處理各種消防信號的正確方法。當值人員應巡查、記錄責任管轄區(qū)域內(nèi)消防報警探測器和消防設備的情況，及時報告、處理火警信號。機房內(nèi)的樓梯、走道、出人口要保持暢通無阻，嚴禁堆放物件。機房內(nèi)的火災探測器、噴淋頭、防火門、防排煙設備、滅火器、疏散標志和指示燈等設施，必須保持完整好用。發(fā)生電氣火災時，當值員工施救時應堅持“先斷電，后滅火”原則；如油路發(fā)生火災，應立即關閉油閘并用沙袋堵截油路，防止擴散，并用二氧化碳及其他干式滅火器撲救?；馂臅r設備操作應按各工種的安全操作規(guī)程操作，并做好防火措施。遇火災時，要及時上報消防中心，并采取相應的滅火措施。滅火后，要詳細記錄火災成因及滅火情況，書面上報集團領導。六、機房衛(wèi)生管理規(guī)定為做好機房內(nèi)外和設備的清潔工作，保證設備的最佳運行環(huán)境，特制定本衛(wèi)生制度。機房內(nèi)不得吸煙、隨地吐痰、亂丟雜物。各班員工必須按時清潔機房地面，做到無明顯污漬，無雜物、無粉塵。機房內(nèi)各設備必須按時擦拭，使設備表面光潔無塵。機房值班員工必須按時清潔機房通風系統(tǒng)濾塵網(wǎng)。機房內(nèi)電氣控制箱及電器開關表面必須按時清潔除塵。維修人員負責制定本機房清潔衛(wèi)生時間表，并對機房衛(wèi)生負責。各專業(yè)管理員定期抽查機房衛(wèi)生清潔情況，發(fā)現(xiàn)嚴重衛(wèi)生問題，立刻組織整改，并追究設備責任人的責任。第二部分 強電系統(tǒng)管理一、層間配電房（電氣小室）管理制度層間配電房（電氣小室）門及房內(nèi)的電柜、電箱平時應鎖閉，房間內(nèi)各種開關應標志清晰。配電房（電氣小室）內(nèi)每月清掃一次，嚴禁吸煙、堆放雜物。物業(yè)公司每月一次檢查內(nèi)部設備，發(fā)現(xiàn)異常立刻維修。物管部根據(jù)計劃定期保養(yǎng)配電房內(nèi)設施，重點做好設備清潔和緊固接線端子。檢查和保養(yǎng)結束后填寫設備檢修單。二、轉(zhuǎn)、停電通知用戶工作規(guī)程(一)計劃轉(zhuǎn)、停電 供電局轉(zhuǎn)、停電，服務中心接到通知后應立即報告物業(yè)公司經(jīng)理。因大樓施工需要停電，須至少提前24小時將停電計劃書面上報物業(yè)公司經(jīng)理。經(jīng)理審批后，服務中心擬發(fā)轉(zhuǎn)、停電通知書，并派人送至各用電單位。轉(zhuǎn)、停電通知書最遲應在事發(fā)前1小時送達。(二)事故轉(zhuǎn)、停電大樓因供電局故障發(fā)生停電，服務中心須立即向經(jīng)理報告，經(jīng)經(jīng)理批準后，由服務中心用電話向用戶解釋原因。事后，服務中心應向供電局索取解釋函，并轉(zhuǎn)呈物業(yè)公司經(jīng)理。因大樓內(nèi)部事故引起停電，物業(yè)公司應立即排除故障恢復供電，并書面向用戶解釋原因。事故轉(zhuǎn)、停電后24小時內(nèi)，服務中心擬定解釋函，經(jīng)物業(yè)公司經(jīng)理審批后在公告欄公告。三、停電、限電管理規(guī)程停電、限電的審批權限為物業(yè)公司經(jīng)理以上。收到政府部門的有關停電通知或決定需要停電、限電，應馬上報告物業(yè)公司經(jīng)理，并至少提前24小時書面通知受影響的單位。物業(yè)公司經(jīng)理應安排足夠的人員處理轉(zhuǎn)、停電工作。轉(zhuǎn)、停電前應填寫操作票，交電工簽名。轉(zhuǎn)、停電后當值人員應重點檢查電房、空調(diào)機房、水泵房、電梯機房、消防中心內(nèi)設備的運行情況，發(fā)現(xiàn)異常立刻檢修。有關轉(zhuǎn)、停電的情況應記錄在當值日志上。四、臨時用電管理規(guī)程（一）用電申請用戶或單位應事先向物業(yè)公司服務中心以書面形式申請用電，并注明用電單位全稱、用電地點、負荷量、電壓等級、相數(shù)及時間。（二）公司審批用電申請須經(jīng)物業(yè)公司審批。（三）簽定用電協(xié)議物業(yè)公司審批通過后，用戶與物業(yè)公司簽定用電協(xié)議，確定計費方式和收費標準。（四）接線及送電經(jīng)批準后，用戶或單位應自己敷設好用電線路，經(jīng)電工檢查符合用電安全要求后方可送電，并由雙方共同確認電表讀數(shù)及填寫電表啟用單。（五）停電及拆線用戶終止用電，應事先通知服務中心，再由物業(yè)公司電工斷電拆線，并確認電表讀數(shù)，填寫電表停用記錄并由用戶簽字認可。（六）計費方式電表計費，由用戶或單位自備并按指定位置接線，每月計費一次，不足一月，按拆表時用量計費。無表估算，按負荷量及用電時間事先估算。五、供配電設備運行管理規(guī)程每天定期巡查供配電系統(tǒng)設備，包括(開閉所、低壓配電室，發(fā)電機房)，并將設備運行參數(shù)記錄在供配電系統(tǒng)運行記錄表上。發(fā)現(xiàn)供配電負荷有顯著變化或其他設備異常，應馬上查找原因，并通知電工班安排處理。用電高峰或潮濕天氣期間，應每班兩次關燈檢查接頭是否有過流放電現(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)異常馬上維修處理。未經(jīng)主管人員同意，不得私自更改設備線路和運行設置。特殊情況下，須經(jīng)主管人員批準。嚴格執(zhí)行機房管理規(guī)定和交接班、值班規(guī)定。高壓工具應每年送供電局年檢，年檢合格標志貼在工具表面上。六、供配電設備維修保養(yǎng)規(guī)程嚴格按照供配電系統(tǒng)設備保養(yǎng)計劃進行轄區(qū)設備的保養(yǎng)。主管人員每年12月制訂下一年度的設備保養(yǎng)計劃。報檢修隊隊長審批。督促承包商對外委高壓部分設備如期保養(yǎng)，并有詳細記錄。工作過程應嚴格遵守電氣作業(yè)規(guī)程。根據(jù)系統(tǒng)設備的特點，重點做好除塵、潤滑、緊固接線端子等保養(yǎng)工作。各系統(tǒng)的維修保養(yǎng)以不影響大樓正常營運為原則，特殊情況，須報告檢修隊隊長，及時通知受影響的用戶。維修保養(yǎng)結束后，應將有關工作情況記錄在開閉所設施檢查表、變壓器設備檢查表、低壓柜設備檢查表、發(fā)電機房設備檢查表和當值日志上。高壓設備發(fā)生接地時，在室內(nèi)不得接近故障點4米以內(nèi)，在室外不得接近故障點8米以內(nèi)，進入上述范圍必須穿絕緣鞋；接觸設備外殼或構架時應戴絕緣手套。七、供電突發(fā)性事故的應急措施(一)外線故障大樓