【文章內(nèi)容簡介】 的除外）。以在建建筑物抵押的，必須有國有土地使用權證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建筑施工許可證以及其他合法性手續(xù)文件；以預售房屋抵押的，必須有商品房預售許可證及生效的預購房屋合同。第三節(jié) 抵押擔保能力的核定第五十六條　抵押設定前應對抵押物價值進行評估。第五十七條　抵押物價值評估鼓勵采用內(nèi)部評估。采用外部評估的，信貸部門必須對評估價值進行審核確認，未經(jīng)確認，不得直接作為決策依據(jù)。第五十八條　抵押物價值評估或確認應遵循客觀、公正、合法、審慎的原則，評估方法執(zhí)行以下規(guī)定：（一）以公允價值取得的建設用地使用權、建筑物，以取得成本扣除相應折舊后的價值為基礎并結合市場價值確定； （二）自建的建筑物，以自建成本扣除相應折舊后的價值為基礎并結合市場價值確定； （三）劃撥方式取得的建設用地使用權，應扣除土地出讓金及相關稅費；（四）租賃在先的抵押物，應扣除預收的租金；（五）其他抵押物，應根據(jù)抵押物的特性選擇合理的評估方法評估，原則上需采取兩種以上評估方法進行比較確認。第五十九條　外部評估機構的評估應綜合考慮抵押人經(jīng)營狀況、抵押物的市場狀況、質量、新舊程度、使用壽命、變現(xiàn)能力及各種應繳未繳稅費、拖欠的建造費等各相關因素，在預期變現(xiàn)的基礎上，選擇合理的評估方法對抵押物進行評估。評估必須出具評估報告，評估報告應當包括以下主要內(nèi)容：(一)抵押物基本信息，包括抵押物的品名、權屬，抵押的政策或法律風險等；(二)評估的基準時間、方法、依據(jù)及有效期； (三)評估的過程及結論；(四)抵押物所處市場情況、價值變動趨勢、變現(xiàn)難易程度變化及與抵押物所擔保的信用風險相關的信息；(五)其他需要說明的事項。信貸部門需對評估報告的內(nèi)容進行審核，對評估價值進行確認，避免不合理的估價。第六十條　抵押物評估報告的應用有效期執(zhí)行下列規(guī)定：(一)房地產(chǎn)的評估價值應用有效期不超過5年；(二)林產(chǎn)、機器設備評估價值應用有效期不超過2年；(三) 根據(jù)自身狀況及市場變動情況，運輸工具、存貨的評估價值應用有效期原則上不超過1年。(四)其他抵押物評估價值有效期，可依照上述規(guī)定中性質相似的抵押物評估價值有效期執(zhí)行。第六十一條 抵押物價值的確認抵押物采用內(nèi)部評估方式的，內(nèi)部評估確認價值即為抵押物價值；采用外部評估機構評估的，抵押物價值按以下方法確定：各類出讓土地使用權價值按照綜合價值計算，以協(xié)議方式取得的土地使用權的綜合價值=出讓協(xié)議支付地價的20％+評估機構評估價值的80％；以招、拍、掛等公允價值取得的土地使用權的綜合價值=取得價值的30%+評估機構評估價值的70%；各類劃撥土地使用權價值按照評估價值的80%扣除土地管理部門規(guī)定的出讓金及相關稅費確定；以房改房抵押的，房屋抵押價值按照評估價值的80％確定，以其他房屋抵押價值按照綜合價值計算，即綜合價值＝建造房屋或購進房屋時所花費的成本的40％＋評估機構評估價值的60。以其他抵押物抵押的，抵押物價值按照綜合價值計算，即綜合價值=抵押物取得時價值的50%+評估機構評估價值的50%；對租賃在先的抵押物，在核定抵押物價值時，應考慮租賃關系對抵押物的影響。第六十二條 抵押率管理經(jīng)辦行必須綜合考慮債務人的資信狀況、償債能力，信貸業(yè)務的期限、風險度，抵押物所處位置、使用年限、新舊程度、功能狀況、經(jīng)濟效益、估價可信度、抵押期長短、變現(xiàn)難易程度、變現(xiàn)時可能發(fā)生的價格變動、變現(xiàn)費稅等因素，合理確定抵押物的抵押率。（一）土地使用權和房屋等不動產(chǎn)抵押率以出讓方式取得的國有土地使用權及對應的房產(chǎn)抵押的，抵押率最高不超過70％；非城區(qū)及非省級以上開發(fā)區(qū)內(nèi)以出讓方式取得的國有商業(yè)、工業(yè)用地土地使用權及對應的房產(chǎn)抵押的，抵押率最高不超過60%；城區(qū)內(nèi)國有劃撥土地使用權及對應房產(chǎn)抵押率最高不超過60%地上的廠房、倉庫、辦公樓以及其他建筑物抵押率最高不超過40％。以出讓方式取得的土地使用權所對應的在建建筑物抵押的，抵押率最高不超過其投入資產(chǎn)扣除工程墊資部分的50%第六十三條 抵押物擔保額度=抵押物價值*抵押率已擔保的金額第六十四條 經(jīng)辦人必須按照現(xiàn)行法律、法規(guī)、以及公司規(guī)章制度和業(yè)務管理辦法，對抵押人的主體資格、授權情況、抵押物的權屬、抵押物清單及其他相關手續(xù)、資料進行調(diào)查和評審，確定其合法性、有效性、真實性、完整性，并對抵押物的價值、性質、狀態(tài)和處置的難易程度等事項進行調(diào)查和評估，確定抵押擔保的可靠性、充分性。第四節(jié) 抵押合同的訂立、登記、生效第六十五條　經(jīng)辦行依照本細則第二十八條規(guī)定的程序和時間，與抵押人訂立書面抵押合同。第六十六條　抵押合同的訂立除適用本節(jié)規(guī)定外，還應依照本細則第三十至三十二條的規(guī)定執(zhí)行。第六十七條　簽訂抵押擔保合同應當辦理抵押登記。公司與抵押人簽訂抵押合同后，應當在規(guī)定時間內(nèi)，就該抵押合同項下的抵押物進行依法登記，取得相關抵押登記的證明文件。抵押合同自登記手續(xù)辦妥之日起生效。抵押物登記手續(xù)辦妥之前債務人不得使用該擔保項下的信用。第六十八條　以下列財產(chǎn)抵押的，辦理抵押物登記的部門如下：（一）以無地上定著物的土地使用權抵押的，為核發(fā)土地使用權證書的土地管理部門；（二）以城市房地產(chǎn)或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，為縣級以上地方人民政府規(guī)定的（土地或房產(chǎn)）部門?？h級以上地方人民政府對登記部門未作規(guī)定或者規(guī)定不清的，應當分別就土地使用權、房屋及其地上建筑物到土地管理部門、房屋管理部門辦理合法有效的抵押登記手續(xù)；（三）以劃撥方式取得的土地使用權及其地上房屋、建筑物抵押的，應當分別到土地管理部門和房屋管理部門辦理抵押登記；（四）以機動車輛抵押的，為車輛注冊登記地公安機關車輛管理所；第六十九條　以下列財產(chǎn)抵押的，必須到公證部門辦理公證，抵押合同自公證之日起生效： （一）個人、事業(yè)單位、社會團體和其他非企業(yè)組織所有的機械設備等生產(chǎn)資料； （二）個人所有的高檔家具、家用電器等生活資料；（三）除本細則第八十三條規(guī)定之外的財產(chǎn)。抵押物抵押價值大于所擔保債權的余額部分可以再次抵押，但總抵押率不得超過本細則的規(guī)定。 第五節(jié) 抵押物的保險第七十條　以不動產(chǎn)用益權以外的其它財產(chǎn)抵押的，一般應要求抵押人按照下列條件辦理財產(chǎn)保險：（一）保險期限不短于信貸業(yè)務合同履行期限或承諾到期后續(xù)保；（二）保險金額不得小于所擔保的金額或抵押物的價值；（三）保險合同及保險單中應當注明，出險時公司為第一受益人；（四）保險單中不得有任何限制公司權益的條款；（五）抵押物保險費用全部由抵押人承擔。第七十一條 抵押物在簽訂擔保合同之前已經(jīng)辦理了財產(chǎn)保險的，抵押人需到保險公司變更公司為第一受益人；如果原保險期短于本條第一款的規(guī)定，保險到期時需辦理續(xù)保手續(xù)。擔保合同有效期內(nèi)，抵押人不得以任何理由中斷或撤銷保險，否則，公司有權代為投保。第六節(jié) 抵押擔保設定后管理第七十二條　抵押權設定后，公司必須將抵押物他項權利證書（或其他抵押登記文書）和保險單證視同重要憑證保管。抵押物的所有權或使用權憑證及其他相關資料正本也必須經(jīng)公司、抵押人雙方共同確認、填寫交接清單并簽字蓋章后交由公司保管，但法律法規(guī)另有規(guī)定的除外。公司應當依照本細則第三十四條的規(guī)定，加強信貸業(yè)務抵押擔保的檔案和信貸管理系統(tǒng)操作的管理。第七十三條 抵押擔保設定后，信貸員必須按照相關規(guī)定定期檢查抵押物的使用、管理和變化情況，同時按照下列頻率對抵押物價值進行重新評估和確認：第七十四條　建設用地使用權抵押后，該土地上新增建筑物的，應與抵押人協(xié)商將新增建筑物一并抵押。第七十五條　對已辦理抵押登記備案手續(xù)但抵押物價值不足的在建建筑物形成新增財產(chǎn)的，公司必須就建設過程中形成的新增財產(chǎn)及其占用范圍內(nèi)的土地使用權辦理后續(xù)抵押，直至抵押物價值足額。抵押權存續(xù)期間，已辦理抵押登記備案手續(xù)的在建建筑物竣工的，公司必須督促抵押人及時領取房地產(chǎn)權屬證書，并重新辦理房地產(chǎn)抵押登記。第七十六條　抵押物發(fā)生保險事故，公司應當要求將保險賠償金全額作為抵押財產(chǎn)提前清償所擔保的主債權,且應在抵押合同中事先約定代辦理事項。如抵押物財產(chǎn)保險被中斷，經(jīng)辦行應當要求抵押人立即按照抵押合同的約定辦理保險手續(xù)，抵押人仍未辦理的，公司有權代為辦理，一切費用由抵押人承擔。第七十七條　抵押人的行為足以使抵押物價值減少的，公司應當要求抵押人停止其行為，并恢復抵押物的價值或提供與減少的價值相當?shù)膿?。抵押人對抵押物價值減少無過錯的，公司除確保抵押物價值未減少部分仍繼續(xù)作為擔保之外，還應要求抵押人以所獲損害賠償優(yōu)先用于提前清償所擔保的主債權，所得賠償金數(shù)額不足清償部分，要求債務人補充符合本細則規(guī)定的其他擔保。第七十八條　抵押權受到或可能受到來自任何第三方的侵害時，公司應當要求抵押人積極協(xié)助以避免侵害，或要求債務人補充符合本細則規(guī)定的其他擔保。第七十九條　未經(jīng)公司書面同意，抵押人不得有轉讓、出租或其他影響公司權益的抵押物處分行為。公司發(fā)現(xiàn)抵押人有上述行為的，應當及時要求抵押人停止其行為，或要求債務人補充符合本細則規(guī)定的其他擔保。第八十條　公司同意抵押人以公司可的最低轉讓價款轉讓抵押物的，應當要求抵押人以轉讓抵押物所得的價款優(yōu)先用以提前清償所擔保的債權，剩余部分返還抵押人。抵押物未經(jīng)公司同意被轉讓的，公司要及時告知受讓人，并要求抵押人以轉讓抵押物所得的價款優(yōu)先用以提前清償所擔保的債權，剩余部分返還抵押人。公司未能以轉讓抵押物所得的價款優(yōu)先受償?shù)?，可以要求受讓人代替?zhèn)鶆杖饲鍍斎總鶆?。第八十一條　抵押權存續(xù)期間，抵押物被他人申請采取查封、扣押等財產(chǎn)保全或者執(zhí)行措施的，公司必須依法及時向采取前述措施的執(zhí)法機關主張抵押權，并可要求債務人