房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中法律服務(wù)要點(diǎn)說(shuō)明(編輯修改稿)
2025-05-09 03:28 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 紀(jì)律規(guī)范、合同管理、稅收、勞動(dòng)保險(xiǎn)、專(zhuān)利和專(zhuān)有技術(shù)管理、商標(biāo)和廣告管理、資金信貸等管理制度； 解答法律詢(xún)問(wèn)，參加草擬、修改、審查合同及其它法律事務(wù)文書(shū)； 參加合同和重大經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的談判，承辦其它法律事務(wù)，如代理公證、商標(biāo)注冊(cè)、調(diào)查資信等； 代理參加調(diào)解、仲裁及其它非訴訟法律事務(wù)和訴訟活動(dòng)； 宣傳國(guó)家法律，協(xié)助企業(yè)建立健全法律顧問(wèn)機(jī)構(gòu)。 第六部分 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中所涉及各類(lèi)合同初步總結(jié) 地產(chǎn)流程中所涉及的合同主要以下幾類(lèi)：土地使用權(quán)出讓?zhuān)ㄞD(zhuǎn)讓?zhuān)┖贤?；建筑工程承包合同；合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同；房屋拆遷安置補(bǔ)償合同；房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同；建設(shè)工程物資采購(gòu)合同；房地產(chǎn)銷(xiāo)售代理合同；商品房（預(yù)）銷(xiāo)售合同。（一）土地使用權(quán)出讓?zhuān)ㄞD(zhuǎn)讓?zhuān)┖贤秶?guó)有土地使用權(quán)出讓合同》審查出讓方的資質(zhì)。如果出讓方為行政機(jī)關(guān)，應(yīng)注意只有市、縣人民政府土地管理部門(mén)才有權(quán)出讓土地，其他以各類(lèi)開(kāi)發(fā)區(qū)管理委員會(huì)等名義出讓土地的無(wú)效。如果出讓方為民事主體的，應(yīng)注意審查出讓方是否擁有該土地的使用權(quán)和使用期限。審查出讓土地是否有瑕疵。主要要審查以下幾方面1）該土地使用是否可以出讓?zhuān)欠褶k妥農(nóng)轉(zhuǎn)用、土地征用手續(xù)；2）該土地上的房地產(chǎn)是否被抵押（如轉(zhuǎn)讓人在地上設(shè)有抵押權(quán)，在轉(zhuǎn)讓時(shí)主債務(wù)未受清償，因設(shè)定抵押權(quán)而發(fā)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系則隨之轉(zhuǎn)讓給受讓人）；3）與土地使用權(quán)和地上物有關(guān)的稅、費(fèi)出讓人是否繳清；4）在該土地上建造的工程工程款是否已經(jīng)付清（債隨地走）；5）該土地上的建筑物以及該土地是否出租給第三人。在合同中應(yīng)該明確完備地載明轉(zhuǎn)讓土地的位置、面積、原出讓合同設(shè)定的用途，是否已進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施和公用設(shè)施的建設(shè)，以及建筑物之占地與建筑面積、用途等，其他與轉(zhuǎn)讓價(jià)金的確定有關(guān)聯(lián)的地上定著物如水渠、路橋和附著物如樹(shù)、竹、花卉、園林等均可在合同中一一寫(xiě)明。應(yīng)注意出讓土地的價(jià)格不得低于當(dāng)?shù)卣凑諊?guó)家規(guī)定確定的最低價(jià)否則合同無(wú)效。在轉(zhuǎn)讓合同中應(yīng)對(duì)轉(zhuǎn)讓登記的時(shí)間加以約定，并明確合同各方有提交登記資料、積極配合登記的義務(wù)。應(yīng)對(duì)出讓方式加以明確規(guī)定。應(yīng)盡量規(guī)定價(jià)金的支付與轉(zhuǎn)讓登記同時(shí)進(jìn)行。（二）建筑工程承包合同建設(shè)工程開(kāi)發(fā)過(guò)程中所涉及合同一般包括：1。施工合同《建設(shè)工程勘察合同》《建設(shè)工程施工合同》，《建設(shè)工程設(shè)計(jì)合同》，《建筑安裝工程施工合同》，《建設(shè)工程環(huán)境評(píng)價(jià)委托合同》。2。房地產(chǎn)工程施工階段所涉合同一般包括：《建設(shè)工程招標(biāo)合同》及相關(guān)文件，《建設(shè)工程施工合同》（可能分別包括樁基工程、土建、水電安裝、熱電系統(tǒng)、網(wǎng)絡(luò)、消防等施工合同）及補(bǔ)充協(xié)議（如承諾函），《建設(shè)工程監(jiān)理合同》，《建設(shè)工程裝飾合同》，《建設(shè)工程采購(gòu)協(xié)議》，《綠化工程施工合同》，《建設(shè)工程保險(xiǎn)合同》，《建設(shè)工程融資合同》以及在工程施工過(guò)程中可能會(huì)涉及工程場(chǎng)所臨時(shí)建筑的《廣告位使用協(xié)議》、《攤位租賃協(xié)議》等等。在審查此類(lèi)合同中應(yīng)注意以下問(wèn)題：審查承包方的資質(zhì)。除應(yīng)審查承包方的資質(zhì)情況、施工能力、社會(huì)信譽(yù)、財(cái)務(wù)情況外，還應(yīng)該審查承包方是否具備法人資格，因?yàn)檫@涉及到工程事故責(zé)任的分擔(dān)等問(wèn)題。同時(shí)還應(yīng)注意承包方的二級(jí)公司和工程處不能對(duì)外簽訂合同。合同中應(yīng)對(duì)下列問(wèn)題進(jìn)行明確的規(guī)定：雙方一般責(zé)任、施工組織設(shè)計(jì)和工期、質(zhì)量與檢驗(yàn)、合同價(jià)款及支付方式、材料供應(yīng)、設(shè)計(jì)變更、竣工與結(jié)算等。下列問(wèn)題的規(guī)定尤其應(yīng)重視：1)明確規(guī)定合同價(jià)款及其計(jì)算方式2）保修期的長(zhǎng)短，同時(shí)應(yīng)規(guī)定支付工程款是留一部分作為保修款，至保修期滿(mǎn)后再支付。3）工程交付的標(biāo)準(zhǔn)。4）材料設(shè)備供應(yīng)的具體內(nèi)容、品種、規(guī)格、數(shù)量、單價(jià)、質(zhì)量等級(jí)、提供的時(shí)間和地點(diǎn)應(yīng)該具體而且明確。同時(shí)應(yīng)約定供應(yīng)方承擔(dān)的具體責(zé)任。還應(yīng)約定供應(yīng)材料和設(shè)備的結(jié)算方法。應(yīng)對(duì)是否允許分包進(jìn)行規(guī)定，如允許，則應(yīng)盡量規(guī)定承包方分包的，分包方須通過(guò)發(fā)包方的審核。同時(shí)禁止分包單位再分包。應(yīng)對(duì)工程的質(zhì)量等級(jí)進(jìn)行明確規(guī)定。應(yīng)規(guī)定：“施工方在竣工后應(yīng)該在交房同時(shí)提交施工技術(shù)資料，否則，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，向發(fā)包方繳納工程總價(jià)款的百分之五的違約金”以免承包方在竣工后不按時(shí)把施工過(guò)程中的一些技術(shù)資料交給發(fā)包方，致使發(fā)包方不能申請(qǐng)房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)，造成損失。（三）合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同前期審查應(yīng)著重審查以下幾方面內(nèi)容：1）合作方的資質(zhì)、信譽(yù)等；2）以土地使用權(quán)合作方的土地使用性質(zhì)3)合作方是否取得了項(xiàng)目開(kāi)發(fā)所需的審批文件合同條款中應(yīng)注意以下幾方
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