【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 房地產(chǎn)資料庫(kù)， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 業(yè)服務(wù)中心，以全新的面貌與齊全的設(shè)施，展示新世紀(jì)城市風(fēng)采，形成“ ”字型的商務(wù)設(shè)施。 居住區(qū)商業(yè)服務(wù)中心結(jié)合各生活居住片區(qū)中心布置，方便居民日常生活需要。 商貿(mào)市場(chǎng)設(shè)施建設(shè)規(guī)劃 在 新一輪的城市規(guī)劃中，將在東部經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、西南物流 園區(qū)、北部新城區(qū)和老城區(qū)各布置一大型市場(chǎng)用地，以滿足片區(qū)發(fā)展的需要。 農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng) 泗縣是典型的農(nóng)業(yè)大縣，豐富的農(nóng)副產(chǎn)品為黃鉆業(yè)市場(chǎng)的建設(shè)提供充足的物資資源。因此在縣城與中心鎮(zhèn)需要加大農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)建設(shè)的力度，尤其是大莊、劉圩等中心鎮(zhèn)的省際邊境貿(mào)易市場(chǎng)建設(shè)。 工業(yè)品市場(chǎng) 泗縣縣城建成全縣日用小商品的集散地，并擁有大型現(xiàn)代化購(gòu)物中心和經(jīng)營(yíng)各種醫(yī)療、文體、工藝美術(shù)等專業(yè)批發(fā)零售商店。各中心鎮(zhèn)要在先有基礎(chǔ)上提高工業(yè)品市場(chǎng)的規(guī)模和檔次，建設(shè)當(dāng)?shù)刭?gòu)物中心。 生產(chǎn)資料市場(chǎng) 縣城培育和設(shè)立 23 個(gè)生產(chǎn)資料市場(chǎng)。重點(diǎn) 建設(shè)農(nóng)用車自選市場(chǎng)、舊機(jī)動(dòng)車輛市場(chǎng)、鋼材市場(chǎng)等，在泗城東部的新區(qū)，規(guī)劃建設(shè)規(guī)模最大、輻射力和凝聚力強(qiáng)，在全國(guó)有影響力的塑料鋼材市場(chǎng)。 服務(wù)設(shè)施 泗縣縣城高中低檔賓館、飯店、招待所等各項(xiàng)服務(wù)也設(shè)施齊備；建制鎮(zhèn)擁有中低檔賓館、放電、服務(wù)業(yè)設(shè)施較為齊全。 （三）泗縣城市發(fā)展方向及趨勢(shì)預(yù)測(cè) 為了更好的了解城市發(fā)展的軌跡，把握城市發(fā)展的方向，預(yù)測(cè)其發(fā)展趨勢(shì)，我們有必要對(duì)上一輪的城市規(guī)劃以及執(zhí)行情況做相應(yīng)的了解和分析。規(guī)劃是一種設(shè)想，要變成 現(xiàn)實(shí)則需要很多的條件，同時(shí)也受到很多因素的影響。 1995 年版規(guī)劃概況 ★ 規(guī) 劃期限 近期： 1995 年 —— 2020 年，遠(yuǎn)期： 2020 年 —— 2020 年； ★城市性質(zhì)定位 全縣 的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心 ，以發(fā)展輕紡、食品為主的工貿(mào)型城鎮(zhèn)。 ★城市規(guī)模 近期（ 1995—— 2020 年）：人口 為 7—— 8 萬，用地 平方公里 ； 遠(yuǎn)期（ 2020—— 2020 年）：人口為 10—— 12 萬，用地 平方公里。 城市發(fā)展方向 以南部和西部為主要的發(fā)展方向，東部和北部適當(dāng)發(fā)展。 城市發(fā)展形態(tài) 以老城區(qū)為中心 ，形成集中緊湊發(fā)展的塊狀城市。 具體規(guī)劃情況 ★ 交通路網(wǎng)規(guī)劃 將對(duì)外公路從舊城中心遷出， 104 國(guó)道經(jīng)新汴河橋、西二環(huán)和北 二環(huán)西段構(gòu)成南北向干道； 303 省道經(jīng)西二環(huán)路、南二環(huán)路和東二環(huán)路構(gòu)成東西向干道。 水運(yùn)結(jié)合新汴河航道的進(jìn)一步開發(fā)利用，在原碼頭東側(cè)擴(kuò)建一直立式碼頭。 ★ 公共服務(wù)設(shè)施 ● 行政辦公用地集中在汴河路和國(guó)防路兩側(cè)； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ● 商業(yè)金融用地以老城區(qū)中城街、人民路、鐵市街一代為商業(yè)步行街區(qū)，同時(shí)作為商業(yè)金融中心，新區(qū)布置三片基層商業(yè)服務(wù)中心； ● 文化娛樂用地結(jié)合老酒廠改造的商業(yè)區(qū)布置； ● 體育場(chǎng)館和體育訓(xùn)練場(chǎng)在原址改建，漁場(chǎng)改造成水上活動(dòng)場(chǎng)所； ● 醫(yī)療衛(wèi)生適當(dāng)擴(kuò)大規(guī)模，調(diào)整城關(guān)醫(yī)院的位置，提高其醫(yī)療條 件； ● 教育研究用地分為兩大基地，西部以微笑和大專院校為主，東部以農(nóng)業(yè)技術(shù)研究為主。 具體規(guī)劃實(shí)施情況 城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)基本按計(jì)劃執(zhí)行，在一些公共基礎(chǔ)設(shè)施方面完成情況較好，基本已完成環(huán)路建設(shè)，分流部分過境車流，南部與北部工業(yè)用地基本按規(guī)劃控制，城東工業(yè)園區(qū)處于起步階段，招商引資成效不甚明顯。但是總體城鎮(zhèn)建設(shè)滯后于經(jīng)濟(jì)建設(shè)，依然存在如下問題： ★ 縣域城鎮(zhèn)化水平僅為 20%，遠(yuǎn)低于全省全國(guó)平均水平，城鎮(zhèn)體系發(fā)育不健全，除縣城稍有發(fā)展外，其余鄉(xiāng)鎮(zhèn)發(fā)展緩慢。 ★ 城市用地向東發(fā)展，但建設(shè)滯后，影響了城市整體格局形成。 ★ 原規(guī)劃北部工業(yè)區(qū)用地遲遲沒有得到有效開發(fā)。 ★ 原規(guī)劃體育中心仍未建成，教育用地、文化設(shè)施缺乏。 ★ 市政設(shè)施建設(shè)相對(duì)滯后，污水處理廠未建，排污系統(tǒng)不完善。 ★ 規(guī)劃控制區(qū)范圍要擴(kuò)大，老城區(qū)蘆花用地、停車場(chǎng)地不足。 城市未來發(fā)展結(jié)構(gòu) 在未來城市發(fā)展中，將逐漸形成“一主一副”的城市發(fā)展格局， 整個(gè)城市框架進(jìn)一步拉大，由一環(huán)向二環(huán)擴(kuò)展，規(guī)劃成熟的住宅小區(qū)、商業(yè)金融中心、行政服務(wù)中心等功能齊全的縣域中心城市。 ★ 城市主中心 在城市的東部與北部新區(qū)，分別設(shè)置以行政、金融、商服、文教、休閑為主的城市中心商務(wù)區(qū)，條塊結(jié)合 ，布局新穎，構(gòu)成城市中心。 ★ 城市副中心 以老城區(qū)為主，適當(dāng)向外擴(kuò)展城市副中心，以金融、商貿(mào)、服務(wù)、文教功能為主。 城市發(fā)展方向及趨勢(shì)預(yù)測(cè) ★ 城市向東移動(dòng)，整體向東發(fā)展； ★ 隨著新區(qū)建設(shè)的加快，將逐漸形成主副兩個(gè)城市中心，分流城市職能，分別承載不同的功能； ★ 新區(qū)建設(shè)和老城區(qū)改造同步進(jìn)行，由于商業(yè)的特殊性，在今后一段時(shí)間內(nèi)，商業(yè)中心區(qū)將仍以老城區(qū)為主，但商業(yè)中心偏移現(xiàn)有的商業(yè)中心； ★ 新的行政中心建成以及東部新區(qū)各項(xiàng)市政配套設(shè)施的完善， 必然出現(xiàn)“城市東擴(kuò)，居住東移”的局面。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 第二章 泗縣房地產(chǎn)發(fā)展概 況分析 一、泗縣房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)研 （一） 國(guó)家宏觀政策對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行業(yè)的影響分析 2020 年國(guó)家出臺(tái)一系列 宏觀經(jīng)濟(jì)政策，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控，以保障行業(yè)的健康、有序發(fā)展。進(jìn)入 2020 年以后，針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展以及房地產(chǎn)行業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的地位和作用，將基本上沿用 05 年的宏觀手段對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行調(diào)控。 加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理，進(jìn)入體制改革將推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)二次提升 中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的第一次提升 是從 1998 年的房改釋放了住宅市場(chǎng)當(dāng)中的商品房開始的。在接下來的 5 年中，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)每年以平均 22%的速度增長(zhǎng)， 2020 年更達(dá)到了 %的增速。但中國(guó)人民銀行 2020 年發(fā)布的 121 號(hào)文件（《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》）抑制了房地產(chǎn)的大規(guī)模信貸行為，房地產(chǎn)商轉(zhuǎn)而尋求其他方式的地產(chǎn)融資。世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)證明，房地產(chǎn)市場(chǎng)和資本市場(chǎng)的結(jié)合是地產(chǎn)發(fā)展的拐點(diǎn)，那么，中國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)能否繼續(xù)繁榮，從某種程度上說將取決于中國(guó)的金融體制改革 。我們有理由相信，隨著金融、貨幣政策的積極有效調(diào)控及導(dǎo)向作用，房地產(chǎn)行業(yè)將今日持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展的春天。 整頓力度正在不斷加大，土地政策為房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展護(hù)航保駕 違規(guī)操作、屯 地待漲的極端投機(jī)行為嚴(yán)重干擾了中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的正常發(fā)展。國(guó)家近日 啟動(dòng)《深入開展土地市場(chǎng)治理整頓工作實(shí)施方案》（下稱《方案》）。政府意欲通過調(diào)節(jié)土地供應(yīng)總量、安排不同的土地用途來抑制或鼓勵(lì)市場(chǎng)需求，有效地引導(dǎo)投資、消費(fèi)的方向和水平，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的健康、穩(wěn)定、高速發(fā)展。以目前情況來看，政府正在以高壓態(tài)勢(shì)開展土地市場(chǎng)治理整頓，特別是情理整頓違反產(chǎn)業(yè)政策用地、違法批地和非法占地等行為。除經(jīng)合法批準(zhǔn)可以分期建設(shè)的項(xiàng)目外，其它建設(shè)項(xiàng)目用地一律不得分期辦理建設(shè)用地審批，否則按騙取批準(zhǔn)、非法 占地論處，追究分拆項(xiàng)目的審批機(jī)關(guān)的責(zé) 任。另外，如控制土地供應(yīng)、控制土地出讓按揭貸款、逾期不開發(fā)將收回土地使用權(quán)、整頓土地市場(chǎng)秩序等措施，都直指目前土地市場(chǎng)的軟肋，尤其對(duì)于以前通過邊緣行為所圈下地皮的方面來說，關(guān)于收回開發(fā)權(quán)、嚴(yán)格控制土地交易貸款這些措施無異于土地市場(chǎng)整頓的最后通牒?？梢钥吹?，國(guó)家對(duì)土地市場(chǎng)的整頓力度正在不斷加大，通過加強(qiáng)土地管理為行業(yè)健康發(fā)展保駕護(hù)航。 系列新政調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，嚴(yán)厲打擊炒房；政府進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控 3 月份，國(guó)務(wù)院下發(fā)“穩(wěn)定房?jī)r(jià)通知”，就是通常所說的“國(guó)八條”。 4 月 27 日，國(guó)務(wù)院總理溫家寶主持召開國(guó) 務(wù)院常務(wù)會(huì)議時(shí)，又提出了“新八條”； 5 月 11 日，繼“國(guó)八條”、“新八條”之后，國(guó)務(wù)院轉(zhuǎn)發(fā)了由建設(shè)部等七部委聯(lián)合制定的《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見》 ，這是目前政府在進(jìn)行房地產(chǎn)宏觀調(diào)控過程中由政策層面操作層面的細(xì)化，也是中央一系列調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的“組合拳”的跟進(jìn)。 5 月 30 日，建設(shè)部、稅務(wù)總局、財(cái)政部聯(lián)合下發(fā)通知，規(guī)定個(gè)人購(gòu)買住房，以取得的房屋產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明上所注明的時(shí)間作為其購(gòu)房時(shí)間。該通知是針對(duì)之前七部委意見中 關(guān)于“自 2020 年 6 月 1 日起，對(duì)個(gè)人購(gòu)買住房不足兩年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其取得的售房收入 全額征收營(yíng)業(yè)稅”中對(duì)個(gè)人購(gòu)買住房?jī)赡陼r(shí)間的補(bǔ)充界定。 國(guó)家通過人民幣匯率上升、利率上調(diào)、銀根收緊等措施，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的信貸業(yè)務(wù)進(jìn)行調(diào)整 2020 年國(guó)家開始對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)采取一系列措施對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控，同時(shí)人民幣匯率上升、利率調(diào)整‘銀根收緊等都在一定程度上遏制了房地產(chǎn)行業(yè)泡沫的出現(xiàn)，但同樣對(duì)于 房地產(chǎn)開發(fā)的資金鏈有一定的影響。各大銀行幾乎都收縮了對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貸款。 2020 年國(guó)家將繼續(xù)實(shí)施穩(wěn)健的財(cái)政政策，針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)將依然是宏觀調(diào)控為主，以期房地產(chǎn)行業(yè)保持穩(wěn)定、健康地發(fā)展。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 房地產(chǎn)信 托基金的發(fā)展將對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生不小的助力 房地產(chǎn)信托基金是房地產(chǎn)行業(yè)資金的 來源，同樣也是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的必然階段，也是房地產(chǎn)發(fā)展走向?qū)I(yè)化的必經(jīng)之路，擴(kuò)大房地產(chǎn)開發(fā)的融資渠道，國(guó)外房地產(chǎn)信托基金已經(jīng)發(fā)展得相當(dāng)成熟。國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)信托基金還處于起步階段，在 2020 年得到實(shí)質(zhì)性的發(fā)展， 05 年末深圳萬科集團(tuán)與中信聯(lián)手推出一支融資 2 億元的房地產(chǎn)信托基金。 變“宏觀調(diào)控”為“雙向調(diào)控”，加大廉租房、普通商品房的供應(yīng)量，限制高檔住宅、別墅的開發(fā) 2020 年，房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)氣云涌，國(guó)家出臺(tái)一系列的宏觀調(diào)控政策對(duì)房地 產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行調(diào)控，房地產(chǎn)熱點(diǎn)地區(qū)的房?jī)r(jià)得到抑制，開發(fā)熱度下降，取得了明顯的效果。進(jìn)入 2020 年，貨架在對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控方面有所變動(dòng)，但仍然以宏觀調(diào)控為主，以控制房?jī)r(jià)、保證行業(yè)健康發(fā)展為主要目的。各地對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)土地的徐嚴(yán)格控制，尤其是對(duì)于高檔住宅、別墅項(xiàng)目的審批，政策的不明朗使得房地產(chǎn)開發(fā)存在更多的變數(shù)。 小結(jié)： 國(guó)家政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響 新政策的實(shí)施使二手房交易量應(yīng)聲下降，使不少購(gòu)房者持觀望態(tài)度：從長(zhǎng)期來分析，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)那種投資過熱、不少地方房?jī)r(jià)飆升、房地產(chǎn)炒作震天的狀況得到改變； 另外房 地產(chǎn)開發(fā)方向的調(diào)整，商品房的總體開發(fā)結(jié)構(gòu)將會(huì)發(fā)生改變。具體而言，以后高檔房特別是別墅將存在更多的市場(chǎng)變數(shù)，其開發(fā)數(shù)量增速將會(huì)大幅回落，而普通老百姓買得起的中低檔房則會(huì)增幅加快； 一些實(shí)力不濟(jì)或者信譽(yù)不良的開發(fā)商在獲取土地方面難度將進(jìn)一步增大，一些真正適應(yīng)變化的新秀企業(yè)可能脫穎而出； 開發(fā)商從銀行獲取貸款的途徑將越來越少，難度也越來越大，一些不善于自覺控制資金風(fēng)險(xiǎn)的開發(fā)商會(huì)因此付出更大的代價(jià)； 可以肯定地說 ，對(duì)于資金雄厚、有一定房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的企業(yè)來說，隨著政府宏觀調(diào)控行為的逐漸推進(jìn)，反而恰逢市場(chǎng) 發(fā)展良機(jī)。 房地產(chǎn)基金的出現(xiàn)，擴(kuò)大了房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道，將有利于房地產(chǎn)開發(fā)； 銀行調(diào)息，提高 的門檻，使得投資者從銀行獲取貸款的難度加大，比如打擊一部分投資者。 （二） 泗縣房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的整體分析 泗縣房地產(chǎn)發(fā)展基本歷程 80 年代，住宅主要以自建房為主，各自獨(dú)家獨(dú)戶的院落結(jié)構(gòu)，擁有二層樓層已經(jīng)成為身份的象征； 進(jìn)入 90 年代，城市開始有了商業(yè)街道，隨改革開放的發(fā)展，街區(qū)出現(xiàn)二層、三層的商業(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目，例如：城中菜場(chǎng)就是 90 年代中期的產(chǎn)物； 90 年代后期，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入市場(chǎng)化的運(yùn)作，城市的開始發(fā)展 ，出項(xiàng)了部分住宅區(qū)和商業(yè)項(xiàng)目，單套面積較小，并且以單位集資房為主。 進(jìn)入 21 實(shí)際，為房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)作的發(fā)展階段，本地開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行摸索試探運(yùn)營(yíng)，由于開發(fā)的位置較成熟，市場(chǎng)供不應(yīng)求。 目前，外地開發(fā)商紛紛進(jìn)入泗縣房地產(chǎn)行業(yè)，個(gè)項(xiàng)目相互爭(zhēng)艷，但目前市場(chǎng)上開發(fā)物業(yè)檔次普遍較低，社區(qū)配套落后，產(chǎn)品不能滿足消費(fèi)者需求。 泗縣房地產(chǎn)開發(fā)的現(xiàn)狀分析 泗縣房地產(chǎn)起步相對(duì)較晚，隨著城市發(fā)展，到 90 年代后期，房地產(chǎn)開發(fā)才正式走向市場(chǎng)化運(yùn)作階段。近年來房地產(chǎn)的迅猛發(fā)展同樣也震動(dòng)了泗縣這一內(nèi)陸省份中的縣級(jí)城市， 外地開發(fā)商先后搶 入泗縣市場(chǎng)，開始大規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)，雖然市場(chǎng)仍然不甚成熟，但同樣有其自 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道